2021房地产经纪协理模拟试题7篇

AB两项，经出租人同意，承租人可以对房屋进行改善或者增设他物。C项，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。D项，租赁合同解除后，承租人可以请求出租人就现存的增加价值部分偿还支出的费用。这表明租赁期满承租人在返还房屋时可以不将房屋恢复原状。

以北京为例，公积金贷款一般采用“自由还款”的方式，该方式是指借款人申请住房公积金贷款时，公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下，根据自身的经济情况，自由安排每月还款额的还款方式。这种还款方式弥补了商业贷款中固定还款月供的规定，提高了借款申请人自主选择的机会，借款人每月可根据自身具体情况，协调月还款额，合理支配月收入。

目前，在偿还房地产贷款过程中，常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。而等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。

公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容：①合同当事人的名称或姓名；②房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；③租赁期限、租金数额和支付方式；④房屋维修责任；⑤物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；⑥退回公共租赁住房的情形；⑦违约责任及争议解决办法；⑧其他应当约定的事项。

不动产登记以不动产物权为登记范围。《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。

不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。

不动产登记以不动产物权为登记范围。《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。

合同信息与证件信息不一致是指，合同上与证件上的姓名或名称不一致，身份证号或营业执照号码不一致，住址不一致，以及合同上与权属证书上的房屋所有权人、共有人不一致，房屋坐落和面积不一致等。为避免这类常见错误，房地产经纪人应仔细核对。

关于最长权利保护期间，《民法总则》规定：自受到损害之日起超过20年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院根据权利人的申请决定延长。

根据《不动产登记暂行条例》规定，申请人申请不动产登记应当提交下列材料：①登记申请书；②申请人身份证明材料，委托他人登记的需提供被委托人身份证明材料和授权委托书；③相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书；④不动产界址、空间界限、面积等材料；⑤与他人利害关系的说明材料；⑥法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。房屋价值评估报告在办理按揭贷款时提供，公证书不是必须携带的。

对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋，经纪人可以参照委托出售经纪业务的相关信息调查项目所列项目开展调查。则出租客户信息采集的内容主要包括：①所处商圈环境；②房屋物理属性；③房屋权属状况；④房屋出售条件；⑤业主身份信息；⑥物业管理水平。

涂料是一种胶体溶液，将其涂抹在物体表面，经过一定时间的物理、化学变化，能与基体材料很好地粘结并形成完整而坚韧的保护膜。根据施工部位，分为外墙涂料和内墙涂料；根据成膜物状的性质，分为油性涂料和水性涂料。

偿还比率又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。根据题意知，林某的偿还比率=4100÷10000=41.00%。

房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。在房地产买方代理业务中，委托方的基本诉求是在一定的预算范围内，承购（或承租）到最满意的房地产。

给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水质、水量、水压、水温的要求。常用的给水方式有：①直接给水方式；②设置水箱的给水方式；③设置水泵和水箱的给水方式；④分区、分压给水方式。

橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。橱窗广告应注意以下几点：①橱窗上房源信息应注重真实性、时效性、完整性，保证是最新的真实房源；②橱窗广告版面设计应该图文并茂、简洁美观，最好彩色喷绘，效果更佳；③橱窗广告最好做好分区：如出租房源、出售房源、重点推荐房源等，让客户更容易浏览；④橱窗广告应定期及时更新和清洁，避免日晒广告纸褪色影响美观，避免橱窗玻璃明显脏迹影响形象；⑤对于驻足橱窗广告前浏览房源信息的客户应该及时接待并引导入店提供全面的咨询服务，对客户需求做好了解登记。

公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发建设单位将新建成的房屋出售给买受人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。开发建设单位应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

对房地产经纪机构和经纪人员来说，房地产经纪服务的基本要求包括及时告知和披露房地产交易相关信息、维护委托人的合法权益等；对委托人来说，房地产经纪服务的基本要求包括提供必要的资料，在实地看房和办理相关手续时给予必要协助等。房地产经纪服务一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）签订为完成标准。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，房地产经纪可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。

无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析，因为投资者进行投资决策时首先要了解的是客户拟投资的房地产所在细分市场的供求关系究竟处于什么状态。房地产细分市场供求分析就是通过以因果关系分析为基础的供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在细分市场的供求状况进行判断。

新建商品房预售应当达到下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④取得《商品房预售许可证》。C项属于商品房现售应当符合的条件。

A项，客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。B项，客户信息管理的内容包括：①客户基础资料；②物业需求状况；③交易记录。CD两项，客户信息管理不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些房地产经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。E项，客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②委托人需要协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧交易资金交付；⑨其他服务相关事项。ABD三项属于房地产经纪机构的验证义务。

出租人单方解除房屋租赁合同的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

在个人住房贷款中，主要参与者包括：①贷款人；②借款人；③担保（保险）人；④服务机构；⑤有关政府部门等。其中，服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。AD两项，担保（保险）人包括担保自然人、担保机构和保险机构。其中，担保机构和保险机构包括各类担保公司、保险公司，它们通过提供房地产贷款担保和保险，为贷款人防范贷款风险提供保障，促进房地产贷款业务的发展。

房屋区位状况是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离。房屋区位状况查看的注意事项包括：①分析房屋附加价值。区位状况优越的房屋如好的配套设施、交通条件等会带给客户附加价值；②调查嫌恶设施。嫌恶设施要与房屋保持一定的安全距离才不会对居住者产生影响；③关注景观状况。优美的景观可以达到提升居住品质的效果；枯燥的景观可能让人心情不悦，甚至难以居住其中。

分区、分压给水方式是适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。A项属于直接给水方式；B项属于设置水箱的给水方式；C项属于设置水泵和水箱的给水方式。

