21年房地产经纪协理考试题库精选5篇

房地产交易资金交割方式包括：①房地产交易当事人自行交割；②通过第三方专用账户划转。其中，房地产交易资金自行交割的缺点是：在存量房交易中，对于买方而言，已交割资金的安全无任何保障及约束，风险较大。而通过第三方专用账户划转交易资金，是政府对存量房交易资金进行监管的重要途径，能很好地保障交易资金安全。

房地产经纪机构应在经营场所公示以下内容：①营业执照和备案证明文件；②服务项目、内容和标准；③房地产经纪收费；④交易资金监管方式；⑤信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；⑥房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；⑦法律、法规、规章规定应当公示的其他事项。现实中，还应公示的内容包括房地产经纪人员的姓名、照片、注册证书等。

一般来说，板式住宅的套内使用面积的使用率为80%，塔楼的套内使用面积因公摊面积较大，其使用率约为60%～70%。办公和商铺也要关注实际使用率的大小，由于公摊面积较大，其通常使用率在70%左右。

存量住房买卖、租赁经纪业务流程为：①客户开拓；②客户接待与业务洽谈；③物业查验；④签订房地产经纪服务合同；⑤信息收集与传播；⑥引领买方（承租方）看房；⑦协助交易达成；⑧产权过户与登记；⑨物业交接；⑩佣金结算；售后服务。其中，信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。无论是存量房居间业务，还是代理业务，信息的收集与传播都必不可少。B项，在采用代理方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应代理客户办理各类产权登记手续。在采用居间方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续，如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料，陪同客户前往登记。CD两项属于房地产经纪业务中的延伸服务。

经纪人员应首先推荐使用行业主管部门制定的示范合同文本。目前我国大部分城市的房地产管理部门要求买卖双方使用房地产管理部门制定的或者房地产管理部门和工商管理部门联合制定的存量房买卖合同示范文本。在这些城市，如不使用示范合同文本，则不能办理过户、取得房地产权属证书。

勘查作业后的工作主要有：①应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《房屋现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备；②在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时，应指明物业朝向和门、窗位置，绘制地理位置图时指明物业四周主要路段；③房地产经纪人查看房源后，要仔细评估房屋的优点和缺点，用心感受房屋的特点；④根据《房屋现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。

价格信息对于房地产经纪人员的业务开展具有重要作用，是经纪人员了解市场走势，制定挂牌价格，协助交易双方价格谈判的重要参考。价格信息的搜集渠道和方法主要有以下几种：①政府主管部门网站；②房地产经纪机构的成交实例；③通过交易当事人了解信息；④相关机构的调研报告；⑤房地产专业网站；⑥报纸房地产专版。

房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款。应当包含以下内容：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤委托期限；⑥违约责任和纠纷解决方式。

在与客户沟通时，信息是必须记录清楚的，不同客户所需采集的信息内容是不同的。对于承租客户而言，房地产经纪人应该在发布信息之前采集承租客户的信息，采集要点包括：①室内设施配套情况。除房屋主体结构之外，承租人对室内装修水平、家具、家电、网络等设施完备程度和档次的要求。②承租人的相关背景，包括承租人的身份、职业、家庭人口，以及承租后的居住人数，还要询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求。③询问承租人承租房屋后的用途。④询问承租人对房屋租金的心理价位，告知承租人房屋租金市场行情，帮助客户明确房屋需求。⑤告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间。⑥审核承租人身份证明原件，保留承租人身份证明复印件。

非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、学校、教堂、寺庙等。判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

房地产经纪活动中委托关系、代理关系与居间关系有共性，也有不同之处。它们的共性在于：①都依据服务合同确立。针对房地产经纪活动来说，委托的事项、代理的事务和居间的内容都是专业服务，房地产经纪机构和当事人法律关系的确定都通过签订书面的房地产经纪服务合同。②都是有偿服务。房地产经纪机构是营利性的机构，受托办理委托事项、代理有关事务和提供居间服务都会按照约定或规定收取相关费用。③行为结果都直接归属于委托人。房地产经纪机构在房地产交易过程中提供的是中介服务，不作为交易一方参与房地产交易，房价款及溢价等中介活动的结果归委托人，同时委托人也承担相关法律责任。

A项，房地产经纪人员和客户约看房时间时，应适当强势，直接给出具体的可供选择的时间点。D项，对于业主的背景情况、目前房屋居住情况、卖房原因等，经纪人员要事先知晓，以免使房地产经纪人员形象受损。E项，房地产经纪人员在带看后，一定要根据实际情况安排回访，询问客户意向。

顶棚又称为天棚、天花板，是指建筑空房间内的顶板，是室内饰面之一，表面应光洁、美观，并能起反射作用，以改善室内的亮度，还应具有隔声、吸声、保温、隔热等功能。

《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

不动产登记资料的查询程序主要包括：①查询人提出查询申请。权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的，应向不动产登记机构申请查询。②查询机构提供查询。对符合规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。③查询结果证明的出具。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。

建筑物的供电系统及设备主要包括：①电气管线，包括导线型号、导线截面；②配电箱，是接受和分配电能的装置；③电表，用来计算用户的用电量，并根据用电量来计算应交电费数额；④电源插座；⑤电开关，包括刀开关和自动空气开关。

