房地产经纪协理试题6篇

房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在促成交易双方签订房地产交易合同。根据相关的法律规定，房地产交易应当签订书面合同，然而大多数交易当事人并不具备合同法的基本知识，因此合同往往由经纪人员代为拟定。

《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得优先受偿。

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金的特点包括：①义务性，又称强制性；②互助性；③保障性。

A项，刘某的住宅若是夫妻婚后全款或贷款购买，不动产权证上即使登记为夫妻一方的名字，但也是夫妻共有，出售时业主配偶须出具亲笔签名的《配偶同意出售证明》方能出售。即使是针对出售刘某名下“单独所有”婚前以贷款方式购买的住宅，房地产经纪人也需要配偶到场或者提供配偶亲笔签名的《配偶同意出售证明》。D项，房地产经纪服务合同的主要内容一般包括：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式：服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成；④合同当事人的权利和义务；⑤违约责任和纠纷解决方式。

在房屋交易中，根据权属性质、物业用途、购买年限的不同，交易当事人所缴税费亦有所不同，交易税费计算比较复杂。房地产经纪机构应该根据委托物业的情况详尽告知房屋所涉及的税费种类，交费主体、收取标准等。

出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，因出卖人主体类型不同而不同，个人与非居民企业适用税率为20%，居民企业适用税率为25%。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

依据《房地产经纪管理办法》的有关规定，签订房地产经纪服务合同的要求主要包括：①房地产经纪服务合同应以书面形式签订；②房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章；③房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名；④房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章。委托人是自然人的，应签名；委托人是法人的，应盖章。

房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。

新建商品房与存量房查验和交接的前期准备工作不尽相同。新建商品房交接时双方都应备齐购房有关材料，房屋买受人应带好的材料包括：①身份证明；②前期物业管理合同；③临时管理规约；④书面交房通知。B项，住宅使用说明书属于开发企业应准备的材料。

AB两项，《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，因此抵押人仍享有对抵押房地产的占有权和使用权。C项，抵押人可以就同一抵押物在抵押后剩余的担保价值范围内设定其他的抵押权。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的该债权数额等内容。D项，《城市房地产抵押管理办法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。E项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产经纪基本服务的内容包括：①提供房地产市场信息；②协助办理相关交易流程；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办等。

房屋承购经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。因此，ADE三项是房地产卖方代理业务的委托人；BC两项是房地产买房代理业务的委托人。

在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要包括：①提供买卖信息；②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；③房屋实地查看和权属调查；④发布信息及进行广告宣传；⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；⑥代办抵押贷款（如有需要）；⑦协助交易资金结算及监管；⑧协助缴纳税费，代办不动产登记（如有需要）；⑨协助交验房屋等。B项，提供租赁信息属于存量房租赁居间业务中提供的服务。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。

权利登记制指登记机构设置登记簿，不动产权利的取得、变更过程在登记簿上记载，利害关系人、相关当事人根据登记簿的记载推知该不动产产权状态，若不动产权利的取得未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

承担民事责任的方式主要有以下11种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦继续履行；⑧赔偿损失；⑨支付违约金；⑩消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。

房屋租赁市场按房屋用途可划分为：①住宅租赁市场；②非住宅租赁市场。按照租赁目的可划分为：①自住租赁市场；②转租用于投资租赁市场。按照租赁期长短可划分为：①短租租赁市场；②长租租赁市场。

A项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。C项，以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。D项，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成），贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。

客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。

根据我国《继承法》的规定，继承从被继承人死亡时开始，所谓“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。无论是遗嘱继承还是法定继承，取得物权的生效时间始于继承开始。如果遗产是房屋等不动产，按照物权法的规定，继承事实行为成就时，继承人就因继承而取得了房屋等不动产的物权，而不是需要继承人依法申请不动产登记后，才能取得房屋等不动产的物权。

房屋面积主要有：①建筑面积；②使用面积。其中，使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，住宅还有居住面积，此外还有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。

土地和房屋抵押权登记的类别包括：①首次登记；②变更登记；③转移登记；④注销登记。异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。

合作推荐是业主委托经纪人将房源信息（仅房源基本信息而已，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人分享之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主委托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。

抹灰的构造层次通常由底层、中间层和面层三部分组成。底层是室内墙体抹灰的基本层次，不同房间的墙体选用不同的墙面材料和构造做法；中间层是室内墙体为了墙面找平和粘结面层而设的；面层是为了满足使用功能和装饰功能。

以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。

户外部分属于业主共有财产，应由物业服务企业负责查验。但由于有些户外状况直接影响房屋使用，房地产经纪人员也要重点关注。户外检查主要包括：建筑物外饰面、人户门、采光情况等。

房地产经纪人员在代理销售已经通过竣工验收的商品房时，应当做好以下工作：①确认开发企业是否已将建成的商品房出租或者已作他用；②定金罚则的说明；③广告宣传与合同责任的约定；④面积条款的确定；⑤交付“两书”的提示；⑥配套设施设备的交付约定；⑦产权过户的提示；⑧相关费用的承担说明；⑨物业管理的说明；⑩图纸交付与合同附件的约定；交付验收的提示；风险责任的约定；补充条款的签章。

