房地产经纪协理历年真题解析8辑

勘查评估前的准备工作包括：①经纪人应该提前和业主确定上门勘查的时间，最好提前一天与业主取得联系，以预约具体的上门勘查时间。联系时首先应向业主介绍自己的姓名和公司名称、约定上门勘查的时间，同时向客户详细询问委托物业的地理位置。②勘查前，做好现场勘查的资料和物品准备，检查是否带好了工牌、名片、照相机、摄像机、测量工具、计算器、鞋套等必要的勘查工具及物品。③若一次要勘查多处物业，应根据物业所处的地理位置、交通等具体情况，合理安排好勘查的先后次序，节省时间，提高效率。

对房屋物业管理状况进行实地查看，主要描述和说明下列指标和因素：①物业服务企业名称。房地产经纪人员应记录物业服务企业的名称、资质等。②物业服务费标准和服务项目。③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。房地产经纪人员应查看门厅、楼梯等共用部位和电梯等共用设施设备的维护情况，查看房道、小区道路和周边环境的整洁程度，查看小区花草树木的养护程度等。C项属于房屋区位状况查看的注意事项。

房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。由于房地产是不动产，房地产物权的设立、变更、转让和消灭，都要依法登记。本题中，该项目涉及的房地产登记类型主要包括：①房屋所有权初始登记；②房屋所有权转移登记；③在建工程抵押权登记。

楼宇智能化系统主要由下列三部分组成：①通信自动化系统（CAS）。它是指建筑物本身应具备的通信能力，包括建筑物内的局域网和对外联络的广域网及远域网。②办公自动化系统（OAS）。③建筑设备电动化系统（BAS）。对建筑物内设置的供水、电力照明、空气调节、冷热源、防火防盗、监控显示和门禁系统以及电梯等各种设备的运行情况，进行集中监测控制和科学管理。BE两项对应的系统属于楼宇智能化系统的子系统。

在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，偿还比率一般采用房产支出与收入比，是指借款人的月房产支出占其同期收入的比率。目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，根据银监会规定，应将房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。

A项，更正登记，是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：①权利人姓名或者名称变更的；②不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；③不动产权利期限发生变化的；④同一权利人分割或者合并不动产的；⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额、最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的；⑥地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律；⑦行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。

市场价是指某种房地产在市场上的平均交易价格，一般以一些类似房地产的成交价格为基础测算，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。

信息不透明和必要事项告知不清是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。必要事项告知主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格。市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧书面告知房地产经纪服务以外的其他服务相关事项。

房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；③贷款金额；④贷款期限；⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。

A项，住房抵押证券化是指由银行业金融机构作为发起机构，将个人住房抵押贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。B项，根据《担保法》关于抵押权转让的规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。CDE三项，个人住房抵押贷款证券化的作用包括：①从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾；②有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险；③优化商业银行资产负债结构且能增强各商业银行资产的流动性；④降低和分散商业银行抵押贷款风险；⑤扩大房地产交易市场。

销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。

A项，新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。B项，转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。C项，从事房地产开发经营的单位和个人应缴纳所得税，本题中，王某是普通购买者，不用缴纳。D项，新建商品房买卖，由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳印花税。买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起，对个人销售和购买住房免征印花税。

门店接待法是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方式。这种方式是常用的方法，也是房地产经纪人员获得精准客户的渠道之一。

根据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年两次免费获取本人的信用报告。在没有得到他人授权的情况下，个人是无权查询他人信用报告的。如果买方委托他人查询其信用报告，需要提供买方和代理人的有效身份证件原件和复印件、授权委托公证证明原件，同时填写《个人信用报告本人查询申请表》。

承租人优先购买权不能实现的情形包括：①在存在房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

房源具有以下两方面的特征：①动态性，主要包括物业交易价格的变动和物业使用状态的变动；②可替代性，是指具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于特定的需求者而言，它们是可以相互替代的。题中，提供多套房源供客户选择体现了房源具有可代替性。

C项，等额本息还款方式，实际占用银行贷款的数量更多，占用的时间更长。这种还款方式，便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。D项，等额本金还款方式，支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。这种还款方式，比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。

楼梯是建筑物内各个不同楼层之间上下联系的主要交通设施，供人们上下楼层、疏散人流或运送物品使用。根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。

物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理境内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。@##

由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的。因此，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人向房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

A项，职工以市场价购买的公有住房，实际上已变成了私有住房，取得了房屋所有权证书，可以自由买卖。B项，职工以标准价购买的公有住房，拥有部分产权，出售时可以先按成本价补足房价款及利息，取得全部产权后按成本价购房的政策出售，也可以直接上市出售，按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。C项，职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，出售时需要交纳有关税费和土地收益。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。E项，国家没有制定限价商品住房的统一政策，而是由各地根据具体情况指定并实施。一般而言，限价商品房在满足一定条件后是可以上市交易的。

