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2021房地产经纪协理考试真题及详解7卷

发布时间：2021-07-18
2021房地产经纪协理考试真题及详解7卷

2021房地产经纪协理考试真题及详解7卷 第1卷

下列不属于房屋实地查看内容的是（　　）。

A.房价
B.房屋区位状况
C.实物状况
D.物业管理状况

答案：A
解析：
房屋买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面：房屋区位状况、实物状况、物业管理状况、其他状况等；房屋租赁经纪服务中的实地查看主要包括五个方面：房屋区位状况，实物状况，配置家具、家电情况，房屋使用相关费用，其他情况等。

房地产经纪人在帮助客户拟定贷款方案时，应充分考虑客户的（　　），进行综合考虑。

A.职业
B.储蓄
C.收入水平
D.家庭开支
E.家庭理财状况

答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人在帮助客户拟定贷款方案时，应充分考虑以下因素并提出合理的建议：①客户的储蓄；②客户的收入水平；③客户的家庭开支；④客户的家庭理财状况。如客户是否具备申请住房公积金贷款的条件，若具备，在同等条件下，建议优先选择住房公积金贷款。

下列选项中，首次登记、转移登记、变更登记，收取不动产登记费，收费标准为每件550元的有（　　）。

A.房地产开发企业等法人、非法人组织、自然人合法建设的住宅，申请办理房屋所有权及其建设用地使用权
B.住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权
C.建设用地使用权
D.无建筑物、构筑物的建设用地使用权
E.地役权

答案：B,C,D,E
解析：
办理下列非住宅类不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记，收取不动产登记费，收费标准为每件550元：①住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权或者海域使用权；②无建筑物、构筑物的建设用地使用权；③地役权；④抵押权。A项，房地产开发企业等法人、非法人组织、自然人合法建设的住宅，申请办理房屋所有权及其建设用地使用权首次登记，收费标准为每件80元。

房地产经纪人的（　　）对客户做出交易决策具有重要影响。

A.专业、周到、热情的服务
B.简捷、迅速、完善的服务
C.迅速、系统、热情的服务
D.简捷、经济、完善的服务

答案：A
解析：
在门店接待流程中，到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售其名下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。

在网站的付费房源信息发布平台上进行操作，需要注意（　　）。

A.时间点把握
B.标题描述醒目
C.在客户看房高峰时段
D.房源描述详尽
E.杜绝虚假房源

答案：A,B,D,E
解析：
一些房地产网站提供了付费的房源信息发布平台，房地产经纪人可以按照网站的房源发布规则在平台中发布房源信息，吸引通过网络渠道寻找房源的购房人或承租人。在网站的付费房源信息发布平台上进行操作需要注意的内容包括：①时间点把握；②杜绝虚假房源；③图片质量和描述文字：a．要标题描述醒目；b．要追求房源图片的质量；c．要房源描述详尽。

在承购房屋经纪服务中，若承购的房屋是住宅的话，房地产经纪机构应了解（　　）。

A.住房面积
B.临路状况
C.小区环境
D.商业配套
E.委托人的意向区域

答案：A,C,D,E
解析：
房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。

存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是（　　）。

A.分类市场的供求信息
B.分类市场的价格信息
C.委托方信息
D.委托标的物的信息

答案：D
解析：
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。因此，存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是委托标的物的信息。

房源信息的共享形式中，最能提高经纪人积极性的是（　　）。

A.私盘制
B.公盘制
C.混合制
D.以上都不对

答案：A
解析：
私盘制的优点表现在：①有利于保障收集房源信息的房地产经纪人利益；②有利于调动房地产经纪人收集房源信息的积极性；③有利于专人服务业主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。因为经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金也就会越多。

2021房地产经纪协理考试真题及详解7卷 第2卷

在客户接待过程中，根据客户在购买房地产时的（　　）等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。

A.时间期限
B.决策权
C.支付能力
D.意愿程度
E.服务费用

答案：B,C,D
解析：
在客户接待过程中，根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。具体的将客户分为试探型、引导型、加强型和成熟型，分别采用不同的方式进行引导。

