房地产估价师考试试题题库5节 第1节
由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公积金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织考试大纲的拟定和命题等工作，统一规划并会同人力资源和社会保障部组织或授权组织考前培训等有关工作。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价师执业资格考试。房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。住房和城乡建设部负责组织考试大纲的拟定和命题等工作，统一规划并会同人力资源和社会保障部组织或授权组织考前培训等有关工作。
监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
采应住房置业担保方式的，若债务人在主台同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。( )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
市场的客体通常是指（ ）。
A．买家
B．卖家
C．交易对象
D．交易价格
正确答案：C
市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。
保险的近因原则是指根据保险事故与保险标地损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试试题题库5节 第2节
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润的基本公式。土地投资1000万元，开发成本和管理费用1200万元，投资利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（万元），销售费用=3000×2%＝60（万元），销售税费=3000×5.5%＝165（万元），开发利润＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。
问题：
1．请写出房地产估价的技术路线?
2．该房地产的土地使用权年限应设定为多少?
3．该房地产的抵押担保额为多少?
正确答案：
①评估该房地产房屋的重置成新价；评估该房地产土地使用权的市场价值；由土地使用权市场价值中扣除土地出让金；房地合一确定房地产的担保价值。
②从估价时点算起为50年。
③V={10000×400×0.8+[430-(430×80%)+170+90+70]×30000}元=1568万元
[试题分析]
对工业房地产进行抵押价值的评估，要分别计算房屋和土地的价值。房屋可用重置成新法，土地可用市场比较法估算，之后扣除土地出让金。
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表3—34。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。
若要计算项目的财务内部收益率，需采用（ ）计算。
A.回归分析法 B.内插法
C.移动平均法 D.市场因子推演法
房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。（ ）
答案：对
解析：
考点:长期趋势法概述。房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。
权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产置业投资的清偿能力指标一般有（ ）。
A、借款偿还期
B、流动比率
C、偿债备付率
D、资产负债率
E、投资回报率
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产置业投资的清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动比率与速动比率。
(2015真题) 《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（）。
A.转让该房屋
B.单方面提高租金水平
C.抵押该房屋
D.与承租人协议变更合同
答案：B
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
房地产估价师考试试题题库5节 第3节
指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表估价对象相关资料
（一）年有效毛收入
22000×50×12×（1－10％）＝11880000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
22000×2000×2％＝880000元
2.年管理费用
年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失
＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元
3.年增值税及附加
年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元
4.年运营费用小计
年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元
（三）年净收益
年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元
（四）估价结果
估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）
答案：
解析：
1.年维修费用计算错误：
25000×2000×2％＝1000000元
2.管理用房未出租不应算空置：
年管理费用＝年有效毛收入×3％＝11880000×3％＝356400元
3.遗漏房产税：
有效毛收入×12％＝11880000×12％＝1425600元
4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。
8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989332元（取整）
下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。
A．购买—持有—出租—出售
B．购买一更新改造—出售
C．购买一更新改造—出租—出售
D．开发—销售
E．开发—持有—出租—出售
房地产市场失灵的主要原因有（ ）。
A、垄断
B、外部性
C、信息不对称
D、住房问题
E、通货膨胀及失衡
答案：A,B,C,E
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场失灵的主要原因有：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。
下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是（ ）。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是( )元。
A．1005.56
B．1010.56
C．1110.56
D．1115.56
正确答案：D
土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。 ( )
甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为 40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济。( )
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试试题题库5节 第4节
合法建造房屋的物权自( )发生效力。
A.记载于不动产登记簿时
B.颁发房屋权属证书时
C.申请房屋所有权登记时
D.事实行为成就时
答案：D
解析：
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
专项用于廉租住房维护和管理的资金是( )。
A.廉租住房租金
B.土地出让净收益
C.地方财政资金
D.住房公积金增值收益
答案：A
解析：
廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50 ㎡以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。——廉租住房保障两种方式①低租金出租、②发放租赁补贴。
廉租住房保障资金来源有：一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。( )
正确答案：×
[答案] ×
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0．3，0．4和0．3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/㎡。
A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
正确答案：C
比准价格=2130元/㎡×0．3+2190元/㎡×0．4+2220元/㎡×0．3=2181元/㎡
城市的总体规划必须以( )为依据。
A.控制性详细规划
B.修建性详细规划
C.城市详细规划
D.所在省、自治区的省域城镇体系规划
答案：D
解析：
城乡规划编制以上一层次的城乡规划为依据：①城市的总体规划必须以所在省、自治区的省域城镇体系规划为依据；②城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，③修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。
（ ）负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。
A.国土资源部
B.住房城乡建设部
C.国家林业局
D.农业部
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记机构。2013年12月，中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职能的通知》，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源指导。参见教材P159。
下列关于房屋租赁期限，表述错误的是（ ）。
A.房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效
B.租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年
C.承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意
D.出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意
答案：A
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。
房地产估价师考试试题题库5节 第5节
假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
A．市场法
B．收益法
C．成本法
D．折现法
E．长期趋势法
正确答案：ABE
[答案] ABE
预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿（ ）万元。
A.70
B.60
C.40
D.30
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。优先受偿顺序是：商品房预售款、拖欠的工程款、土地出让金、已抵押债权。甲只能优先受偿100-10-20=70万元。
横道图法用于项目建设阶段的（ ）。
A．质量控制
B．进度控制
C．成本控制
D．合同管理
某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。
A．28．62
B．29．16
C．41．56
D．48．24
在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。
对新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.
8万元/m2。2016年8月1日王某以1.
1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.
5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.
5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。
合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
答案：
解析：
一、现金流入项目
（1）租金收入
A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）
以后每年上涨2%
（2）转售收入：设为A万元
二、现金流出项目：
（1）定金：5万元
（2）追加首付款11.5万元
（3）借款还本付息：
总房价=5×11=55（万元），贷款总额=55-5-11.5=38.5（万元）
i=6%，n=10
（4）运营费用：3万元
（5）装修费用：6万元
资本金现金流量表
三、现金流入和流出，分别求现值，要比计算出净现金流再求现值计算简单，所以分别求现值再求和。
（1）租金收入的现值
（2）转售收入的现值
（3）先求出现金流出之和，再折现。
四、求自有资金收益达到12%时的转售收入，就是求当NPV＝0时的转售收入
NPV=0.322A+54.6765-66.24=0
A=35.927
