2021房地产经纪协理考试真题及详解6辑

发布时间:2021-06-27

2021房地产经纪协理考试真题及详解6辑 第1辑


将房地产经纪业务分为新建商品房经纪业务、存量房经纪业务的依据是(  )。

A.经纪服务的方式
B.经纪服务的标的房地产用途
C.标的房地产所处的市场类型
D.所促成的房地产交易的类型

答案:C
解析:
按不同的分类方式,房地产经纪业务有不同类型。根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型,可以分为:①新建商品房经纪业务;②存量房经纪业务。


下列属于房地产经纪人员进行业务招揽时应注意的事项有(  )。

A.不得盲目拨打陌生客户电话
B.对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户,不得再次滋扰
C.不得招揽与其他经纪机构提供不同服务的客户
D.不得乱发广告传单、不得乱贴小广告
E.不得虚假宣传

答案:A,B,D,E
解析:
招揽房地产经纪业务,应当以不影响人民正常的生活工作秩序和市容市貌为前提。应注意以下几点:①不得盲目拨打陌生客户电话,特别是对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户,不得再次滋扰;②不得乱发广告传单、不得乱贴小广告;③不得虚假宣传,主要不得夸大自己的业务能力,不得为招揽业务故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉;④不得招揽已经提出“免中介”以及已有其他房地产经纪机构独家代理的房地产经纪业务。C项,房地产经纪人员可以招揽与其他经纪机构提供不同服务的客户,例如招揽贷款代办或者登记代办服务。


房地产经纪机构的各家门店或分支机构可使用其品牌、标识和系统,并在统一的业务模式下从事经营活动,并支付相应的费用,这种经营模式是(  )模式。

A.无店铺经营
B.单店经营
C.直营连锁经营
D.特许经营

答案:D
解析:
特许经营模式是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用,被特许者按合同规定,在特许者统一的业务模式下从事经营活动,并向特许者支付相应的费用。


李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售,并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘查,填写了《房屋现场勘查表》。根据市场交易情况,王某认为李某的房屋出售价格合理,属于优质房源。

王某对李某的房屋进行了勘查,填写《房屋现场勘查表》,为制作(  )做准备。

A.《房地产买卖合同》
B.《房屋状况说明书》
C.《房地产证》
D.《房地产认购协议书》

答案:B
解析:
房屋现场勘查作业后的工作包括:①应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料,填写《房屋现场勘查表》,为制作《房屋状况说明书》做好准备。②在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时,应指明物业朝向和门、窗位置,绘制地理位置图时指明物业四周主要路段。③房地产经纪人查看房源后,要仔细评估房屋的优点和缺点,用心感受房屋的特点。④根据《房屋现场勘查表》记录的相关内容,另行编制《房屋状况说明书》,以备带客户看房时使用。


关于发布新建商品房房源广告要求的表述中,错误的是(  )。

A.房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容
B.房地产广告可以利用其他项目的形象、环境
C.房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或者使用面积
D.房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容

答案:B
解析:
房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容。对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或者使用面积。房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。


新建商品房销售代理业务基本流程中,销售准备的销售现场准备包括(  )等。

A.搭建、装修布置售楼处
B.搭建、装修布置样板房
C.搭建、装修布置看房通道
D.销售资料的准备
E.销售人员的安排

答案:A,B,C
解析:
销售准备这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。其中,销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。


下列属于房屋物业管理状况查看内容的是(  )。

A.物业权属
B.地段等级
C.装修情况
D.物业服务项目

答案:D
解析:
房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括:①物业服务企业名称;②物业服务费标准和服务项目;③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。


详尽告知委托人相关税费政策的内容主要有(  )。

A.权属性质
B.收取标准
C.交费主体
D.购买年限
E.税费种类

答案:B,C,E
解析:
在房屋交易中,根据权属性质、物业用途、购买年限的不同,交易当事人所缴税费亦有所不同,交易税费计算比较复杂。房地产经纪机构应该根据委托物业的情况详尽告知房屋所涉及的税费种类,交费主体、收取标准等。


