21年房地产经纪协理考试真题及答案6节

不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。

砖混结构建筑是主要由砖、石及钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。这种结构的建筑造价较低，抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受限制。砖混结构建筑物的层数一般在6层以下。

房地产经纪人员办理房屋抵押应重点关注的信息有：①所有权归属情况；②房屋性质；③房屋预告登记情况；④房屋异议登记情况；⑤查封情况。C项属于房地产经纪人员办理房屋所有权转让应重点关注的信息。

售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

室内墙面的种类包括：①抹灰类墙面；②贴面类墙面；③涂刷类墙面；④裱糊类墙面；⑤罩面板类墙面。抹灰类墙面包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面，BCD三项均属于贴面类墙面。

集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。

就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为；①房地产居间；②房地产代理。其中，房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产经纪的发展历史中，房地产代理逐步取代了起源更早的房地产居间，而成为许多发达国家房地产经纪的主流方式。

如果按照商业用房所在的地理位置来划分，商铺可以分为：①铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺；②铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。

根据我国《合同法》的规定，以下两种合同可变更或者撤销：①因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的合同。②一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

房屋状况说明书指由房地产经纪机构编制的，说明房屋基本情况及房屋交易条件的文书。房屋状况说明书是发布房源信息的基础资料，能更加系统、全面、详细反映房屋状况，是向客户介绍房屋基本情况的依据，编制房屋状况说明书是房地产经纪业务不可或缺的环节。

根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。登记备案证明遗失的，需要向原登记备案的部门补领。

一般认为，在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：①依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押；②房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。

商品房预售由于是销售尚未建成的房屋，因此客观上存在一定的法律风险。房地产经纪人员应提示合同可能存在的主要风险，做好以下风险防范工作：①土地与开发情况说明；②房屋图纸与结构的确认；③宣传资料与广告明示内容写入合同；④面积误差条款的约定；⑤合同备案的约定；⑥相关费用的负担与前期物业管理的约定；⑦交付和保修及风险责任的约定；⑧定金罚则的提示；⑨合同附件和补充条款的说明。

根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为：①房地产转让经纪业务；②房地产租赁经纪业务；③房地产抵押经纪业务。但是，从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。

土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请。土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。

在客源的开发过程中，应注重以下策略：①注重营销手段的运用。②着力打造良好的客户关系。③及时挖掘客户信息。④善用养客策略。养客是客源开拓中的重要策略，是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。⑤择机使用直接回应方法。

房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。

独家委托对业主方的意义表现在：①避免多家中介公司为达成交易而迫使业主降价出售或出租，最大限度保护业主的利益；②委托人可更省心、放心地出租或出售房产，免受多家中介的打扰，更好地保护了业主房产资料的隐私，可以享受专属服务，获得更有保障的专业化、差异化的服务，缩短销售周期；③最大限度调动经纪人的积极性，增加房屋曝光度，吸引更多客户看房，集中营销广告力度，加快了房产销售的速度。

新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。

直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。A项，设置水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；B项，分区、分压给水方式适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况；D项，设置水泵和水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。

团体揽客法是以团体如公司或机构为对象的开发客户方法。房地产经纪机构利用与团体的公共关系发布信息，宣传公司从而争取客户的委托。例如，房地产经纪机构与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户。这种方法通常和讲座揽客法、服务费打折、提供特别的服务的方式一并使用，或者设台咨询，或者争取团体的支持来组织某些活动来加强联系，征求客户。

房源和客源的关系包括以下几个方面：①互为条件；②相得益彰；③互为目标。

存量房买卖业务中卖方客户接待包括：①主体身份识别；②了解卖房的原因和资金要求；③了解房屋本身的权利状况，以及是否符合出售条件；④告知委托人必要事项；⑤告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价格。需要查看或收集下列文件：①房地产权属证书原件及复印件；②房屋所有权人的身份证明原件及复印件；③共有人同意出售证明；④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书等。

