22年房地产经纪协理历年真题和解答9章 第1章
甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢,共10层。居民李某购买了其中一套住房,该住房套内房屋使用面积为120m2,套内墙体面积为20m2,北面为全封闭阳台,南面为不封闭阳台,其水平投影面积分别为8m2、10m2,应分摊共有建筑面积15m2。
按建筑结构的主要材料划分,该商住两用楼的结构形式最可能为( )结构。
A.砖混
B.钢
C.砖木
D.钢筋混凝土
答案:D
解析:
钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强,抗震性能好,耐久年限较长。从多层到高层,甚至超高层建筑都适用。A项,砖混结构建筑物的层数一般在6层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。B项,钢结构建筑多为体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房。C项,砖木结构建筑多为古代建筑,民用房屋和简易房屋。
我国《物权法》规定,不得抵押的财产有( )。
A.依法被查封的财产
B.正在建造的建筑物
C.所有权有争议的财产
D.学校的教学楼
E.工厂的生产设备
答案:A,C,D
解析:
《物权法》第184条规定,下列财产不得抵押:①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。BE两项,根据《物权法》第180条第4、5项规定,生产设备、正在建造的建筑物可以抵押。
下列关于房地产经纪服务的说法中,正确的有( )。
A.主体具有多样性
B.客体具有特殊性
C.内容具有服务性
D.服务具有有偿性
E.服务具有技术性
答案:C,D
解析:
房地产经纪服务的特性有:①房地产经纪服务的主体具有特殊性;②房地产经纪服务的客体具有多样性;③房地产经纪服务的内容具有服务性;④房地产经纪服务具有有偿性。
以“帮助分析购房能力、市场行情,制定购房方案”的方式进行引导的客户类型是( )。
A.试探型
B.激励型
C.加强型
D.成熟型
答案:C
解析:
在客户接待过程中,根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型:①试探型;②引导型;③加强型;④成熟型。其中,房地产经纪人针对加强型客户适宜采取的引导方式是帮助客户分析购房能力、市场行情,制订购房方案(目标、贷款安排等)。
新建商品房销售代理业务,一般佣金收入来自( )。
A.客户
B.房地产开发企业
C.电商费
D.差价
答案:B
解析:
新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托,按照房地产经纪服务合同的约定,以房地产开发企业的名义销售商品房,并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。
门按照功能分类,可以分为( )。
A.卷帘门
B.防火门
C.防盗门
D.安全门
E.折叠门
答案:B,C,D
解析:
门根据所用的材料,分为木门、钢门、玻璃门等;根据开启方式,分为平开门(又可分为内开门和外开门)、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门和升降门等;根据功能,分为防火门、安全门和防盗门等;根据在建筑物中的位置,分为围墙门、入户门、单元门、内门(房间门、厨房门、卫生间门)等。
按照贷款性质,个人住房贷款可以分为( )。
A.商业性个人住房贷款
B.个人住房组合贷款
C.住房公积金贷款
D.按揭贷款
E.开发贷款
答案:A,B,C
解析:
根据贷款性质,个人住房贷款分为:①商业性个人住房贷款,是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款;②住房公积金贷款,是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金,委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款;③个人住房组合贷款,是指个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合。借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时,其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款。
22年房地产经纪协理历年真题和解答9章 第2章
孙某、周某均为注册房地产经纪人,在A省共同发起设立甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)。周某此时在B省乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)从事房地产经纪活动。甲公司成立后,又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中,王某接待一位客户杨某,杨某委托甲公司出售一套已购公有住房,并与甲公司签订了房地产经纪合同,崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时,发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人,房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚,并与老杨居住在一起。调查还发现,老杨与其前妻韩某在半年前离婚,韩某的户口已迁至娘家。
下列关于韩某对该住房享有权利的表述中,正确的有( )。
A.韩某与老杨已离婚,无权获得售房款
B.韩某虽然与老杨已离婚,但如果没有将户口迁出,则有权获得部分售房款
C.韩某对该住房享有的权利,应以人民法院判决书或离婚协议为依据