以下关于地基的描述,不正确的是(  )。

A.有足够的承载力
B.有均匀的压缩量
C.地基是房屋建筑构造的组成部分
D.有防止产生滑坡、倾斜方面的能力

答案:C
解析:
地基不是房屋建筑构造的组成部分,但与基础紧密相连,是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体。地基应满足下列要求;①有足够的承载力;②有均匀的压缩量,以保证有均匀的下沉;③有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。


2021房地产经纪协理考试真题及详解6辑 第2辑


房地产经纪人应把那些潜在的、创收潜力大的客户作为(  )。

A.近期重点客户
B.短期重点客户
C.中期重点客户
D.长期重点客户

答案:C
解析:
面对数量庞大的客户信息,房地产经纪人要通过对客户信息资料的分析找出重点客户,挖掘出近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户。对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户,而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。以这样的方式管理客户信息会为经纪人创造持续的成交机会。


2016年2月,W房地产开发公司(以下简称W公司)将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司(以下简称甲公司)。甲公司利用在建工程(价值约为3000万元)作抵押,从B建行获得了一部分资金,在取得商品房预售许可证后,仅委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后,为购房者办理了房屋登记手续。

从背景中可以看出,该项目涉及的房地产登记类型主要包括(  )等。

A.房屋所有权初始登记
B.房屋所有权转移登记
C.土地总登记
D.在建工程抵押权登记

答案:A,B,D
解析:
房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。由于房地产是不动产,房地产物权的设立、变更、转让和消灭,都要依法登记。本题中,该项目涉及的房地产登记类型主要包括:①房屋所有权初始登记;②房屋所有权转移登记;③在建工程抵押权登记。


对出租或出售房屋的权属审核,经纪人要询问客户是否取得的证书不包括(  )。

A.《房屋所有权证》
B.《房屋购买协议证书》
C.《土地使用权证》
D.《他项权利证书》

答案:B
解析:
不动产的权属状态一般由特定的法律文件反映,《不动产权证》(如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》)等。在产权证书上需要列明的内容有房屋性质(如商品房、房改房、宅基地等)、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图、他项权利等。


纳税人销售不动产,增值税税率为(  )。

A.11%
B.13%
C.15%
D.17%

答案:A
解析:
《增值税暂行条例》规定,纳税人销售不动产,增值税税率为11%。


房产图主要的分类包括(  )。

A.房产分幅图
B.房产分丘图
C.地籍图
D.宗地图
E.房产分户图

答案:A,B,E
解析:
房产图主要的分类包括:①房产分幅图;②房产分丘图;③房产分户图。房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后,对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图;其次测绘房产分幅图;然后测绘房产分户图。CD两项,地籍图、宗地图和房产图均属于房地产图。


根据房地产经纪服务的方式,房地产经纪业务可以分为(  )。

A.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务
B.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务
C.住宅经纪业务和商业房经纪业务
D.房地产代理业务和房地产居间业务

答案:D
解析:
根据房地产经纪服务的方式不同,房地产经纪业务可以分为:①房地产代理业务;②房地产居间业务。A项,房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务是根据房地产交易的类型对房地产经纪业务进行的分类;B项,新建商品房经纪业务和存量房经纪业务是根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型对房地产经纪业务进行的分类;C项,住宅经纪业务和商业房经纪业务是根据服务的标的房地产的用途对房地产经纪业务进行的分类。


下列关于房源和客源关系的说法错误的是(  )。

A.二者的关系可以总结为互为条件、相得益彰、互为目标三方面
B.一个营销行动无法同时兼顾增加房源和增加客源的两个目标
C.房地产经纪人必须以一方信息推广为重点,或为卖方经纪人或为买方经纪人
D.房源开拓和客源开拓可以运用相同的营销手段

答案:B
解析:
B项,房源开拓和客源开拓有共同的手段,也有不同的做法。有些营销行动既增加客源,也增加房源,侧重点可以不同,但两个目标均可兼顾。


在商品房销售过程中,(  )是项目的所有权人。

A.买方
B.经纪机构
C.房地产开发企业
D.国家土地部门

答案:C
解析:
在商品房销售过程中,房地产经纪人员作为现场销售人员的主要作用是通过项目的宣传、说明,促使有意购买者做出购买决定,最终使得买方和开发企业签订买卖(预、现销)合同。但须注意商品房买卖合同的签章是开发企业的签章,因为项目的所有权人是房地产开发企业。


