房地产经纪协理试题8章

发布时间:2022-03-07
房地产经纪协理试题8章

房地产经纪协理试题8章 第1章


住房保障法律关系涉及的重点问题包括(  )。

A.保障方式
B.房源筹集
C.客源筹集
D.租赁型保障房运作模式
E.产权型保障房运作模式

答案:A,B,D,E
解析:
在住房保障法律关系中涉及的重点问题包括:①保障对象;②保障方式;③房源筹集;④租赁型保障房运作模式;⑤产权型保障房运作模式;⑥准入、退出。


孙某、周某均为注册房地产经纪人,在A省共同发起设立甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)。周某此时在B省乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)从事房地产经纪活动。甲公司成立后,又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中,王某接待一位客户杨某,杨某委托甲公司出售一套已购公有住房,并与甲公司签订了房地产经纪合同,崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时,发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人,房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚,并与老杨居住在一起。调查还发现,老杨与其前妻韩某在半年前离婚,韩某的户口已迁至娘家。

下列关于杨某出售该住房的表述中,正确的为(  )。

A.因老杨在购买该住房时杨某已结婚,所以杨某有权出售该住房
B.杨某无权出售该住房,但有权对老杨的出售行为提出异议
C.杨某名字在户口簿内,有权出售该住房
D.老杨可以委托杨某出售该住房

答案:D
解析:
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。本题中,房屋所有权证上的所有权人为老杨,故只有老杨才有权利出售该住房。杨某在老杨购买该住房时已结婚,所以无权对老杨的出售行为提出异议。但是老杨可以选择委托杨某来出售该房屋。


张某和甲房地产经纪公司的经纪人员李某是大学同学,张某委托李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房,报价200万元。李某作为委托代理人,应按(  )指示处理房屋销售的具体事务。

A.李某所在房地产经纪机构
B.张某
C.房地产门户网站
D.张某爱人

答案:B
解析:
房地产经纪服务委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事务相对人的三方关系。房地产经纪机构受托办理委托事务时,一般以委托人名义进行活动,依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。


出卖人(非居民企业)转让存量房以其收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额的,按(  )税率缴纳个人所得税。

A.5%
B.10%
C.20%
D.25%

答案:C
解析:
出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,因出卖人主体类型不同而不同,个人与非居民企业适用税率为20%,居民企业适用税率为25%。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。


房地产经纪人员在房屋查验过程中,对房屋产权的确认,应以(  )为准。

A.出售方口头陈述
B.房地产权属管理部门登记的产权信息
C.出售方出示的产权书面说明
D.房屋买卖合同

答案:B
解析:
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。房屋产权应以房地产权属管理部门登记的产权信息为准。


我国房地产经纪专业人员资格是属于(  )水平评价类职业资格。

A.国家
B.地方
C.行业
D.企业

答案:A
解析:
2015年6月,《人力资源社会保障部住房城乡建设部〈关于印发房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法〉的通知》(人社部发[2015]47号)印发,确定房地产经纪人员职业资格被确定为国家水平评价类职业资格。


按照所用的材料,梁可以分为(  )。

A.钢梁
B.钢筋混凝土梁
C.简支梁
D.木梁
E.悬臂梁

答案:A,B,D
解析:
梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的横向承重构件。根据梁所用的材料,分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁;根据力的传递路线,分为主梁和次梁;根据梁与支撑的连接状况,分为简支梁、连续梁和悬臂梁等。


张某申请期限为10年的住房公积金贷款,若贷款期间遇法定利率调整,新利率自(  )执行。

A.公布之日起
B.本年下月1日起
C.本年下季度第1日起
D.下年1月1日起

答案:D
解析:
个人住房公积金贷款利率实行一年一定,于每年1月1日,按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整,贷款期限在1年以内的,实行合同利率,不分段计息;贷款期限在1年以上的,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。


在房地产经纪活动中,如果当事人之间对房地产经纪合同履行有争议,对争议的处理方式有(  )。

A.必须在政府主持下,由当事双方协商解决
B.调解委员会调解
C.双方自行和解
D.向有关仲裁委员会申请仲裁
E.向房地产所在地人民法院提起诉讼

答案:B,D,E
解析:
房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式,纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。