D.杨某出售该住房需要征得韩某的书面同意
答案:C
解析:
凡涉及婚姻或财产继承等纠纷的房产,未经妥善解决,不能委托买卖或租赁。题中,韩某与老杨虽离婚,但由于老杨买房时,二人仍为夫妻,该房屋属二者的共有财产,所以,在婚姻期内,韩某对该住房也享有应有的权利。但是,由于韩某与老杨半年前已经离婚,所以,应根据人民法院判决书或离婚协议,确认离婚后韩某是否享有对该住房的权利。
下列不属于二手房居间业务售后服务内容的是( )。
A.提供搬家信息咨询
B.进行顾客满意度调查
C.回访客户,以了解客户是否有新的要求
D.向客户推荐购买房地产股票
答案:D
解析:
售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括:①延伸服务,如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务;②改进服务,即了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救;③跟踪服务,即了解客户是否有新的需求意向,并提供针对性的服务。
张某于2015年12月购买了两套住房。住房I为毛坯房,建筑面积96m2,单价为5800元/m2;住宅Ⅱ为精装修,建筑面积146m2,单价为7800元/m2。完成房屋交割手续后,张某拟对住房I进行室内装饰装修。2016年6月,张某将住宅Ⅱ以9800元/m2的价格出售给李某,李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款,银行给出的贷款条件是首付50%,贷款利率上浮10%。假定5年以上银行基准贷款利率为6%,按月计息。关于李某的还款方式,下列说法错误的是()。
A.李某可以选择等额本息还款法或等额本金还款法进行分期还款
B.采用等额本金还款法时,各期还款压力是一样的
C.不同的还款方式,对借款人借款后的现金流要求是不同的
D.采用等额本息还款法时,借款初期的还款压力较大,以后依次递减
答案:B,D
解析:
目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种归还贷款本息的方式。不同的还款方式,对借款人借款后的现金流要求是不同的,采用等额本息还款法时,各期还款压力是一样的;采用等额本金还款法时,借款初期的还款压力较大,以后依次递减。房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时,应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况,进行综合考虑,还贷的方式一般由借款客户自己选择,房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别,为贷款客户提供参考意见。@##
对于买方不需贷款的情形,交易资金划转的基本流程包括( )。
A.签订资金监管协议
B.买方将交易资金存入监管账户
C.买方将首付款存入监管专用账户
D.办理不动产转移登记
E.划转交易资金
答案:A,B,D,E
解析:
在实行交易资金监管的情况下,房地产经纪人员要熟练掌握资金划转的操作流程,因监管的主体、资金监管的范围等不同,交易资金划转的流程可能会有一定差异。对于买方不需贷款的情形,基本流程具体包括:①签订资金监管协议;②买方将交易资金存入监管账户;③办理不动产转移登记;④划转交易资金。C项属于买房需要贷款的情形的基本流程之一。
下列属于房源的物理属性的有( )。
A.建筑结构
B.建筑外观
C.建筑面积
D.建筑物法定用途
E.建筑物经济寿命
答案:A,B,C
解析:
表征房源信息的物理指标,主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标,如物业的区位(地段)、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况,一般情况下,房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。
房地产经纪服务的项目包含( )。
A.提供房地产经纪服务应得的服务报酬
B.提供房地产信息
C.实地看房
D.代拟合同
E.提供材料、协助看房、支付费用
答案:B,C,D
解析:
按照服务性质,房地产经纪机构所提供的服务项目可分为:①基本服务;②其他服务。其中,房地产基本服务的内容主要包括:a.提供房地产信息;b.实地看房;c.代拟房地产交易合同。其他服务的内容主要包括:a.房地产抵押贷款代办;b.房地产登记手续代办。
借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为称为( )。
A.被迫违约
B.理性违约
C.提前还款
D.恶意骗贷
答案:B
解析:
个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面:①被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为,是指借款人在购买房产后,因实际支付能力下降或突发事件的发生,无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。②理性违约。理性违约是借款人的主动行为,是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。③提前还款。提前还款是借款人主动违约行为,是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。④恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”,是一种欺骗行为,主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。
22年房地产经纪协理历年真题和解答9章 第3章
