2021房地产经纪协理经典例题8节

一般认为，在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：①依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。②房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。若房屋权利人无交易意愿，持有房屋只是用于自住，就不能称为房源；若房屋权利人有交易意愿，但对其持有房屋未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉，这样的房屋也不能成为房源。

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

A项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。B项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。契税的征税对象是发生产权转移的土地、房屋。C项，耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。D项，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税的纳税人。

个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。

客户购房时，通常是比较犹豫和谨慎的，这就需要房地产经纪人员去推动。约客看房时，房地产经纪人员应适当强势，直接给出具体的可供选择的时间点。对于一些好的房源，更应将抢购的氛围直接向客户说明。与客户约定看房时间时，房地产经纪人员可以设定两个时间让客户选，成功的概率比较大。

公盘制的优点包括：①信息完全共享，有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率；②强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要有：①不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为；②房源信息较容易外泄；③可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。A项，私盘制的优点表现在有利于保障收集房源信息的经纪人利益。BE两项属于公盘制的缺点。

企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为：①中小企业主；②公司管理人员；③个体经营者。

贷款期限是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。贷款人在为借款人确定还款年限时一般以其年龄和房龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，年龄越大，贷款年限则较短；房龄越短，其贷款年限越长，房龄越长，贷款年限则较短。

房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证获取的房源的真实性，也才能保证房源信息的真实性。房源信息内容应当符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实的要求。

市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。

房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人是买方的直系亲属等；③房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。

从国际经验看，房地产经纪人员最基本的职责包括：①介绍房产；②询价谈价③房产交验。房地产经纪人员以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题，包括房屋内部空间布局、建筑材质、权属问题、过往交易历史、交易税费等。

在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。在客户要求办理过户登记时，房地产买卖合同已经签订，房地产经纪门店的居间服务已经完成。

土地面积测算的方法可分为图解法和解析法两大类。凡是从图上直接量算面积或由图上采集数据计算面积的，均为图解法。凡是由实地采集计算元素（坐标、边长等）用数学公式或数学模型计算面积的，均为解析法。

房源信息的共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的特点和发展需要进行设定。主要包括私盘制、公盘制和混合制，各有优劣之处，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。

存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：①缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持《房屋买卖合同》及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。②产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。③领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时间内持《领证通知单》，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。

房地产交易中，最常用的房地产价格分析法为比较法，即将拟交易的房地产与类似的已成交的房地产进行比较，进而得出拟交易房地产的价格。在对房地产价格进行比较分析时应注意：①交易实例的选取；②建立比较基础；③调整确定房地产价格。

影响房屋租金的主要因素有：①房地产市场因素，即房屋租赁市场供求关系和房价因素；②房屋基本状况，包括区位状况、实物状况；③房屋出租的具体情况，房屋租金可能因租金包含具体内容不同而不同，此外，房屋租金的支付方式也会影响房屋租金。

房地产预售、销售广告必须载明以下事项：①房地产开发企业名称；②房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称；③预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房地产经纪机构和房地产经纪人员的主要工作就是促成房地产交易。当租赁双方签订了房屋租赁合同后，这就标志着房地产经纪活动取得重要进展，房地产经纪机构也就可以收取经纪服务的佣金。

室内地面还可根据使用功能，分为防滑地面、防静电地面、防腐蚀地面、采暖地面等；根据装饰效果，分为美术地面、席纹地面、拼花地面等。按照面层材料，有水泥砂浆地面、细石混凝土地面、水磨石地面、复合材料地面和地毯地面等。按照构造方法，有整体类地面、铺贴类地面、木竹类地面、橡胶塑胶类地面等。

根据《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）的规定，建筑的设计使用年限分为4类：①临时性建筑，5年；②易于替换结构构件的建筑，25年；③普通建筑和构筑物，50年；④纪念性建筑和特别重要的建筑，100年。

房屋承租经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方承租房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是不动产权证（房屋权属证书）的附图。房产分户图的比例尺一般为1:200；表示的主要内容有房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房产分户图图框内标注有房屋权属面积，它包括套内建筑面积和共有分摊面积。从图中可以看出，该幢房屋1层共有9套房屋。

房产图主要的分类包括：①房产分幅图；②房产分丘图；③房产分户图。房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图；其次测绘房产分幅图；然后测绘房产分户图。CD两项，地籍图、宗地图和房产图均属于房地产图。

等额本息还款的计算公式为：



式中，A为月还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。题中，贷款月利息i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝15×12＝180（个月），代入公式得，张某每月应还款金额为：

施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。根据施工方法的不同，建筑物分为下列三种：①现浇现砌式建筑，主要承重构件均是在施工现场浇筑或砌筑而成。②预制装配式建筑，主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。③部分现浇现砌、部分装配式建筑，一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。

存量房买卖居间业务的基本流程包括：①接受委托阶段；②调查推广阶段；③匹配带看阶段；④洽谈签约阶段；⑤结算交验阶段。

用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

注销登记是指因法定或约定的原因使已登记的不动产物权归于消灭，或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如房屋倒塌，就属于不动产本身的灭失，房屋倒塌后，应当申请房屋所有权的注销登记。

给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水量、水质、水压和水温的要求。根据给水的用途，分为生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。根据水源，分为市政管网给水、自备水井给水；根据给水环节，分为直接给水、二次给水。

在房屋出售经纪服务合同中，房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：①提供与标的房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询；②寻找承购人；③协助甲方与承购人达成房屋买卖合同。ABC三项均属于基本服务之外的延伸服务。

ADE三项，我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不超过原租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。2012年1月，张某将其住房出租给周某，租期2年，则该租赁合同于2014年1月到期。2013年7月，经张某同意，周某将该住房转租给王某，则原租赁合同还有6个月到期，因此转租期限最长不超过6个月。

客户介绍法是房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。经纪人依托信赖建立了稳固的客户关系网，客户常常会免费为经纪人介绍新客户，老客户介绍新客户的优点是：①成本很低；②客户都是真实有效的。

房源一般分为住宅和非住宅两大类。住宅是指专供人居住的房屋，包括别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等，但不包含住宅楼中作为人防用的地下室等，也不包括托儿所、医院病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务可以分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括：①提供房地产信息；②实地看房；③代拟房地产交易合同等。其他服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办；③房屋交接手续代办等。

房屋面积主要有建筑面积、使用面积，成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由以下三部分组成：①套内房屋使用面积；②套内墙体面积；③套内阳台建筑面积。

在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要包括：①提供买卖信息；②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；③房屋实地查看和权属调查；④发布信息及进行广告宣传；⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；⑥代办抵押贷款（如有需要）；⑦协助交易资金结算及监管；⑧协助缴纳税费，代办不动产登记（如有需要）；⑨协助交验房屋等。B项，提供租赁信息属于存量房租赁居间业务中提供的服务。