房地产经纪协理试题8章 第2章


李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款,银行给出的贷款条件是首付50%,贷款利率上浮10%。假定5年以上银行基准贷款利率为6%,按月计息。关于李某的还款方式,下列说法错误的有(  )。

A.李某可以选择等额本息还款法或等额本金还款法进行分期还款
B.采用等额本金还款法时,各期还款压力是一样的
C.不同的还款方式,对借款人借款后的现金流要求不同
D.采用等额本息还款法时,借款初期的还款压力较大,以后依次递减
E.还贷的方式一般由房地产经纪人员代理选择,因此房地产经纪人员应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况,进行综合考虑

答案:B,D,E
解析:
AC两项,目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种归还贷款本息的方式。不同的还款方式,对借款人借款后的现金流要求不同。BD两项,采用等额本息还款法时,各期还款压力是一样的;采用等额本金还款法时,借款初期的还款压力较大,以后依次递减。E项,房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时,应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况,进行综合考虑,还贷的方式一般由借款客户自己选择,房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别,为贷款客户提供参考意见。@##


王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某,双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为1年,年租金为20000元。王某与张某签订的房屋租赁合同包含的条款有(  )。

A.押金情况
B.房屋租赁用途
C.租赁期限
D.经纪服务费支付
E.违约金

答案:A,B,C
解析:
房屋租赁合同的主要内容包括:①房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;②标的物,租赁合同中应写明的要素有:房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况;③租金和押金数额、支付方式;④租赁用途和房屋使用要求;⑤房屋和室内设施的安全性能;⑥租赁期限;⑦房屋维修责任;⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;⑨争议解决办法和违约责任。


房地产具有独占性,是因为房地产具有(  )特性。

A.不可移动
B.独一无二
C.价值较大
D.供给有限

答案:D
解析:
房地产的供给有限特性,使得房地产具有独占性。一定位置,特别是好位置的房地产被人占用之后,占用者可以获得生产或生活的场所,享受特定的光、热、空气、雨水和风景,或可以支配相关的自然资源和生产力。


客源的构成要素包括客户及其(  )。

A.出租要求
B.卖房要求
C.意向需求
D.委托书

答案:C
解析:
客源是指对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户,其构成要素包括两个方面:①需求者;②需求者的需求意向。二者缺一不可。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求,也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。


李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售,并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘查,填写了《房屋现场勘查表》。根据市场交易情况,王某认为李某的房屋出售价格合理,属于优质房源。

影响李某房屋最终交易价格的因素为(  )。

A.甲公司的客源信息状况
B.房地产交易税率
C.李某对房屋的使用保养情况
D.李某要求完成房屋交易的最终期限

答案:D
解析:
房源的初始价格是由业主(委托方)决定的,但他们对市场信息的了解程度,其出售或出租时的心态,决定了房源的最终交易价格。本案例,李某要求房屋完成交易的最终期限反映了其是否急于出售的心理状态,这在一定程度上会影响最终的交易价格。比如,如果李某急于出售房屋,则可能以低于期望的价格成交。


重要的审批文件中的“两书”是指《住宅质量保证书》和(  )。

A.《建设工程竣工验收备案证明》
B.《商品房买卖合同》
C.《住宅使用说明书》
D.《房屋状况说明书》

答案:C
解析:
重要的审批文件包括“五证”和“两书”。其中,“五证”指:①《国有土地使用证》;②《建设用地规划许可证》;③《建设工程规划许可证》;④《建筑工程施工许可证》;⑤《商品房销售(预售)许可证》。“两书”是指:①《住宅质量保证书》;②《住宅使用说明书》。


不动产登记机构在登记事项记载于登记簿之前的公告期不少于(  )个工作日。

A.7
B.10
C.15
D.30

答案:C
解析:
公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行,公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的,应当及时记载于不动产登记簿。


墙体的主要作用有(  )。

A.承重
B.抗震
C.围护
D.分隔
E.装饰

答案:A,C,D,E
解析:
墙体的主要作用有:①承重;②围护;③分隔;④装饰。墙体应满足下列基本要求:①具有足够的强度和稳定性;②具有必要的保温隔热性能;③具有一定的隔声性能;④具有一定的防火性能。


