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2022房地产估价师经典例题7篇

发布时间：2022-02-21
2022房地产估价师经典例题7篇

2022房地产估价师经典例题7篇 第1篇

因不可抗力导致超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，不属于闲置土地。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。P36。

固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，专利及专有技术使用费就属于固定资产其他费。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。专利及专有技术使用费属于无形资产费用

该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。

A．人均绿地率

B．停车位

C．用地性质

D．建筑密度

正确答案：C

某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（ ）。

A．应采用客观成本而不是实际成本

B．应采用实际成本而不是客观成本

C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

正确答案：ACD

某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为（ )万元。

A.1.80

B.2.80

C.3.05

D.5.00

正确答案：C

决定某类房地产供给量的主要直接因素有（　　）。

A．该类房地产的价格水平
B．消费者的收入水平
C．该类房地产的开发成本
D．该类房地产的开发技术水平
E．房地产开发企业对未来的预期

答案：A,C,D,E
解析：
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。B项，属于房地产需求量的影响因素。

市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（　）。

A、描述性调查
B、试探性调查
C、抽样性调查
D、因果性调查
E、电话回访性调查

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成描述性调查、试探性调查和因果性调查，参见教材P107。

敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中及时采取对策并进行有效的控制。

当事人约定的定金比例的上限为合同总价款的25%。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是违约责任。定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。

2022房地产估价师经典例题7篇 第2篇

房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。

A.按套销售
B.返本销售
C.按房间销售
D.售后包租

答案：A
解析：
(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。
(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

(2017年真题) 下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。

A.市场集中化模式
B.选择专业化模式
C.产品专业化模式
D.市场专业化模式

答案：B
解析：
本题考查的是目标市场选择。A市场集中化，企业只选择一个细分市场。B选择专业化，企业有选择地进入几个不同的细分市场。C产品专业化，企业同时向几个细分市场销售一种产品；D市场专业化，向某一特定消费群体提供多种产品从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。

《宪法》规定，国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿

A征收

B征用

C征收或者征用

D征购

正确答案：C

某房地产项目建设期2 年，第一年计划投资额2000 万元，第二年计划投资额3000 万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费是（　　）万元。

A．150.00
B．250.00
C．400.00
D．407.50

答案：D
解析：

股票是一种间接融资的金融工具。

答案：错
解析：
⑴直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。

《物权法》确定了国家对不动产实行统一登记制度。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记机构。《物权法》确定了国家对不动产实行统一登记制度。

由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产歼发商没有参与土地一级开发的机会。 （ ）

正确答案：×
通常情况下，土地收购储备中心会将土地开发工程发包给私营开发商，因此，房地产开发商有参与土地开发的市场机会。

收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )。

A．所得税

B．房地产抵押贷款还本付息额

C．改扩建费

D．房屋火灾保险费

E．会计上的折旧额

正确答案：ABCE
[答案] ABCE 
D项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。

通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（ ）元/㎡。

A．5362

B．5374

C．5532

D．5702

正确答案：C

2022房地产估价师经典例题7篇 第3篇

甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。
A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

答案：B
解析：

目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式。随着土地储备事业的发展，政府土地储备机构的开发管理能力不断提升，北京等部分城市新增土地储备开发项目的实施模式，已经逐渐由授权开发商实施为主发展为土地储备机构实施为主。

某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

A．536

B．549

C．557

D．816

正确答案：A

房地产周期运动的新观念认为不均衡是瞬间的，均衡才是真实、永续的。（　）

答案：错
解析：
考点:房地产市场的景气循环。房地产周期运动的新观念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的。

在电气设备运行中，应采取保护措施。对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接地保护。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积为50000 m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000 m2，地下车位230个(10000 m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35％，其余投资来源于贷款和预售收入：第1年投入资金9000万元，全部为自有资金；第2年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第3年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第2—4年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第4年末全部售完；服务用房在第5年初开始出租，出租率为90％，租金为3000元／(m2．年)，运营成本为租金收入的20％；服务用房的残值为20万元。

假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10％，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15％和25％。在贷款利息最少条件下，求：

(1)该项目的借款计划和还款计划。

(2)该项目全部投资内部收益率。

(3)该项目自有资金财务净现值。

正确答案：




在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

已动工开发但建设用地面积占应开发建设用地面积不足（　），中止开发建设满一年的国有建设用地认为是闲置土地。

A.1/3
B.1/2
C.1/4
D.1/5

答案：A
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。

A．单元估算法

B．概预算定额法

C．工程量近似匡算法

D．蒙特卡洛模拟法

E．单位指标估算法

正确答案：ABCE

2022房地产估价师经典例题7篇 第4篇

某地区某类房地产2004年4月1H至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.O、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（ ）元/m2。

A．2121

B．2200

C．1819

D．2242

正确答案：B
2000×(91.8/89.2)=2200(元/m2)