2012年7月，甲乙丙三人共同出资在丙所在城市成立了一家房地产经纪股份制公司的分支机构，主要业务是二手房中介。

二手房销售的特点中，（　　）给房地产经纪人的工作造成了较大的困难，增大了交易的难度，但这也说明了房地产经纪人工作的重要性和必要性。

A.产权关系复杂
B.侧重服务
C.差异大
D.现房销售

答案：C
解析：
存量房销售的特点中待售房屋实体差异大体现在房源遍布各个小区，每一小区的社区环境，配套设施，物业管理等都存在差别，甚至每套物业都会存在很大差别，房地产经纪人需要为每套物业“诊断”，判断物业的物理属性，核查物业的产权关系。这就给房地产经纪人的工作造成了较大的困难，增大了交易的难度，但这也说明了房地产经纪人工作的重要性和必要性。

以下关于地基的描述，不正确的是（　　）。

A.有足够的承载力
B.有均匀的压缩量
C.地基是房屋建筑构造的组成部分
D.有防止产生滑坡、倾斜方面的能力

答案：C
解析：
地基不是房屋建筑构造的组成部分，但与基础紧密相连，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体。地基应满足下列要求；①有足够的承载力；②有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉；③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。

一宗成功的房地产交易，不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方，还取决于（　　）。

A.房地产经纪人的专业服务
B.急迫需要出售物业的买方
C.愿意以一定价格出售或出租物业的卖方
D.房地产市场的相关税收优惠政策

答案：C
解析：
一宗成功的房地产交易，不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方，还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房源和客源是房地产交易的两方面，缺了任何一方，都不能实现交易。房地产经纪人的专业服务起到了实现房源信息和客源信息的桥梁作用。

如果房地产经纪人协理张某出具的收条写明“今收到购房人乔某现金壹万元整，如有反悔购买此房，收取的现金将不予退还。”则此现金的性质是（　　）。

A.意向金
B.房款
C.订金
D.定金

答案：D
解析：
定金是合同当事人在合同订立或履行之前，为保证合同的履行，依据法律规定或者当事人双方约定，由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的钱款。定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质。如果合同按约定履行，定金应抵作价款或者收回；如果给付定金的一方违约，则无权要求返还定金；如果收取定金的一方违约，则应当双倍返还定金。

房地产经纪的作用主要表现在（　　）。

A.提高交易效率
B.促使房地产价格下降
C.增加财政税收
D.促使房地产交易更复杂

答案：A
解析：
房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪的重要作用包括：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。

房地产价格信息的分析方法包括（　　）。

A.简单统计分析
B.比价分析
C.回归分析
D.因果关系分析
E.二次指标预测

答案：A,B,D
解析：
房地产价格信息的分析是指房地产经纪人员根据所掌握的房地产价格信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对价格的现状和变化趋势进行判断。对价格信息的分析方法包括：①简单统计分析，即根据已有的数据统计计算某些数据指标，如同比、环比增长率等，通过这些指标可以判断价格走势；②比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等；③因果关系分析，分析影响房价的原因，找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。

下列不属于房源分类的原则的是（　　）。

A.按级分类原则
B.简单实用原则
C.主次分明原则
D.优劣性原则

答案：D
解析：
房源分类原则有：①按级分类原则，分类检索就是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类等。②简单实用原则，房源分类管理应该结合房地产经纪企业和房地产经纪人的实际情况，分类简单容易理解，实用方便操作。③主次分明原则，根据房源的优质等级、紧急程度等划分，有主有次、有先有后地进行维护和营销推广。

2021房地产经纪协理考试真题及详解7卷 第3卷

房源的法律属性主要包括物业的用途及（　　）。

A.新旧程度
B.建筑外观
C.市场价格
D.权属状态

答案：D
解析：
从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”。其中，房源信息的法律指标主要包括表征房屋的用途及其权属状态等的指标。在我国，不动产的用途通常是固定不变的，只有经城市规划管理部门批准，其用途才可以变更，否则就是违法变更使用用途。

在房地产抵押贷款手续代办业务中，房地产经纪机构不宜提供（　　）的服务。

A.贷款政策咨询
B.协助准备贷款资料
C.贷款申请资料代交
D.贷款审批担保

答案：D
解析：
以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。但是，必须注意，贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。在采用居间方式的经纪业务中，房地产经纪机构可为客户申办贷款提供咨询、协助准备资料、代为递交资料等服务。