房屋租赁合同与房屋买卖合同的根本区别在于(  )。

A.合同签订程序
B.权属转移方面
C.合同约束能力
D.合同生效条件

答案:B
解析:
房屋租赁合同与房屋买卖合同在权属发生转移方面有着根本区别。后者是以转移房屋所有权为目的,而房屋租赁合同仅转移房屋的使用权,所有权并不发生变动,承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用、收益,而不得处分。


房地产经纪协理试题8章 第3章


买卖双方准备好签约所需要的材料包括(  )。

A.买卖双方的有效身份证明
B.房地产交易合同
C.房地产权属证书原件
D.上市审批表
E.卖方买入房产的发票证明

答案:A,C,E
解析:
在正式签订买卖合同前,经纪人员需要和买卖双方再次确认成交条件,提醒买卖双方注意合同的法律责任,并且告知买卖双方准备好签约所需要的如下材料:①买卖双方的有效身份证明;②房地产权属证书原件;③央产房、军产房等特殊房屋,需具备上市审批表以及物业服务费、供暖费等相关费用结清证明;④房地产共有的,需要提供其他共有人同意出售的证明;⑤卖方买入房产的发票证明。


住房公积金存款的利率政策有(  )。

A.高存低贷
B.按年结息
C.本息逐年结转
D.每年1月1日为结息日
E.上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取得利率利息

答案:B,C
解析:
ADE三项,我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策,最大限度支持职工贷款购房。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息,按年结息,本息逐年结转。每年6月30日为结息日。


房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和(  )。

A.权属信息查询费
B.评估费
C.代办服务费
D.看房费

答案:C
解析:
服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬,由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下,房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志,房地产交易合同订立后就可以收取佣金,代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。


自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房,面积为90m2以上的,减按(  )的税率征收契税。

A.1%
B.1.5%
C.2%
D.2.5%

答案:B
解析:
新建商品房的买受人需要缴纳契税,契税以成交价格为计税依据,采用比例税率,适用税率为3%~5%,具体税率由地方规定。自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90m2及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90m2以上的,减按1.5%的税率征收契税。


商铺按照(  )来划分,可以分为铺面房和铺位。

A.功能
B.特点
C.所在的地理位置
D.方法

答案:C
解析:
如果按照商业用房所在的地理位置来划分,商铺可以分为:①铺面房,是指临街有门面,可开设商店的房屋,俗称店铺或街铺;②铺位,一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等,俗称店中店。


房地产经纪业务中产生民事赔偿风险的情形包括(  )。

A.受到行政处罚的风险
B.未尽严格审查义务引起的风险
C.协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险
D.承诺不当引起的风险
E.产权纠纷引起的风险

答案:B,C,D,E
解析:
房地产经纪活动是一种民事行为,如在经纪业务中因不当行为导致委托人或相对人的利益受损,则可能带来民事赔偿风险。民事赔偿风险主要有以下几种情形:①未尽严格审查义务引起的风险;②协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险;③承诺不当引起的风险;④产权纠纷引起的风险;⑤经纪业务对外合作的风险。A项属于房地产经纪业务中的常见风险。


竖向建筑构件有(  )。

A.屋顶
B.墙体
C.梁
D.柱
E.基础

答案:B,D,E
解析:
一幢建筑物一般是由竖向建筑构件、水平建筑构件及解决上下层交通联系的楼梯等组成。其中,竖向建筑构件有基础、墙体、柱等,水平建筑构件有地面、楼板、梁、屋顶等。


下列房地产识图中,不属于建筑施工图的是(  )。

A.建筑平面图
B.建筑立面图
C.房产分幅图
D.建筑剖面图

答案:C
解析:
建筑施工图简称“建施”图,包括:①建筑平面图;②建筑立面图;③建筑剖面图;④建筑详图。C项属于房产图,同时,房产图还包括房产分丘图、房产分户图。


下列不属于互联网开发客户的方式是(  )。

A.付费的房源信息发布平台
B.房地产经纪机构门户网站
C.信息中介网站
D.免费的公共网络信息发布平台

答案:C
解析:
互联网开发客户的方式包括:①付费的房源信息发布平台;②免费的公共网络信息发布平台;③房地产经纪机构门户网站。


房地产经纪协理试题8章 第4章


一般而言,房地产经纪人应以标的物业的(  )为基准来协调交易双方,必要时还可借助房地产估价机构的力量。

A.实际价值
B.理论价值
C.评估价值
D.客观市场价值

答案:D
解析:
通常情况下,交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格,因此,常常不能就成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。一般而言,房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方,必要时还可借助房地产估价机构的力量。


