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21年房地产经纪协理经典例题8章

发布时间：2021-08-15
21年房地产经纪协理经典例题8章

21年房地产经纪协理经典例题8章 第1章

根据《物权法》，可以设定抵押的房地产是（　　）。

A.农村宅基地
B.乡镇企业的厂房
C.老年福利院的办公楼
D.所有权有争议的房屋

答案：B
解析：
《物权法》规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

对建筑物适用的基本要求包括（　　）。

A.通风
B.隔热
C.空间布局合理
D.防水
E.防菌

答案：A,B,C,D
解析：
对建筑物适用的基本要求包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。

关于将已出租的房地产抵押，不正确的表述是（　　）。

A.抵押人有义务将租赁情况告知抵押权人
B.抵押人有义务将抵押情况告知承租人
C.原租赁合同继续有效
D.抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人无效

答案：D
解析：
ABC三项，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

下列不可以自行作为不动产申请人的是（　　）。

A.限制民事行为能力人
B.自然人
C.法人
D.非法人组织

答案：A
解析：
不动产登记申请人可以是自然人，也可以是法人或非法人组织。申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力。无民事行为能力人和限制民事行为能力人本人不能自行申请不动产登记，其不动产登记由其监护人代为申请。

房屋继承权利人应该到登记机关办理（　　）。

A.转移登记
B.变更登记
C.首次登记
D.预告登记

答案：A
解析：
A． 转移登记
B． 变更登记
C． 首次登记
D． 预告登记
转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。如王某将房屋卖给李某，王某和李某应当向不动产登机构申请办理转移登记。该房屋所有权由王某转移给李某所有。

地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指（　　）。

A.集资房
B.商品房
C.解困房
D.房改房

答案：C
解析：
A项，集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房；B项，商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售；C项，解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房，解困房不能上市交易；D项，房改房（即已购公房）就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第2章

住房项目销售的最后阶段是（　　）。

A.预交物业管理费
B.预付费用
C.房屋交付
D.物业交付

答案：D
解析：
物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发商共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。

存量房商业抵押贷款额是房产评估值和房产成交价（　　）原则决定。

A.取低
B.取高
C.取均值
D.取评估值

答案：A
解析：
存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。

全国人民代表大会及其常务委员会颁布的有关房地产的专门法律有（　　）。

A.《城市房地产管理法》
B.《土地管理法》
C.《土地管理法实施条例》
D.《住房公积金管理条例》
E.《城市房地产转让管理规定》

答案：A,B
解析：
全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，这些法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。主要有：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，包括：a．《物权法》；b．《土地管理法》；c．《城乡规划法》。CD两项属于以国务院令形式颁布的房地产行政法规；E项属于行政规章。

按房屋用途可以将房屋租赁市场分为（　　）。

A.自住租赁市场
B.住宅租赁市场
C.非住宅租赁市场
D.转租用于投资租赁市场
E.保障性住房租赁市场

答案：B,C
解析：
按房屋用途可以将房屋租赁市场分为：①住宅租赁市场。住宅是十分明确而单一的个人生活性消费资料，不管其千变万变都是具有卧室、客厅、厨房、卫生间等基本内容。②非住宅租赁市场。非住宅房产是房产范畴中住宅之外的所有房产。非住宅租赁市场主要是生产经营性房屋租赁所形成的市场。

无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的（　　）。

A.供求转化
B.供求调节
C.供求分析
D.供求控制

答案：C
解析：
无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析，因为投资者进行投资决策时首先要了解的是客户拟投资的房地产所在细分市场的供求关系究竟处于什么状态。房地产细分市场供求分析就是通过以因果关系分析为基础的供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在细分市场的供求状况进行判断。

刘某与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订了房地产经纪服务合同，委托甲公司出售一套商品住宅，刘某开始希望住宅出售价格为110万元，但为了尽快给儿子筹集出国留学资金，一周后刘某将出售价格调低到105万元。客户王某在本市从事个体经营业务，一直承租住房。王某看了甲公司发布的房源销售广告后，希望购买该住宅。甲公司委派房地产经纪人李某多次与刘某、王某协调后，刘某与王某签订了房屋买卖合同，最终住宅成交价格为100万元。