物权的效力包括(  )。

A.优先效力
B.永久效力
C.追及效力
D.从属效力
E.妨害排除力

答案:A,C,E
解析:
物权的效力包括三个方面:①物权的优先效力。物权的优先效力体现在如下两个方面:一是物权对于债权的优先效力。二是物权相互间的优先效力。②物权的追及效力。物权的追及效力是指不论标的物辗转于何人之手物权人均可追及到物之所在行使其权利。③物权的妨害排除力。物权作为绝对权、对世权,具有对抗任何第三人的效力,因此任何人不得干涉权利人行使其物权。物权的权利人在其权利的实现上遇有某种妨害时,物权人有权对于造成妨害其权利事由发生的人请求排除此等妨害,称为物上请求权。


2021房地产经纪协理考试真题及详解6辑 第3辑


关于互联网开发方式的表述,正确的有(  )。

A.房地产经纪人应把握好时间
B.网站上信息标题描述要醒目
C.追求发布的房源图片的质量
D.为了吸引顾客,可以对某些房源加以优化,夸大其条件
E.网络已经成为最主要的取得客户委托以及信息发布的手段

答案:A,B,C,E
解析:
目前,使用互联网进行客户开发的方式效果越来越明显。使用互联网方式开发客户在很多城市逐渐超过了主流媒体的使用率。互联网开发客户的优势是更新速度快,时效性强;劣势在于当前网上信息量大,信息难于突出,客户识别难度大,需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。在网站的付费房源信息发布平台上进行操作,需要注意以下三点:①时间点把握。房地产经纪人在充分了解网站平台的信息发布规则后,应合理规划信息发布操作时间,尽可能错开客户看房的高峰时段,同时也应注意网民的上网习惯。②杜绝虚假房源。对于虚假的房源信息,虽然在短时间内能够招徕客户,但长此以往,会使客户丧失对信息发布者的信任度,实际效果大打折扣,甚至还会招致投诉。③图片质量和描述文字。标题描述要醒目,并能够简短概括房源的核心卖点;追求房源图片的质量;房源描述详尽。


房地产经纪机构承办房地产经纪服务以外的其他服务时,所提供的书面告知服务材料需经(  )确认。

A.委托人签名或盖章
B.委托人口头
C.房地产管理部门盖章
D.工商管理部门盖章

答案:A
解析:
房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务(如各类房地产经纪延伸服务)的,也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。


房地产经纪人在询问客户需求时,适宜采用的提问方式是(  )。

A.封闭式
B.开放式
C.诱导式
D.自由式

答案:B
解析:
在征询客户需求时,不宜采用封闭式问题,如“您是需要两居室还是三居室的”宜采用开放式问题,给客户多些选择,如“您希望买一套几居室房屋”其实客户的需求项目往往是有弹性的,随着所提供房源的条件不同,客户的各种需求均可发生适应性变化,因而不能排斥这种弹性,而应通过设定条件来包容客户的需求。


房地产经纪业务常用的分类方式包括(  )。

A.房地产流转次数
B.房地产的投资途径
C.房地产的用途
D.交易时房地产的开发建设状态
E.房地产的档次

答案:A,C,D,E
解析:
房地产经纪业务常用的分类方式包括:①按照房地产流转次数分,房屋买卖市场可以分为新房市场和存量房市场;②按照房地产的用途分类,房地产市场可以分为居住房地产市场和非居住房地产市场;③按照交易时房地产的开发建设状态分类,房地产市场可以分为现房市场和期房市场;④按照房地产的档次,房地产市场可以分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。