建筑材料在环境的多种因素作用下,能经久不变质、不破坏、长久地保持其原有使用性能的性质,称为材料的(  )。

A.硬度
B.耐久性
C.耐磨性
D.塑性

答案:B
解析:
耐久性是指材料在环境和使用中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。A项,硬度是指材料表面抵抗硬物压入或刻画的能力;C项,耐磨性是指材料表面抵抗磨损的能力;D项,塑性是指材料在外力作用下产生变形,外力去掉后变形不能完全恢复,但也不即行破坏的性质。


当事人取得权利必须支付相应代价的合同是(  )。

A.支付合同
B.有偿合同
C.劳务合同
D.商业合同

答案:B
解析:
有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益,必须向对方当事人支付相应的代价,而支付相应代价的一方,必须取得相应的利益。


关于房屋租赁合同备案的说法,正确的是(  )。

A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内,持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续
B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书
C.备案时只需要提供承租人的身份证件
D.如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同,需到场说明情况

答案:B
解析:
A项,《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项,商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案,应当提交下列材料:①房屋租赁合同;②房屋租赁当事人身份证明;③房屋所有权证书或者其他合法权属证明;④直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。


房地产经纪人与客户保持经常联系是为了(  )。

A.建立私人关系
B.激活客户信息
C.核实客户资料
D.沟通市场行情

答案:B
解析:
客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供符合客户需要和选择范围的房源,逐步逼近客户目标,是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通,把握其需求的动态,同时也关注其和其他竞争者的联系,采取必要措施留住客户,这样才能充分利用客户信息,提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系,不断有信息交流,才能激活客户信息,促成交易。


公共租赁住房合同终止的情形有(  )。

A.违法使用公共租赁住房
B.拖欠租金
C.租赁期内、承购其他保障性住房
D.期满未申请续期
E.承租人亲戚在公共租赁住房临时住一定时间

答案:A,B,C,D
解析:
公共租赁住房合同终止的情形有:①违法使用公共租赁住房:a.转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;b.改变所承租公共租赁住房用途的;c.破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房,拒不恢复原状的;d.在公共租赁住房内从事违法活动的;e.无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。②拖欠租金。③期满未申请续期。④其他情形:a.提出续租申请但经审核不符合续租条件的;b.租赁期内,通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的;c.租赁期内,承租或者承购其他保障性住房的。


风险可以分为企业风险和个人风险,其中,个人风险包括(  )。

A.收入风险
B.医疗费用风险
C.价格风险
D.金融风险
E.信用风险

答案:A,B,D
解析:
风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括:①价格风险;②信用风险;③纯粹风险。个人风险是个人和家庭面临的各种风险,可以分为:①收入风险;②医疗费用风险;③责任风险;④实物资产风险;⑤金融风险;⑥长寿风险。


因买卖房屋申请转移登记,申请人应当递交的材料包括(  )。

A.登记申请书
B.不动产权属证书
C.申请人身份证明
D.房屋价格评估报告
E.公证书

答案:A,B,C
解析:
根据《不动产登记暂行条例》规定,申请人申请不动产登记应当提交下列材料:①登记申请书;②申请人身份证明材料,委托他人登记的需提供被委托人身份证明材料和授权委托书;③相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书;④不动产界址、空间界限、面积等材料;⑤与他人利害关系的说明材料;⑥法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。房屋价值评估报告在办理按揭贷款时提供,公证书不是必须携带的。


目前经纪服务收费支付时间通常为(  )。

A.房地产经纪服务合同签订之时
B.手续办理完毕
C.房地产交易合同签订之时
D.自行约定

答案:C
解析:
按照《合同法》的规定,房地产经纪服务收费对应房地产交易合同的达成,反过来说,房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同,或者订立的房地产交易合同无效,如果责任不在委托人的话,房地产经纪机构就无权收取费用。因此,目前经纪服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之时。