须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及（　　）。

A.抵押贷款须知
B.房地产经纪须知
C.贷款相关税费须知
D.其他须知

答案：A
解析：
须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及抵押贷款须知等。购房须知是为让购房者明晰购买程序而事先制定的书面文件。购房相关税费须知是向购房人说明购房相关税费及收费标准的有关文件。抵押贷款须知应由贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的手续和程序、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料、抵押贷款的方式、抵押贷款的注意事项等。

就签订“阴阳合同”的行为，建设（房地产）主管部门应对卢某处以（　　）罚款。

A.5000元
B.1万元
C.1万元以上2万元以下
D.2万元

答案：B
解析：
房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

适合在社区开拓客源信息的方法是（　　）。

A.讲座揽客法
B.会员揽客法
C.团体揽客法
D.互联网开发法

答案：A
解析：
客源开拓的主要方法包括：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥驻守和挂红幅揽客法；⑦讲座揽客法；⑧会员揽客法；⑨团体揽客法。其中，讲座揽客法是指通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。在做社区业务时，适用此种方法。

住宅按（　　）来分类，可以分成住宅类房源、非住宅类房源两种。

A.产品性质
B.产权性质
C.使用类别
D.使用期限

答案：A
解析：
按照产品性质可分为住宅类房源、非住宅类房源两种。①住宅类房源包括普通住宅、非普通住宅；②非住宅类房源包括商铺、写字楼、公寓、停车楼、厂房等。

一般来说，板式住宅的套内使用面积的使用率为（　　）。

A.60%
B.70%
C.80%
D.90%

答案：C
解析：
一般来说，板式住宅的套内使用面积的使用率为80%，塔楼的套内使用面积因公摊面积较大，其使用率约为60%～70%。办公和商铺也要关注实际使用率的大小，由于公摊面积较大，其通常使用率在70%左右。

存量房商业抵押贷款额是房产评估值和房产成交价（　　）原则决定。

A.取低
B.取高
C.取均值
D.取评估值

答案：A
解析：
存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。

2021房地产经纪协理考试真题及详解7卷 第4卷

房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。

赵某同甲机构所签订的合同属于（　　）。

A.新建商品房经纪合同
B.房地产租赁经纪合同
C.房地产租赁代理合同
D.房屋租赁合同

答案：B
解析：
房屋承租经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方承租房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

内部推广工作一般操作简单，方便快捷，见效迅速，有可能在短时间内获得有效客户，下列属于房源内部推广的有（　　）。

A.管理软件
B.推荐合作
C.业务会议
D.橱窗广告
E.聊天工具

答案：A,B,C,E
解析：
内部推广是指将委托物业在销售团队内部房地产经纪人之间进行推广。房源内部推广的方式有：①管理软件。②推荐合作，内部合作推荐操作过程需要注意：a．事先沟通确定好合作推荐的方式和具体分佣比例；b．签订《合作协议》，以书面形式确定合作双方的权利与义务；c．报备所在企业的直接上级主管，以便跨部门之间沟通协调；d．秉承诚信、互助、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系，确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成。③聊天工具。④业务会议。⑤其他推广方式。

潜在客户到现场看房后，发现房屋现状与广告内容，图片拍摄有差距，不买不说，也会失去对经纪人甚至是房地产经纪行业的信任，结果造成成交几率小，接待负担重，浪费了客户的大量找房时间，说明房源营销需要遵循的原则是（　　）。

A.房源信息完整
B.及时性
C.房源内容要真实，图片清晰
D.卖点突出

答案：C
解析：
在有效开展房源营销时，通常要遵循以下七个原则：①房源内容要真实，图片清晰；②房源信息完整；③及时性；④区别对待；⑤卖点突出；⑥广泛推广；⑦广告形式多样。事实上，房源的内容是否真实至关重要，否则虽然吸引了众多客户查询，都未必是你的目标客户；潜在客户即使到现场看了房，一旦发现房屋现状与广告内容、图片拍摄有差距，不买不说，也失去对经纪人甚至房地产经纪行业的信任，结果造成成交几率小，接待负担重，浪费了客户的大量找房时间。只有为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信赖关系。

