房地产估价师考试题目下载5章 第1章
市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（ ）类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A、三
B、四
C、五
D、六
答案：C
解析：
考点:市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。《房屋征收条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（ ）
A、存在产权纠纷的房地产
B、一个高尔夫球洞
C、共有产权的房地产
D、列入征收范围的房地产
答案：C
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。选项AD均为不得设置抵押的房地产，选项B是不能独立使用的房地产，不具有抵押价值。选项C共有产权房地产是可以设置抵押的，不过需要得到其他共有人同意。
窗由窗框、窗梃、窗框上冒头、中贯档、下冒头及窗扇的窗扇梃、窗扇的上、下冒头和安装玻璃的窗棂构成。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：
<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？
<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？
答案：
解析：
1、
【正确答案】 本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。
【正确答案】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。
甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。
A．信用保证保险
B．财产保险
C．人身保险
D．责任保险
投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（ ）。
A、不动产
B、物业
C、楼盘
D、房屋
答案：B
解析：
本题考查的是房地产的含义。中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产。
房地产估价师考试题目下载5章 第2章
收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。( )
正确答案：×
[答案] ×
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应地就比较小。
禁止发布房地产广告的是（ ）。
A.尚未竣工的房地产
B.已设定抵押的房地产
C.未取得商品房预售许可证的房地产
D.没有选聘物业管理企业的房地产
答案：C
解析：
本题考查的是房地产广告。禁止发布房地产广告的情形主要有：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征收的集体所有的土地上建设的；（3）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）未取得该项目预售许可证的房地产；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准，验收不合格的；（8）法律规定禁止的其他情形。参见教材P116。
运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（ ）。
A、交易情况修正
B、市场状况调整
C、房地产状况调整
D、划分路线价区段
E、制作价格修正率表
答案：A,B
解析：
本题考查的是路线价法。路线价是若干标准宗地的平均价格，已经是经过交易情况修正后的正常价格；路线价对应的日期，与欲求取的临街土地价值一致，都是价值时点的，不需要进行市场状况调整。
国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（ ）。
A、15%
B、20%
C、35%
D、40％
答案：C
解析：
考点:房地产项目融资方案。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35％。
（ ）是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．供给
B．需求
C．购买能力
D．购买欲望
环比增长速度加 l（或 100％）等于环比发展速度。（ ）
答案：对
解析：
增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。其中定基增长速度加上
1（或 l00％）等于定基发展速度；而环比增长速度加上 1（或 100％）等于环比发展速度。
房地产估价的必要性主要表现在( )等方面。
A．土地使用权出卖的需要
B．房地产保险的需要
C．房地产税收的需要
D．房地产征收和征用补偿的需要
E．房地产损害赔偿的需要
正确答案：BCDE
[答案] BCDE
除了选项B、C、D、E外，房地产估价的必要性还有：土地使用权出让的需要；房地产转让、租赁的需要；房地产抵押、典当的需要；房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；企业有关经济行为的需要；房地产管理的需要；其他方面的需要。
房地产估价师考试题目下载5章 第3章
下列区域中，适用2 类声标准的环境功能区有（ ）。
A．商业金融区
B．仓储物流区
C．科技研发区
D．集市贸易区
E．居住、商业混杂区
答案：A,D,E
解析：
《声环境质量标准》（GB3096—2008）规定了城市五类区域的环境噪声最高限值，包括：①0 类环境功能区，指康复疗养区等特别需要安静的区域；②1 类环境功能区，指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域；③2 类声环境功能区，指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域；④3 类声环境功能区，指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域；⑤4 类声环境功能区，其他区域。B 项属于3 类环境功能区。C 项属于1 类环境功能区。
(2014真题) 某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是（）。
A.单一价格弹性
B.完全无弹性
C.富有价格弹性
D.缺乏价格弹性
答案：B
解析：
本题考查的是弹性理论。需求价格弹性系数等于0，表示完全无弹性。
某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）
A1.4
B1.5
C1.6
D1.8
关于收益法，下列说法正确的是( )。
A．净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B．运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C．投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D．报酬率与投资风险正相关
E．报酬率与投资风险负相关
正确答案：AD
[答案] AD
B、C项正确的说法分别是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率；投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。
某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。
A．67．60
B．811．24
C．1622．48
D．2433．72
城市控制性详细规划由（ ）批准。
A．本级人民政府
B．上一级人民政府
C．国务院城乡规划主管部门
D．本级人民代表大会常务委员会
答案：A
解析：
城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。
在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。
房地产投资资本金不能低于总投资的( )。
A、 10%
B、 20%
C、 30%
D、 35%
答案：D
解析：
《开发经营条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。
房地产估价师考试题目下载5章 第4章
下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。
A、周期风险
B、政策风险
C、或然损失风险
D、时间风险
E、资本价值风险
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产投资的系统风险。房地产投资系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（ ）。
A、开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期
B、建设期的起点与开发经营期的起点不同
C、销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合
D、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日
答案：D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。选项A错误，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期；选项B错误，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日；选项C错误，销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，在有预售的情况下，销售期与建设期有重合；选项D正确，运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日。
下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（ ）。
A、吸纳周期
B、城市居民消费价格指数
C、住房价格合理性指数
D、房地产价格指数
答案：C
解析：
考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。
甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从（ ）时起计算。
A．合同签订
B．合同生效
C．权利被侵害
D．乙知道或者应当知道权利被侵害
该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A．首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
B．再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
C．再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数
D．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
(2015年真题) 在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。
某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10％、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。
A、10%
B、11.27%
C、14.18%
D、22.55%
答案：D
解析：
考点:现金回报率与投资回报率。A=200×10％（1+10％）10／[（1+10）10-1]=32.55（万元），32.55-200×10％=12.55（万元），则（10+12.55）÷100=22.55％。
(2016真题) 企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。（）
答案：错
解析：
本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。
房地产估价师考试题目下载5章 第5章
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给（ ），并由其预付定金或房价款的行为。
A．购房者
B．承购人
C．预买客户
D．潜在客户
下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B．大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C．依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D．房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
E．无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额50%的，应当及时续交。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。
A 市场价格上升 B 广市场价格下降
C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定
半砖墙墙厚的实际尺寸为ll5mm。（ ）
此题为判断题(对，错)。
可保危险一般必须具备的条件中，一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有必然性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按城市人口划分城市类型，城区常住人口100～500万的城市为（ ）。
A、小城市
B、中等城市
C、大城市
D、特大城市
答案：C
解析：
本题考查的是城市性质与城市规模。城区常住人口100～500万的城市为大城市。参见教材P12。
业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经( )通过。
A、 与会业主所持投票权1/2以上
B、 全体业主所持投票权1/2以上
C、 与会业主所持投票权2/3以上
D、 全体业主所持投票权2/3以上
答案：D
解析：
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，专项维修资金使用，续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