通过电视媒体发布房地产广告的优势主要为(  )。

A.普及率高、表现力强
B.制作简单快捷
C.节约成本
D.不受时间限制

答案:A
解析:
电视广告是一种经由电视传播的广告形式。大部分的电视广告是由外面的广告公司制作,并且向电视台购买播放时数。通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点,但制作程序比较繁琐,花费成本高。


下列情形,属于无效合同的有(  )。

A.以合法形式掩盖非法目的
B.违反法律、行政法规的强制性规定
C.不具有相应的民事行为能力
D.损害社会公共利益
E.意思表示不真实

答案:A,B,D
解析:
有效合同应满足条件包括:①当事人必须具有相应的民事行为能力;②合同双方当事人意思表示必须真实;③合同必须不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益。《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;②恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;③以合法形式掩盖非法目的;④损害社会公共利益;⑤违反法律、行政法规的强制性规定。


不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经(  )发生效力。

A.依法公示
B.依法公证
C.依法登记
D.签订书面合同

答案:C
解析:
《物权法》规定,国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。


编制房屋状况说明书对房地产经纪机构的重要意义表现在(  )。

A.提升房地产权利人对经纪服务的认同
B.消除房地产交易有关风险
C.提升客户对经纪服务的信赖
D.积累房地产基础数据
E.防范房地产交易有关纠纷

答案:A,C,D,E
解析:
编制房屋状况说明书,能更加系统、全面、详细反映房屋状况。这对房地产经纪机构有着重要意义,表现在:①加强对委托房屋状况的全面认识。房地产经纪人员通过编制房屋状况说明书,加强对委托房屋各方面情况的准确把握,提升专业技能,以便为客户提供更优质的专业服务;②提升客户对经纪服务的认同和信赖。编制房屋状况说明书,把房屋状况详细记录下来,使委托人感受到房地产经纪人员确实下了很深功夫,在认真对待从事的房地产经纪业务,不是仅仅只有“嘴上功夫”;③降低房地产交易风险,借助编制房屋状况说明书的过程,掌握房屋真实状况,有效降低交易风险;④防范房地产交易有关纠纷。房屋状况说明书实质就是“产品说明书”,不仅仅说明了房屋自身状况,还包括了家具家电等附属设施设备。这有利于统一交易双方对交易标的认知,防范房地产交易有关纠纷;⑤积累房地产基础数据。编制房屋状况说明书有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据,建立数据库。


目前在我国,以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构,大多采用有店铺经营模式,这种模式非常强调通过(  )来开拓客户。

A.媒体开发
B.老客户开发
C.网络开发
D.商圈经营

答案:D
解析:
一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动,来宣传自己,进而吸引客户。但具体的客户开拓还需要借助一些切实有效的手段。目前在我国,以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构,大多采用有店铺经营模式,这种模式非常强调通过商圈经营来开拓客户。


2021房地产经纪协理考试真题及详解6辑 第4辑


房屋租赁登记备案中,签订、变更、终止租赁合同的,房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后(  )日内,持有关证明文件到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理房屋租赁登记备案。

A.15
B.25
C.28
D.30

答案:D
解析:
房屋租赁合同订立后30日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。


(  )是保障买卖合同顺利签订的基础。

A.做好买卖合同签订前的准备工作
B.签约材料准备
C.买卖合同的拟定
D.买卖合同风险防范

答案:A
解析:
做好买卖合同签订前的准备工作,是保障买卖合同顺利签订的基础。因此,房地产经纪人员必须予以高度重视。


针对购买需求强烈并且购买力较强的客户,房地产经纪人应(  )。

A.长期培养
B.重点跟踪
C.保持一般性沟通
D.不断了解客户需求

答案:B
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素,房地产经纪人可以将客户分为不同等级的客户群:①对于购买(租赁)需求强烈、有一定经济实力、预算合理的客户,要重点跟踪;②对于购买(租赁)需求不迫切、有一定购买力,要求较高的客户,要定期跟踪,不断了解客户特征和需求;③对于根本无法成交的客户,要告知其原因,并保持联系,待时机成熟后促成交易。


物业管理业是(  )的行业。

A.知识密集和资金密集
B.资金密集和劳动密集
C.知识密集和管理密集
D.知识密集和劳动密集

答案:D
解析:
物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定,对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动,并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。


