房地产估价师考试题库精选7辑

发布时间:2022-01-24
房地产估价师考试题库精选7辑

房地产估价师考试题库精选7辑 第1辑


工程造价的职能包括( )。

A.预测职能
B.控制职能
C.评价职能
D.调控职能
E.分配职能

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是工程造价概述。工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外,它还有一些自己特殊的职能:预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。选项E,分配职能不属于工程造价的职能。


下列可作为市场法适用对象的是( )。

A.学校

B.写字楼

C.纪念馆

D.教堂

正确答案:B
市场法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产,如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等,则难以采用市场法估价


确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法,因此又称作( )。

A.固定性决策
B.标准化决策
C.程序化决策
D.科学性决策

答案:C
解析:
本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法,因此又称作程序化决策。


国办发[2006]26号文件规定,享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有( )。

A、 住宅小区绿地率在30%以下
B、 住宅小区建筑容积率在1.0以上
C、单套建筑面积在120m2以下
D、 实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下
E人均居住建筑面积在25m2以下

答案:B,C,D
解析:
[知识点] 有关房地产税收的优惠政策


下列对于信托的性质叙述有误的一项是( )。

A、 信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B、 信托合同生效后,信托财产的所有权仍属于委托人
C、 受托人不收取信托财产所产生的利益,其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担,受托人只收取其提供劳务的报酬
D、 信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配,因而付给受益人的盈利额并不固定

答案:B
解析:
信托的财产具有转移性,信托合同生效后,信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人手中,受托人以自己的名义管理和处理信托财产。


房地产估价师考试题库精选7辑 第2辑


下列关于甲公司中途变更设计的表述中,正确的为( )

A甲公司已在法定时间内通知了周某,周某一直未做答复。因此,应视同周某接受设计变更

B周某有权退房

C周某退房,甲公司应承担违约责任

正确答案:AB


权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差值额。( )

答案:对
解析:
本题考查的是WACC分析。权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差值额。


当事人在订立抵押合同时,不得在合同中约定(  )。

A.债务履行期限
B.被担保的债权数额
C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人
D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

答案:D
解析:
房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行,明确双方权利与义务的协议,是债权债务合同的从合同。抵押物须保险的,当事人应在合同中约定,并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。


该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。

A、 银行信用
B、 商业信用
C、 民间信用
D、 国家信用

答案:A,C
解析:


银行可要求开发公司购买( )。

A.保证保险

B.信用保险

C.工程保险

D.责任保险

正确答案:AC


房地产估价师考试题库精选7辑 第3辑


估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。
如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。

A、 该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、 按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C、 该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D、 根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用,并考虑未来变动情况,扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

答案:D
解析:


为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况,某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的5家估价机构进行了调查,这样的调查属于( )。

A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查

答案:B
解析:
本题考查的是统计数据的收集。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。


某城市政府,因公共利益的需要,对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收,经调查,其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作,由甲房地产估价机构负责。被征收人李某,拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款,及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。

被征收人李某对估价结果产生异议,有关处理方式正确的为( )。

A.李某可先向甲估价机构咨询
B.李某可先向评估专家委员会咨询
C.经专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题,鉴定费由李某承担
D.李某对专家委员会的鉴定意见不服的,可以申请民事诉讼

答案:A,C
解析:
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。专家委员会负责对仍有异议复核结果进行鉴定;被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。P64~65。


建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。

答案:错
解析:
容积率属于环境容量控制指标。


下列房地产成本费用中,应计入竣工房屋价值的有( )。

A.房屋基础和结构的投资
B.土地购置费用
C.城市公共配套设施建设费
D.房屋水、电、卫等附属工程的投资
E.厂房内的工艺设备购置和安装费用

答案:A,D
解析:
【考点】房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值,也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用,购置土地的费用,征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。


房地产估价师考试题库精选7辑 第4辑


房屋被征用为临时安置用房,半年后返还时发现局部毀损,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。()

答案:错
解析:
本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毀损的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毀损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。参见教材P18。


在方案比选过程中,当可供比较方案的效益相同或基本相同时,可采用的方法包括( )。

A、净现值法
B、差额投资内部收益率法
C、费用现值比较法
D、费用年值比较法
E、等额年值法

答案:C,D
解析:
考点:方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时,可采用费用现值比较法和费用年值比较法。


下列关于拍卖程序的表述中,正确的有( )。

A.主持人点算竞买人
B.主持人报出起叫价
C.竞买人举牌应价或报价
D.主持人落槌表示拍卖成交
E.没有底价的,主持人不需要明确提示

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。拍卖会依照下列程序进行:(1)主持人点算竞买人;(2)主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项;(3)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度,没有底价的,应当明确提示;(4)主持人报出起叫价;(5)竞买人举牌应价或者报价;(6)主持人确认该应价或者报价后继续竞价;(7)主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的,主持人落槌表示拍卖成交;(8)主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。


下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。

A、 房屋出售
B、 房地产抵押
C、 土地使用权转让
D、 土地使用权出让

答案:D
解析:
根据教材中的房地产市场划分的内容。


招标方式可以分为公开招标和( )招标。

A.隐式

B.私下

C.幕后

D.邀请

正确答案:D
[答案] D  招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。


房地产估价师考试题库精选7辑 第5辑


土地储备的运作程序有四个步骤,包括收购、开发整理、储备和供给。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