李某发布房源信息应经过（　　）的书面同意。

A.刘某
B.李某的业务主管
C.甲公司法定代表人
D.房屋行政主管

答案：A
解析：
对房源信息的了解，在情况允许的前提下，应以实地走访的形式进行（遇到凶宅还要到公安部门或物业机构进行查询），并对房屋进行拍照处理，以便于信息发布，对涉及房屋权属、业主身份的相关信息，应对业主的证件、资质证明文件等进行查看，必要时在征得业主同意情况下可通过拍照、复印等手段留存影印件。在对房屋状况进行详尽了解之后，要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必须程序和必备文件。房地产经纪人根据上述信息制作《房屋状况说明书》，以便今后对房屋信息的了解，也便于将其中部分信息向意向购房人进行描述。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第3章

楼盘信息调查表的主要内容有（　　）。

A.楼盘的基本信息
B.周边配套
C.产品信息
D.营销信息
E.佣金信息

答案：A,B,C,D
解析：
记录房源信息的常用表格一般包括楼盘信息调查表、委托出售的房源信息登记表以及委托出租的房源信息登记表等。其中，楼盘信息调查表的主要内容有：①楼盘基本信息；②周边配套；③产品信息；④营销信息；⑤客源；⑥工程进度；⑦项目概况。

房屋实物状况查看的注意事项包括（　　）。

A.看房顶是否有漏水
B.看装饰装修情况
C.户型是否方正
D.关注电梯质量
E.关注房龄情况

答案：A,C,D
解析：
房屋实物状况查看的注意事项有：①若房屋为一层，要注意下水是否畅通，或者有没有异味。如果一层是独立下水，查看二层房屋时，要关注下水是否畅通。若是顶层，要注意是否有漏雨的痕迹。对于老旧小区，还要注意小区墙面是否渗水、脱落等。②看房顶是否有漏水。③户型是否方正。④对于采光，要分两个层次：a．各房间是否为全明格局，即每个房间是否有窗；b．阳光照射时间的长短。⑤关注电梯质量。

房地产经纪具有（　　）的作用。

A.促进交易公平
B.提高交易效率
C.加强行业监管
D.降低交易成本
E.保障交易安全

答案：A,B,D,E
解析：
房地产经纪的作用体现在：①降低交易成本，提高交易效率。专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践，通过掌握了解丰富的市场信息、具有扎实的房地产专业知识和从事房地产交易专业技能的房地产经纪人员，为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。②规范交易行为，保障交易安全。③促进交易公平，维护合法权益。房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响，帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。

房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以（　　）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

A.不转移占有
B.转移使用权
C.转移占有
D.转移所有权

答案：A
解析：
一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该房地产优先受偿。

个人住房贷款担保方式包括（　　）。

A.留置
B.抵押
C.质押
D.定金
E.保证

答案：B,C,E
解析：
个人住房贷款必须提供担保，担保方式包括：①抵押；②质押；③保证。其中，以所购住房抵押担保为主。

房屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的（　　）申请产权登记。

A.房地产管理部门
B.当地县级以上人民政府
C.不动产登记部门
D.建筑行政主管部门

答案：C
解析：
广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的不动产登记部门申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第4章

对于某类客户购买需求强烈，希望尽快买到物业时，应采取的最佳营销策略是（　　）。

A.重点培养，不断理解客户特征和需求
B.重点跟踪，提供周到而专业的服务
C.应善意的威胁客户，并跟踪调查
D.重新安排购房计划并经常联系

答案：B
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。三类客户的特征和营销战略如表4-1所示。由表可知，购买需求强烈，希望尽快买到物业的客户属于A类客户，其营销战略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。
表4-1　客户类别一览表

企业抵押经营贷款的特点不包括（　　）。

A.循环授信
B.贷款金额足
C.提前还款灵活
D.贷款年限较长

答案：D
解析：
企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者的房产作抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。该产品亮点是：①贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；②循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款；③提前还款灵活，个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余钱即能还贷款，无需提前预约。

