房地产经纪协理考试题目下载7篇

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

填写《房屋现场勘查表》时需要注意的问题有：①勘查人员对勘查物业描述不详、缺项或模棱两可；②勘查人员对勘查物业描述有误导；③勘查人员对物业关键因素记录不准确或勘查表粗制滥造；④勘查人员有违房地产经纪行业职业道德要求等。

在实行交易资金监管的情况下，房地产经纪人员要熟练掌握资金划转的操作流程，因监管的主体、资金监管的范围等不同，交易资金划转的流程可能会有一定差异。对于买方不需贷款的情形，基本流程具体包括：①签订资金监管协议；②买方将交易资金存入监管账户；③办理不动产转移登记；④划转交易资金。C项属于买房需要贷款的情形的基本流程之一。

在存量房租赁代理业务中，房地产经纪机构提供的服务内容主要包括：①市场行情和交易政策咨询；②房地产实地查看和权属调查；③信息发布和广告宣传；④装饰装修和家具家电配备；⑤代收代付租金；⑥代办租赁合同备案手续；⑦代缴税费；⑧房屋交验等。E项，协助办理交易资金监管主要是在存量房买卖居间业务中需要提供的服务。

租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房。

一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该房地产优先受偿。

买卖双方选择自行交割房地产交易资金，操作流程一般如下：①买卖双方签订存量房买卖合同；②买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户；③如买方需要贷款，办理抵押贷款手续，银行批贷；④买方或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方；⑤买卖双方办理缴税及不动产转移登记手续，买方取得不动产权证书；⑥买方或贷款银行支付剩余购房款给卖方。

房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。

任何房地产交易都不能脱离市场，房地产价格信息是交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件。房地产经纪人员在组织双方价格谈判时，应将类似房地产的价格信息、近期房地产价格走势等传递给交易当事人双方。

建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系，按照建筑结构可将建筑物分为：①砖木结构建筑；②砖混结构建筑；③钢筋混凝土结构建筑；④钢结构建筑。其中，钢结构建筑主要的承重构件采用钢材作为承重材料，造价较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

根据《城市房地产管理法》相关规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度；国家实行房地产成交价格申报制度；国家实行房地产价格评估制度；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度；国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%，即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。

对房源的委托人进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段，将房源分为不同的级别，针对不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。将房源按照销售的难易度分为A、B、C、D四个等级，其各自的访问期限为：①A级别，5天；②B级别，10天；③C级别，15天；④D级别，1～2月。

《继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”第十二条规定：“丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。”

办理组合贷款，申请人须提供资料一般包括：①申请人及共同申请人身份证明；②已办理网签的商品房买卖合同或存量房买卖合同；③活期储蓄卡或存折2个，一张用于归还住房公积金贷款用，一张用于归还商业贷款用；④申请人所在工作单位开具的收入及职业证明；⑤其他材料，如要求申请人提供银行出具的近六个月收入账单。

客户信息管理原则包括：①有效原则。②合理使用原则。对客户信息要恰当保存和分类、信息共享和客户跟进、保守客户秘密，不滥用。③重点突出原则。对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户，而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。客户信息管理策略：①及时记录和更新。经纪人必须定期和客户保持联系，更新资料，这样才能保持其有效性和准确性。在经纪人的客源达到上限时必须将客源进行推荐，推荐给其他经纪人。②保持联系。③有效利用。

据电梯的使用性质，分为乘客电梯（简称客梯）、载货电梯（简称货梯）、消防电梯等。根据电梯的速度，分为低速电梯、中速电梯、高速电梯、超高速电梯。

房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。本案例中，王某委托甲公司代为出售属于卖方代理中的存量房出售代理业务，签订的合同属于卖方代理合同。

财政监督是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机构。财政监督是一个完整的监督体系，包括财政、中国人民银行、审计部门、职工、单位和社会，对住房公积金归集、提取使用等情况进行监督。

不动产登记按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。A项，首次登记是指不动产权利第一次登记；B项，转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记；C项，更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记；D项，变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。

房屋价格受多种因素的共同影响。从房源的物理特征来看，每一套物业的价格是由房地产产品的个别性决定的。世界上不存在两套完全相同的房屋，房地产产品具有显著的个别性。

对于出售或出租委托，除了查看委托人的身份证明，还应查看出售或出租房屋的产权证明，并通过实地查看房屋，编制房屋状况说明书。房屋的产权证明通常包括：①房屋所有权证或不动产权证书；②房屋共有权证或房地产共有权证；③房屋他项权证或房地产他项权证等。

房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。

房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容。对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

A项，门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。B项，无此说法。C项，客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。D项，会员揽客法是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的方法。

住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即：住房公积金月缴存额＝（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）＋（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）。所以本题中，张某的住房公积金月总缴存额为：48000÷12×12%＋48000÷12×12%＝960（元）。

在我国，商业房地产的租赁合同，是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据，但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此，作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案，作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办理租赁合同备案。

