2022房地产估价师试题6篇 第1篇
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A.图书馆
B.学校
C.空置的写字楼
D.单独的建筑物
E.加油站
答案：A,B
解析：
本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产。选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。
(2015年真题) 对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。
A.总量结构分析
B.产品结构分析
C.区域结构分析
D.投资结构分析
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场结构。产品结构：考察房地产市场中住宅、写字搂和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
城镇土地使用税应按照( )征收。
A.纳税人自己测定的土地面积
B.纳税人实际占用的土地面积
C.纳税人占用土地上的建筑物基地面积
D.纳税人占用土地上的房屋总建筑面积
答案：B
解析：
城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（ ）。
A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产
B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件
C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析
D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”
有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。
A．类似写字楼的客观收益
B．市场比较法
C．该写字楼的实际收益
D．无法估算
正确答案：A
无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（ ）以上的业主且占总人数（ ）以上的业主同意。
A.1/3，2/3
B.2/3，2/3
C.2/3，4/5
D.4/5，4/5
答案：B
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
2022房地产估价师试题6篇 第2篇
垄断竞争市场上的长期均衡条件为MR＝SMC＝LMC；AR＝SAC＝LAC。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。在长期，垄断竞争行业的厂商也可以通过调整生产规模来调节产量，其长期均衡条件是MR＝SMC＝LMC；AR＝SAC＝LAC。参见教材P207。
按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（ ）划分。
A.城市内某个区域
B.省或自治区所辖地域
C.城市
D.中国房地产市场
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场细分。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。
某开发商获得某项目用地4200 m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率为12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率为10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)
正确答案：
答案：错
解析：
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
下列各项中，不属于留置权特征的是（ ）。
A.留置权是以动产为标的物的一种担保物权
B.留置权是债权人留置债务人动产的权利
C.留置权是一种法定的担保物权
D.留置权是一种用益物权
答案：D
解析：
本题考查的是担保物权。留置权的特征包括：（1）留置权是以动产为标的物的一种担保物权；（2）留置权是债权人留置债务人动产的权利；（3）留置权是一种法定担保物权。选项D属于质权的特征。
下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（ ）
A有专业投资管理者负责经营管理
B收入现金流的主要部分分配给了股东
C分为权益型和抵押型两种形式
D投资流动性好
某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。
A.46.30
B.46.341
C.47.50
D.50.00
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格＝5000－2000/1%×[1－1/（1＋1%）6]/100－5000×5%＝4634.1（元/平方米）。该期房目前的市场价格为4634.1×100＝46.341（万元）。P108。
2022房地产估价师试题6篇 第3篇
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝2000（m2），
房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000＝11000（元/m2）。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
答案：C
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。
一般来说，通货膨胀会导致折现率( )。
A、 小于利率
B、 大于利率
C、 降低
D、 提高
答案：D
解析：
此题属于了解范畴。根据教材中通货膨胀的影响。
答案：错
解析：
本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，其他的情况下，二者都不相等。
关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是（ ）。
A、自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间
B、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和
C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和
答案：B
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。建筑物有效年龄是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄，类似于人看上去的年龄。经济寿命=有效年龄+剩余经济寿命。参见教材P238、313。
关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。
A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
答案：B
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C常见的是以土地房屋设定的抵押；选项D质押转移动产或权利凭证的占有权。
以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师试题6篇 第4篇
政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
开放经济中社会总需求由（）构成。
A、居民消费
B、投资
C、政府支出
D、净出口
E、居民储蓄
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。参见教材P221。
房屋的商品租金构成因素是( )。
A、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租．
C、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
答案：C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。商品租金是以房地价值为基础确定的租金，是几种租金中项数最多的，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润8项因素。解决此题的关键在于准确理解市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金的联系和区别。
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
收集一手资料常用的方法有（ ）。
A.观察法
B.访问法
C.头脑风暴法
D.问卷法
E.实验法
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。一手资料的收集方法有四种：观察法、访问法、问卷法、实验法。参见教材P107～108。
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
答案：A,C
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收( )。
A、 地价税
B、 土地收益金
C、 土地转让金
D、 土地增值税
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式；一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。
2022房地产估价师试题6篇 第5篇
根据《城市房地产管理法》，房地产价格评估，以（ ）为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A、基准地价
B、标定地价
C、成交价格
D、市场价格
E、各类房屋的重置价格
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是房地产交易管理概述。《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”
王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
正确答案：
由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。 ( )
答案：错
解析：
由于房地产投资具有区位选择异常重要的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。
甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
最小二乘法的基本原理是（ ）。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师试题6篇 第6篇
人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，（ ）是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。
A．发起者
B．影响者
C．决策者
D．购买者
某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
本次估价的估价对象应包括（ ）。
A.土地使用权、平房、简易房、水井
B.土地使用权、平房、水井
C.土地使用权、平房、水井、围墙
D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙
答案：C
解析：
征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是债券的分类。金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。
由于房地产具有的（ ）等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。
A、弱流动性
B、异质性
C、位置固定性
D、价值量大
E、交易复杂性
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产市场的特性。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。
某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设单位申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。参见教材P94。
非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过成交价10% 的佣金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（ ）之日。
A．开始施工
B．竣工
C．登记
D．开始营业
答案：B
解析：
经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