新设项目法人融资形式的特点有( )。

A、 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C、 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D、 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

答案：A,B,C
解析：
[解析] 房地产项目融资方案

某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。

采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。

①计算开发完成后的价值

2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元

②计算建筑费

[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元

=(446.443+439.412)万元

=885.855万元

③计算管理费

885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元

④计算销售税费

2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元

⑤计算利润

(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499

⑥计算项目价格

P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润

=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499

=1239.384万元

正确答案：
①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元
②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元
③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元

古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：

古桥公司在住宅楼交付使用前应该( )。

A、 成立业主委员会
B、 申请业主委员会验收
C、 申请单项建筑竣工验收
D、 申请住宅小区竣工综合验收

答案：C
解析：

某房地产占地面积2580 m2，建筑面积9440 m2，每层建筑面积2360 m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为l2666元／m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为l2309元／m2，三层价格为ll694元／m2，四层价格为ll460元／m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为： (12566+12309+11694+11460)x2360=113348440(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?

正确答案：
不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。

在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。

房地产投资决策中常见的期权问题不包括（　）。

A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.机会型期权
D.成长型期权

答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。

提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。

A、 导致房地产实际价值下降
B、 导致房地产实际价值上升
C、 加大投资者债务负担
D、 抑制房地产市场需求
E 增加房地产市场需求

答案：A,C,D
解析：
[解析] 系统风险

2022房地产估价师经典例题7篇 第5篇

银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。

A．137.5

B．410.2

C．432.2

D．452.2

正确答案：B

甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（ ）。

A.比较法和收益法
B 成本法和假设开发法
C.比较法和成本法
D.收益法和成本法

答案：D
解析：
工业房地产估价时采用较多的是成本法；甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。

某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（　）万平方米。

A.450
B.475
C.520
D.580

答案：D
解析：
本题考查的是市场趋势分析。本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值＝0.8×600＋（1－0.8）×500＝580。参见教材P116。

（ ）是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

A．土地利用总体规划

B．城市规划

C．土地开发

D．城市建设

正确答案：B

下列房地产中，属于可以转让的有( )。

A.被查封的房地产
B.异议登记期间的房地产
C.抵押权人同意转让的房地产
D.购买已满五年的经济适用住房
E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房

答案：C,D
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定，下列房地产不得转让：
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。
(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关、行政机关依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该房地产。
(3)依法收回土地使用权的。
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
(5)权属有争议的。
(6)未依法进行登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。
(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

(2015真题) 关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有（）。

A.记名并可自由转让
B.面额固定
C.期限一般在一年以上
D.不能提前提取现金
E.利率比同期限的定期存款利率高

答案：B,D,E
解析：
本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有：①期限短，一般都在一年以内；②面额固定，起点高；③利率比同期限的定期存款高；④不记名，可自由转让；⑤不能提前提取现金。

某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有（）。

A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

答案：B,D
解析：
本题考查的是最高额抵押。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。该抵押需要经过登记才产生合同效力。

小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要。参见教材P357。

××在建工程房地产抵押价值评估报告

封面及目录(略)
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设与限制条件(略)
房地产估价结果报告

一、委托方(略)
二、估价方(略)
三、估价对象
1．区位状况(略)
2．实物状况(略)
3．权益状况(略)
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2005年4月18。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据(略)
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2005年4月16日至2005年4月22日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
房地产估价技术报告

一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
(一)设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1．采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2．估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.1采用的公式
估价对象比准价格=可比实例成交价格×(作图)
2.2所选可比实例(见表4-6)



2.3交易情况修正
可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为100/100。
2.4交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
2．5房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2.5.1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表二)。
2.5.2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-7)：



2.6比较修正计算(见表4-8)



从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：
(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)
2.7预计开发完成后的总价值
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2．故估价对象预计建成后的总价值为：
2984×39820.80=11882.53(万元)
3．续建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2，第21，22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
3.1续建建筑安装工程费
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18—970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95
3.2室外道路管网及绿化等工程费
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23667.00=71.00(万元)
3.3估价对象的续建成本合计
4917.95+71.00=4988.95(万元)
4．管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。
4988.95×3%==149.67(万元)
5．销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。
11882.53×8%=950.60(万元)
6．开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
4988.95×15%=748.34(万元)
7．投资者购买待开发房地产应负担的税费
主要包含契税及印花税等，为：
在建工程价值×4.1%
8．运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)
(二)成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1．土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)
价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00=4064.05(万元)
2．开发成本
2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费
39.82万元(计算过程略)
2.2基础设施配套费
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积)，则合计318. 57万元。
2.3建筑安装工程费
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)
则估价对象开发成本为：
39.82+318.57+196.62=555.01(万元)
3．管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
555.01×3%=16.65(万元)
4．投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
利率取一年期贷款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)×1.5/2-1)=23.81(万元)
5．销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6．开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率 15%。
555.01×15%=83.25(万元)
7．运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元)
则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。