房地产经纪机构通过门店,将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内,使之针对特定的客户提供服务,这叫做( )。
A.取向经营
B.聚焦经营
C.单一经营
D.商圈经营
答案:D
解析:
商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店,将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内,使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情。
“有购买意向,对二手房市场行情非常了解,只要条件符合将很快成交”的客户属于( )。
A.试探型客户
B.引导型客户
C.加强型客户
D.成熟型客户
答案:D
解析:
在客户接待过程中,根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型:①试探型客户,有意向在近期购房,前来咨询了解市场行情;②引导型客户,有意购房,但对价位不明确,资金也尚未到位,开价随意性大;③加强型客户,有了一段时间的市场了解、资金基本到位,但仍未形成购房意愿;④成熟型客户,有明确意向,对市场行情非常了解,只要条件符合将会很快成交。
下列单位或个人取得房屋的情形中,可以由当事人单方申请房屋登记的有( )。
A.甲公司新建房屋
B.李某继承取得房屋
C.王某购买取得房屋
D.张某以生效法律文件取得房屋
E.陈某受遗赠取得房屋
答案:A,B,D,E
解析:
因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:①尚未登记的不动产首次申请登记的;②继承、接受遗赠取得不动产权利的;③人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;⑥申请更正登记或者异议登记的;⑦法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
目前房地产买卖的主要类型有( )。
A.商品房销售
B.房地产赠与
C.二手房买卖
D.商品房内部认购
E.商品房预售
答案:A,C,E
解析:
根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型,理论上可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。其中,房地产买卖是房地产转让的一种主要形式,目前房地产买卖经纪业务主要涉及新建商品房期房买卖、新建商品房现房买卖和存量房买卖。
甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员,张某具有房地产经纪人执业资格,王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间,5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长,而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇,有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天,张某接待了一位客户朱某,朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房,张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同,并对该办公用房进行了产权调查。
在该办公用房经纪活动中,张某应( )王某开展有关工作。
A.领导
B.指导
C.协助
D.监督
答案:B
解析:
房地产经纪人有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高,执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂,房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务,同时,房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)所处城市近年来经济发展迅速,外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况,重点开展房屋租赁经纪服务,服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者,拟租赁一套小面积住房,在甲公司的撮合下,房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。
适合甲公司开拓客源的渠道有( )。
A.门店接待
B.会员揽客
C.客户介绍
D.刊登广告
答案:A,C,D
解析:
房地产经纪人开拓客源的方法主要有:①门店接待法;②广告法;③互联网开发法;④客户介绍法;⑤人际关系法;⑥驻守和挂红幅揽客法;⑦讲座揽客法;⑧会员揽客法,是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的方法,因成立客户会的难度大而较少使用;⑨团体揽客法。本案例中,甲公司的主要目标客户为外来务工人员和个体工商户,不适宜通过会员揽客法开拓。
编制房屋状况说明书的基础资料是( )。
A.房屋登记簿
B.房屋所有权证
C.土地使用权证
D.房屋实地勘查表
答案:D
解析:
房屋现场勘查作业后的工作包括:应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料,填写《物业现场勘查表》,为制作《房屋状况说明书》做好准备。
22年房地产经纪协理历年真题和解答9章 第4章
对于一些特殊房屋出售或出租委托,应提醒委托人提供的相关证明文件不包括( )。
A.共有房屋,需要共有人同意出售或出租的书面证明
B.国有企业房屋,需要国有资产管理部门的批准文件
