2021房地产经纪协理考试真题精选及答案7辑

根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥经纪服务的内容及完成标准；⑦经纪服务收费标准和支付时间；⑧其他需要告知的事项。

不动产登记按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。其中，转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。抵押权登记是指抵押人用自己所拥有的土地和房屋，以不转移占有的方式，为本人或者第三人履行债务，向抵押权人提供担保的登记。

不少房地产经纪机构自己制定了存量房买卖合同文本。实践中较为常见的称为“房地产居间买卖合同”，即所谓三方合同。

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。

到店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待，主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，房地产经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；④因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑤因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑥因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；⑦法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。@##

计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

具备下列条件的房地产经纪机构，可以向中国房地产估价师与房地产经纪人学会申请自选学时的继续教育培训资格：①具有一定规模且在住房城乡建设（房地产）主管部门备案；②具有一定数量的房地产经纪专业人员；③具有健全的内部培训制度和科学的培训计划；④能够提供符合培训要求的师资、场地和设施。

获取业主的正式委托意义十分重要，这不仅是与业主建立信任关系的重要体现，从法律的角度也是使房地产经纪人与业主之间委托关系以书面协议的方式进行确定，保障双方的权利与义务。在房地产经纪实务操作过程，按委托形式分为：①口头委托；②书面委托；③其他方式委托。按委托独占性，可分为普通委托、独家委托。

不动产担保物权是指为保证特定债权实现，债务人或者第三人以自己的不动产为担保物，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，债权人享有变卖担保物并优先受偿的权利。不动产担保物权主要是抵押权。

A． 租赁期限
B． 房屋价格
C． 租赁用途
D． 租金及支付方式
E． 当事人姓名或名称
房屋租赁合同的主要内容包括：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所。②标的物。具体有房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。③租金和押金数额、支付方式。④租赁用途和房屋使用要求。⑤房屋和室内设施的安全性能。⑥租赁期限。⑦房屋维修责任。⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。⑨争议解决办法和违约责任。

以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

门根据所用的材料，分为木门、钢门、玻璃门等；根据开启方式，分为平开门（又可分为内开门和外开门）、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门和升降门等；根据功能，分为防火门、安全门和防盗门等；根据在建筑物中的位置，分为围墙门、入户门、单元门、内门（房间门、厨房门、卫生间门）等。

房地产经纪机构与房地产经纪人存在着法律责任关系，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。丁某是甲房地产经纪公司的员工，丁某不能直接追究乙公司的责任，应由甲公司的向乙公司追究责任。

据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。房地产经纪人应有意识地致力于与客户保持长期联系。房地产经纪人不应只顾及眼前利益，做一单算一单。

房源一般分为：①住宅，是指专供人居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学社宿舍）等，但不包含住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋；②非住宅，是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括办公用房、商业用房、停车房和厂房仓库等。住宅一般是房地产经纪企业中数量最多，同时也是交易量最大的一种房源。

燃气具有较高的热能利用率。燃烧温度高，火力调节容易。使用方便，燃烧时没有灰渣，清洁卫生。但是，燃气易引起燃烧或爆炸，火灾危险性较大；人工煤气有较强烈的气味和毒性，容易引起中毒事故。根据《住宅设计规范》GB 50096，燃气设备严禁设置在卧室内；严禁在浴室内安装直接排气式、半密闭式燃气热水器等在使用空间内积聚有害气体的加热设备；户内燃气灶应安装在通风良好的厨房、阳台内。

企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者的房产作抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。该产品亮点是：①贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；②循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款；③提前还款灵活，个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余钱即能还贷款，无需提前预约。

对应期房和现房的交易价格就是期房价和现房价。在期房和现房品质相同的情况下，期房价格低于现房价格。期房价格和现房价格二者的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。现实中通常出现同地段的期房价格比现房价格高的现象，这主要是由于两者的品质、付款进度不相同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。

根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，当存在下列情形时，承租人享有单方解除权：①因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；②不定期租赁；③租赁物危及承租人的安全或者健康的；④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；⑤租赁房屋权属有争议的；⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。

在《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172第11条中，对交付时间和交付手续进行了规定：①合同中应约定房地产开发商交付该商品房的具体时间；②房地产开发商应当在交付日期届满前不少于10日内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。

建筑装饰装修的作用主要有下列3个：①保护建筑物主体结构；②完善建筑物使用功能；③美化建筑物。

门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。

编制房屋状况说明书，能更加系统、全面、详细反映房屋状况。这对房地产经纪机构有着重要意义，表现在：①加强对委托房屋状况的全面认识。房地产经纪人员通过编制房屋状况说明书，加强对委托房屋各方面情况的准确把握，提升专业技能，以便为客户提供更优质的专业服务；②提升客户对经纪服务的认同和信赖。编制房屋状况说明书，把房屋状况详细记录下来，使委托人感受到房地产经纪人员确实下了很深功夫，在认真对待从事的房地产经纪业务，不是仅仅只有“嘴上功夫”；③降低房地产交易风险，借助编制房屋状况说明书的过程，掌握房屋真实状况，有效降低交易风险；④防范房地产交易有关纠纷。房屋状况说明书实质就是“产品说明书”，不仅仅说明了房屋自身状况，还包括了家具家电等附属设施设备。这有利于统一交易双方对交易标的认知，防范房地产交易有关纠纷；⑤积累房地产基础数据。编制房屋状况说明书有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据，建立数据库。