由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买卖市场主要具备垄断竞争性、区域性、周期性、易于形成泡沫的特点。其中，由于房屋买卖市场的垄断竞争性，房地产市场上在售的房地产商品各不相同，不存在大量可替代的产品，竞争往往不够充分，因此不能实现完全竞争。

楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），全面实现综合管理。楼宇自动化系统应具备以下基本功能：①保安监视控制功能；②消防灭火报警监控功能；③公用设施监视控制功能。

根据不同的分类标准，房地产经纪机构可以分为不同的类型。具体包括：①按照组织形式划分，理论上房地产经纪机构可以分为公司企业、合伙企业、个体工商户和独资企业。②按照注册资金的来源划分，可以分为中资企业和外资企业。③按照经营模式划分，可以分为有店经营模式和无店经营模式。④按照主营业务的不同，可以分为新建商品房销售代理机构、存量房（二手房）经纪机构和综合型经纪机构。

公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的优点表现在信息完全共享，有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要是不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为，房源信息较容易外泄；可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。

房地产经纪服务合同的特征包括：①房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同；②房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同；③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。D项，依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据《合同法》相关规定，自合同成立时生效。

一次性付款方式对买方来说手续简便，房价折扣较高，对卖方来说能尽快回笼资金。但一次性付款对买方而言具有一定风险，特别是购买期房时风险更大。

平媒广告投放应该注意以下五点：①选择发行量大、知名度高的平媒广告载体，如地方权威的生活报、党政报等。②广告投入应持续不断，每周1～2次，持续才能效果才更明显。③最好与房地产机构里其他经纪人集体投放，结合企业形象或品牌宣传一起推广效果更佳，一些大中型的房地产经纪企业通常也会指定合作的平媒广告，定期定版面投放广告，经纪人最好与所在企业统一投放活动同步。④房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出，此外应放上房地产经纪人全名（避免小王、小李之类笼统的称呼方式），准确的联系方式（最好是选择一个容易记忆的号码作为长期的业务号码）。⑤每次投放广告应注意统计和登记客户来电，收集相关数据，为后期分析渠道效果、选择投放平面媒体渠道和撰写房源广告等提供依据。B项，广告投入应持续不断，每周1～2次，持续才能效果才更明显。

根据交易双方签订的《商品房买卖合同》，开发商应在约定的时间内将房屋交付给买方。房屋交付的时候，应该以双方签订的《商品房买卖合同》条款作为依据，买受人按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。

ABC三项，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

地形图比例尺的大小，与其内容的详细程度和精度有关。通常称1:500、1:1000、1:2000、1:5000、1:10000的地形图为大比例尺地形图；1:25000、1:50000、1:100000的比例尺为中比例尺地形图；1:250000、1:500000、1:1000000的地形图为小比例尺地形图。

房地产经纪企业无论规模大小，大都以店铺作为经营场所，当然也有以写字楼作为经营场所的。以店铺作为经营场所的基本都会设置橱窗广告，即专门的房源信息展示区。橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。

在门店接待流程中，到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售其名下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。

建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料，如天然石材、陶瓷、砖、玻璃、普通混凝土等。

为推进保障性安居工程建设，减轻登记申请人负担，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零。

在租赁房屋转租处理中，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。@##

房源的获取原则包括：①真实性；②及时性；③集中性。其中，及时性是指房地产经纪人在获取房源信息之后应及时了解和核实房屋情况、业主信息，及时现场勘查拍照、及时获取钥匙和委托、及时补全信息和委托手续、及时发布信息进行营销推广。力争在最短的时间内使之成为有效房源信息。同时，因为房源具有动态性特点，随着市场变化、时间推移或业主心理变化等，房源状态可能出现各种变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以确保房源的有效性。

物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定，对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。

电视广告是一种经由电视传播的广告形式。大部分的电视广告是由外面的广告公司制作，并且向电视台购买播放时数。通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点，但制作程序比较繁琐，花费成本高。

房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。在征询客户需求时应注意以下几点：①不宜采用封闭式问题；②必须和客户建立良好的关系，在询问问题之前，房地产经纪人就可以和客户进行一些日常的闲聊，与客户建立信任关系；③客户的需求，常常因为一些内外部因素的变化而引起变化，有时候在洽谈的过程中，客户的初始需求在房地产经纪人的沟通和引导下逐步发生变化，并找到客户自己真实需求；④房地产经纪人要明确认识到，有很多客户对于自己的购房需求本身就是没有任何明确的概念，遇到这样的客户，房地产经纪人就要引导客户，让客户明确他的真实需求；⑤不能完全固化于客户的最初要求，引导客户明确其真实需求及产生新的合理需求也具有很重要的意义。