出租人知道或者应当知道承租人转租,但在(  )个月内未提出异议,出租人与承租人之间的《租赁合同》依然有效。

A.6
B.7
C.8
D.9

答案:A
解析:
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。


张某和甲房地产经纪公司的经纪人员李某是大学同学,张某委托李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房,报价200万元。李某作为委托代理人,应按(  )指示处理房屋销售的具体事务。

A.李某所在房地产经纪机构
B.张某
C.房地产门户网站
D.张某爱人

答案:B
解析:
房地产经纪服务委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事务相对人的三方关系。房地产经纪机构受托办理委托事务时,一般以委托人名义进行活动,依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。


关于不动产登记资料查询机构的要求,下列说法正确的有(  )。

A.建立不动产登记资料管理制度
B.加强不动产登记信息化建设
C.建设符合要求的不动产登记资料存放场所
D.保障不动产登记信息安全
E.建立信息安全保密制度

答案:A,B,C,D,E
解析:
实行不动产登记资料查询,对查询机构的要求包括:①应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度。②建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。③加强不动产登记信息化建设,按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准,做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。④应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。


张某在2009年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层(顶层)的一套二手房。该房屋建筑面积86m2,二室一厅,1998年竣工,阳台全封闭。该套房屋主体结构完好,设施、设备完整,上下水道通畅,但屋顶有轻微渗漏,门窗油漆局部脱落,需要进行小修。

该套住宅房屋所有权证上的房产附图为(  )。

A.房产分幅图
B.房产分丘图
C.房产分户图
D.宗地图

答案:C
解析:
房产分户图以产权登记户为单位绘制,是在房产分丘图基础上绘制的细部图,以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部,以明确异产毗连房屋的权利界线,是房屋所有权证的附图。


推拉窗的优点是(  )。

A.不占用室内外空间,开关操作轻便
B.防水性能好
C.具有良好的保温隔声性能
D.刮风下雨时,也可以开启窗户,保持室内空气清新

答案:A
解析:
推拉窗的优点是不占用室内外空间,开关操作轻便。缺点包括:①最大开启度只能达到整个窗户面积的1/2;②在风雨天,窗户关闭,无法换气;③清洁朝外的玻璃面,特别是位于高层的,较困难;④密封性差,湿气、灰尘容易进入。B项是平开窗的优点;CD两项是平开上悬窗的优点。


2021房地产经纪协理考试真题及详解6辑 第5辑


下列属于按房地产用途对房地产进行分类的有(  )。

A.零售商业房地产
B.餐饮房地产
C.工业房地产
D.收益性房地产
E.现房

答案:A,B,C
解析:
按照房地产用途的分类,可将房地产分为:①居住房地产;②办公房地产;③零售商业房地产;④旅馆房地产;⑤餐饮房地产;⑥体育和娱乐房地产;⑦工业房地产;⑧农业房地产;⑨特殊用途房地产;⑩综合用途房地产。


开发企业在交付房屋的时候,买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收,验收合格后拿钥匙,验收环节(  )。

A.应缴纳3%的房屋验收费
B.应缴纳5%的房屋验收费
C.应缴纳10%的房屋验收费
D.无需交付任何费用

答案:D
解析:
房屋交付时的费用包括以下两种情况:①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候,买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收,验收合格后拿钥匙,验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候,买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等,开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。


根据客户对物业需求的急迫性,房地产经纪人可以对客户进行分析分类,对于急迫购房的客户,房地产经纪人必须马上跟进并在(  )个月内成交。

A.1
B.2
C.3
D.6

答案:A
解析:
根据客户对物业需求的急迫性,确定业务工作开展的先后顺序。房地产经纪人可以对客户进行分析分类,一般可以将客户按照购房或租房的急迫性分为四类:①一个月内必须成交的客户,此类客户是急迫购房的客户,需要房地产经纪人马上跟进;②三个月内可以成交的客户;③半年以内可能成交的客户;④半年以上成交或者无规定期限的客户。