根据存量房交易资金监管的主体不同，目前主要存在三种监管模式：①政府监管。又分自愿监管和强制监管。②商业银行监管。由房地产行政主管部门指定几家银行作为存量房交易资金的监管银行，买卖双方可以自愿选择一家作为监管银行，交易资金通过监管专用账户划转。③房地产经纪机构或交易保证机构监管。要求符合条件的房地产经纪机构或交易保证机构，在银行开设监管专用账户，交易资金可以通过该账户划转。

以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。但是，必须注意，贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。在采用居间方式的经纪业务中，房地产经纪机构可为客户申办贷款提供咨询、协助准备资料、代为递交资料等服务。

代办过程中，除了基本的房屋销售合同之外，购房人还需提供借款人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、学历证明、职业和收入证明、房屋竣工年代证明、存量房首付款交付确认函以及各类委托书。

房屋户型图中房屋朝向一般为“上北下南、左西右东”，并用箭头或指针标注正北方向。通过房屋户型图可以清晰地看到该户型的房屋朝向、入口、房间内部布局（包括客厅、卧室厨房、卫生间、阳台的布局、数量和组合关系）以及门、窗的位置等。根据图中指针标注的正北方向可以判断出此房屋户型为南北朝向。

新建商品房销售代理一般分为两种方式：①独家代理，是指商品房的出售单独委托给一家房地产经纪机构代理；②共同（联合）代理，是指商品房的出售委托给多家房地产经纪机构，按销售额多少分配收益一种代理方式。

直接式顶棚是在屋面板或楼板结构底面直接做饰面材料的顶棚，具有构造简单、构造层厚度小、可取得较高的室内净高以及造价较低等特点。直接式顶棚根据施工方法，分为直接抹灰式顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶棚、直接固定装饰板顶棚和结构顶棚。如直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于普通住宅的卧室、书房等。

根据美国房地产经纪人协会的调查，经纪人超过半数的生意来自口头介绍，媒体广告带来的客户只占40%左右，因而争取更多的口头介绍客户是拓广客户的重要目标。

房地产交易资金支付方式包括：①自有资金支付与贷款支付；②一次性付款与分期付款；③现金支付与转账支付。

表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。

通常情况下，交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格，因此，常常不能就成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。

客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求，而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。

销售执行阶段通常持续时间较长。在后期还要完成商品房交验（又称“交房”）的工作。在“交房”期间，房地产经纪机构及人员要配合开发商，按照项目所在地房地产管理部门的有关规定，办理“交房”前的相关手续，并具体执行引领购房者验收房屋，代理开发商与购房者签订“房屋交接书”，向购房者交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

为推进保障性安居工程建设，减轻登记申请人负担，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零。

预告登记是指为了确保债权的实现和物权的获得，按照约定向不动产登记机构申请办理的预先登记。最常见的预告登记是预购商品房的预告登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

房屋交接时应结算的费用主要有：①水费；②电费；③燃气费；④供暖费；⑤电话费；⑥有线电视费；⑦网络费；⑧物业服务费；⑨专项维修资金等。有些能源和服务费是后交费，房屋交接日由卖方按表据实结算，只要以往不欠费即可办理交接手续。

地基不是房屋建筑构造的组成部分，但与基础紧密相连，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体。地基应满足下列要求；①有足够的承载力；②有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉；③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。

缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。@##

A项，房地产交易中，最常用的房地产价格分析法为比较法，即将拟交易的房地产与类似的已成交的房地产进行比较，进而得出拟交易房地产的价格。B项，房地产价格趋势分析是确定拟交易房地产价格的另一种方法，最常用的即为长期趋势法，即根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来的房地产价格。E项，房价与年房租（或月房租）之比，一般为10倍～15倍（或120倍～180倍）。

双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系。

存量房商业抵押贷款流程为：①签订房屋买卖合同；②办理网签手续（部分城市无网签）；③委托评估机构进行评估；④银行办理面签手续、批贷；⑤办理缴税、产权过户手续；⑥抵押登记；⑦银行放款。

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。

给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水量、水质、水压和水温的要求。根据给水的用途，分为生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。根据水源，分为市政管网给水、自备水井给水；根据给水环节，分为直接给水、二次给水。

发布房源信息要真实，符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实的要求。

预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。一个服务质量高、业务素质好、从业时间长的房地产经纪人，资源积累越多，客源信息也就源源不断。客户能够介绍潜在客户的前提是对房地产经纪人过往服务有较高的满意度。老客户介绍新客户的优点包括：①成本很低；②客户都是真实有效的。这种开发方式越来越受到经纪机构和经纪人的喜爱。现在业务经营稳健的房地产经纪机构都要求房地产经纪人使用大量时间和精力用于客户关系维护，以获得老客户的介绍。