监理工程师答疑精华6节

三、财产租赁所得应纳税额的计算

    （一）应纳税所得额

　  财产租赁所得一般以个人每次取得的收入，定额或定率减除规定费用后的余额为应纳税所得额。每次收入不超过4000元，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上，定率减除20％的费用。财产租赁所得以1个月内取得的收入为一次。　
　 
　　在确定财产租赁的应纳税所得额时，纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除的项目除了规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。
 
　  个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

　　1．财产租赁过程中缴纳的税费；
 
　　2．由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；

　　3．税法规定的费用扣除标准。

　　应纳税所得额的计算公式为：
 
　　（1）每次（月）收入不超过4000元的：

　　应纳税所得额＝每次（月）收入额一准予扣除项目—修缮费用（800元为限）—800元

　　（2）每次（月）收入超过4000元的：

　　应纳税所得额＝［每次（月）收入额—准予扣除项目—修缮费用（800元为限）］×（1—20％）

　　（二）应纳税额的计算方法

　　财产租赁所得适用20％的比例税率。但对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按l0％的税率征收个人所得税。其应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额＝应纳税所得额×适用税率

　　例1：刘某于2002年1月将其自有的四间面积为150平方米的房屋出租给张某全家居住，租期1年，刘某每月取得租金收入2500元，全年租金收入30 000元，计算刘某全年租金收入应缴纳的个人所得税。

　　财产租凭收入以每月内取得的收入为一次。因此，刘某每月及全年应纳税额为：

　　（1）每月应纳税额=（2500-800）×10%=170元

　　（2）全年应纳税额=170×12=2040元

　　本例在计算个人所得税时未考虑其他税、费。如果对租金收入计征营业税、城市维护建设税、房产税和教育附加等。还应将其从税前的收入中先扣除后才计算应缴纳的个人所得税。
 
　　假定上例中，当年2月份因下水道堵塞找人修理，发生修理费用500元，有维修部门的正式收据。则2月份和全年的应纳税额为： 
　  （1）2月份应纳税额=（2500－500－800）×10%=120

　　（2）全年应纳税额=170×11+120=1990元

    在实际征税过程中，有时会出现财产租凭所得的纳税人不明确的情况。对此，在确定财产租赁所得纳税人时，应以产权凭证为依据，无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税人。如果产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租且有租金收入的，以领取租金收入的个人为纳税人。

    四、每次收入的确定

    财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。