房地产经纪机构代办存量房抵押贷款时，应按（　　）收取服务费。

A.抵押贷款期限
B.抵押房屋面积
C.抵押贷款标的额
D.抵押贷款业务数量

答案：D
解析：
由于贷款过程需要涉及房产评估、到银行签订房地产抵押贷款合同、递交相关审核资料，以及后续的抵押登记和过户手续办理，整个过程牵涉部门较多，流程比较复杂，办理中需要较多的金融专业知识。因此，多数购房人选择贷款服务机构给予代办，代办机构按照国家规定的收费标准按件收取相应服务费，即按抵押贷款业务数量收取服务费。

砖混结构建筑物的层数一般在（　　）层以下。

A.4
B.5
C.6
D.7

答案：C
解析：
砖混结构建筑是主要由砖、石及钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。这种结构的建筑造价较低，抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受限制。砖混结构建筑物的层数一般在6层以下。

普通地图具有通用性，其中最主要的图种是（　　）。

A.地形图
B.交通图
C.地貌图
D.水文图

答案：A
解析：
地图按照表示的内容分为：①普通地图。以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要素，具有通用性，其中最主要的图种是地形图。②专题地图，又称“专门图”或“主题地图”。根据专业方面的需要，以较简略的普通地图为底图，着重表示某一专题内容，如地籍图、地质图、地貌图、交通图、水文图等。

住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和互助性，主要通过住房公积金的（　　）来体现。

A.缴纳政策
B.提取政策
C.信贷政策
D.保障政策

答案：C
解析：
住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和互助性，主要通过住房公积金的信贷政策来体现。

由于房屋翻修、改建而使房屋面积增加或减少应进行的房屋登记为（　　）。

A.变更登记
B.更正登记
C.撤销登记
D.异议登记

答案：A
解析：
变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。房屋翻修、改建只是使房屋面积增加或减少，房屋的权利归属主体没有发生变化，所以应进行的登记为变更登记。

2021房地产经纪协理考试真题及详解7卷 第5卷

适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水需要的供水方式为（　　）。

A.设置水箱的给水方式
B.分区分压给水方式
C.直接给水方式
D.设置水泵、水箱的给水方式

答案：C
解析：
直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。A项，设置水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；B项，分区、分压给水方式适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况；D项，设置水泵和水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。

对客户信息资料的（　　）是客户信息资源有效利用的前提。

A.收集
B.记录
C.更新
D.跟踪服务
E.整理

答案：B,C
解析：
客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。对客户信息资料的记录、更新是客户信息资源有效利用的前提。经纪人在取得客源委托后，及时将其录入客户管理系统，一般规定在1小时内。录入时必须保证客源信息的完整性、真实性、唯一性。

在新建商品房查验和交接过程中，交接手续主要包括（　　）。

A.查验问题的整理和处理
B.办理有关设施使用手续及交费
C.签署交接文件
D.领钥匙
E.相关信息变更

答案：A,B,C,D
解析：
在新建商品房查验和交接过程中，办理交接手续主要包括：①查验问题的整理和处理。根据查验记录将存在的问题整理形成书面材料，其中包括房屋质量现状、存在的问题以及解决问题的方案。②办理有关设施使用手续及交费。商品房入住时，必须先办理各种设施设备启用手续并缴纳各种费用。③签署交接文件。房地产经纪人员应根据查验情况及发现的问题填写《房屋验收记录表》。《房屋交接表》应将需要移交的所有动产和不动产的名称、数量和质量列清，交接双方签字确认。④领钥匙。这里所说的钥匙包括入户门的钥匙、报箱钥匙和进入小区的门禁磁卡以及各种能源表盒的钥匙。

房地产开发企业销售商品住宅时应该向买受人提供（　　）。

A.《住宅质量保证书》
B.《住宅装修说明书》
C.《住宅使用保证书》
D.《住宅维修保证书》

答案：A
解析：
房地产开发企业销售商品住宅时应该向买受人提供房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建设工程竣工验收备案证明》。《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。《住宅使用说明书》是指住宅开发建设单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅合理、安全、方便使用及相关事项的文本。合格的商品房应在住房城乡建设行政主管部门或者其他有关主管部门备案。只有具备建设工程竣工验收备案证明的住宅项目才可以入住。