采用互联网开发法开发客源的劣势是（　　）。

A.成本高
B.客户筛选难度大
C.时效性较差
D.需要长时间积累

答案：B
解析：
互联网开发客户的方式主要有两种：①在不同的公众网站进行房源广告的发布；②在公司的门户网站发布广告与房源信息，吸引客户主动电话联系或者上门拜访。目前采用互联网开发客户，主要的劣势包括：①信息难于突出；②客户筛选难度大。

土地和房屋抵押权登记的类别不包括（　　）。

A.首次登记
B.变更登记
C.注销登记
D.异议登记

答案：D
解析：
土地和房屋抵押权登记的类别包括：①首次登记；②变更登记；③转移登记；④注销登记。异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。

房地产经纪人受理委托业务后，收集所需标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况和（　　）等方面的信息。

A.政策导向
B.环境状况
C.价格
D.供求

答案：B
解析：
信息，是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的物业相关的市场信息；③委托方信息。其中，标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。

房地产经纪人欲与客户建立长期联系，其策略一般有（　　）。

A.吸引最有价值的客户
B.与老客户保持联系
C.把眼光放在长期潜在客户上
D.建立广泛的社会联系
E.与相关服务供应商建立广泛联系

答案：B,C,D,E
解析：
经纪人要懂得以生命周期的观念来看待客户，必须认识到客户的价值是动态的，懂得维系客户，与客户建立长期的联系，争取更多的新客户并留住原有客户，这是至关重要的。培养长期客户的策略包括以下四种：①与老客户保持联系；②把眼光放在长期潜在的客户身上；③建立广泛的社会联系；④与服务供应商建立广泛联系。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第5章

王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。

王某将房屋抵押应办理房屋抵押权（　　）。

A.设立登记
B.变更登记
C.转移登记
D.更正登记

答案：A
解析：
房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、变更、转移和注销等事项在登记簿上予以记载的行为。一般抵押登记包括：设立登记、变更登记、转移登记、注销登记。本案例中，王某进行的抵押，是初次设立抵押，应进行抵押权设立登记。

房地产经纪人员应该在（　　）就进行房屋实地查看。

A.客户初步表达委托意愿时
B.接受房屋出售、出租初步委托前
C.接受房屋出售、出租初步委托后
D.签订房地产经纪服务合同前
E.签订房地产经纪服务合同后

答案：C,E
解析：
房屋实地查看，是房地产经纪人员亲自或者带领客户到房屋现场，检查、观察委托房屋状况的活动。房地产经纪人员接受房屋出售、出租初步委托，或签订房地产经纪服务合同后，就应对房屋进行实地查看。

房地产交易合同签订完成后，因交易双方违约导致合同不能履行，服务费用的处理方式是（　　）。

A.全部退还
B.退还一半
C.不必退还
D.双方商议

答案：C
解析：
房地产经纪基本服务完成的标志是房地产交易合同的签订，但签订交易合同并不意味着交易能顺利完成，因交易双方违约导致交易合同不能履行，这种情况下，经纪服务合同仍要履行，经纪机构不必退还服务费用。

下列关于建筑装饰装修的含义，说法正确的有（　　）。

A.保护建筑物的主体结构
B.完善建筑物的使用功能和美化建筑物
C.增加或附加装饰材料或饰物
D.对建筑物内外表面和空间进行各种处理
E.满足人们物质和精神生活需要的环境

答案：A,B
解析：
建筑装饰装修的作用主要有下列3个：①保护建筑物主体结构；②完善建筑物使用功能；③美化建筑物。

商品房买卖合同中，对于面积误差处理没约定的，可以按照一定原则来处理。关于面积误差比的处理原则，下列说法错误的是（　　）。

A.面积误差比的绝对值在3%（含3%）以内，据实结算
B.面积误差比的绝对值超过3%，购房者可以要求解除合同
C.面积误差比的绝对值超过3%，购房者不要求解除合同，3%以内据实结算，超过3%的部分由开发商承担
D.面积误差比在－3%（含－3%）以内，开发商双倍返还购房者