在房地产销售过程中，销控表直接体现不同房号（单元）的销售状况，也是避免同一房号重复销售的重要工具之一，有助于准确地向客户推介房屋。因此，房地产经纪人员应及时更新已售房号或未售房号。

现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获取购房客户最为有效的途径。现场接待的流程一般为：①及时接待来访客户，简洁明了地做自我介绍；②通过讲解区域、沙盘、模型、观看项目影像等，向购房客户介绍项目的基本情况；③参观样板间及园林等配套景观，突出亮点；④返回售楼处与买方客户深入洽谈。

贷款成数又称贷款价值比率（LTV），是指贷款金额占抵押住宅价值的比率。各贷款银行在不同时期对贷款成数要求不尽相同，一般有最高贷款成数的规定。贷款成数一般最高不得超过住宅价值的60%、70%等。从理论上看，货款成数与首付款比例并不存在换算关系。

《房地产经纪管理办法》规定，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。工商行政管理部门承担依法确认各类经营者的主体资格，监督管理或参与监督管理各类市场，依法规范市场交易行为，保护公平竞争，查处经济违法行为，取缔非法经营，保护正常的市场经济秩序。工商行政管理部门会同住房和城乡建设等部门曾开展多次针对房地产经纪行业的专项整治活动。

《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。BE两项，根据《物权法》第180条第4、5项规定，生产设备、正在建造的建筑物可以抵押。

依据《合同法》的相关规定，房地产经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求支付服务报酬，但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。尽管买卖合同被确定无效，但该经纪公司仍然可以要求赵某支付小王为此项业务发生的800元费用中的必要费用。

完整的房源信息包含物业状况及周围配套、业主信息及心理状态等。物业状况指物业位置、栋座楼层、面积大小、户型朝向、产权性质、批地时间、建成时间、装修情况、家具家电、物业管理、融资状况、使用现状、水电煤气基础设施、周边配套、人文环境、绿化环境、交通条件、区域规划发展等。关于业主信息主要指核实业主身份信息（姓名、曾用名、籍贯、年龄、职业等）、与产权人是否一致、业主婚姻状况、是否有共有人、共有人相关信息、业主出售出租动机、心理期望价格、融资状况、是否有过房地产买卖或租赁经验、业主性格类型、是否为方便看房提供配合、债权债务情况等。

C项，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。

房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易活动的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经纪行为。@##

在存量房查验和交接过程中，需要办理的交接手续主要包括：①验房发现问题的解决。②费用结算。应结算的费用主要包括水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、网络费、物业服务费、专项维修资金等。③相关信息变更。办理交接手续时，应要求卖方协助办理相应的信息变更手续，将使用人的姓名由卖方改为买方。④签署房屋交接单。

A项，职工以市场价购买的公有住房，实际上已变成了私有住房，取得了房屋所有权证书，可以自由买卖。B项，职工以标准价购买的公有住房，拥有部分产权，出售时可以先按成本价补足房价款及利息，取得全部产权后按成本价购房的政策出售，也可以直接上市出售，按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。C项，职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，出售时需要交纳有关税费和土地收益。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。E项，国家没有制定限价商品住房的统一政策，而是由各地根据具体情况指定并实施。一般而言，限价商品房在满足一定条件后是可以上市交易的。

房屋买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面：房屋区位状况、实物状况、物业管理状况、其他状况等；房屋租赁经纪服务中的实地查看主要包括五个方面：房屋区位状况，实物状况，配置家具、家电情况，房屋使用相关费用，其他情况等。

在我国，单位和个人依法使用国有建设用地有法律规定的年限。例如，国有建设用地使用权出让的最高年限规定为：①居住用地为70年；②工业用地为50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；④商业、旅游、娱乐用地为40年；⑤综合或者其他用地为50年。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。C类客户属于根本无法成交的对象。房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重新安排购房或租房计划。房地产经纪人要与C类客户保持经常性的沟通。

房地产经纪服务合同的主要内容有：①房屋基本情况；②委托挂牌价格；③经纪服务内容；④服务期限和完成标准；⑤委托权限；⑥经纪服务费用；⑦资料提供和退还；⑧违约责任；⑨合同变更和解除；⑩争议处理；合同生效。

个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

房屋承租经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方承租房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

房源的初始委托价格是由业主（委托方）决定的，随着其对市场信息的了解程度，以及最终出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。