答案：
解析：
①结果报告中缺估价原则。
②结果报告中缺少估价方法定义。
③技术报告中缺少市场背景分析。
④技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。
⑤市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。
⑥可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正(应加以修正)。
⑦开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入(或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也一样。或开发完成后总价计算有错误。应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值)。
⑧续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明(或续建工程费取值900/m2缺具体说明；或续建工程费900/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值，应作说明)。
⑨假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。
⑩假设开发法中未扣减利息(未计算利息)。
(11)假设开发法中利润率选取错误，不应选取××置业公司的利润率(或应选行业的平均 (客观)利润率)。
(12)假设开发法中开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润(或未计算土地部分利润)。
(13)成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对(或应按总建筑面积4779.9m2计算；或应为38.24万元)。
(14)成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。
(15)成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。
(16)成本法中开发成本投资利息计算周期；不应取整个项目开发周期1.5年。
(17)成本法中未考虑(应计算)销售税费。
(18)成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本。
(19)估价结果的确定理由不充分(或权重取值各50%理由不清)(说权重各50%不对，不给分)。
(20)估价结果缺少单价。
(21)缺附件。

答案解析：
[试题分析] 在建工程的估价一般选用假设开发法和成本法，而在使用假设开发法估算建设完成后的价值时又经常会采用市场法和收益法，本题中使用的是比较法。对于这种较为复杂的估价报告，估价方法的使用和计算时检查的重点，当然也是错误比较集中的地方。

2022房地产估价师经典例题7篇 第6篇

收益乘数有（ ）。

A．毛租金乘数

B．利润乘数

C．净收益乘数

D．销售收入乘数

E．潜在毛收入乘数

正确答案：ACE
收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。

《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师应当履行（　）义务。

A.在规定范围内执行房地产估价及相关业务
B.签署房地产估价报告
C.接受继续教育，努力提高执业水准
D.与当事人有利害关系的应当主动回避
E.遵守法律.法规.行业管理规定和职业道德规范

答案：C,D,E
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师应当履行的义务：遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；执行房地产估价技术规范和标准；保证估价结果的客观公正，并承担相应责任；保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；与当事人有利害关系的，应当主动回避；接受继续教育，努力提高执业水准；协助注册管理机构完成相关工作。

建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类，预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的；反之，是不可修复的。

申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时间应不少于两年。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为( )，也是进行投资分析最重要的基础数据。

①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润

A．①②③

B．①②③④⑤

C．②③⑤

D．①②④

正确答案：B
[答案] B  所有选点均是开发投资项目现金流量的基本要素。

对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。（　）

答案：错
解析：
考点:路线价法概述。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

　甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10％提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。
甲公司2009 年实际获得的超额利润为（　　）万元。

A.30
B.90
C.120
D.210

答案：C
解析：
若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。本题中，厂商的税后利润为120 万，所以超额利润就是120 万。

某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（　）万元。

A.536
B.549
C.557
D.816

答案：A
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（万元）。

建筑给水设备中，基本供水方式不包括( )。

A、 分区分压供水方式
B、 直接供水方式
C、 水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式
D、 分质供水

答案：D
解析：
[知识点] 建筑给水设备

2022房地产估价师经典例题7篇 第7篇

下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（ ）。

A.交易量增长率
B.吸纳周期
C.实际价格与理论价格之比
D.房价收入比
E.房价租金比

答案：C,D,E
解析：
【考点】房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格、房价收入比、房价租金比等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。

一般抵押权登记包括抵押权的（）。

B.变更登记
C.转移登记
D.注销登记
E.更正登记

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。一般抵押权登记包括抵押权设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。 @##

按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括（ ）。

A．仓储用地

B．特殊用地

C．水域和其他用地

D．工业用地

正确答案：C

谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某宗房地产1998年2月15 日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房 地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15的价格为（ ）元人民币/m2。 1998年10月15日的汇率假定为l美元等于8.29元人民币。

A．7999

B．7967

C．7996

D．8028

正确答案：D
1000×8.29×(1－0.4 %)8=8028(元/m2)

在资产负债表的编制中，( )是根据几个账户的期末余额合计数填列。

A、 短期投资项目
B、 累计折旧项目
C、 未分配利润项目
D、 存货项目

答案：D
解析：
资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。

依据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值的价值时点为（　）之日。

A.房地产估价师实地查勘
B.国有土地出让合同签定
C.拆迁公司现场动员搬迁
D.房屋征收决定公告

答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收的限制条件。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。

A．3250.00

B．3437.50

C．4000.00

D．5000.00

正确答案：B

政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。（ ）

正确答案：×
政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。

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