22年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第1卷
某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。
关于“被征收人王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核”的表述，正确的为（ ）。
A.王某应直接向C机构申请鉴定
B.王某应直接向评估专家委员会申请复核
C.王某对鉴定结果仍有异议，可申请行政诉讼
D.王某可先向C估价机构咨询，再向其申请复核
答案：C,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。P64。
假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。
A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间
C．开发期间的某个时间
D．全部租售出去时的时间
正确答案：A
[答案] A
开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。
某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（ ）。
A.10.37%
B.12.00%
C.20.24%
D.20.74%
答案：C
解析：
【考点】现金回报率与投资回报率。投资回报率＝（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。其中：
税收现金流量=60（万元）；
投资者权益增加值：A＝P（A/P，i，n）=500×7%×（1+7%）10/[（1+7%）10-1]＝71.19；
第一年利息＝500×7%=35（万元）；
投资者权益增加值＝71.19-35=36.19（万元）；
权益投资数额＝500（万元）；
投资回报率＝（60+36.19+5）/500＝20.24%。
房地产转让最主要的特征是（ ）。
A．房地产转让需要资金投入
B．房地产转让申报制度
C．房地产发生权属转移
D．只有符合条件的房地产才能转让
正确答案：C
房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估，估价中正确的选择是（）。
A.若选用市场法,应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析
C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用
D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用
22年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第2卷
许多（ ）房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。
A．大型
B．中型
C．小型
D．跨国性
正确答案：C
许多小型房地产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。
建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案
关于估价目的的说法，错误的是（ ）。
A、估价目的取决于委托人对估价的实际需要
B、任何估价项目都有估价目的
C、一个估价项目通常有多个估价目的
D、估价目的限制了估价报告的用途
答案：C
解析：
本题考查的是估价目的。选项A正确，估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途，它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用；选项B正确，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的；选项C错误，一个估价项目应只有一个估价目的，如果委托人有多种估价目的，应分别作为不同的估价项目；选项D正确，估价目的限制了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。参见教材P30。
在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ ）。
A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
答案：A
解析：
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。
判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（ ）。
A.共代理了多少个项目
B.代理成交额有多少
C.人员素质
D.代理的成功率有多大
答案：D
解析：
本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。参见教材P96。
22年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第3卷
工程索赔的主要原因有（ ）。
A、当事人违约
B、不可抗力
C、合同缺陷
D、市场波动
E、监理人指令
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。工程索赔的主要原因包括：当事人违约、不可抗力或不利的物质条件、合同缺陷、合同变更、监理人指令、其他第三方原因。选项D，是正常行为，不成为索赔的依据。
用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（ ）。
A.甲类房地产比乙类房地产强
B.乙类房地产比甲类房地产强
C.该两类房地产强弱程度相同
D.该两类房地产强弱程度不可比
答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。甲的斜率比乙的斜率大。
甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。
问题：
1小题>
转让该项在建工程应具备哪些主要证件？
2小题>
简述评估技术路线。
答案：
解析：
(1) 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。
(2)用假设开发法。 ①估算该工程完工后的价值。 ②采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。 ③未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。 [试题分析] 此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。
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城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。
A．土地不会毁损
B．地上建筑物有耐久性
C．变现性差
D．土地使用权年限较长
答案：C
解析：
房地产投资非常适合作为一种长期投资的原因有：①土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40 年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；②地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关，是房地产投资的特性之一。
22年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第4卷
某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（ ）批准。
A、国务院
B、省人民政府
C、县人民政府
D、国土资源部
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43。
(2016真题) 房地产估价师的注册有效期为（）年。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。
(2017年真题) 在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括（）。
A.购买成本
B.土地取得费用
C.装修费用
D.运营成本
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。
房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括（）。
A.国有建设用地使用权证书
B.工程施工合同
C.建设工程规划许可证
D.房屋拆迁许可证
E.建设工程施工许可证
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是商品房预售。应当提交下列证件及资料：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的《营业执照》和资质证书；（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明；（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案。
答案：对
解析：
住宅楼：住宅楼以幢(栋)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。
22年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第5卷
下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（ ）。
A、标准厂房
B、房地产开发用地
C、行政办公楼
D、写字楼
E、在建工程
答案：A,B,D
解析：
考点:比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。选项C，基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例；选项E，在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。注意：如果是特殊厂房，就不适合选用比较法了。
某居住区规划总人口5 万人，居住用地面积10 万平方米，住宅用地面积6 万平方米，绿化用地面积3 万平方米，该居住区规划人口净密度是（ ）人/hm^2。
A．3846
B．5000
C．5556
D．8333
答案：D
解析：
人口净密度是指单位住宅用地上居住的人口数量。由题意，该居住区规划人口净密度＝规划总人口/住宅用地总面积＝＝0.8333（人/m2）＝8333（人/hm^2）。
下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A、路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理
B、路线价法适用于城镇临街商业用地的估价
C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
D、路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格
答案：D
解析：
本题考查的是路线价法。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
经济评价基础参数中，时间类参数包括（ ）。
A、计息期的起始时间点
B、开发期的起始时间点
C、建设期的起始时间点
D、出租经营期的起始时间点
E、投资回收期的起始时间点
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是选择基础参数。时间类参数包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期。参见教材P258。
(2017真题) 建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。
22年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第6卷
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主管部门指定。( )
生产理论主要是研究（ ）的理论。
A.生产要素投入量与产出量之间的关系
B.基数效用论和序数效用论的关系
C.消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量
D.一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题
答案：A
解析：
本题考查的是生产理论。生产理论主要是研究生产要素投入量与产出量之间的关系的理论。
甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/m2，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/m2，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）
答案：错
解析：
计算过程如下：
①楼面地价=土地单价÷容积率，所以甲土地楼面地价=1500÷4=375（元/m2）；乙土地楼面地价=1130÷3=376.67（元/m2）。
②报酬率为6%，甲地块V∞=375÷[1－1/(1＋8%)50]=396.53（元/m2）；乙地块V∞=376.67÷[1－1÷(1＋6%)60]=388.45（元/㎡）。
③甲地块V∞>乙地块V∞，因此投资甲土地更经济。
若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估应优先选择的方法是（ ）。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．剩余法
某宗拟出让的熟地面积为10000㎡，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的6%.
管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/㎡；精装修公寓售价为10000元/㎡。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/㎡；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）