房地产经纪协理试题8章 第5章


房地产经纪人员在协助当事人办理好商品房买卖合同网签手续后,需协助当事人做好商品房买卖合同登记备案工作,具体包括(  )。

A.督促并协助买方办理商品房买卖合同网上备案
B.协助签订纸质合同
C.督促并协助买方办理纸质合同的登记备案
D.推荐办理商品房预告登记
E.办理纸质合同的盖章备案

答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪人员在协助当事人办理好网签手续后,应督促并帮助当事人办理商品房买卖合同的登记备案。需要做到以下几点:①督促并协助买方办理商品房买卖合同网上备案。②协助签订纸质合同。在网上签订合同之后,需要及时协助当事人下载纸质合同,并填写需要手工填写的内容。③督促并协助买方办理纸质合同的登记备案。网上备案或下载并填写纸质合同后,房地产经纪人员要督促买方及时办理纸质合同的备案。④推荐办理商品房预告登记。为保证买方的权利,经纪人员可以解释并推荐办理预告登记。


《物业现场勘查表》的填写细则中,绿化环境兼指自然环境,分为(  )。

A.方便、比较方便、一般、不方便四个等级
B.齐全、一般、不齐全三个等级
C.标准、不标准两个等级
D.好、较好、一般、差四个等级

答案:D
解析:
绿化环境兼指自然环境,分为好、较好、一般、差四个等级,具体标准如表3-2所示。
表3-2 绿化等级划分表


按房屋用途可以将房屋租赁市场分为(  )。

A.自住租赁市场
B.住宅租赁市场
C.非住宅租赁市场
D.转租用于投资租赁市场
E.保障性住房租赁市场

答案:B,C
解析:
按房屋用途可以将房屋租赁市场分为:①住宅租赁市场。住宅是十分明确而单一的个人生活性消费资料,不管其千变万变都是具有卧室、客厅、厨房、卫生间等基本内容。②非住宅租赁市场。非住宅房产是房产范畴中住宅之外的所有房产。非住宅租赁市场主要是生产经营性房屋租赁所形成的市场。


(  )使房地产领域涉及的权属界定有了明确的法律依据。

A.《物权法》
B.《土地管理法》
C.《城乡规划法》
D.《城市房地产管理法》

答案:A
解析:
颁布《物权法》的目的是“为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权”。《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据,是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。


(  )是房地产市场运行的润滑剂,是知识密集和劳动密集的行业。

A.房地产咨询
B.房地产价格评估
C.房地产经纪
D.房地产开发

答案:C
解析:
房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。其中,房地产经纪主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人,或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产,房地产经纪是房地产市场运行的润滑剂,是知识密集和劳动密集的行业。


存量房商业抵押贷款流程的第四步为(  )。

A.委托评估机构评估房屋价值
B.银行审批通过贷款合同
C.价款人与银行签订房屋抵押贷款合同(面前)
D.办理房屋交易缴税及产权过户

答案:B
解析:
存量房商业抵押贷款流程为:①签订房屋买卖合同;②办理网签手续(部分城市无网签);③委托评估机构进行评估;④银行办理面签手续、批贷;⑤办理缴税、产权过户手续;⑥抵押登记;⑦银行放款。


关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中,错误的是(  )。

A.由直接操作项目的子公司或项目组与项目开发商进行谈判
B.由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本
C.由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书
D.由交易部门签署已与开发商达成一致的合同

答案:D
解析:
在新建商品房销售代理业务流程项目签约中,由项目的直接操作部门具体与项目开发商进行谈判,并起草代理合同文本,然后,在房地产经纪机构内部的有关部门,如交易部门、法律顾问和高层管理人员之间进行流转,并各自签署意见,其中,应有专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书,提交房地产经纪机构的最高决策者。最后,由最高决策者签署与开发商达成一致的合同。


下列关于房地产抵押合同的表述中,正确的有(  )。

A.房地产抵押权可以转让,但债务合同不可以转让
B.债务合同可以转让,但房地产抵押权不可以转让
C.房地产抵押权可以转让,而且债务合同随抵押权一同转让
D.处分抵押物只能选择拍卖方式
E.以建设工程设定抵押的,在房地产抵押合同中应注明《建设工程规划许可证》编号

