21年房地产经纪协理考试题目下载7卷 第1卷
下列房屋中，属于不得买卖的有（ ）。
A.已出租的房屋
B.权属有争议的房屋
C.被司法机关查封的房屋
D.未成年人拥有的房屋
E.共有权人书面同意转让的房地产
答案：B,C
解析：
A项，已出租的房屋可以买卖，但不影响房屋租赁合同的效力，所谓“买卖不破租赁”。BCDE四项，根据有关法律法规，不得转让的存量房屋主要有下列几类：①司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；②依法收回土地使用权的房屋。③共有房屋，未经其他共有人书面同意的；④权属有争议的房屋；⑤未依法登记领取权属证书的房屋；⑥未经抵押权人同意的已抵押房屋；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
买卖双方准备好签约所需要的材料包括（ ）。
A.买卖双方的有效身份证明
B.房地产交易合同
C.房地产权属证书原件
D.上市审批表
E.卖方买入房产的发票证明
答案：A,C,E
解析：
在正式签订买卖合同前，经纪人员需要和买卖双方再次确认成交条件，提醒买卖双方注意合同的法律责任，并且告知买卖双方准备好签约所需要的如下材料：①买卖双方的有效身份证明；②房地产权属证书原件；③央产房、军产房等特殊房屋，需具备上市审批表以及物业服务费、供暖费等相关费用结清证明；④房地产共有的，需要提供其他共有人同意出售的证明；⑤卖方买入房产的发票证明。
房地产经纪人接待到店购房客户时，正确的做法有（ ）。
A.微笑迎接客户
B.了解客户需求
C.直接推荐高档房源
D.客观回答客户问题
E.记录客户信息
答案：A,B,E
解析：
到店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待，主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，房地产经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。
卖方对市场信息了解程度变化或出售（租）心态发生变化，会直接导致房源价格发生变化。这体现出房源的（ ）。
A.物理属性
B.法律属性
C.心理属性
D.市场属性
答案：C
解析：
房源具有三大属性，分别为物理属性、法律属性和心理属性。具体内容包括：①房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值；②房源的法律属性主要包括房源的合法用途及其权属状况；③房源的心理属性是指委托人在委托过程中的心理状态，而这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响。
根据《不动产登记暂行条例》的规定，应申请转移登记的情形有（ ）。
A.买卖房屋
B.出租房屋
C.抵押房屋
D.赠与房屋
E.继承房屋
答案：A,D,E
解析：
房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人的主要情形有：①买卖房屋；②赠与房屋；③继承或接受遗赠房屋；④互换房屋；⑤用房屋出资等。申请房屋所有权转移登记一般需双方共同申请。办理继承、受遗赠房屋所有权转移登记，由继承人、受遗赠人单方申请。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的，房屋所有权人可持生效法律文书单方申请房屋所有权转移登记。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。
21年房地产经纪协理考试题目下载7卷 第2卷
卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款（ ）的赔偿责任。
A.一倍
B.两倍
C.三倍
D.五倍
答案：A
解析：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
房源信息的获取具有真实性原则，即房源（ ）。
A.房屋权属明晰
B.依法可以租售
C.租售价格真实
D.租售意思真实
E.房屋状况真实
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证获取的房源的真实性，也才能保证房源信息的真实性。房源信息内容应当符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实的要求。
以北京为例，住房公积金可以分为（ ）。
A.县管单位
B.国管单位
C.区管单位
D.市管单位
E.省管单位
答案：B,D
解析：
以北京为例，住房公积金分为国管单位和市管单位两种。国管公积金管理重心是指国务院机关事务管理局直属事业单位负责管理中央国家机关在京单位和在京中央企业的住房公积金。市管公积金是北京市单位住房公积金，在《个人住房担保委托贷款借款申请表》“个人登记号”一栏以502、509等数字“5”开头的，即视为国管单位；以身份证号开头的号码，则大多数视为市管单位。
项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门合作会议，是（ ）阶段的第一项工作。
A.项目研究与拓展
B.项目签约
C.项目执行企划
D.项目信息开发与整合
答案：C
解析：
项目执行企划阶段的第一项工作是：项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标（销售期、费用预算等）和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门（如交易管理部、研究拓展部、财务部等）合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。
房源信息整理过程中最关键的工作是（ ）。
A.房源信息的共享
B.房源信息的维护
C.房源信息的分类
D.房源信息的记录和储存
答案：D
解析：
房源信息的管理包括对房源信息的整理、共享、维护以及更新等内容，是使房源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。其中，房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。而房源信息的记录和储存是对分类后的房源信息进行具体的文字整理过程，并加以恰当储存，这是房源信息整理过程中最关键的工作。
21年房地产经纪协理考试题目下载7卷 第3卷
房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于（ ）。
A.存量房经纪业务中的买方代理
B.存量房经纪业务中的卖方代理
C.新建商品房经纪业务中的买方代理
D.新建商品房经纪业务中的卖方代理
新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完整，只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。