C.公司产权房屋,需要公司董事会、股东会审议同意的书面文件
D.国有企业房屋,需要国有企业法人同意出售的书面文件
答案:D
解析:
对于一些特殊房屋出售或出租委托,还要提醒委托人提供相关证明文件:①共有房屋出租、出售的,要提供共有人同意出售或出租的书面证明或委托书;②如果出售委托人是国有企业或集体企业,需要取得国有资产管理部门或者职工代表大会的批准文件;③如果是公司产权的房屋,需要公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内,此住房作为公司对员工的住房福利,不收取租金;水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2016年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作,于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月,张小姐将李小姐的房间租给了赵某,并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后,住进了李小姐的房间。
张小姐出租房间的行为属于( )。
A.房地产经纪行为
B.房地产代理行为
C.个人民事行为
D.居间行为
答案:C
解析:
A项,房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪活动具体由房地产经纪人员来完成。B项,房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。D项,房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。题中,张小姐出租房间的行为没有涉及到房地产经纪机构,也没有任何经纪人,所以只是个人民事行为。
目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的( )。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案:C
解析:
目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值,银行一般委托具有相应资质的房地产评估机构评估确定。
某住宅楼建于2000年,目前各类设施设备完好,能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区,下区由室外配水管网直接供水,上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层,层高2m,面积为200m2。
为了满足使用人对建筑物适用性的要求,该住宅楼建筑空间布局的设计应考虑( )。
A.结构安全耐久
B.平面布置合理
C.交通联系方便
D.有利于使用
答案:B,C,D
解析:
作为使用人,对建筑物的基本要求概括起来是安全、适用、经济、美观。适用的基本要求包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好,功能齐全,空间布局合理。空间布局合理是针对用途而言的,其基本要求是平面布置合理,交通联系方便,有利于使用。
出租人和承租人应当在签订书面租赁合同时,约定( )等条款。
A.租赁期限
B.可否转租
C.租赁用途
D.租赁价格
E.修缮责任
答案:A,C,D,E
解析:
《城市房地产管理法》第五十四条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。
下列房源中,( )是面向中低收入者提供的普通住房。
A.经济适用住房
B.集资房
C.商品房
D.解困房
答案:A
解析:
经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。
房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同前,应当做好各项准备工作,主要包括( )。
A.书面告知委托人有关事项
B.查看委托人的有关证明
C.洽谈服务项目
D.洽谈服务收费标准
E.履行期限
答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪服务合同前,应当做好各项准备工作,包括:①书面告知委托人有关事项;②查看委托人的有关证明;③洽谈服务项目、服务内容、服务完成标准、服务收费标准及支付时间。
22年房地产经纪协理历年真题和解答9章 第5章
房源不仅包括委托出售或出租的房屋,还包括该房屋的( )。
A.经纪人
B.物业管理者
C.户主
D.业主
答案:D
解析:
房源是指供出租或者出售的住房、商业用房、工业厂房等房屋,即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括委托出售或出租的房屋,还包括该房屋的业主(委托方)。因此,房源通常是指业主(委托方)及其委托出售或出租的房屋。
张某于2015年12月购买了两套住房。住房I为毛坯房,建筑面积96m2,单价为5800元/m2;住宅Ⅱ为精装修,建筑面积146m2,单价为7800元/m2。完成房屋交割手续后,张某拟对住房I进行室内装饰装修。2016年6月,张某将住宅Ⅱ以9800元/m2的价格出售给李某,李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款,银行给出的贷款条件是首付50%,贷款利率上浮10%。假定5年以上银行基准贷款利率为6%,按月计息。关于李某的还款方式,下列说法错误的是()。
A.李某可以选择等额本息还款法或等额本金还款法进行分期还款
B.采用等额本金还款法时,各期还款压力是一样的
C.不同的还款方式,对借款人借款后的现金流要求是不同的
D.采用等额本息还款法时,借款初期的还款压力较大,以后依次递减
答案:B,D
解析:
