房地产估价师考试试题及答案6卷

发布时间:2022-03-07
房地产估价师考试试题及答案6卷

房地产估价师考试试题及答案6卷 第1卷


下列表述中,正确的是( )。

A.城建单位9月1日领取施工许可证,如第二年5月12日仍未施丁,该施工许可证肯定已自行废止

B.建设工程发生质量事故,有关单位应在12小时内向当地建设干亍政主管部门和其他有关部门报告

C.商品房因设计缺陷导致严重质量问题的,设计单位直接向购房者承担质量责任

D.32程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款

正确答案:D


只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。()

答案:对
解析:
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P158。@##


G快餐公司应办( )手续其租赁行为才是合法的。

A.G快餐公司与w公司签订租赁合同

B.到当地房地产管理部门登记备案

C.办理游乐场快餐厅营业执照

D.领取房屋租赁证

正确答案:AB


某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为( )。

A、17.13%
B、18.30%
C、18.61%
D、21.47%

答案:B
解析:
本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=32.2万元。成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=32.2/(600+900+50+60+150)=18.3%。参见教材P298。


在下列行为中,属于犯罪的有()。

A.欠税
B.偷税
C.抗税
D.退税
E.漏税

答案:B,C
解析:
本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为,不构成犯罪。


房地产估价师考试试题及答案6卷 第2卷


某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权,土地面积为5000m2,拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元,单位面积的可变成本为2000元/m2,预计售价为 5000元/m2,则该房地产开发项目的容积率至少是( )。

A.2.0

B.3.0

C.4.0

D.5.0

正确答案:C


在地籍图中,属于地籍要素的有( )。

A.土地的编号

B.土地的利用类别

C.地理名称

D.房屋、道路、水系

E.土地的面积

正确答案:ABE


空心砖是指孔洞率不小于10%的砖。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收,而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列关于保险职能的说法有误的一项是( )。

A.分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险,在危险发生之前就聚集资金,危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人,使 损失分散给众人

B.融通资金职能发挥得越好,保险公司的投资收益越高,就可以弥补负债业务的不足或亏损,为采取较低的保险费征收标准,吸收更多的保险费收入创造条件

C.在各种保险中,政策性保险最能体现分配职能

D.保险人参与防灾防损活动,可以提高社会的防灾防损能力

正确答案:C


房地产估价师考试试题及答案6卷 第3卷


从分析层次上看,区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析,是研究区域内所有物业类型及总的地区经济,是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。


从工程地质条件看,滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。

答案:对
解析:
不稳定的滑坡体本身,以及处于滑坡体下滑方向的地段,均不宜作为城市建设用地。如果无法回避,必须采取相应工程措施加以防治。


收益性物业管理中的收入包含保证金和大修基金。( )

答案:错
解析:
考点:收益型物业管理中的运营费用。收益型物业管理中的收入包括租金收入和其他收入(不含保证金和大修基金)。


构造房地产开发项目评价方案,就是在对项目进行策划的基础上,构造出可供评价比较的具体开发经营方案。()

答案:对
解析:
本题考查的是构造评价方案。构造评价方案,就是在项目策划的基础上,构造出可供评价比较的具体开发经营方案。


房地产市场中的( ),是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时,所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A.需求饱和

B.供求平衡

C.泡沫经济

D.过度开发

正确答案:D
[答案] D  房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”,是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时,所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。


房地产估价师考试试题及答案6卷 第4卷


比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果,说明房地产价格有一定的泡沫。( )

答案:对
解析:
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。如果比较价值价值大大高于收益价值和成本价值,则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。


建筑体形和立面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数、建筑空间的组合和利用,以及建筑结构、构造关系等。( )

答案:错
解析:
本题考查的是建筑设计。建筑剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数,建筑空间的组合和利用,以及建筑结构、构造关系等。


在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于( )

A.房地产具有开发或再开发潜力

B.将预期原理作为理论依据

C.正确判断了房地产的最佳开发方式

D.正确量化了已经获得的收益和风险

E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值

正确答案:CE
[答案] CE
在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于下列两个预测:①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等);②是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。


下列有关需求及其变动的表述,正确的是( )。

A.任何商品的替代效应总是负值
B.“吉芬商品”的收入负效应相当大
C.互为替代品的两种商品之间,价格与需求呈反向变动
D.家庭人口规模的增加,可以增加所在地区的房地产市场需求

答案:A
解析:
本题考查的是需求及其变动。选项B错误,“吉芬商品”的收入正效应相当大;选项C错误,两种替代商品之间的价格与需求呈正向变动;选项D错误,家庭人口规模的减少,可以增加所在地区的房地产市场需求。
补充:选项A正确,当某一商品价格变动,意味着其他价格没有变动的商品,价格也“相对”变动,故购买者维持原购买力,将会改变对价格变动商品的需求。
参见教材P178~179。


产生房地产价格泡沫的基础是( )。

A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀
D.金融机构过度放贷

答案:A
解析:
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础,投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因,金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。


房地产估价师考试试题及答案6卷 第5卷


关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法,正确的是( )。

A、自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间
B、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和
C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和

答案:B
解析:
本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间,即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。建筑物有效年龄是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄,类似于人看上去的年龄。经济寿命=有效年龄+剩余经济寿命。参见教材P238、313。


某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售,销售期为1年,下列选项中,正确的有( )。

A.利用假设开发法测算土地总价,估价时点为2009年10月18日

B.利用假设开发法测算土地总价,估价时点为2010年4月18日

C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

正确答案:ADE


能够改变潜在毛租金收入的唯一因素,是租金水平的变化或可出租面积的变化,它代表物业实际获取的收入。( )

答案:错
解析:
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收入的唯一因素,是租金水平的变化或可出租面积的变化。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入,它只是在建筑物全部出租且所有的租户均按时全部缴纳租金时,可以获得的租金收入。


关于融资成本,下列说法不正确的是( )。

A、 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B、 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一
C、 融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费
D、 资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

答案:D
解析:
[知识点] 房地产项目融资方案


在市场经济中,价格是最普通、最广泛应用的一种分配方式。 ( )

答案:对
解析:


房地产估价师考试试题及答案6卷 第6卷


在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中,( )是可行性研究中定量分析的基础。

A.项目策划
B.投资估算
C.经济效益评价
D.选择相关基础参数
E.构造可供评价比较的开发经营方案

答案:A,D,E
解析:
本题考查的是房地产开发项目策划。在编制项目可行性研究报告的过程中,项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数,是可行性研究中定量分析的基础。


单利计息与复利计息的区别在于( )。

A.是否考虑资金的时间价值

B.是否考虑本金的时间价值

C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D.采用名义利率还是实际利率

正确答案:C
单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。


完全竞争市场相比,垄断竞争市场不能实现信息畅通,其他条件都相同。( )

答案:错
解析:
本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同,而与其他条件都相同的一种市场结构,即各厂商的产品不同质,存在一定的差别。垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者,加上资源可自由流动和信息畅通,所以垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业。


在评估一宗房地产的价格时,一般要求同时采用( )的方法。

A.一种或一种以上

B.两种或两种以上

C.三种或三种以上

D.四种或四种以上

正确答案:B


房屋权利人法定名称改变时,应申请房屋权属( )登记。

A.他项权利

B.转移

C.所有权初始

D.变更

正确答案:D
变更登记是指房地产权利人因法定名称改变,或是房屋状况发生变化而进行的登记。