为使登记的潜在客户变成真正客户，甲公司可采取的策略为（ ）。
A.经常向客户赠送小礼品
B.向客户提供有效的解决方案
C.尽可能满足客户提出的所有要求
D.尽可能引导客户调整对价格的期望
答案：B,D
解析：
使登记的潜在客户变成真正客户，又称为养客，是客源开拓中的重要策略。它是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务，以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立信任。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。
房屋交付时的费用有（ ）。
A.承担修复费用
B.无需交付任何费用
C.预付费用
D.验收费用
E.服务费用
答案：B,C
解析：
房屋交付时的费用有以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交付条件和标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。
不动产登记制度的类型中，契据登记制度为（ ）首创。
A.美国
B.德国
C.法国
D.英国
答案：C
解析：
契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。该项制度为法国首创，所以又称“法国登记制”。
下列选项中，首次登记、转移登记、变更登记，收取不动产登记费，收费标准为每件550元的有（ ）。
A.房地产开发企业等法人、非法人组织、自然人合法建设的住宅，申请办理房屋所有权及其建设用地使用权
B.住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权
C.建设用地使用权
D.无建筑物、构筑物的建设用地使用权
E.地役权
答案：B,C,D,E
解析：
办理下列非住宅类不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记，收取不动产登记费，收费标准为每件550元：①住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权或者海域使用权；②无建筑物、构筑物的建设用地使用权；③地役权；④抵押权。A项，房地产开发企业等法人、非法人组织、自然人合法建设的住宅，申请办理房屋所有权及其建设用地使用权首次登记，收费标准为每件80元。
21年房地产经纪协理考试题目下载7卷 第4卷
（ ）的登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态。
A.契据登记制
B.产权登记制
C.权利登记制
D.托伦斯登记制
答案：A
解析：
契据登记制的主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。
孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。
如果王某未将户口和住房状况调查情况告诉崔某，导致买受人无法办理房屋产权过户手续，买受人的损失应当由（ ）承担。
A.甲公司
B.王某
C.崔某
D.杨某
答案：A
解析：
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此,如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，然后，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A.耕地
B.村办企业厂房
C.列入城市房屋拆迁范围的房屋
D.宅基地
E.已经设定抵押权的房地产
答案：A,C,D
解析：
《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
个人住房抵押贷款代办服务的内容包括（ ）。
A.查询买方征信
B.前往登记部门办理登记
C.拟定贷款方案
D.协助准备贷款申请材料
E.协助办理贷款申请手续
答案：A,C,D,E
解析：
个人住房贷款代办的内容包括：查询买方征信、拟定贷款方案、协助准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续。B项，前往登记部门办理登记是不动产登记代办的内容。
齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2018年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。
齐某购买的不是经济适用房，而是公房，可按（ ）购买。
A.成本价
B.市场价
C.评估价
D.标准价
答案：A,D
解析：
已购公房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。
21年房地产经纪协理考试题目下载7卷 第5卷
房地产经纪人欲与客户建立长期联系，其策略一般有（ ）。
A.吸引最有价值的客户
B.与老客户保持联系
C.把眼光放在长期潜在客户上
D.建立广泛的社会联系
E.与相关服务供应商建立广泛联系
答案：B,C,D,E
解析：
经纪人要懂得以生命周期的观念来看待客户，必须认识到客户的价值是动态的，懂得维系客户，与客户建立长期的联系，争取更多的新客户并留住原有客户，这是至关重要的。培养长期客户的策略包括以下四种：①与老客户保持联系；②把眼光放在长期潜在的客户身上；③建立广泛的社会联系；④与服务供应商建立广泛联系。
建筑材料在环境的多种因素作用下，能经久不变质、不破坏、长久地保持其原有使用性能的性质，称为材料的（ ）。
A.硬度
B.耐久性
C.耐磨性
D.塑性
答案：B
解析：
耐久性是指材料在环境和使用中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。A项，硬度是指材料表面抵抗硬物压入或刻画的能力；C项，耐磨性是指材料表面抵抗磨损的能力；D项，塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。
房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。
房地产转让一般应当以（ ）作为缴纳税费的依据。
A.申报的成交价格
B.重新评估的价格
C.更改后的成交价格
D.市场价格
答案：A
解析：
《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
房地产经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，（ ）是获取委托的关键。
A.能否获得业主的信任
B.能否提供尽可能多的房源
C.能否充分理解客户的需求
D.能否提供专业意见
答案：A
解析：
业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售或出租出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否获得业主的信任，是获取委托的关键。