针对购买需求强烈并且购买力较强的客户,房地产经纪人应(  )。

A.长期培养
B.重点跟踪
C.保持一般性沟通
D.不断了解客户需求

答案:B
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素,房地产经纪人可以将客户分为不同等级的客户群:①对于购买(租赁)需求强烈、有一定经济实力、预算合理的客户,要重点跟踪;②对于购买(租赁)需求不迫切、有一定购买力,要求较高的客户,要定期跟踪,不断了解客户特征和需求;③对于根本无法成交的客户,要告知其原因,并保持联系,待时机成熟后促成交易。


下列关于房屋抵押的表述中,错误的是(  )。

A.共有产权的房屋抵押的,必须征得其他共有权人同意
B.已出租的房屋可以设定抵押
C.以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的,担保债务的履行期限不得超过已使用的年限
D.预购商品房贷款抵押的,必须取得商品房预售许可证

答案:C
解析:
A项,以共有的房地产设定抵押的,抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。B项,以已出租的房地产设定抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。C项,以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。D项,预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。


下列关于客源构成要素的说法错误的是(  )。

A.需求者的构成要素是自然人和法人主体
B.职业不属于自然人的构成要素
C.购买方式属于需求意向
D.法人主体的要素包括法定代表人

答案:B
解析:
AD两项,客源是对房地产有现时需求或潜在需求的客户,包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求,也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。需求者包括自然人和法人主体。自然人需明确姓名、性别、年龄、职业和联系方式等;法人主体包括企业或其他单位、组织等,需明确公司名称、性质、法定代表人、法人授权委托人及联系方式等。C项,需求意向,包括需求类型(购买或租赁)、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权和购买方式等信息。自然人包括姓名、性别、年龄、职业和联系方式等。


房地产经纪机构所提供的服务项目中的基本服务内容包括(  )。

A.房地产登记手续代办
B.提供房地产市场信息
C.告知交易风险
D.协助实地看房
E.房地产抵押贷款代办

答案:B,C,D
解析:
按照服务性质,房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产经纪基本服务的内容包括:①提供房地产市场信息;②协助办理相关交易流程;③告知交易风险;④提供市场咨询;⑤协助实地看房;⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括:①房地产抵押贷款代办;②房地产登记手续代办等。


属于抹灰类墙体饰面的是(  )。

A.装饰抹灰饰面
B.陶瓷制品饰面
C.预制板材饰面
D.天然石材饰面

答案:A
解析:
室内墙面的种类包括:①抹灰类墙面;②贴面类墙面;③涂刷类墙面;④裱糊类墙面;⑤罩面板类墙面。抹灰类墙面包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面,BCD三项均属于贴面类墙面。


养客是客源开拓中的重要策略,因此房地产经纪人应对潜在客户(  )。

A.进行分级
B.探询购买动机
C.提供专业咨询
D.集中开展市场营销

答案:C
解析:
养客是客源开拓中的重要策略,是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息,被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后,用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询,从而建立与消费者之间的信任关系。


2021房地产经纪协理考试真题及详解6辑 第6辑


房地产经纪人发布的广告应该遵守的规定有(  )。

A.广告中不得含有风水、占卜等封建迷信内容
B.广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或者使用面积
C.如果有升值或者投资回报的可能,要在广告中特别说明
D.广告中对项目情况进行渲染的,不得有悖社会良好风尚
E.房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容

答案:A,B,D,E
解析:
ABD三项,根据《房地产广告发布暂行规定(修订)》,房地产经纪机构发布的广告应该不得含有风水、占卜等封建迷信内容。对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚。房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或者使用面积。CE两项,房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。


房地产经纪机构与委托人签订个人住房贷款代办服务合同约定收费标准时,下列行为合规的是(  )。

A.房地产经纪机构收取未予标明的费用
B.两家房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的,按照不同的业务收取佣金
C.一项服务可以分解为多个项目和标准的,混合标价、捆绑标价
D.服务达到房地产经纪服务合同约定标准的,收取佣金