目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种归还贷款本息的方式。不同的还款方式,对借款人借款后的现金流要求是不同的,采用等额本息还款法时,各期还款压力是一样的;采用等额本金还款法时,借款初期的还款压力较大,以后依次递减。房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时,应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况,进行综合考虑,还贷的方式一般由借款客户自己选择,房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别,为贷款客户提供参考意见。@##
接待卖方客户时,需要查看或收集的文件不包括( )。
A.房地产权属证书原件
B.房屋所有权人的身份证明原件
C.授权委托书的复印件
D.房地产权属证书复印件
答案:C
解析:
存量房买卖业务中卖方客户接待包括:①主体身份识别;②了解卖房的原因和资金要求;③了解房屋本身的权利状况,以及是否符合出售条件;④告知委托人必要事项;⑤告知委托人近期类似房地产成交价格,协助委托人初步确定房屋挂牌价格。需要查看或收集下列文件:①房地产权属证书原件及复印件;②房屋所有权人的身份证明原件及复印件;③共有人同意出售证明;④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书等。
房源共享形式不包括( )。
A.私盘制
B.公盘制
C.混合制
D.分享制
答案:D
解析:
房源信息共享管理制度,主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点和发展需要进行设定。房源共享形式主要有:①私盘制,是指房源信息由接受业主(委托人)委托的房地产经纪人录入信息管理系统,其他经纪人只能查看房源的基本信息(物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等),房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。②公盘制,是指在一个房地产经纪企业内部,或者几个联盟房地产经纪企业之间,或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业,将所有房源信息完全共享。③混合制,是公盘制和私盘制的混合使用
以下属于购买存量房产权登记办理流程的有( )。
A.购买资格核验(住宅类)
B.地税部门核定契税
C.到房屋登记大厅提交申请
D.面签合同
E.领证
答案:A,B,C,E
解析:
购买存量房、办理房屋产权登记需要一定的程序,其流程如下:①购买资格核验(住宅类);②网签合同;③地税部门核定契税;④到不动产登记大厅提交申请;⑤受理;⑥领证。
下列有关燃气系统及设备说法错误的是( )。
A.燃气具有较高的热能利用率
B.燃气易引起燃烧或爆炸,火灾危险性较大
C.燃气设备可以设置在卧室内
D.户内燃气灶应安装在通风良好的厨房、阳台内
答案:C
解析:
燃气具有较高的热能利用率。燃烧温度高,火力调节容易。使用方便,燃烧时没有灰渣,清洁卫生。但是,燃气易引起燃烧或爆炸,火灾危险性较大;人工煤气有较强烈的气味和毒性,容易引起中毒事故。根据《住宅设计规范》GB 50096,燃气设备严禁设置在卧室内;严禁在浴室内安装直接排气式、半密闭式燃气热水器等在使用空间内积聚有害气体的加热设备;户内燃气灶应安装在通风良好的厨房、阳台内。
不动产抵押记登记权属状况核验的要点包括( )。
A.所有权归属情况
B.房屋性质
C.抵押情况
D.查封情况
E.出租情况
答案:A,B,D,E
解析:
不动产抵押记登记权属状况核验的要点包括:①所有权归属情况。所有权是否为共有,属共有的,必须经共有人书面同意。②房屋性质。是否是限制或禁止抵押的廉租住房、学校等。③预告登记情况。在预告登记生效期间,需经预告登记的权利人书面同意。④异议登记情况。在异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,房地产经纪人员应当书面告知该权利已经存在异议登记的有关事项。委托人申请继续办理的,应当要求委托人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。⑤查封情况。不动产在查封期间,不能办理抵押权登记。⑥出租情况。如在租赁期内,抵押人是否将已出租情况告知抵押权人。C项,抵押情况是不动产转移登记权属状况核验的要点之一。
22年房地产经纪协理历年真题和解答9章 第6章
登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起( )日内不起诉的,异议登记失效。
A.7
B.10
C.15
D.30
答案:C
解析:
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
按照楼梯的( ),楼梯分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。
A.使用性质
B.使用材料
C.施工方法
D.封闭程度
答案:A
解析:
楼梯是建筑物内各个不同楼层之间上下联系的主要交通设施,供人们上下楼层、疏散人流或运送物品使用。根据使用性质,分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。根据所用的材料,分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。
某小区住宅楼楼高15层,每栋楼室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水,不能提供上面楼层用水,应该使用( )。
A.直接给水方式
B.设置水箱的给水方式
C.设置水泵和水箱的给水方式
D.分区、分压给水方式
房屋实物状况建筑规模的查看内容中,相关的房屋面积不包括( )。
A.建筑面积