王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。

王某将房屋抵押应办理房屋抵押权（　　）。

A.设立登记
B.变更登记
C.转移登记
D.更正登记

答案：A
解析：
房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、变更、转移和注销等事项在登记簿上予以记载的行为。一般抵押登记包括：设立登记、变更登记、转移登记、注销登记。本案例中，王某进行的抵押，是初次设立抵押，应进行抵押权设立登记。

个人住房贷款，采用等额本金还款法时，还款特点为（　　）。

A.各期还款压力相同
B.初期还款压力较小，然后增大，到还款后期又减小
C.初期的还款压力较大，以后依次递减
D.初期的还款压力较小，以后依次递增

答案：C
解析：
目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。

在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的（　　）关系主要是通过房屋租赁合同确定的。

A.社会
B.民事
C.行政
D.交易

答案：B
解析：
房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了房源的（　　）。

A.理论价格
B.市场价格
C.成本价格
D.心理价格

答案：B
解析：
表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。

2021房地产经纪协理考试真题及详解7卷 第6卷

当房屋租赁合同（　　）时，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

A.无效
B.有效
C.履行期限届满
D.解约

答案：A
解析：
在租赁房屋转租处理中，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

为获得客户购（租）房需求信息，房地产经纪人应（　　）。

A.剖析房地产市场行情
B.固化客户的最初需求
C.引导客户找出其真实需求
D.理解客户的购房动机
E.与客户交谈日常生活情况

答案：C,E
解析：
房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。在征询客户需求时应注意以下几点：①不宜采用封闭式问题；②必须和客户建立良好的关系，在询问问题之前，房地产经纪人就可以和客户进行一些日常的闲聊，与客户建立信任关系；③客户的需求，常常因为一些内外部因素的变化而引起变化，有时候在洽谈的过程中，客户的初始需求在房地产经纪人的沟通和引导下逐步发生变化，并找到客户自己真实需求；④房地产经纪人要明确认识到，有很多客户对于自己的购房需求本身就是没有任何明确的概念，遇到这样的客户，房地产经纪人就要引导客户，让客户明确他的真实需求；⑤不能完全固化于客户的最初要求，引导客户明确其真实需求及产生新的合理需求也具有很重要的意义。

下列情形中，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持的有（　　）。

A.房屋共有人行使优先购买权的
B.出租人又将房屋出租的
C.出租人将房屋卖给父母的
D.出租人通知承租人，承租人在十五日内未明确表示购买的
E.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的

答案：A,C,D,E
解析：
具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人（　　）的宽限期。

A.6个月
B.5个月
C.7个月
D.1年

答案：A
解析：
人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

接待客户成本低，信息准确度高，易与客户建立关系的客源开拓方法是（　　）。

A.广告法
B.门店接待法
C.互联网开发法
D.团体揽客法

答案：B
解析：
门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。其优势包括：①方法简单易行；②开发客户的成本低；③客户信息准确度高；④较易展示企业能力和企业形象，增加客户的信任感，为今后进一步交往打好基础。

不同版本不动产权属证书核验，正确的有（　　）。

A.2004年版房屋所有权证，增加了长方形电子水印块，用配套的膜片从不同角度观察会显示出不同的字样
B.2006年版房屋所有权证，团花中央的花芯横线由字母组成
C.自2008年版起，住房和城乡建设部统一核准编制了全国房屋登记机构注册号，每本证书印有唯一编号
D.2008年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页
E.2012年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字“FWSYQZ”

答案：A,B,C
解析：
D项，2012年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页，宽2mm，其上文字内容为循环排列的“住房和城乡建设部”字样，在光线下呈现不同颜色的镭射光。版式、颜色等其他要素维持不变。E项，2000年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字，微缩文字用肉眼看为一道虚线，在放大镜下则可清晰可辨“FWSYQZ”英文大写字母。证书封二团花的花芯为劈线花芯，即在花芯中藏有一个双线小花。假房产证的制作过程由于没有专业线纹技术，这部分也会模糊不清。

根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为（　　）。

A.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务
B.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务
C.住宅经纪业务和商业房经纪业务
D.房地产代理业务和房地产居间业务

答案：D
解析：
根据房地产经纪服务的方式不同，房地产经纪业务可以分为：①房地产代理业务；②房地产居间业务。A项，房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务是根据房地产交易的类型对房地产经纪业务进行的分类；B项，新建商品房经纪业务和存量房经纪业务是根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型对房地产经纪业务进行的分类；C项，住宅经纪业务和商业房经纪业务是根据服务的标的房地产的用途对房地产经纪业务进行的分类。

