房地产经纪协理预测试题7辑

房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。

根据室内墙面的构造层次，其主要可以分为：①抹灰底层；②中间层；③面层。其中,抹灰底层是室内墙体抹灰的基本层次，在不同房间的墙体中会选用不同的材料和构造做法。中间层是室内墙体为了墙面找平和粘结面层而设的。面层是为了满足使用功能和装饰功能。

房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求包括：①转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋；②须经出租人书面同意；③转租期限不得超过原合同规定的期限。

国有建设用地使用权和房屋所有权发生房屋灭失、权利人放弃房屋所有权、房屋被依法没收或因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使房屋所有权消灭，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请注销登记。D项，房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人需申请转移登记。

新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。

参见第1题解析。

参见第9题解析。

根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为：①房地产转让经纪业务；②房地产租赁经纪业务；③房地产抵押经纪业务。但是，从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。

常用的采暖方式包括：①集中供热。集中供热也称为集中供暖，可分为城市或区域供热和小区供热。②自己供热也称为分户供热，是自己以燃气、燃油、燃煤或电力等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。

贷款方案主要由以下因素组成：①贷款银行；②贷款成数；③偿还比率；④贷款额度；⑤贷款期限；⑥贷款利率与偿还方式。其中，如何选择贷款银行是贷款方案的首要任务。

不动产登记按照登记的物权分类有：①不动产所有权登记；②不动产他项权利登记，分为不动产用益物权登记和不动产担保物权即抵押权登记。ADE三项属于不动产登记按照登记的物分类。

清水墙饰面是指墙面不加其他覆盖性装饰面层，只在墙体材料外表面进行勾缝或模纹处理，利用墙面材料的质感和颜色，以取得装饰效果的一种墙体装饰方法。清水墙饰面主要有砖墙面、石墙面和混凝土墙面。

房地产贷款按贷款用途，可分为：①房地产开发贷款；②个人住房贷款。个人贷款产品从货款的目的可分为个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。根据贷款性质，个人住房贷款分为商业性个人住房贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。

教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，为增值税和消费税之和的3%。此外，各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加，征收率为2%。

在我国，根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型不同，理论上可以将房地产经纪业务分为土地经纪业务、新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。但从实际情况看，目前我国房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和存量房市场，土地市场上的业务比较少。

房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。

表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。

信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。因此，存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是委托标的物的信息。

参见第5题解析。

房地产经纪人在对物业进行现场勘查时要特别注意的事项有：①现场勘查时，应仔细核对不动产权证上所载的面积、业主登记面积以及实际面积是否相符，如有不符，应及时向业主指出；②了解该物业所在区域是否划入拆迁范围，了解该地区户口是否已冻结；③对底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次，并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类；④对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台；⑤耐心查勘物业所处的外部环境；⑥掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等；⑦详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况，对煤气或天然气的气路要亲自试用；⑧耐心询问业主房屋设施哪些可以留下，哪些必须搬走，了解房屋现存未用的水电气剩余量。

公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的缺点主要表现在不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。而且，房源信息较容易外泄。

房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。国民经济的发展水平决定着房地产业的发展水平，房地产业的发展既受到国民经济的制约，又能促进国民经济的发展。房地产业的重要作用之一是：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。

新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。本题中，张某购买的普通用房，且其建筑面积为45m2，总价50万元，契税税率为1%，则应缴纳的契税为：500000新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。本题中，张某购买的普通用房，且其建筑面积为45m2，总价50万元，契税税率为1%，则应缴纳的契税为：500000
×1%＝5000（元）。

商品房预售由于是销售尚未建成的房屋，因此客观上存在一定的法律风险，特别是买方通常已经支付了部分房款，是否能够按时交付房屋、房屋质量是否达到合同要求等均存在不确定的因素。因此，房地产经纪人员应提示合同可能存在的主要风险，做好以下风险防范工作：①土地与开发情况说明；②房屋图纸与结构的确认；③宣传资料与广告明示内容写入合同；④面积误差条款的约定；⑤合同备案的约定；⑥相关费用的负担与前期物业管理的约定；⑦交付和保修及风险责任的约定；⑧定金罚则的提示；⑨合同附件和补充条款的说明。B项属于商品房买卖（现售）合同风险防范工作内容。