答案:D
解析:
ABC项,《房地产经纪管理办法》第17条规定,房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。第18条第2款规定,房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目和标准,不得混合标价、捆绑标价。D项,服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬,由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准,房地产经纪机构才可以收取服务报酬。


下列关于个人住房贷款的说法,正确的有(  )。

A.个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款
B.住房公积金个人住房贷款不是由商业银行发放的
C.住房公积金个人住房贷款也称为委托贷款
D.国内个人住房贷款业务到1998年住房制度改革全面铺开后,才得到快速发展
E.个人住房公积金贷款利率遇法定利率调整,贷款期限在1年以内的,实行合同利率,分段计息

答案:A,C,D
解析:
个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别,其中后者也是通过商业银行发放,又称之为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代,但发展缓慢,直到1998年住房制度改革全面铺开后,才得到快速发展。个人住房公积金贷款利率实行一年一定,于每年1月1日,按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整,贷款期限在1年以内的,实行合同利率,不分段计息;贷款期限在1年以上的,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。


房屋交付时的费用有(  )。

A.承担修复费用
B.无需交付任何费用
C.预付费用
D.验收费用
E.服务费用

答案:B,C
解析:
房屋交付时的费用有以下两种情况:①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候,买受人直接按照合同约定的交付条件和标准对房屋进行验收,验收合格后拿钥匙,验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候,买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等,开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。


下列关于“房地产登记的含义”的表述,正确的有(  )。

A.房地产产权登记有狭义和广义之分
B.狭义的房地产产权登记特指房屋所有权登记
C.房地产登记需要向房屋所在地的房地产机关申请登记
D.广义的房地产登记的申请人包括土地使用权人和房屋所有权人
E.广义的房地产登记的申请人包括土地人所有权和房屋使用权人

答案:A,C,D
解析:
BE两项,房地产产权登记有狭义和广义之分。广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定,向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。狭义的房地产产权登记,只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。


  张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后,刘某向甲银行申请抵押贷款并获准,得到贷款40万元,半年后又将该房屋抵押给乙银行,得到贷款15万元。在抵押期间,未经甲、乙银行同意,刘某便将该房屋出租给陈某,但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后,因炒股失败无力归还贷款,此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。

刘某在办理抵押房屋贷款过程中,正确的为(  )。

A.应签订书面抵押合同
B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记
C.不管是否办理了抵押登记,甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权
D.抵押权自抵押合同登记之日起成立

答案:A,D
解析:
A项,房地产抵押是一种价值量很大的担保行为,法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。B项,变更登记,是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项,《物权法》规定,抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的,抵押权不生效,抵押权人不享有优先受偿权。


房地产经纪机构给客户王某制定的贷款方案应该包含的要素有(  )。

A.贷款额度
B.贷款期限
C.偿还方式
D.贷款人员
E.偿还比率

答案:A,B,C,E
解析:
房地产经纪机构在接受委托进行个人住房贷款代办服务时,首先需要协助委托方拟定合理的贷款方案,贷款方案主要由以下要素组成:①贷款银行;②货款成数;③偿还比率;④贷款额度;⑤贷款期限;⑥贷款利率与偿还方式。


房地产经纪服务合同的签订方是(  )。

A.房地产经纪机构和房地产经纪人员
B.房地产经纪人员和第三方
C.第三方和委托人
D.房地产经纪机构和委托人

答案:D
解析:
房地产经纪服务合同,是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件,是经纪机构开展经纪活动的必备要件。


下列关于房地产登记代办的表述中,正确的是(  )。

A.房地产登记代办属于房地产经纪基本业务
B.房地产登记代办服务对象只限于限制行为能力人
C.房地产登记代办服务只能由房地产经纪人提供
D.房地产登记代办可以节省房地产权利人的时间、精力
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答案:D
解析:
房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序,因此常常委托房地产经纪人代为办理。同时,房地产经纪人员可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理,从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力,具有单个权利人不具备的成本优势。A项,在房地产居间服务中,房地产登记代办属于房地产经纪延伸服务;BC两项,具有完全民事行为能力的权利人可以自行办理房地产权属登记,也可以委托房地产经纪人代为办理房地产权属登记。