21年房地产经纪协理考试真题精选及答案5节 第1节
买卖共有房屋，应提交（ ）同意出售的证明。
A.共有人的证明人
B.其他共有权人
C.共有人的委托人
D.其他承租人
答案：B
解析：
“共有”分为“按份共有”和“共同共有”。共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意；而按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。
房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型不包括（ ）。
A.存量房买卖挂牌价格
B.存量房租赁挂牌价格
C.存量房买卖成交价格
D.新建商品房租赁成交价格
答案：D
解析：
房地产价格信息是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型主要包括：①新建商品房销售价格；②存量房买卖成交价格；③存量房买卖挂牌价格；④存量房租赁成交价格；⑤存量房租赁挂牌价格。除房地产的价格本身以外，还要搜集与价格有关的各种因素，如房屋类型、面积、楼层、朝向等，这样才能对价格进行分析比较并加以利用。
房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示的内容包括（ ）。
A.房地产经纪机构的注册资金及公司股东信息
B.营业执照和备案证明文件
C.房地产交易资金监管方式
D.服务项目、服务内容和服务标准
E.房地产经纪机构品牌标识
答案：B,C,D
解析：
《房地产经纪管理办法》要求房地产经纪机构应当遵守法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构应当在其经营场所公示下列内容：①营业执照和备案证明文件；②服务项目、内容和标准；③业务流程；④房地产经纪收费；⑤交易资金监管方式；⑥信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；⑦房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；⑧法律、法规、规章规定的其他事项。现实中，还应公示的内容包括房地产经纪人员的姓名、照片、注册证书等。
企业抵押经营贷款主要适用人群不包括（ ）。
A.中小业主
B.个体经营者
C.公司管理人员
D.全款购房，现有资金需求的借款人
答案：D
解析：
企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为：①中小企业主；②公司管理人员；③个体经营者。
房地产经纪行业的发展前景包括（ ）。
A.信息整合、开发与利用能级大大提高
B.企业规模扩大
C.行业知识和技术密集程度提高
D.专业化分工向纵深发展
E.发展前景堪忧
答案：A,B,C,D
解析：
目前，房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面：①信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展；②行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；③以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速；④企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。
21年房地产经纪协理考试真题精选及答案5节 第2节
物业权属主要有（ ）。
A.商品房
B.使用权房
C.已购公房
D.已购私房
E.经济适用住房
答案：A,B,C,D,E
解析：
目前大部分城市的物业权属主要分为商品房、经济适用住房、使用权房、两限房、已购公房和私房等。
新建商品房销售委托书的内容包括（ ）。
A.房地产经纪机构法人代表
B.委托期限
C.新建商品房的项目名称
D.委托方式
E.违约责任
答案：A,B,C
解析：
新建商品房销售委托书的主要内容有：①委托书授权方与被授权方情况。委托方房地产开发商和受托方房地产经纪机构的名称、注册地址、法人代表（或授权代表）。②新建商品房的基本情况。新建商品房的项目名称、位置、性质和代理范围等。③授权房地产经纪机构代理事务的项目名称、内容。④委托期限。
（ ）体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。
A.是否与委托房屋有利害关系
B.委托人需要协助的事宜、提供的资料
C.委托房屋的市场参考价格
D.房屋交易的一般程序及可能存在的风险
答案：A
解析：
根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②委托人需要协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧交易资金交付；⑨其他服务相关事项。其中，是否与委托房屋有利害关系这项内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。
在客户接待过程中，根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素将客户划分为（ ）。
A.安全型
B.试探型
C.加强型
D.引导型
E.成熟型
答案：B,C,D,E
解析：
根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素将客户划分为：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。
设置水箱的给水方式适用于（ ）。
A.室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水
B.室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化需设置屋顶水箱
C.适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压
D.适用于在高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水
答案：B
解析：
设置水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况。水压高时，水箱蓄水；水压低时，水箱放水。A项属于直接给水方式；C项属于设置水泵和水箱给水方式；D项属于分区、分压给水方式。
21年房地产经纪协理考试真题精选及答案5节 第3节
下列关于房地产代理业务洽谈的表述中，正确的有（ ）。
A.房地产经纪人员应当充分了解客户的意图
B.要查清委托人是否对拟委托的房地产享有处分权
C.提供给客户一个代理合同的格式文本，客户先签订代理合同，然后再开始开展代理工作
D.了解、核实客户的有关证件
E.向客户告知房地产经纪机构的名称、资格等内容
答案：A,E
解析：
在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。BD两项属于房地产代理中物业查验阶段的内容；C项，在签订代理合同之前应先进行客户开拓、客户接待与业务洽谈和物业查验等代理工作。
李某在A城市购买了一套二手房，总价值为100万元，属李某首套住房。该城市规定，购买家庭首套住房使用住房公积金贷款，所购住房为二手房的，贷款金额不得高于所购房产总价的60%，单笔最高贷款金额不超过35万元，请计算李某住房公积金最高贷款额度是______，首付款是______。（ ）
A.45、55
B.35、65
C.35、55
D.45、65
答案：B
解析：
按贷款成数计算，李某的最高贷款额度为：100×60%＝60（万元）。又该城市规定，单笔最高贷款金额不超过35万元，则李某住房公积金的最高贷款额度为35万元，其首付款为：100－35＝65（万元）。
客源开拓方法中，广告法的优点是（ ）。
A.时效性强，效果直接
B.形象好，成本低
C.客户成交效率高，成本低
D.简便易行，信息较有效
答案：D
解析：
