房地产经纪协理考试题目下载9章

楼宇智能化系统主要由通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇自动化（BA）组成。楼宇智能化系统也可分解为以下子系统：中央计算机及网络系统，办公自动化系统，建筑设备自控系统，智能卡系统，火灾报警系统，内部通信系统，卫星及公用天线系统，停车场管理系统，综合布线系统等。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

在房屋出售经纪服务合同中，应标明委托人要求的房产出售价格，如实际成交价高于上述价格，超过部分归委托人所有。

房屋现场勘查作业后的工作包括：①应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《房屋现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。②在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时，应指明物业朝向和门、窗位置，绘制地理位置图时指明物业四周主要路段。③房地产经纪人查看房源后，要仔细评估房屋的优点和缺点，用心感受房屋的特点。④根据《房屋现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。

根据《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

房源信息搜集简称房源开发，是房地产经纪人员的一项重要工作。房源信息搜集的渠道和方法包括：①门店接待获取；②利用媒体获取；③电话接听获取；④通过熟人推荐获取；⑤社区维护获取；⑥联系有关单位获取。其中，门店接待是房地产经纪人员比较传统的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。

建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。根据已知数据得：120+20+8+10÷2+15=168m2。

在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求：①7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯。②12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台，其中应配置一台可容纳担架的电梯。③高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。E项，电梯的设置首先应考虑安全可靠，方便用户，其次才是经济。一般一部电梯的设计服务人数在400人以上，服务面积为450～650m2。

参见第1题解析。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。

《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

房地产租赁经纪是指房地产经纪人为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而提供的经纪服务。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。在房屋租赁交易中，租凭双方的权利义务关系持续时间较长，相互之间会产生复杂的债权债务关系，因而特别需要房地产经纪机构持续地提供沟通、协调、担保等服务。

房源的动态性主要包括两个方面，一是物业交易价格的变动，二是物业使用状态的变动。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时，及时进行更新。

为促成房地产交易，房地产经纪人员要把房源信息发布出去以获得客户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人书面同意，通常要在签订房地产经纪服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。

房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、变更、转移和注销等事项在登记簿上予以记载的行为。一般抵押登记包括：设立登记、变更登记、转移登记、注销登记。本案例中，王某进行的抵押，是初次设立抵押，应进行抵押权设立登记。

房地产价格信息的整理通常包括：①房地产价格信息的鉴别和修正；②房地产价格信息的分类；③房地产价格信息的记录。BD两项，房地产价格信息的管理主要包括对价格信息的整理、维护和更新等内容，是使价格信息得以有效利用、发挥最大作用的基础和前提。

房地产价格趋势分析是确定拟交易房地产价格的一种方法，最常用的即为长期趋势法，是指根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在，而推测未来的房地产的价格。这种方法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。

根据有关法律法规，不得转让的存量房屋主要包括：①司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；②依法收回土地使用权的房屋；③共有房屋，未经其他共有人书面同意的；④权属有争议的房屋；⑤未依法登记领取权属证书的房屋；⑥未经抵押权人同意的已抵押房屋；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

A． 转移登记
B． 变更登记
C． 首次登记
D． 预告登记
转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。如王某将房屋卖给李某，王某和李某应当向不动产登机构申请办理转移登记。该房屋所有权由王某转移给李某所有。

房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。

承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予以支持。

住房公积金管理的基本原则主要包括：①住房公积金管理委员会决策；②住房公积金管理中心运作；③银行专户存储；④财政监督。其目的包括：①保障住房公积金规范管理；②保障住房公积金安全运作；③维护住房公积金所有人的合法权益。

借款人如果不按合同履行按期偿还贷款的义务即构成违约。个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面：①被迫违约；②理性违约；③提前还款；④恶意骗贷。

根据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年两次免费获取本人的信用报告。在没有得到他人授权的情况下，个人是无权查询他人信用报告的。如果买方委托他人查询其信用报告，需要提供买方和代理人的有效身份证件原件和复印件、授权委托公证证明原件，同时填写《个人信用报告本人查询申请表》。