答案:C,E
解析:
AB两项,《物权法》规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。D项,《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。


下列行为中,不属于出租人单方解除合同的情形的是(  )。

A.将承租的房屋擅自转租
B.擅自变动房屋建筑主体
C.承租人在合理期限内未支付租金
D.因不可抗力致使合同不能继续履行

答案:D
解析:
出租人单方解除的情形主要有:①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期仍不支付的;⑤不定期租赁,出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。


房地产经纪协理试题8章 第6章


独家委托获取步骤流程中的最后一步是(  )。

A.获取业主信任
B.明确独家条件
C.签署委托协议
D.收集完善信息并进行物业勘察评估

答案:C
解析:
独家委托(Exclusiveagency),是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权,业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交,均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。独家委托的获取主要包括以下四个步骤:①明确独家委托条件;②获取业主信任;③收集完善信息并进行物业勘察评估;④签署独家委托协议。


目前房地产经纪机构大多开设有实体门店,(  )成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。

A.门店接待
B.网络客户接待
C.电话接待
D.当面接待

答案:A
解析:
目前房地产经纪机构大多开设有实体门店,门店接待成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。门店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待。到店客户是潜在客户,他们可能对某一处房产产生购买欲望,或者希望房地产经纪人协助其出售(出租)房产。


某住宅楼建于2000年,目前各类设施设备完好,能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区,下区由室外配水管网直接供水,上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层,层高2m,面积为200m2。

为了满足使用人对建筑物适用性的要求,该住宅楼建筑空间布局的设计应考虑(  )。

A.结构安全耐久
B.平面布置合理
C.交通联系方便
D.有利于使用

答案:B,C,D
解析:
作为使用人,对建筑物的基本要求概括起来是安全、适用、经济、美观。适用的基本要求包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好,功能齐全,空间布局合理。空间布局合理是针对用途而言的,其基本要求是平面布置合理,交通联系方便,有利于使用。


关于房屋租赁合同备案的说法,正确的是(  )。

A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内,持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续
B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书
C.备案时只需要提供承租人的身份证件
D.如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同,需到场说明情况

答案:B
解析:
A项,《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项,商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案,应当提交下列材料:①房屋租赁合同;②房屋租赁当事人身份证明;③房屋所有权证书或者其他合法权属证明;④直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。


如果租约期内,因房屋设备出现老化,维修费用应由(  )承担。

A.房东
B.房地产经纪机构
C.承租人
D.出租人与承租人共同

答案:A
解析:
如果在租约期内房屋出现维修等问题,可以由房地产经纪机构负责找人进行修理,如果是房屋设备老化等问题导致的,维修费用由房东支付,可以从租金中代扣。如果是租客使用不当造成的,维修费用由租客支付。租约期内只需房地产经纪机构和租客接触,房东不和具体的租客联系。


由政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的一种住房是指(  )。

A.解困房
B.房改房
C.商品房
D.集资房

答案:D
解析:
集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。


下列(  )情形,不适用于申请不动产预告登记。

A.预售
B.抵押
C.租赁
D.买卖

答案:C
解析:
预告登记,是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:①商品房等不动产预售的;②不动产买卖、抵押的;③以预购商品房设定抵押权的;④法律、行政法规规定的其他情形。


下列各项中,具有担保性质的款项有(  )。

A.意向金
B.押金
C.违约金
D.定金
E.订金

答案:B,C,D
解析:
B项,押金是一方当事人为保证自己的行为不会给对方利益造成损害,如造成损害,可以此费用抵扣相关利益损失的钱款。押金也具有担保性质。C项,违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,违约方应向守约方支付的钱款。违约金具有担保债务履行的功效。D项,定金的作用是担保合同的履行,担保性是其根本性质。AE两项,意向金和订金等的性质不同于定金,不具有担保性。


(  )指物业服务企业按照合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

A.地产经纪
B.房屋装修
C.地产开发
D.物业管理

答案:D
解析:
物业管理是指物业服务企业按照合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理境内的环境卫生和相关秩序,并提供相关服务。@##


房地产经纪协理试题8章 第7章


A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。

关于经济适用住房的表述,正确的为(  )。

A.经济适用住房实质上就是廉租住房
B.用于解决低收入家庭的住房困难
C.经济适用住房土地可以划拨取得
D.购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易