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

购房客户信息调查包括：①对购房客户以购房需求为核心采集信息。具体说来，对于购房人的信息调查主要包括客户身份信息、客户需求范围、客户支付能力、客户特殊需求、客户购房资格等。②询问客户购买资格。③询问购买房屋需求。在客户接待过程中，房地产经纪人应及时把握机会，仔细了解客户购房需求的标准、资金预算及购房要求，即房屋的区域范围、价格范围、房型、楼层、配套等，以便推荐与客户需求相匹配的房源信息。④关注客户的安全保障，对于买房客户，当购房金额较大或者购房较为高档楼盘时，客户会担心房地产经纪人是否能提供安全的服务。房地产经纪人在对待这类客户时，要保证客户信息的安全性以及房源信息的可靠性，充分尊重客户对隐私的要求，有足够的耐心让客户享受到专业服务。

办理组合贷款，申请人须提供资料一般包括：①申请人及共同申请人身份证明；②已办理网签的商品房买卖合同或存量房买卖合同；③活期储蓄卡或存折2个，一张用于归还住房公积金贷款用，一张用于归还商业贷款用；④申请人所在工作单位开具的收入及职业证明；⑤其他材料，如要求申请人提供银行出具的近六个月收入账单。

根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同主要包括以下内容：①委托双方的基本资料；②委托事项；③双方的权利和义务；④服务收费；⑤违约责任；⑥委托双方签字盖章。

在贷款审批程序中，贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。借款人在达到了上述两项要求后，贷款银行还要根据规定对借款人的条件进一步审查，内容包括：借款人的收入及财产证明、贷款的额度（包括成数和总额）、婚姻状况及配偶的认可。凡符合贷款条件的就可安排签订贷款合同。

房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。

对房源的业主（委托方）进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段。将房源分为不同的级别，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。

按照房源的交易形式可划分为出租房源、出售房源、租售房源。C项是按照产品性质划分房源的形式。

城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异：①城市市区的按税率7%征税；②在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税；③其他按税率1%征税。

新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托，按照房地产经纪服务合同的约定，以房地产开发企业的名义销售商品房，并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。

根据基础的受力性能，分为刚性基础和柔性基础。刚性基础是指用灰土、三合土、砖、石、混凝土等受压强度大，而受拉强度小的刚性材料做成的基础。砖混结构房屋一般采用刚性基础。柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础。

房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。房源信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格又是最常见的形式。

参见第3题解析。

分区、分压给水方式是适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。A项属于直接给水方式；B项属于设置水箱的给水方式；C项属于设置水泵和水箱的给水方式。

根据用户的用电性质，分为居民生活用电、工商业用电、农业生产用电等。AB两项，根据供电设施是否永久，分为正式用电、临时用电。

互联网开发客户的方式主要有两种：①在不同的公众网站进行房源广告的发布；②在公司的门户网站发布广告与房源信息，吸引客户主动电话联系或者上门拜访。目前采用互联网开发客户，主要的劣势包括：①信息难于突出；②客户筛选难度大。

存量房买卖可以自行成交，也可以通过经纪机构居间成交，无论哪种成交方式，房屋买卖的一般流程如下：①买卖双方签订房屋买卖合同；②经纪机构或买卖双方到房地产管理部门申请房源核验与购房资格审核及办理房屋买卖合同网签（如有）；③买卖双方办理交易资金监管及购房贷款（如需要）；④买卖双方按照规定缴纳有关税费；⑤买卖双方申请不动产转移登记；⑥买方领取不动产权属证书，卖方收款、交付物业。

AD两项，处在可售或可租状态的房源被称之“有效房源”；已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。B项，房源委托人与客户签订了定金协议，房源将从有效状态转为定金状态；定金状态的房源，若超过预定签约日期仍未签约，出现退定，则该房源变为有效状态。C项，房源委托人与客户签订了交易合同，房源从有效或定金状态转为签约状态，至此交易终止，房源状态将变为无效状态。

客户介绍法是房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。经纪人依托信赖建立了稳固的客户关系网，客户常常会免费为经纪人介绍新客户，老客户介绍新客户的优点是：①成本很低；②客户都是真实有效的。

房屋登记的一般程序为申请、受理、审核、登簿和发证等。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

契据登记制的主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。

AB两项，在公盘制的房地产经纪机构里因为信息完全共享，并不需要再采取内部推荐方式进行合作。因此内部的推荐合作一般存在于采用私盘制或混合制信息管理制度的房地产经纪机构。CD两项，内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种，其中，一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%～25%。

钢筋混凝土结构建筑，其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。该结构的类型具体有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、简体结构、框架筒体结构和筒中筒等。

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：①办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；②未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。