答案：D
解析：
商品房买卖合同中，对于面积误差处理有约定的按约定处理，没约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。②面积误差比绝对值超出3%，购房者要求解除合同，并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的，法院应予支持。③面积误差比绝对值超出3%，购房者不要求解除合同，愿意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积，在3%以内（含3%）的房价款由买受人按约定的价格补足；超出3%部分的房价款由开发企业承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在－3%以内（含－3%）部分的房价款及利息，由开发企业返还购房者，面积误差比超过﹣3%部分的房价款，由开发企业双倍返还购房者。

下列单位或个人取得房屋的情形中，可以由当事人单方申请房屋登记的有（　　）。

A.甲公司新建房屋
B.李某继承取得房屋
C.王某购买取得房屋
D.张某以生效法律文件取得房屋
E.陈某受遗赠取得房屋

答案：A,B,D,E
解析：
因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登记的；②继承、接受遗赠取得不动产权利的；③人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；⑥申请更正登记或者异议登记的；⑦法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第6章

房地产经纪机构采用讲座揽客法开拓客源时，正确的做法有（　　）。

A.介绍房地产基本知识
B.宣讲竞争项目的缺陷
C.解读房地产市场政策
D.免费发放机构宣传资料
E.承诺压低出售房屋价格

答案：A,C,D
解析：
讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。讲座可以是房地产知识介绍，也可以是房地产市场分析或房地产投资信息的提供，或房地产交易流程、产权办证问题的介绍。通过讲座可以发掘潜在客户，启发购房愿望，促成需求实现。在做讲座时房地产经纪机构或经纪人可以自我介绍、发放公司和服务的免费资料，创造接触客户机会，增加客户。通过讲座可以培养客户对公司服务的信赖和专业的信任，同时也传播房地产信息和知识，减少未来客户在交易过程中的难度。在做社区业务时，此种方法适用。但讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果。

A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。

按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是（　　）。

A.划拨
B.招标出让
C.协议出让
D.拍卖出让

答案：A
解析：
《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定：“下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。”

2016年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2018年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2018年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（　　）。

A.拒交房租
B.要求张某承担损害赔偿责任
C.要求按租赁合同约定继续承租
D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

答案：C
解析：
为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。

下列不属于不动产登记原始资料的是（　　）。

A.不动产登记申请书
B.不动产权属来源
C.不动产登记簿
D.不动产权籍调查成果

答案：C
解析：
不动产登记资料，是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件等资料，包括不动产登记簿等不动产登记结果资料和不动产登记原始资料。其中，不动产登记原始资料包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

房屋租赁合同为（　　），只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。

A.诺成性合同
B.实践性合同
C.要式合同
D.单务合同

答案：A
解析：
房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。

市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是（　　）。

A.办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续
B.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款
D.制定颁发房地产行业规范性文件
E.整顿和规范房地产交易秩序

答案：A,B,C,E
解析：
市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是：①执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；②执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实旌实施办法；③办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；⑤为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；⑥建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第7章

公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在租赁合同签订后（　　）日内报相关部门备案。

A.7
B.10
C.15
D.30

答案：D
解析：
合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。

当事人取得权利必须支付相应代价的合同是（　　）。

A.支付合同
B.有偿合同
C.劳务合同
D.商业合同

答案：B
解析：
有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应代价的一方，必须取得相应的利益。

房地产价格信息加工整理后，展现和存储的形式为（　　）。

A.表格
B.网页
C.图片
D.文字报告
E.手写报告

答案：A,C,D
解析：
房地产价格信息的整理通常包括对房地产价格信息的鉴别、修正、分类、记录和保存几个环节。房地产价格信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现和储存。

房地产经纪服务合同的作用有（　　）。

A.确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系
B.彻底解决了房地产经纪机构和委托人之间的矛盾
C.明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务
D.建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制
E.经纪机构开展经纪活动的必备要件

答案：A,C,D
解析：
签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具有非常重要的意义。房地产经纪服务合同的作用主要包括：①确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系；②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；③建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制。B项，房地产经纪服务合同不能彻底解决房地产经纪机构和委托人之间的矛盾。E项，是房地产经纪服务合同的含义，房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经纪机构开展经纪活动的必备要件。