在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的（　　）关系主要是通过房屋租赁合同确定的。

A.社会
B.民事
C.行政
D.交易

答案：B
解析：
房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

2021房地产经纪协理考试真题及详解7卷 第7卷

房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交的材料包括（　　）。

A.房屋租赁合同
B.房屋租赁当事人身份证明
C.房屋所有权证
D.押金收据
E.房屋所在地街道居委会证明

答案：A,B,C
解析：
房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交的材料包括：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③合法拥有房屋所有权的证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

对于根本无法成交的客户，房地产经纪人员可采取的策略有（　　）。

A.告知客户无法成交的原因
B.等待客户再主动联系
C.客户信息推荐给其他同行
D.继续保持与客户联系
E.时机成熟后再促成交易

答案：A,D,E
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素，可以将客户分为不同等级的客户群。对于根本无法成交的客户，房地产经人员要告知其原因，并保持联系，待时机成熟后促成交易。

房源信息的共享形式，主要依据市场现状以及房地产经纪公司自身的特点进行设定，主要包括（　　）。

A.分享制
B.私盘制
C.公盘制
D.信息公开制
E.混合制

答案：B,C,E
解析：
房源信息的共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的特点和发展需要进行设定。主要包括私盘制、公盘制和混合制，各有优劣之处，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。

房源信息的整理中，最常见的形式是（　　）。

A.互联网
B.表格
C.图片
D.文字报告

答案：B
解析：
房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。房源信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格又是最常见的形式。

李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售，并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘查，填写了《房屋现场勘查表》。根据市场交易情况，王某认为李某的房屋出售价格合理，属于优质房源。

王某编写《房屋现场勘查表》时，应绘制（　　）。

A.地形图
B.地理位置图
C.地籍图
D.标准房型图

答案：B,D
解析：
在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时，应指明物业朝向和门、窗位置，绘制地理位置图时指明物业四周主要路段。

采用互联网开发法开发客源的劣势是（　　）。

A.成本高
B.客户筛选难度大
C.时效性较差
D.需要长时间积累

答案：B
解析：
互联网开发客户的方式主要有两种：①在不同的公众网站进行房源广告的发布；②在公司的门户网站发布广告与房源信息，吸引客户主动电话联系或者上门拜访。目前采用互联网开发客户，主要的劣势包括：①信息难于突出；②客户筛选难度大。

房地产经纪机构在编制房屋状况说明书时，需要注意的事项有（　　）。

A.房屋产权状况、房屋交易信息根据房屋权利人提供的资料或说明编写，无需核实权属情况
B.在实际交接房屋时，如果房屋实物状况与房屋状况说明书记载的状况不一致，应以说明书记载的状况为准
C.根据亲自查看的情况，真实描述、详细记录房屋状况和信
D.房屋状况说明书应及时更新
E.房屋状况说明书编制及更新要经委托人签字确认，房地产经纪机构加盖公章后生效

答案：C,D,E
解析：
房地产经纪机构在编制房屋状况说明书时，需要注意下列事项：①根据亲自查看的情况，真实描述、详细记录房屋状况和信息。②房屋产权状况、房屋交易信息，是房地产经纪人员根据房屋权利人提供的资料或说明编写的，但要到登记部门核实权益状况是否真实。③房屋状况说明书应及时更新。④房屋状况说明书编制及更新要经委托人签字确认，房地产经纪机构加盖公章后生效。其中，房屋状况说明书应及时更新要求房地产经纪人员应向委托人说明，房屋状况说明书记载的房屋实物状况是实地查看房屋日期时的状况。在实际交接房屋时，如果房屋实物状况与房屋状况说明书记载的状况不一致，应以实际交接时的状况为准。

关于房地产登记手续代办的说法，错误的是（　　）。

A.房地产登记手续代办是居间服务应有的服务内容
B.房地产经纪机构可以多笔业务集中代办，具有成本优势
C.房地产登记手续代办可以收取报酬
D.房地产登记手续代办可以节约委托人的时间和精力

答案：A
解析：
在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。在客户要求办理过户登记时，房地产买卖合同已经签订，房地产经纪门店的居间服务已经完成。

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