申请个人住房贷款一般需要提供（ ）。
A.个人住房借款申请
B.基本证件
C.资金监管手续
D.家庭稳定的经济收入的证明
E.借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明
答案：A,B,D,E
解析：
在贷款过程中，客户应根据银行要求提供贷款所需资料，申请个人住房贷款一般需要提供下列资料：
①个人住房借款申请。②基本证件（指居民二代身份证、居民户口簿和其他有效居留证件、婚姻状况证明）。③借款人家庭稳定的经济收入的证明，这个证明对能否贷款成功及最高贷款额度有比较大的影响。④符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件。⑤借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。⑥抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。为提高房子抵押贷款通过率，要尽量多地提供家庭其他财产证明（如房屋所有权证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等）。⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。
21年房地产经纪协理考试题目下载7卷 第6卷
（ ）是兼具住宅使用功能和办公经营功能的商业不动产。
A.公寓
B.商铺
C.铺面房
D.LOFT
答案：A
解析：
商业用房中有一类特殊的不动产，就是公寓。公寓虽然有居住的功能，但从本质上看，都不算是住宅。住宅的使用者是家庭，公寓的使用者是既可以是家庭也可以是家庭以外的企业经营单位，公寓用地的性质可能是商业用地或者综合用地，可以说公寓是兼具住宅使用功能和办公经营功能的商业不动产。
根据《住宅设计规范》GB 50096，每套住宅的用电负荷不应小于（ ）。
A.2.0kW
B.2.5kW
C.3.0kW
D.3.5kW
答案：B
解析：
根据《住宅设计规范》GB 50096，每套住宅的用电负荷不应小于2.5kW。
对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括（ ）。
A.《房屋所有权证》
B.《房屋购买协议证书》
C.《土地使用权证》
D.《他项权利证书》
答案：B
解析：
不动产的权属状态一般由特定的法律文件反映，《不动产权证》（如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》）等。在产权证书上需要列明的内容有房屋性质（如商品房、房改房、宅基地等）、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图、他项权利等。
房屋租赁合同风险防范工作包括（ ）。
A.房屋租赁合同效力的提示
B.房屋租赁押金的支付与押金作用说明
C.广告宣传与合同责任的约定
D.房屋装饰装修与设施设备处理
E.转租约定的提示
答案：A,B,D,E
解析：
房屋租赁合同风险防范工作包括：①房屋租赁合同效力的提示；②房屋租赁押金的支付与押金作用说明；③房屋装饰装修与设施设备处理；④租金交付方式的说明；⑤维修责任的约定；⑥税收责任的约定；⑦物业服务费等费用缴纳的约定；⑧转租约定的提示；⑨安全责任与风险责任提示；⑩租赁合同终止时的责任约定；补充协议的签章；优先购买权提示；租赁房屋安全和群租风险；约定房屋征收时的处理方法；租赁期限届满的约定。
2016年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（ ）。
A.拒交房租
B.要求张某承担损害赔偿责任
C.要求按租赁合同约定继续承租
D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效
答案：C
解析：
为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。
21年房地产经纪协理考试题目下载7卷 第7卷
房地产经纪人对客户信息要合理使用，其正确方法有（ ）。
A.保守客户秘密
B.合理保存客户信息
C.对客户信息恰当分类
D.剔除陈旧的客户信息
E.与其他商业机构共享客户信息
答案：A,B,C
解析：
客户信息是房地产经纪机构和经纪人的宝贵资源，只有合理使用才能发挥其价值，促成交易。合理使用包括：①恰当保存和分类；②信息共享和客户跟进；③保守客户秘密，不滥用。
下列招揽房地产经纪业务中，符合规范的是（ ）。
A.小张拨打电话给明确拒绝再次接受电话销售的受访客户
B.小红在社区规定的广告栏里贴虚假的宣传广告
C.小明在招揽房地产经纪业务时常常诋毁竞争对手
D.李某在招揽房地产经纪业务时明确表示，不招揽其他房地产经纪机构独家代理的房地产经纪业务
答案：D
解析：
招揽房地产经纪业务，应当以不影响人民正常的生活工作秩序和市容市貌为前提。应注意以下几点：①不得盲目拨打陌生客户电话，特别是对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户，不得再次滋扰；②不得乱发广告传单、不得乱贴小广告；③不得虚假宣传，主要不得夸大自己的业务能力，不得为招揽业务故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉；④不得招揽已经提出“免中介”以及已有其他房地产经纪机构独家代理的房地产经纪业务。
所在城市市区的城市维护建设税按（ ）征税。
A.7%
B.5%
C.3%
D.1%
答案：A
解析：
城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异：①城市市区的按税率7%征税；②在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税；③其他按税率1%征税。
示范合同中，可以协商的是（ ）的内容。
A.印制条款
B.补充条款
C.自拟条款
D.空白条款
答案：D
解析：
在使用政府有关部门制作的示范合同时，经纪人员需要告知买方，示范合同中印制好的条款是无法改变的，但空白条款的内容是可以协商的，买方如有特殊要求，可以另行签订补充条款。
王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。甲公司与王某签订的房屋出售委托合同，属于（ ）。
A.买方居间合同
B.卖方代理合同
C.买方代理合同
D.卖方居间合同
答案：B
解析：
根据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交，而在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故分为买方代理和卖方代理。本案例中，王某委托甲房地产经纪公司出售房屋，甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同，故而该合同属于卖方代理合同。