不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰件的玻璃幕墙、跺、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

变更登记，是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。如王某自建的房屋已办理了房屋所有权登记，因生活需要，王某依法在原房屋上又加建一层，房屋面积增加了100m2。该房屋所有权属王某没有变化，但房屋的面积发生了变化，王某应当向不动产登记机构申请变更登记。

房地产经纪机构承接房地产经纪业务，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。

房源信息的共享形式，主要依据市场的现状及房地产经纪机构自身的发展与特点设定。目前主要有私盘制、公盘制两种模式。其中，私盘制是指房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入和维护的房源信息共享模式。在这种模式下，业主的联络方式只有接受委托的房地产经纪人员知道，其他房地产经纪人员只能看到房源的基本情况。其他房地产经纪人员只能通过接受委托的经纪人员与其委托人（业主）取得联系。

我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋，多年前就在台湾率先创立了“不动产说明书”制度，并在实际业务进行中加以实施。此外，信义房屋还先后推出了“漏水保固制度”、“高氯离子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋质量保障服务。

房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

A项，新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。B项，转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。C项，从事房地产开发经营的单位和个人应缴纳所得税，本题中，王某是普通购买者，不用缴纳。D项，新建商品房买卖，由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳印花税。买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起，对个人销售和购买住房免征印花税。

房源信息的共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的特点和发展需要进行设定。主要包括私盘制、公盘制和混合制，各有优劣之处，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。

风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括：①价格风险；②信用风险；③纯粹风险。个人风险是个人和家庭面临的各种风险，可以分为：①收入风险；②医疗费用风险；③责任风险；④实物资产风险；⑤金融风险；⑥长寿风险。

C项，不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。

委托房屋交易可能存在的风险主要包括：①价格变动风险；②政策调控风险（贷款风险）；③非住宅类房屋居住使用及投资风险；④交易资金安全风险；⑤房地产权属风险；⑥交易房屋的保管及使用风险；⑦其他风险。

客户接待是与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。

房屋实物状况查看的注意事项包括：①若房屋在一层，要注意下水是否畅通，是否有异味；②查看房顶是否有漏水；③户型是否方正；④采光状况；⑤关注电梯质量。

房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。因此，ADE三项是房地产卖方代理业务的委托人；BC两项是房地产买房代理业务的委托人。

房地产价格信息的分析是指房地产经纪人员根据所掌握的房地产价格信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对价格的现状和变化趋势进行判断。对价格信息的分析方法包括：①简单统计分析，即根据已有的数据统计计算某些数据指标，如同比、环比增长率等，通过这些指标可以判断价格走势；②比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等；③因果关系分析，分析影响房价的原因，找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。

客户购房时，通常是比较犹豫和谨慎的，这就需要房地产经纪人员去推动。约客看房时，房地产经纪人员应适当强势，直接给出具体的可供选择的时间点。对于一些好的房源，更应将抢购的氛围直接向客户说明。与客户约定看房时间时，房地产经纪人员可以设定两个时间让客户选，成功的概率比较大。

为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。

A项，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。题中，原房屋租赁合同剩余期限为2年，所以刘某承租该住房的期限最长为2年。

根据我国《合同法》的规定，以下两种合同可变更或者撤销：①因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的合同。②一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

现场销售是商品房销售代理业务中的主要工作，包括现场接待、了解客户的购买意向和需求、协商谈判、签订商品房认购协议书、协助签订商品房买卖合同等关键环节。其中，现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获取购房客户最有效的途径。因此，房地产经纪人员应重视现场接待工作。

到店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待，主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，房地产经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。

在接待卖方客户时，房地产经纪人员需要查看或提醒委托人准备下列材料：①房地产权属证书原件及复印件；②房屋所有权人的身份证明原件及复印件；③共有人同意出售证明；④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书等。AD两项属于对有限购要求的城市，买方客户委托房地产经纪机构办理存量房买卖居间业务需要提供的材料。

缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。@##

销售执行阶段通常持续时间较长。在后期还要完成商品房交验（俗称“交房”）的工作。在“交房”期间，房地产经纪机构及人员要配合开发商，按照项目所在地房地产管理部门的有关规定，办理“交房”前的相关手续，并具体执行引领购房者验收房屋，代理开发商与购房者签订“房屋交接书”，向购房者交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“交房”期间常常是购房者与开发商产生矛盾的主要阶段，房地产经纪机构及人员作为中介方，应充分了解各种矛盾的详细情况，找到症结，为开发商提供有效的解决方案，积极化解矛盾。

不动产登记申请以共同申请为原则，以单方申请为例外。即申请不动产登记原则上由当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。

住宅的室内排水系统通常由下列部分组成：①卫生器具，包括洗手盆、洗衣盆（机）、洗菜盆、抽水马桶、浴缸、淋浴间、拖布池、地漏等；②排水管道，包括器具排放管、横支管、立管、埋设地下总干管、排出管、通气管及其连接部件。C项，消防设施属于消防给水系统；D项，分区分压设施属于供水方式；E项，中水道系统属于污水的抽升与处理设备。

买卖合同有以下特征：①是有偿合同，买卖是商品交换最普遍的形式，其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。②是双务合同，买卖双方都享有一定的权利，承担一定的义务，并且这种权利和义务存在对应关系，买方的权利就是卖方的义务，反之亦然。③是诺成合同，买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。④是非要式或者要式合同，买卖合同的成立和有效不需要具备一定的形式，但法律另有规定的除外。

房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。其中，房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。

房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。同时，房地产经纪人员可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。A项，在房地产居间服务中，房地产登记代办属于房地产经纪延伸服务；BC两项，具有完全民事行为能力的权利人可以自行办理房地产权属登记，也可以委托房地产经纪人代为办理房地产权属登记。

房地产经纪活动监督管理部门主要涉及的部门包括：①建设（房地产）管理部门。职责是制定行业管理制度、受理备案、对行业进行监督检查等。②价格主管部门。承担拟订并组织实施价格政策，监督价格政策执行的重要职能，负责制定房地产经纪相关的价格政策。③人力资源和社会保障主管部门。承担房地产经纪机构和房地产经纪人员劳动合同、社会保障关系的监督管理，承担完善职业资格制度，拟订专业技术人员资格管理政策等职能。

室内墙面的种类包括：①抹灰类墙面，包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面。②贴面类墙面，包括陶瓷制品、天然石材、人造石材和预制板材等饰面装饰。③涂料类墙面，目前室内墙面使用最多的涂料是乳胶漆。④裱糊类墙面，包括壁纸和墙布等饰面装饰。⑤罩面板类墙面，包括木质、金属、玻璃及其他板材饰面装饰。

集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。

在有效开展房源营销时候，通常要遵循以下七个原则：①房源内容要真实，图片清晰；②房源信息完整；③及时性；④区别对待；⑤卖点突出；⑥广泛推广；⑦广告形式多样。

房源是房地产经纪公司不可或缺的资源。从某种程度上来讲，它是决定房地产经纪机构生存、发展的空间与潜力，是企业核心竞争力之一。

指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的、或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求。

建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质，包括强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。

银行贷款中发生的评估费用一般由贷款人承担，而为确定房地产税费缴纳额发生的评估费用则由有关主管部门承担。以房产为主的房地产价格评估费，一般按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，如评估价格100万元以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

抵押权的标的物以债务人或者第三人的财产为限。抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押权的核心内容在于取得抵押物的交换价值，以该交换价值担保债的履行，而不在于取得或者限制物的使用价值。因此，抵押权的设定与存续，无需转移标的物的占有。抵押权设定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法处分抵押物。