B.使用面积
C.营业面积
D.楼道面积
答案:D
解析:
房屋实物状况描述的建筑规模的内容主要是根据房屋的使用性质说明其面积、体积等。面积方面有:①建筑面积;②套内建筑面积;③使用面积;④居住面积;⑤营业面积;⑥可出租面积等。物流用的仓库一般要说明体积。
房地产经纪协理人员在接受出售人委托后需要实地查看房屋状况,查看的内容包括( )。
A.房屋区位状况
B.房屋使用相关费用
C.房屋实物状况
D.物业管理状况
E.配置家具、家电情况
答案:A,C,D
解析:
根据题意可知,该委托行为属于房屋买卖经纪服务,房地产经纪人员在接受业主委托后,应在业主或其代理人的带领下,亲临现场,实地查看房屋状况,查看的内容包括:①房屋区位状况,是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离;②房屋实物状况,是指房屋自身及内部的状况;③物业管理状况,是指对标的房屋共用部分的维护管理情况;④其他状况。BE两项属于房屋租赁经纪服务中的实地查看的内容。
住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款的区别包括( )。
A.贷款资金来源不同
B.贷款对象不同
C.借款人还款能力不同
D.贷款流程不同
E.贷款额度、利率不同
答案:A,B,D,E
解析:
住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款除贷款资金来源不同,在业务运作上也存在较明显差异,主要表现在:①贷款对象不同。住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人。②贷款流程不同。商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部,住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行(部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成),贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。③贷款额度、利率不同。住房公积金个人贷款在确定贷款额度时,除与商业性住房贷款相同要求考核贷款成数、借款人还款能力外,还规定不得超过当地规定的单笔最高贷款额度,住房公积金的单笔最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定。
杨某在某房地产经纪机构网站上以100万元的价格发布其一套房屋的出售信息,这个价格是( )。
A.心理价
B.成交价
C.挂牌价
D.贷款评估价
答案:C
解析:
挂牌价是存量房中特有的价格,指业主在房地产经纪机构或房地产媒介挂牌时定下的房屋价格。挂牌价一般在专门的房地产网站、房地产经纪机构的网站中发布,由于存在议价空间,一般略高于真实成交价。本题中,杨某是在某房地产经纪机构网站上发布出售信息的,则100万元是挂牌价。
22年房地产经纪协理历年真题和解答9章 第7章
在个人住房贷款中,律师事务所的主要工作包括( )。
A.起草借款合同或协议
B.代为办理个人住房贷款、不动产抵押登记等手续
C.受托人与借款人签订借款合同或协议
D.评估抵押房地产的价值
E.处理违约贷款的法律事务
答案:A,C,E
解析:
在个人贷款的参与者中,服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。其中,律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务,如:①起草借款合同或协议;②受托人与借款人签订借款合同或协议;③处理违约贷款的法律事务等。B项是房地产经纪机构的工作;D项是房地产估价机构的工作。
房地产经纪机构在( )中,更注重与客户建立长期的合作关系。
A.房地产买卖经纪业务
B.房地产租赁经纪业务
C.房地产转让经纪业务
D.房地产抵押经纪业务
答案:B
解析:
房地产租赁经纪是指房地产经纪人员为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而提供的经纪服务。房地产租赁主要包括:新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。在房屋租赁交易中,租赁双方的权利义务关系持续时间较长,相互之间会产生复杂的债权债务关系,因而特别需要房地产经纪机构持续地提供沟通、协调、担保等服务。由于租赁交易的当事人反复租赁的频率远远高于买卖交易的频率,在开展房屋租赁经纪业务时,房地产经纪机构更应注意与客户建立长期合作关系。
下列不属于房地产经纪人员最基本的职责的是( )。
A.介绍房产
B.询价谈价
C.房产交验
D.开发房源
答案:D
解析:
从国际经验看,房地产经纪人员最基本的职责包括:①介绍房产;②询价谈价③房产交验。房地产经纪人员以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题,包括房屋内部空间布局、建筑材质、权属问题、过往交易历史、交易税费等。
当房地产的房屋门牌号码发生改变时,应进行( )。
A.房屋抵押权登记
B.地役权登记
C.变更登记
D.房屋预告登记
答案:C
解析:
变更登记,是指不动产物权的权利归属主体不变,而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。如王某自建的房屋已办理了房屋所有权登记,因生活需要,王某依法在原房屋上又加建一层,房屋面积增加了100m2。该房屋所有权属王某没有变化,但房屋的面积发生了变化,王某应当向不动产登记机构申请变更登记。
孙某寿终正寝,享年90岁,儿子早亡,生前主要由儿媳张某照顾。下列人员中,无权继承孙某遗产的是( )。
A.配偶李某
B.女儿孙小某
C.弟弟孙某某
D.儿媳张某
答案:C
解析:
《继承法》第十条规定:“遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。”第十二条规定:“丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡养义务的,作为第一顺序继承人。”
下列各项中,不属于房地产居间活动的是( )。
A.向委托人报告订立房地产交易合同的机会
B.提供订立房地产交易合同的媒介服务
C.向委托人提供房地产交易信息
D.为委托人办理房地产交易登记
答案:D
解析:
房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息,包括交易的数量、交易行情、交易方式等,使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产,而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。D项属于房地产代理活动。
建筑材料的物理性质中,可用含水率来反映的是材料的( )。
A.吸湿性
B.吸水性
C.密度
D.耐水性
答案:A
解析:
建筑材料的物理性质中,吸湿性是指材料在潮湿的空气中吸收水分的性质,可用材料的含水率来反映。B项,是指材料在水中吸收水分的性质,可用材料的吸水率来反映。D项,是指材料在饱和水作用下不破坏,强度也不显著降低的性质。
22年房地产经纪协理历年真题和解答9章 第8章
借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限,目前人民币贷款期限最长不超过( )年。
A.10
B.15
C.20
D.30
答案:D
解析:
借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限,目前人民币贷款期限最长不超过30年(与购房者年龄相关,比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年)。
张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后,刘某向甲银行申请抵押贷款并获准,得到贷款40万元,半年后又将该房屋抵押给乙银行,得到贷款15万元。在抵押期间,未经甲、乙银行同意,刘某便将该房屋出租给陈某,但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后,因炒股失败无力归还贷款,此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
针对刘某受让张某房屋这一行为,当事人应缴纳的税种为( )。
A.房产税
B.契税
C.耕地占用税
D.增值税
答案:A,B,D
解析:
A项,房产税是以房产为征税对象,向产权所有人征收的一种财产税。B项,契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。契税的征税对象是发生产权转移的土地、房屋。C项,耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。D项,增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税的纳税人。
最高额抵押权登记包括( )。
A.最高额抵押权设立登记
B.最高额抵押权变更登记
C.不动产抵押权转移登记
D.最高额抵押权确定登记
E.不动产抵押权注销登记
答案:A,B,D
解析:
抵押权登记是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请,依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为:①一般抵押权登记,包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记;②最高额抵押权登记,包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。
房地产经纪机构受理了房地产经纪业务后,需要收集的信息包括( )。
A.房地产标的物信息
B.与标的房地产相关的市场信息
C.委托方信息
D.政府机构信息
E.非类似房产的成交记录
答案:A,B,C
解析:
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息;②与标的物业相关的市场信息;③委托方信息。
借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来的房地产的价格的趋势分析方式是( )。
A.指数平滑法
B.长期趋势法
C.趋势外推预测法
D.回归分析法
答案:B
解析:
房地产价格趋势分析是确定拟交易房地产价格的一种方法,最常用的即为长期趋势法,是指根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断,借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来,通过对资料的统计、分析得出一定的变动规律,并假定其过去形成的趋势在未来继续存在,而推测未来的房地产的价格。这种方法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的,事物的现实是其历史发展的结果,而事物的未来又是其现实的延伸。
常见的卷材类地面有( )。
A.水泥砂浆地面
B.大阶砖
C.塑料地面
D.橡胶毡地面
E.地毯地面
答案:C,D,E
解析:
常见的地面由面层、垫层和基层构成,对有特殊要求的地坪,通常在面层与垫层之间增设一些附加层。根据面层使用的材料和施工方式,地面分为以下几类:①整体类地面,包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等;②块材类地面,包括普通烧结砖、大阶砖、水泥花砖、缸砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面等;③卷材类地面,常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及地毯地面等;④涂料类地面。