房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。使用广告法的优势包括：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广；③间接对公司的品牌进行宣传和推广。使用广告法的劣势包括：①成本较高；②时效性较差。
关于住宅买卖经纪服务收费的说法，错误的是（ ）。
A.必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准
B.收费标准与经营场所公示的有关内容可以不一致
C.买卖双方签订房地产买卖合同后，房地产经纪机构方可向委托人收佣金
D.房地产经纪机构应当事先告知委托人
答案：B
解析：
A项，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定；B项，收费标准应当与行业相关的法律、法规和规定相符合，并与经营场所公示的有关内容相一致；C项，买卖双方签订房地产买卖合同后，经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金；D项，房地产经纪机构应当事先告知委托人并在房地产经纪服务合同中明确具体的收费标准和支付时间。
住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和互助性，主要通过住房公积金的（ ）来体现。
A.缴纳政策
B.提取政策
C.信贷政策
D.保障政策
答案：C
解析：
住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和互助性，主要通过住房公积金的信贷政策来体现。
21年房地产经纪协理考试真题精选及答案5节 第4节
建筑物设计使用年限一般是根据建筑物的（ ）来确定的。
A.使用性质
B.施工质量
C.主体结构
D.维修保养
答案：C
解析：
设计使用年限是指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限是由建筑物的性质决定的。《民用建筑设计通则》GB 50352将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、l00年4级，并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑。
房地产经纪活动中的委托关系、代理关系与居间关系的不同点有（ ）。
A.法律关系的确立依据不同
B.服务完成标准不同
C.从事经纪活动的名义不同
D.从事经纪活动的法律性质不同
E.受益方和报酬支付方不同
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪活动中的委托关系、代理关系与居间关系的不同点有：①从事经纪活动的名义不同。受托人可以以自己的名义，也可以以受托人的名义；代理人只能以被代理人的名义从事活动；居间人不代表任何一方的立场。②从事经纪活动的法律性质不同。委托关系适用的范围最广；代理的事务内容必须具有法律意义；居间行为本身不具有法律意义。③受益方、报酬支付方和服务完成标准不同。受托人处理受托事务的直接受益人是委托人；代理行为的直接受益人是被代理人；居间关系与前两者不同，报告居间服务的受益方是委托人，媒介居间的受益人是交易双方。
房地产经纪人查验房屋后，应编制（ ），并须出租方签字确认信息真实可靠。
A.《钥匙托管协议》
B.《房屋出租协议》
C.《房屋状况说明书》
D.《房屋勘察报告》
答案：C
解析：
对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋，经纪人应对除房屋主体结构之外，业主能够提供的室内配套设施，具体包括室内装修水平、家具家电档次等方面的设施开展调查。房地产经纪人查验房屋后，应当编制《房屋状况说明书》，并须出租方签字确认信息真实可靠。
房地产经纪机构所提供的服务项目中的基本服务内容包括（ ）。
A.房地产登记手续代办
B.提供房地产市场信息
C.告知交易风险
D.协助实地看房
E.房地产抵押贷款代办
答案：B,C,D
解析：
按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产经纪基本服务的内容包括：①提供房地产市场信息；②协助办理相关交易流程；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办等。
对房源的业主（委托方）进行（ ），这是保证房源信息时效性的重要手段。
A.周期性访问
B.访问信息的累积
C.访问信息的筛选
D.直接接触
答案：A
解析：
对房源的业主（委托方）进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段。将房源分为不同的级别，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。
21年房地产经纪协理考试真题精选及答案5节 第5节
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。
甲机构在领取工商营业执照后的30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案时，需提交的材料包括（ ）。
A.营业执照
B.机构设立的可行性分析报告
C.经营计划
D.注册房地产经纪人员情况
答案：A,D
解析：
房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。
下列房屋租赁禁止行为中，属于出租人的禁止行为的有（ ）。
A.违反规定分割出租
B.厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住
C.在房屋租赁合同期内，出租人单方面可以随意提高租金水平
D.擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施
E.将经济适用住房、廉租住房出租或转租给他人使用
答案：A,B,C,E
解析：
出租人的禁止行为包括：①违反规定分割出租；②厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住；③将未取得完全产权的经济适用住房、廉租住房出租或转租给他人使用；④在房屋租赁合同期内，出租人单方面随意提高租金水平；⑤企事业单位、个人将非居住房屋出租给他人居住使用。D项属于承租人的禁止行为。
《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的（购房款、合同租金）的20%，如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例执行。
如果双方约定的定金比例为合同总价款的25%，则定金罚则应按（ ）的比例执行。
A.15%
B.25%
C.20%
D.45%
答案：C
解析：
《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的（购房款、合同租金）的20%，如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例执行。双方约定的定金比例为合同总价款的25%，则超过部分的5%为无效。
下列不属于房地产经纪人员最基本的职责的是（ ）。
A.介绍房产
B.询价谈价
C.房产交验
D.开发房源
答案：D
解析：
从国际经验看，房地产经纪人员最基本的职责包括：①介绍房产；②询价谈价③房产交验。房地产经纪人员以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题，包括房屋内部空间布局、建筑材质、权属问题、过往交易历史、交易税费等。
房源信息包括与委托出售房屋相关的相关信息，具体包括（ ）。
A.房屋的实物状况信息
B.权益状况信息
C.区位状况信息
D.房屋抵押信息
E.房源委托人身份
答案：A,B,C,E
解析：
房源信息是指描述和刻画房源的房地产状况、权利人情况和租售价格等内容的数字、图像和文字性信息。房源信息包括与委托出售（或出租）房屋相关的相关信息，包括房屋的实物状况信息、权益状况信息、区位状况信息、租售价格信息、物业管理状况信息以及房源委托人身份等相关信息。