答案:B,C,D
解析:
A项,随着房地产业的发展,我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系,因此,经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项,已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项,已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的,经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。


存量房租赁居间业务中,房地产经纪机构提供的服务内容有(  )。

A.提供租赁信息
B.实地查看和权属调查
C.协助议价和交易撮合
D.协助订立房屋租赁合同
E.协助搬家

答案:A,B,C,D
解析:
在存量房租赁居间业务中,房地产经纪机构提供的服务内容主要包括:①提供租赁信息;②提供市场行情和相关政策咨询;③房地产实地查看和权属调查;④信息发布和广告宣传;⑤协助议价、交易撮合、订立房屋租赁合同;⑥代办房屋租赁合同备案手续;⑦协助缴纳税费;⑧协助交验房屋等。


下列房地产法律、法规中,属于房地产行政法规的有(  )。

A.《物业管理条例》
B.《城市房地产管理法》
C.《土地管理法实施条例》
D.《商品房销售管理办法》
E.《安徽省城市房地产交易条例》

答案:A,C
解析:
房地产行政法规是以国务院令形式颁布的,主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。B项属于房地产法律;D项属于房地产行政规章;E项属于房地产地方性法规。


房源的使用价值是由房源的(  )决定的。

A.法律属性
B.经济属性
C.物理属性
D.心理属性

答案:C
解析:
表征房源信息的物理指标,主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标,如物业的区位(地段)、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况,一般情况下,房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值,也在一定程度上决定了该物业的市场价格。


除了国家核准的划拨土地以外,凡新增土地改变用途、使用条件或进行市场交易时,均可实行(  )。

A.有偿、有限期使用
B.有偿、无限期使用
C.无偿、无限期使用
D.无偿、有限期使用

答案:A
解析:
《城市房地产管理法》规定,国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。


按照提供房地产经纪服务的方式,可以将房地产经纪服务合同分为(  )。

A.房屋出售经纪服务合同和房屋出租经纪服务合同
B.房地产居间合同和房地产代理合同
C.房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同
D.房屋出售委托合同和房屋出租委托合同

答案:B
解析:
据房地产经纪服务的方式或内容,房地产经纪服务合同有不同类型。常见的分类包括:①按照提供房地产经纪服务的方式分。房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务,针对这两种服务方式,可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。②按照委托的事项或服务内容分。按委托人委托的事项或要求提供的服务,房地产经纪服务合同可以分为房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋购买经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同。


下列房屋中不得出租的有(  )。

A.属于违法建设的房屋
B.被司法机关查封的房屋
C.未取得房屋权属证书的房屋
D.已购公有住房
E.不成套的房屋

答案:A,B,C
解析:
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:①属于违法建筑的;②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;③违反规定改变房屋使用性质的;④法律、法规规定禁止出租的其他情形。房地产经纪人应当明白,租赁的标的物为法律法规禁止的,所签订租赁合同无效。


根据《物权法》,不动产登记机构的职责有(  )。

A.必要时可以实地查看
B.如实、及时登记有关事项
C.查验申请人提供的权属证明
D.就有关的登记事项询问申请人
E.对申请登记的不动产进行评估

答案:A,B,C,D
解析:
《物权法》第十二条规定,登记机构应当履行的职责有:①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;②就有关登记事项询问申请人;③如实、及时登记有关事项;④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。


根据《物权法》,不动产登记机构的职责有(  )。

A.必要时可以实地查看
B.如实、及时登记有关事项
C.查验申请人提供的权属证明
D.就有关登记事项询问申请人
E.对申请登记的不动产进行评估

答案:A,B,C,D
解析:
不动产登记机构的职责在于:①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;②就有关登记事项询问申请人;③如实、及时登记有关事项;④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。


房地产经纪协理试题8章 第8章


房地产经纪业务中风险识别的切入点为(  )。

A.投诉处理
B.赔偿处理
C.纠纷处理
D.收益管理
E.坏账管理

答案:A,E
解析:
根据房地产经纪机构的经营特点,房地产经纪业务中风险识别的切入点为:①投诉处理;②坏账处理。其中,房地产经纪机构面临的投诉主要来自两方面:①客户,最常见、最值得重视的方面;②其他房地产经纪人员,虽比较少见,但也是识别风险的一个渠道。