综合布线系统的主要优点有( )。
A.兼容性
B.灵活性
C.多样性
D.可靠性
E.重构性
答案:A,B,D,E
解析:
综合布线系统是指按照标准的、统一的、简单的结构化方式,编制和布置各种建筑物(建筑群)内各种系统,包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统。综合布线系统的主要优点包括:①兼容性;②灵活性;③可靠性;④先进性;⑤重构性。
22年房地产经纪协理历年真题和解答9章 第9章
乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后,乙公司按规定给陈某办理的房屋权属登记是( )。
A.首次登记
B.转移登记
C.更正登记
D.变更登记
答案:B
解析:
不动产登记按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。A项,首次登记是指不动产权利第一次登记;B项,转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记;C项,更正登记是对原登记权利的涂销,同时对真正权利进行登记;D项,变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变,而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。
李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售,并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘查,填写了《房屋现场勘查表》。根据市场交易情况,王某认为李某的房屋出售价格合理,属于优质房源。
王某编写《房屋现场勘查表》时,应绘制( )。
A.地形图
B.地理位置图
C.地籍图
D.标准房型图
答案:B,D
解析:
在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时,应指明物业朝向和门、窗位置,绘制地理位置图时指明物业四周主要路段。
建筑物设计使用年限一般是根据建筑物的( )来确定的。
A.使用性质
B.施工质量
C.主体结构
D.维修保养
答案:C
解析:
设计使用年限是指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限是由建筑物的性质决定的。《民用建筑设计通则》GB 50352将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、l00年4级,并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑。
下列属于承担民事责任的方式的有( )。
A.法律制裁
B.停止侵害
C.消除危险
D.赔偿损失
E.继续履行
答案:B,C,D,E
解析:
承担民事责任的方式主要有以下11种:①停止侵害;②排除妨碍;③消除危险;④返还财产;⑤恢复原状;⑥修理、重作、更换;⑦继续履行;⑧赔偿损失;⑨支付违约金;⑩消除影响、恢复名誉;赔礼道歉。
房屋产权人甲某,委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租,经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同,进行了租赁登记备案,租期自2014年5月1日开始,为期两年,实际成交月租金500元。2016年3月,甲某欲出售该房屋,又委托丙公司销售,经丙公司联系,甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约,契约中载明的成交价格为160万元,向当地房地产管理部门申报价格时,房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格,遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费,房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。
房地产转让一般应当以( )作为缴纳税费的依据。
A.申报的成交价格
B.重新评估的价格
C.更改后的成交价格
D.市场价格
答案:A
解析:
《城市房地产转让管理规定》规定,房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。
在商品房预售合同签订时,房地产经纪人员应提示合同可能存在的主要风险,需做好的风险防范工作包括( )。
A.房屋图纸与结构的确认
B.交付和保修及风险责任的约定
C.宣传资料与广告明示内容不必写入合同
D.定金罚则的提示
E.土地与开发情况说明
答案:A,B,D,E
解析:
商品房预售由于是销售尚未建成的房屋,因此客观上存在一定的法律风险。房地产经纪人员应提示合同可能存在的主要风险,做好以下风险防范工作:①土地与开发情况说明;②房屋图纸与结构的确认;③宣传资料与广告明示内容写入合同;④面积误差条款的约定;⑤合同备案的约定;⑥相关费用的负担与前期物业管理的约定;⑦交付和保修及风险责任的约定;⑧定金罚则的提示;⑨合同附件和补充条款的说明。
房地产价格信息的利用体现在( )。
A.方便房地产经纪人员开展业务
B.分析预测房地产价格的变化趋势
C.为卖方提供房地产挂牌价格参考
D.为房地产交易谈判提供价格参考
E.利用价格趋势促进房源和客源的开发
答案:B,C,D,E
解析:
房地产价格信息的利用体现在:①分析预测房地产价格的变化趋势;②为卖方提供房地产挂牌价格参考;③为房地产交易谈判提供价格参考;④利用价格趋势促进房源和客源的开发。