在编制城市规划时,历史文化街区的保护范围界线称为城市( )。

A.紫线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线

答案:A
解析:
在编制城市规划时应当划定保护①历史文化街区和②历史建筑的紫线。
城市紫线是指①国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线,②以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。


下列房地产投资项目评价指标中,属于动态盈利能力指标的有( )。

A.借款偿还期
B.财务内部收益率
C.偿债备付率
D.财务净现值
E.动态投资回收期

答案:B,D,E
解析:
【考点】动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。


某房地产估价机枸接受委托,评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正,权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后,拟选用市场法作为主要的估价方法,但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约,合同租金明显低于市场租金;实例B系兄弟之间转让;实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为“L”形,系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
请问:
1.四个交易实例是否可以选作可比实例?
2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

答案:
解析:
1.实例A、B、C、D交易实例可选作可比实例。实例A与评估对象的房地产权益状况之间存在差异,通过修正可以进行调整;实例B、C属于特殊交易情况的交易实例,一般不宜选为可比实例,但由于此次评估可供选择的交易实例较少,所以不得不选用。实例D与估价对象的形状之间存在差异,但可以通过修正进行调整。
2.实例A需要进行权益状况的调整,可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例A的交易日期)求和,并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例B的成交价格一般会低于正常价格,可通过乘以一个大于1的交易情况修正系数来进行修正。实例C可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例D可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。


拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有( )。

A.委托人、拍卖人由于疏忽而没有拍卖标的瑕疵告知竞买人
B.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C.拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质
D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵
E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵

答案:B,C,D,E
解析:
当出现下列情形时,买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。
(1)委托人、拍卖人无过错。如果委托人、拍卖人能够证明自己没有过错,则可以对抗瑕疵请求权。
(2)买受人过错。表现为:
其一,疏忽。买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵,或者可能导致他未注意显而易见的瑕疵。
其二,误解。例如,拍卖人称一幅以向日葵为主题的油画是某名人的收藏品,而买受人却误认为该油画一定出自梵高之手。
其三,不当行为。买受人的不当行为可能导致瑕疵产生,如毁损、污染拍卖标的等。
(3)声明不保证。声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任。


房地产估价师考试题库精选7辑 第6辑


乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地,占地30公顷,容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法,乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发,未来住宅全部出售,商业50%出售,50%自营,董事会期望的投资回报率为8%。

假如选择假设开发法,则选择估价前提( )。

  A.业主自行处理前提
  B.业主自主转让前提
  C.业主自行开发前提
  D.业主被迫转让前提

答案:C
解析:
假设开发法的估价前提有3种:业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提,题目背景已经说明乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发,因此选择“业主自行开发前提”。


2016年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式,于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人,售房收入44万元。

该项目土地使用权出让合同由( )与甲公司签订。

A.该市人民政府土地管理部门
B.该区人民政府土地管理部门
C.该区人民政府
D.该市人民政府

答案:A
解析:
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。《城市房地产管理法》第十五条规定,土地使用权出让,应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。


某在建工程于2017年4月1日开工,2018年4月30日因故停工,2018年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月,假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月,则假设开发法估价中后续建设期为( )个月。

A.10
B.11
C.13
D.14

答案:D
解析:
本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期=3+(24-13)=14。已经完成的工期13个月,剩余工期11个月,后续新增的前期,3个月。参见教材P346。


在通常情况下采取协议方式出让的地价最低,其次是招标方式,拍卖方式出让的地价最高。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


(2014真题) 下列财务指标中,属于通过资产负债表直接计算指标的是()。

A.速动比率
B.应收账款周转率
C.股东权益报酬率
D.成本费用净利率

答案:A
解析:
本题考查的是财务分析。
速动比率=速动资产/流动负债。
A分子分母的数据都来自资产负债表
B分子的数据来自损益表
C分子来自于损益表
D分子分母都来自与损益表。


房地产估价师考试题库精选7辑 第7辑


房屋登记事项只在房屋登记簿上记载,不颁发房屋权属证书的是(  )。

A.房地产开发企业待售的房屋
B.申请初始登记的新建商品房
C.继承、接受遗赠取得的房屋
D.全体业主共有的物业服务用房

答案:D
解析:
对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋,由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。


房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依( )划分的。

A.房地产交易方式

B.房地产交易顺序

C.购买房地产目的

D.房地产类型

正确答案:A
这是根据交易方式划分的。


(2012真题) 下列房地产中,不得抵押的有()。

A.共有的房地产
B.人民法院查封的房地产
C.出租的房地产
D.设有地役权的房地产
E.尚未注销异议登记的房地产

答案:B,E
解析:
本题考查的是房地产抵押的一般规定。选项A,共有房地产可以抵押,必须经共有人书面同意;选项C、D,出租的房屋及设有地役权的房地产,均不影响抵押,只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。


以集体所有制企业的房地产抵押的必须经()通过。

A、集体所有制企业工会
B、集体所有制企业职工(代表)大会
C、集体所有制企业股东大会
D、集体所有制企业董事会

答案:B
解析:
本题考查的是房地产抵押的一般规定。以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报其上级主管机关备案。