AB两项，在公盘制的房地产经纪机构里因为信息完全共享，并不需要再采取内部推荐方式进行合作。因此内部的推荐合作一般存在于采用私盘制或混合制信息管理制度的房地产经纪机构。CD两项，内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种，其中，一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%～25%。

产权纠纷引起的风险包括：①产权瑕疵风险；②产权转移风险。其中，房屋买卖中确认房屋产权是否存在瑕疵是首要问题。存量房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否顺利交易的重要因素，而有的产权证明有可能已无法清晰显示产权现有的状态。

不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况下，购买物业的客户对目标需求有明确的意向，特别是对有自住需求的客户来说，他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。

新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。

房源信息的管理包括对房源信息的整理、共享、维护以及更新等内容，是使房源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。其中，房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。而房源信息的记录和储存是对分类后的房源信息进行具体的文字整理过程，并加以恰当储存，这是房源信息整理过程中最关键的工作。

不动产登记资料的查询对查询人的要求包括：①按规定提交查询资料。查询人查询不动产登记资料的，应按照《不动产登记暂行条例实施细则》提交相应的材料，不提交材料或提交材料不符合规定的，不动产登记机构可以不予查询。②在指定场所查询。查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。不动产登记原始资料不得带离设定的场所。③不得毁坏登记资料。查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。④保守国家机密。查询人对查询中涉及的国家秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。

决定建筑物实际使用年限的因素，除了建筑物的设计使用年限，还有所用的建筑材料及其质量、建筑施工质量、使用和维护状况等。

个人贷款产品从货款的目的可分为：①个人住房贷款；②个人商业用房贷款；③个人消费贷款；④个人经营贷款等。其中，个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。

《物权法》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。即抵押合同订立前，房地产已经出租，并不影响抵押权的效力。C项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有权人的书面同意。即抵押房地产可以有共有人。D项，被抵押的房地产在它的价值范围之内，可以再次抵押。

建筑物的供电系统及设备主要包括：①电气管线，包括导线型号、导线截面；②配电箱，是接受和分配电能的装置；③电表，用来计算用户的用电量，并根据用电量来计算应交电费数额；④电源插座；⑤电开关，包括刀开关和自动空气开关。

我国《合同法》规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。如不签订书面形式的房屋租赁合同，除在合同形式上不符合法律的规定外，容易出现房屋租赁当事人随时终止租赁关系，租赁关系不稳定，相关权益得不到有效保证。

《物权法》规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

AB两项，按照《房地产经纪管理办法》第17条规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。CD两项，客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时，房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策，并充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，提出合理的建议。

在租赁房屋转租处理中，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。@##

在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求：①7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯。②12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。③高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。

不动产登记资料，是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件等资料，包括不动产登记簿等不动产登记结果资料和不动产登记原始资料。其中，不动产登记原始资料包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

物权的变动是物权的产生、变更和消灭的总称。从权利主体方面观察，即物权的取得、变更和丧失。物权的产生即物权人取得了物权，它在特定的权利主体与不特定的义务主体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与物权人相结合。

在签约前房地产经纪人员应向买方客观介绍开发企业的实力与水平、开发资质等级、信誉度、项目的具体情况，特别注意介绍其房屋质量、售后服务与物业管理等情况。其中，物业管理情况包括：①前期物业管理；②管理规约的情况；③物业管理的收费情况等。

不动产登记的范围是：①土地，包括耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地、宅基地、无居民海岛以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等。②定着于地表、地上或者地下的建筑物、构筑物以及特定空间。③海域以及海上建筑物、构筑物。④森林和林木。⑤矿产资源、水资源。⑥法律、行政法规规定的可以登记的其他不动产。

房地产经纪机构接受不动产登记代办委托时，要对：①委托人身份；②不动产有关的权属证明；③不动产的权属状况进行核验。AB两项属于新建商品房交验时实地查验的内容，包括环境查验、户外查验、户内查验、附带动产查验。

需要采取推荐合作的房源一般是房源处在受托经纪人所能服务的区域之外，经纪人需要与所在区域之外的其他经纪人进行合作。内部推荐合作分为一般推荐和合作推荐两种方式。

处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，它们在经纪业务中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。

土地和房屋抵押权首次登记应当提交的申请材料有：登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。

水磨石地面的优点是坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观，适用于办公楼等室内地面。A项，天然花岗石具有结构细密、性质坚硬、耐酸、耐腐、耐磨、吸水率低、抗压强度高、耐冻性强、耐久性好等特点。B项，陶瓷地砖的质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗，但给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适用于卧室，常用于厨房、卫生间、餐厅、门厅、客厅、阳台。C项，天然大理石具有花纹品种多、色泽鲜艳、质地细腻、抗压强度高、吸水率低、耐磨、不变形等特点。

房屋出租人应主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报。出租房屋行为应缴纳的税主要有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。@##

房源的初始委托价格是由业主（委托方）决定的，随着其对市场信息的了解程度，以及最终出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。

电话拜访的优点有：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。

房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。对于单边代理的房地产经纪业务，房地产经纪人员有义务向交易相对人或者交易相对人的代理人披露佣金的安排。

任何房地产交易都不能脱离市场，房地产价格信息是交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件。房地产经纪人员在组织双方价格谈判时，应将类似房地产的价格信息、近期房地产价格走势等传递给交易当事人双方。