B项，押金是一方当事人为保证自己的行为不会给对方利益造成损害，如造成损害，可以此费用抵扣相关利益损失的钱款。押金也具有担保性质。C项，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，违约方应向守约方支付的钱款。违约金具有担保债务履行的功效。D项，定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质。AE两项，意向金和订金等的性质不同于定金，不具有担保性。

权利人申请查询应提交的材料包括：查询申请书、申请人的身份证明材料。查阅权利人持有的土地和房屋权属证书、证明，是获取土地和房屋登记信息最简单、直接的方式。所以，在查询、复制时可不提供查询目的说明。此外，利害关系人申请查询应提交的材料包括：查询申请书、查询目的的说明、申请人的身份证明材料、证实存在利害关系的材料。

售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）系统等的联动控制、自动控制。楼宇智能化系统主要由通信自动化（CA），办公自动化（OA），楼宇自动化（BA）组成。

根据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年两次免费获取本人的信用报告。在没有得到他人授权的情况下，个人是无权查询他人信用报告的。如果买方委托他人查询其信用报告，需要提供买方和代理人的有效身份证件原件和复印件、授权委托公证证明原件，同时填写《个人信用报告本人查询申请表》。

在个人住房贷款中，需要借款的数额一般为所购住房总价减去首付款后的余额，即贷款额度＝所购住宅总价一首付款数额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，包括：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～15%。C项，还款方式有等额本息、等额本金、双周供及固定利率；D项，等额本息还款方式适合教师、公务员等有稳定收入的工薪阶层。

根据我国《合同法》的规定，以下两种合同可变更或者撤销：①因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的合同。②一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

不动产权利登记制度的主要特点为：①对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；②登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买卖市场主要具备垄断竞争性、区域性、周期性、易于形成泡沫的特点。其中，由于房屋买卖市场的垄断竞争性，房地产市场上在售的房地产商品各不相同，不存在大量可替代的产品，竞争往往不够充分，因此不能实现完全竞争。

分区、分压给水，适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压，通常把给水系统分为高压（上）和低压（下）上下两个供水区，下区由室外配水管网水压直接给水，上区由水泵加压后与水箱联合给水。

房源分类原则有：①按级分类原则，分类检索就是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类等。②简单实用原则，房源分类管理应该结合房地产经纪企业和房地产经纪人的实际情况，分类简单容易理解，实用方便操作。③主次分明原则，根据房源的优质等级、紧急程度等划分，有主有次、有先有后地进行维护和营销推广。

不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况下，购买物业的客户对目标需求有明确的意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。

A项，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。题中，原房屋租赁合同剩余期限为2年，所以刘某承租该住房的期限最长为2年。

A项，个人住房贷款必须提供担保，担保方式有抵押、质押、保证三种方式。在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以所购住房抵押担保为主。C项，对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等。合同正本一式三份，分别由贷款方、借款方、保证方各执一份。

在客户接待过程中，房地产经纪人要深度了解客户的核心需求，这对于房源信息和客户信息配对和实现最终交易十分重要。对于租赁客户需要解决的重点问题，房地产经纪人在客户接待过程中要给予特别的关注。租赁客户关心的要点包括：①时间性；②租金；③安全性；④服务费用；⑤特殊需求。房地产经纪人在客户接待过程中要给予特别的关注。

住宅的室内排水系统通常由下列部分组成：①卫生器具，包括洗手盆、洗衣盆（机）、洗菜盆、抽水马桶、浴缸、淋浴间、拖布池、地漏等；②排水管道，包括器具排放管、横支管、立管、埋设地下总干管、排出管、通气管及其连接部件。C项，消防设施属于消防给水系统；D项，分区分压设施属于供水方式；E项，中水道系统属于污水的抽升与处理设备。

房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在促成交易双方签订房地产交易合同。根据相关的法律规定，房地产交易应当签订书面合同，然而大多数交易当事人并不具备合同法的基本知识，因此合同往往由经纪人员代为拟定。