2021房地产经纪协理经典例题5节

根据《物权法》，不动产物权生效情形分为法定生效、事实行为成就时生效和登记生效三种情形。登记是物权公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，因当事人之间的法律行为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

电话拜访的缺点包括：①会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；②只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻等。该种方式的优点包括：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。

房地产市场的参与者包括房地产交易双方、为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，以及对交易等行为进行管理的行政主管部门和行业组织。其中，其他专业服务机构主要包括金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构。选项C属于房地产市场的管理者。@##

A项，新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。B项，转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。C项，从事房地产开发经营的单位和个人应缴纳所得税，本题中，王某是普通购买者，不用缴纳。D项，新建商品房买卖，由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳印花税。买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起，对个人销售和购买住房免征印花税。

房产图主要的分类包括：①房产分幅图；②房产分丘图；③房产分户图。房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图；其次测绘房产分幅图；然后测绘房产分户图。CD两项，地籍图、宗地图和房产图均属于房地产图。

房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。对于单边代理的房地产经纪业务，房地产经纪人员有义务向交易相对人或者交易相对人的代理人披露佣金的安排。

涂料是一种胶体溶液，将其涂抹在物体表面，经过一定时间的物理、化学变化，能与基体材料很好地粘结并形成完整而坚韧的保护膜。根据施工部位，分为外墙涂料和内墙涂料；根据成膜物状的性质，分为油性涂料和水性涂料。

房屋交接时应结算的费用主要有：①水费；②电费；③燃气费；④供暖费；⑤电话费；⑥有线电视费；⑦网络费；⑧物业服务费；⑨专项维修资金等。有些能源和服务费是后交费，房屋交接日由卖方按表据实结算，只要以往不欠费即可办理交接手续。

二手房居间业务中，与客户进行业务洽谈的环节包括：①倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力；②要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项；③要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。

双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系。

根据空气处理的设置情况，空调系统分为集中式系统（空气处理设备集中在空调机房内，空气经处理后由风道送入各房间）、分散式系统（空调机组按需要直接放置在空调房内或附近的房间内，每台机组只供一个或几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组）、半集中式系统（集中处理部分或全部风量，然后送往各个房间或各区进行再处理）。

预告登记，是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：①商品房等不动产预售的；②不动产买卖、抵押的；③以预购商品房设定抵押权的；④法律、行政法规规定的其他情形。

权利人申请查询应提交的材料包括：①查询申请书；②申请人的身份证明材料。此外，权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。C项属于利害关系人申请查询应提交的材料。

房地产价格信息的整理通常包括对房地产价格信息的鉴别、修正、分类、记录和保存几个环节。房地产价格信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现和储存。

从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”。

根据建筑施工方法进行分类，房屋建筑可分为：①现浇现砌式建筑，其主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成；②预制装配式建筑，其主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成；③部分现浇现砌、部分装配式建筑，其一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。AC两项属于房屋建筑根据建筑结构的分类。

依据《合同法》的相关规定，房地产经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求支付服务报酬，但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。尽管买卖合同被确定无效，但该经纪公司仍然可以要求赵某支付小王为此项业务发生的800元费用中的必要费用。

销售准备是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。

常用的吊顶面层材料有石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声等特点，主要用于起居室、餐厅、卧室等无水汽的地方。

单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。个人提取住房公积金时，免征个人所得税。个人住房公积金的利息所得免征个人所得税。

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有：①新建商品房销售代理业务；②存量房出售代理业务；③房屋出租代理业务等。

在与客户沟通时，信息是必须记录清楚的，不同客户所需采集的信息内容是不同的。对于承租客户而言，房地产经纪人应该在发布信息之前采集承租客户的信息，采集要点包括：①室内设施配套情况。除房屋主体结构之外，承租人对室内装修水平、家具、家电、网络等设施完备程度和档次的要求。②承租人的相关背景，包括承租人的身份、职业、家庭人口，以及承租后的居住人数，还要询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求。③询问承租人承租房屋后的用途。④询问承租人对房屋租金的心理价位，告知承租人房屋租金市场行情，帮助客户明确房屋需求。⑤告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间。⑥审核承租人身份证明原件，保留承租人身份证明复印件。

转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。

商业房地产租赁代理业务的服务对象主要是商业房地产业主（开发企业或其他机构）和需要承租商业房地产的各类企业，客户开拓主要通过向潜在客户提供有关商业房地产的资讯、分析报告、组织论坛、专业活动等方式来进行。

信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。

房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。

合同中标明委托方房地产开发商和受托方房地产经纪机构的注册地址、法人代表（或授权代表）、营业执照、联系电话等信息。销售代理合同双方法人代表或授权人签字，单位盖章后，合同生效。

按照《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，自2008年3月1日起，免征城镇土地使用税的情形有：①廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租的廉租住房用地；②开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建设廉租住房，在商品住房项目中配套建设经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；③对个人出租住房，小区分用途，免征城镇土地使用税。

房屋建筑可以根据使用性质、建筑物层数或高度、建筑结构、建筑施工方法、建筑设计使用年限等进行分类。其中，按照使用性质，可将其分为：①民用建筑；②工业建筑；③农业建筑。A项属于根据建筑结构进行的分类；C项属于根据建筑施工方法进行的分类。

须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及抵押贷款须知等。购房须知是为让购房者明晰购买程序而事先制定的书面文件。购房相关税费须知是向购房人说明购房相关税费及收费标准的有关文件。抵押贷款须知应由贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的手续和程序、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料、抵押贷款的方式、抵押贷款的注意事项等。

房源信息的共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的特点和发展需要进行设定。主要包括私盘制、公盘制和混合制，各有优劣之处，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。

墙体主要有四个作用：①承重作用，承受梁、屋顶、楼板等传下来的荷载；②围护作用，抵御外部风、雨、雪等的侵袭，防止太阳辐射和噪声的干扰等；③分隔作用，把建筑物的内部分隔成若干个小空间；④装饰作用，内外墙面的装饰装修对整个建筑物的装修效果作用很大，是建筑装饰装修的重要部分。

根据室内墙面的构造层次，其主要可以分为：①抹灰底层；②中间层；③面层。其中,抹灰底层是室内墙体抹灰的基本层次，在不同房间的墙体中会选用不同的材料和构造做法。中间层是室内墙体为了墙面找平和粘结面层而设的。面层是为了满足使用功能和装饰功能。

房源的动态性主要包括：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的买家去看房等。

房地产经纪服务合同规定了当事人的权利与义务。委托人的义务一般包括：①提供材料；②协助看房；③支付费用。权利一般包括：①知情权；②享受经纪服务；③获取房源或者房款。房地产经纪机构的义务一般主要包括：①及时如实报告；②尽职尽责；③风险提示；权利一般主要包括：①拒绝违法违规行为；②报酬请求权。

存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广，类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式，存量房经纪业务既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中，既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看，存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的，也有面向机构客户的。

土地、房屋登记等不动产登记是以维护不动产交易安全与效率为目的的法律制度，是采取登记方式来公示土地、房屋的所有权等物权的归属。因此，登记信息应当是公开的。从国际惯例上看，不动产登记的登记资料公开有两种模式：①完全公开，指不动产登记资料完全公开，任何人都可以查询、复制。奥地利、法国采取此种模式。②有限公开，指不动产登记资料的内容、可查询的群体不是全部的，而是部分的、有限的。我国采取了有限公开模式。

一个房地产经纪机构的竞争力表现在其房源和客源的充裕度及经纪人的交易匹配能力。在成熟的市场环境下，一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源，但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下，大家合作才能完成交易。因而从整个交易的实现结果来看两者亦缺一不可。