房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用以下几种方式向客户提供房地产咨询服务：①个案解答；②商业文书审查；③全程法律服务。

房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

在存量房查验和交接过程中，需要办理的交接手续主要包括：①验房发现问题的解决。②费用结算。应结算的费用主要包括水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、网络费、物业服务费、专项维修资金等。③相关信息变更。办理交接手续时，应要求卖方协助办理相应的信息变更手续，将使用人的姓名由卖方改为买方。④签署房屋交接单。

注销登记是指因法定或约定的原因使已登记的不动产物权归于消灭，或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如房屋倒塌，就属于不动产本身的灭失，房屋倒塌后，应当申请房屋所有权的注销登记。

房地产经纪经营模式特点比较具体如表1-1所示。
表1-1　房地产经纪经营模式特点比较

根据《住宅设计规范》GB 50096，7层及7层以上的住宅，必须设置电梯，电梯应在设有户门和公共走廊的每层设站；12层及l2层以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台，其中应设置一台可容纳担架的电梯；电梯不应紧邻卧室布置，当受条件限制，不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减振的构造措施。

A项，出租人不得向承租人隐瞒房屋抵押的事实。C项，租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。D项，房屋租赁期间，房屋所有权或者承租人有可能发生变动，为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则，赋予承租人及其相关人员继续承租的权利。根据该原则，王某到期无力偿还贷款时甲银行可以实行抵押权但应保持原租赁关系至合同终止日。

房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求有：①转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。②须经出租人书面同意。承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意，承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。③转租期限不得超过原合同规定的期限。A项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤其他扣除项目；⑥旧房及建筑物的评估价格。

ABD三项，根据《房地产广告发布暂行规定（修订）》，房地产经纪机构发布的广告应该不得含有风水、占卜等封建迷信内容。对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。CE两项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。

抵押权登记是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为：①一般抵押权登记，包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记；②最高额抵押权登记，包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。

委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。

客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时，房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策，并充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，提出合理的建议。例如，客户是否具备申请住房公积金贷款的条件。如具备，在同等条件下，建议优先选择住房公积金贷款；卖方对资金时间的需求是否允许买方使用商业贷款和公积金贷款的组合贷款，如果允许，在公积金贷款不足的情况下，可以选用组合贷款方式；如果以上两种方式不可行，则只能选择商业贷款。

C项，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。D项，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。E项，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。公积金贷款期限最长不超过30年。

房源信息的共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的特点和发展需要进行设定。主要包括私盘制、公盘制和混合制，各有优劣之处，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。

客源信息的开发策略主要包括：①将精力集中于市场营销；②致力于发展和客户之间的关系；③随时发现客户信息；④使潜在客户变为真正的客户；⑤直接回应拓展策略；⑥建立与客户的长期联系。

服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

因为房源的重要性，所以房地产经纪机构及房地产经纪人都将房源的获取作为一项需要不断开展的基础工作，也是房地产经纪机构及房地产经纪人获得稳定业绩的关键因素。房源的获取原则包括：①真实性；②及时性；③集中性。

箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。

经委托人同意，两个或者两个以上房地产经纪机构就同一宗房地产经纪业务开展合作的，只能按一宗业务收费，不得向委托人增加收费。合作完成机构应当根据合同约定分配佣金。

根据基础的构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础等。其中，筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，使地基的单位面积压力减小。筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降，用筏板基础作为地下室或坑槽的底板有利于防水、防潮。@##

遗嘱继承是指继承开始后，按照被继承人所立的合法有效的遗嘱继承被继承人的遗产。王某有3个子女，其依法拥有一套住宅。王某可以依法订立遗嘱，指定将该住宅由某一个子女继承。在此情况下，其他2个子女就无权继承。法定继承是指依据法律规定的继承人的范围、继承的顺序、继承遗产的份额以及遗产的分配原则继承被继承人的遗产。法定继承的适用以下情形：①遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠；②遗嘱继承人丧失继承权；③遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；④遗嘱无效部分涉及的遗产；⑤遗嘱未处分的遗产。@##

房屋登记的一般程序为申请、受理、审核、登簿和发证等。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

参见第1题解析。

房地产开发企业主要是组织者和决策者，在开发经营过程中特别关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成既定的开发经营目标。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。

正确选用适用的合同类型，签订房地产经纪服务合同，具有重要意义，包括：①确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系。正是有了委托关系，房地产经纪机构和委托人的行为就受到《合同法》、《民法通则》、《民法总则》、《房地产经纪管理办法》等法律法规的约束。②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务。签订房地产经纪服务合同以后，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。③建立了房地产经纪机构和委托人之间纠纷和争议的解决机制。在房地产经纪活动中，房地产经纪机构和委托人可能产生纠纷和争议。签订了房地产经纪服务合同，使得双方可以依照合同处理纠纷和争议，避免产生更大的矛盾。

房地产经纪人员要向委托人说明房地产经纪服务的基本流程，及每项服务的完成标准，包括基本服务完成的节点，代办服务完成的节点等。这里要区分服务完成的节点和收费的节点，从法律上讲，基本服务完成的标志是房地产交易合同签订，代办服务完成的节点是手续办理完毕。

在存量房租赁查验的前期准备阶段，出租方要准备的资料包括：①身份证明；②房地产权属证书或相关证明材料；③室内家具电器及相关设备的说明书；④各项交费凭证；⑤钥匙等，如果是转租的房屋还要有转租的合同。B项属于承租方需要准备的材料。

钢筋混凝土结构建筑是指其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。钢筋混凝土结构房屋的种类主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。

客户进行房地产交易的动机可能是单一的，也可能是包含几个动机的复合体。弄清这种动机应将客户做出区分，以便提供针对性的服务。