接待客户成本低,信息准确度高,易与客户建立关系的客源开拓方法是(  )。

A.广告法
B.门店接待法
C.互联网开发法
D.团体揽客法

答案:B
解析:
门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面,客户主动上门咨询而获取客户的方法。其优势包括:①方法简单易行;②开发客户的成本低;③客户信息准确度高;④较易展示企业能力和企业形象,增加客户的信任感,为今后进一步交往打好基础。


强度高、耐磨损、防潮性好,用途广泛是(  )的主要优点。

A.塑料地板
B.实木地板
C.强化复合地板
D.竹质地板

答案:C
解析:
强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好。塑料地板具有一定的弹性、保温性能好、易清洗、成本低。实木地板具有舒适、豪华、保温隔热性能好、污染小、耐久性好等优点。竹质地板具有坚硬、防水、耐磨、光滑度好等特点。


张某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)承租一套住房,甲公司委派房地产经纪人刘某为张某服务。刘某通过发布广告信息,很快找到了张某满意的房源,该房源的所有权人为王某。看房前甲公司与张某签订的委托协议约定:张某向甲公司交纳佣金200元。张某与王某签订租赁协议后,预付了6个月房租9000元并支付了甲公司佣金3000元。

刘某在发布广告信息前,应与张某明确的事项为(  )。

A.房屋特征
B.广告费用
C.租金数额
D.佣金结算

答案:A
解析:
在与客户沟通时,信息是必须记录清楚的,不同客户所需采集的信息内容是不同的。对于承租客户而言,房地产经纪人应该在发布信息之前采集承租客户的信息,采集要点包括:①室内设施配套情况。除房屋主体结构之外,承租人对室内装修水平、家具、家电、网络等设施完备程度和档次的要求。②承租人的相关背景,包括承租人的身份、职业、家庭人口,以及承租后的居住人数,还要询问承租人对交通、医院、学校、公园、超市等设施方面的要求。③询问承租人承租房屋后的用途。④询问承租人对房屋租金的心理价位,告知承租人房屋租金市场行情,帮助客户明确房屋需求。⑤告知承租房屋经纪服务合同的内容、佣金收费标准和支付时间。⑥审核承租人身份证明原件,保留承租人身份证明复印件。


适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况的供水方式是(  )。

A.直接供水方式
B.设置水箱的供水方式
C.设置水泵、水箱的供水方式
D.分区、分压供水方式

答案:C
解析:
常用的供水方式包括:①直接供水方式;②设置水箱的供水方式;③设置水泵、水箱的供水方式;④分区、分压供水方式。其中,设置水泵、水箱的供水方式适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。当用水量较大时,采用水泵提高水压,可减小水箱容积。


按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求,房地产经纪机构应(  ),为委托人提供价格合理、优质高效服务。

A.秉公执法
B.尽职尽责
C.公平竞争
D.合法经营
E.诚实守信

答案:C,D,E
解析:
房地产经纪机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求,公平竞争、合法经营、诚实守信,为委托人提供价格合理、优质高效服务。


下列不属于互联网开发客户的方式是(  )。

A.付费的房源信息发布平台
B.房地产经纪机构门户网站
C.信息中介网站
D.免费的公共网络信息发布平台

答案:C
解析:
互联网开发客户的方式包括:①付费的房源信息发布平台;②免费的公共网络信息发布平台;③房地产经纪机构门户网站。


(  )是保障买卖合同顺利签订的基础。

A.做好买卖合同签订前的准备工作
B.签约材料准备
C.买卖合同的拟定
D.买卖合同风险防范

答案:A
解析:
做好买卖合同签订前的准备工作,是保障买卖合同顺利签订的基础。因此,房地产经纪人员必须予以高度重视。


房地产经纪机构采取广告法开拓客源,其优点有(  )。

A.获取信息量大
B.花费成本较低
C.客户忠诚度高
D.信息准确性高
E.受众面较广

答案:A,E
解析:
使用广告法的优势包括:①获得的信息量会很多、很大;②受众面较广;③可以间接对公司的品牌进行宣传和推广。