《物权法》规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

出租房屋的权益状况包括：规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

《物权法》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。即抵押合同订立前，房地产已经出租，并不影响抵押权的效力。C项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有权人的书面同意。即抵押房地产可以有共有人。D项，被抵押的房地产在它的价值范围之内，可以再次抵押。

房地产交易涉及的钱款种类包括：①交易价款（a．房地产买卖价款；b．房地产租金）；②定金；③押金；④其他钱款（a．订金；b．违约金；c．保证金；d．能源使用费等其他费用）。

对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。

“群租房”指将住宅通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。常见的“群租房”类型有：将厨房、卫生间、阳台出租给他人居住；在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住；将地下储藏室按床位对外出租等。

不动产登记申请书主要包括：①收件情况；②申请登记事由；③申请人情况；④不动产情况；⑤抵押情况；⑥地役权情况；⑦登记原因及证明情况；⑧申请证书板式及持证情况；⑨不动产登记情况。

顶棚又称为天棚、天花板，是指建筑空房间内的顶板，是室内饰面之一，表面应光洁、美观，并能起反射作用，以改善室内的亮度，还应具有隔声、吸声、保温、隔热等功能。

AB两项，《物权法》规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。D项，《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

对房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容主要包括：①提供房地产信息；②实地看房；③代拟房地产交易合同。其他服务的内容主要包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办。

目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有：等额本息还款法和等额本金还款法。采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。

房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括：①物业服务企业名称；②物业服务费标准和服务项目；③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。

参见第5题解析。

房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。

房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪的重要作用包括：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。

房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。

B项，抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。AD两项，《物权法》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。C项，《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。

自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。本题中，应缴纳房产税为：5000×4%＝200（元）。

客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。

房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。使用广告法的优势包括：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广；③间接对公司的品牌进行宣传和推广。使用广告法的劣势包括：①成本较高；②时效性较差。

《物权法》第180条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。B项，根据《物权法》第184条规定，土地所有权不得抵押。

电话拜访的优点有：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。

契据登记制的主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。

商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交的材料有：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

编制房屋状况说明书，能更加系统、全面、详细反映房屋状况。这对房地产经纪机构有着重要意义，表现在：①加强对委托房屋状况的全面认识。房地产经纪人员通过编制房屋状况说明书，加强对委托房屋各方面情况的准确把握，提升专业技能，以便为客户提供更优质的专业服务；②提升客户对经纪服务的认同和信赖。编制房屋状况说明书，把房屋状况详细记录下来，使委托人感受到房地产经纪人员确实下了很深功夫，在认真对待从事的房地产经纪业务，不是仅仅只有“嘴上功夫”；③降低房地产交易风险，借助编制房屋状况说明书的过程，掌握房屋真实状况，有效降低交易风险；④防范房地产交易有关纠纷。房屋状况说明书实质就是“产品说明书”，不仅仅说明了房屋自身状况，还包括了家具家电等附属设施设备。这有利于统一交易双方对交易标的认知，防范房地产交易有关纠纷；⑤积累房地产基础数据。编制房屋状况说明书有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据，建立数据库。

现房是指已建造完成、可直接使用的建筑物。现房按照交易的次数，可分为新房（俗称一手房）和旧房（俗称二手房）。

房源和客源的关系包括以下几个方面：①互为条件；②相得益彰；③互为目标。

房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，是绘制不动产权证附图的基本图，比例尺在1:100～1:1000之间。房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容，还有房屋权界线、界址点、界址点号、房角点、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

为了保证地基稳固及防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：①有足够的承载力；②有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。当地基下沉不均匀时，建筑物上部会出现开裂变形；③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是较大的高度差时）应加设挡土墙，以防止出现滑坡变形。

C项，不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。

根据不同的分类标准，房地产经纪机构可以分为不同的类型。具体包括：①按照组织形式划分，理论上房地产经纪机构可以分为公司企业、合伙企业、个体工商户和独资企业。②按照注册资金的来源划分，可以分为中资企业和外资企业。③按照经营模式划分，可以分为有店经营模式和无店经营模式。④按照主营业务的不同，可以分为新建商品房销售代理机构、存量房（二手房）经纪机构和综合型经纪机构。

权利登记制指登记机构设置登记簿，不动产权利的取得、变更过程在登记簿上记载，利害关系人、相关当事人根据登记簿的记载推知该不动产产权状态，若不动产权利的取得未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

房屋的权属证明通常主要包括：①房屋所有权证或房地产权证（2015年之后的房产为不动产权证书）；②房屋共有权证或房地产共有权证；③房屋他项权利证或房地产他项权利证。

任何房地产交易都不能脱离市场，房地产价格信息是交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件。房地产经纪人员在组织双方价格谈判时，应将类似房地产的价格信息、近期房地产价格走势等传递给交易当事人双方。

《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的内容应当包括：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。