下列关于个人住房贷款的说法，正确的有（　　）。

A.个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款
B.住房公积金个人住房贷款不是由商业银行发放的
C.住房公积金个人住房贷款也称为委托贷款
D.国内个人住房贷款业务到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快速发展
E.个人住房公积金贷款利率遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，分段计息

答案：A,C,D
解析：
个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代，但发展缓慢，直到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快速发展。个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

不同版本不动产权属证书核验，正确的有（　　）。

A.2004年版房屋所有权证，增加了长方形电子水印块，用配套的膜片从不同角度观察会显示出不同的字样
B.2006年版房屋所有权证，团花中央的花芯横线由字母组成
C.自2008年版起，住房和城乡建设部统一核准编制了全国房屋登记机构注册号，每本证书印有唯一编号
D.2008年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页
E.2012年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字“FWSYQZ”

答案：A,B,C
解析：
D项，2012年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页，宽2mm，其上文字内容为循环排列的“住房和城乡建设部”字样，在光线下呈现不同颜色的镭射光。版式、颜色等其他要素维持不变。E项，2000年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字，微缩文字用肉眼看为一道虚线，在放大镜下则可清晰可辨“FWSYQZ”英文大写字母。证书封二团花的花芯为劈线花芯，即在花芯中藏有一个双线小花。假房产证的制作过程由于没有专业线纹技术，这部分也会模糊不清。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第8章

在国民经济产业分类中，房地产属于（　　）。

A.第一产业
B.第二产业
C.第三产业
D.第四产业

答案：C
解析：
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

房地产经纪人帮助买卖双方协商拟定合同的关键性条款时，需要注意的事项有（　　）。

A.买卖双方需要填写真实的身份信息
B.标明房屋的结构和户型
C.写清房地产坐落与四至
D.约定买卖双方履行义务的时限
E.暂时不必对房地产价格做约定

答案：A,B,C,D
解析：
合同的关键性条款集中在价格、面积、房屋质量、房屋交付条件及交付时间、付款条件、付款时间、土地性质、房屋性质、过户等方面。经纪人员帮助买卖双方协商拟定合同关键性条款时，应特别注意以下几点：①买卖双方需要填写真实的身份信息；②写清房地产坐落与四至；③用规范的语言标明房屋的结构和户型；④有关房地产价格的约定必须明确；⑤详细说明房屋装修状况，特别是合同中须写明是否包含固定设施和家具；⑥约定买卖双方履行义务的时限，如具体的交付房款、房屋的时间。

根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形（　　）的，应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意。

A.房地产经纪人员以“炒房”为目的
B.与房屋出卖人提前商量好
C.与房屋出卖人或者出租人有利害关系
D.与房屋的承购人或者承租人有利害关系
E.若房地产经纪人作为买主，购买业主不动产也应该如实告知

答案：C,D,E
解析：
房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形的，应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意：①与房屋出卖人或者出租人有利害关系，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；②与房屋的承购人或者承租人有利害关系的，如房地产经纪人是买方的直系亲属等；③如果房地产经纪人作为买主的，购买业主不动产也应该如实告知。

限价房购房人取得房屋权属证书后（　　）年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购。

A.3
B.5
C.7
D.10

答案：B
解析：
限价房购房人在取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购；5年后转让所购住房，需要补交土地收益等价款。

在我国，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产（　　）。

A.转让和抵押
B.抵押和担保
C.抵押和租赁
D.转让和租赁

答案：D
解析：
从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式。

在商品房销售过程中，（　　）是项目的所有权人。

A.买方
B.经纪机构
C.房地产开发企业
D.国家土地部门

答案：C
解析：
在商品房销售过程中，房地产经纪人员作为现场销售人员的主要作用是通过项目的宣传、说明，促使有意购买者做出购买决定，最终使得买方和开发企业签订买卖（预、现销）合同。但须注意商品房买卖合同的签章是开发企业的签章，因为项目的所有权人是房地产开发企业。

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