房地产经纪协理每日一练7辑

发布时间:2022-01-15
房地产经纪协理每日一练7辑

房地产经纪协理每日一练7辑 第1辑


房地产经纪人李某和王某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称A机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理方某作为该机构的负责人。赵某来A机构的门店,想把自己的房子以4000元/月的价格出租;方某向赵某提出,如果按照4000元/月的价格租出房子后,赵某需要支付800元作为个人奖励,赵某同意了方某的要求。方某代表A机构同赵某签订了居间合同。一个星期后,方某把赵某的房子以4000元/月的价格租给了钱某,赵某和钱某签订了房屋租赁合同,为此赵某向方某支付了800元奖励金。关于方某收取奖励费的说法,不正确的有(  )。

A.方某向赵某收取800元作为奖励费是合理的
B.应由A机构向赵某收取800元奖励费
C.方某应将800元交给A机构,由A机构决定方某可以获得多少作为奖励
D.方某不应收取800元奖励金
E.方某不可以以个人名义收取费用

答案:A,B,C
解析:
房地产经纪服务实行明码标价制度,不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益;不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。


顶棚又称天花板,是室内饰面构件之一,表面应光洁、美观,且能起(  )作用,以调节室内的亮度。

A.折射
B.反射
C.装饰
D.映射

答案:B
解析:
顶棚又称为天棚、天花板,是指建筑空房间内的顶板,是室内饰面之一,表面应光洁、美观,并能起反射作用,以改善室内的亮度,还应具有隔声、吸声、保温、隔热等功能。


市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是(  )。

A.办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续
B.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款
D.制定颁发房地产行业规范性文件
E.整顿和规范房地产交易秩序

答案:A,B,C,E
解析:
市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是:①执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章,并制定具体实施办法;②执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章,并制定具体实旌实施办法;③办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续;④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;⑤为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务;⑥建立定期的市场交易信息发布制度,为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。


交易资金监管的积极作用体现在(  )。

A.保障交易安全
B.规范交易流程
C.提高交易效率
D.规范市场秩序
E.加强中介管理

答案:A,B,C,D
解析:
交易资金监管具有以下积极作用:①保障交易安全。交易资金监管可以确保卖方及时足额拿到房款,保障房屋顺利交付,有效地维护交易双方的合法权益。②规范了交易流程。使交易环节更加流畅,促进房地产交易达成。③提高交易效率。银行可以凭存量房买卖合同直接审批贷款,从而大大缩短交易时间,提高交易效率。④规范市场秩序。能有效减少市场交易过程中的资金纠纷,有利于促进房地产市场的健康、稳定、持续发展。


卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款(  )的赔偿责任。

A.一倍
B.两倍
C.三倍
D.五倍

答案:A
解析:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。


孙某、周某均为注册房地产经纪人,在A省共同发起设立甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)。周某此时在B省乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)从事房地产经纪活动。甲公司成立后,又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中,王某接待一位客户杨某,杨某委托甲公司出售一套已购公有住房,并与甲公司签订了房地产经纪合同,崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时,发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人,房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚,并与老杨居住在一起。调查还发现,老杨与其前妻韩某在半年前离婚,韩某的户口已迁至娘家。

下列关于杨某出售该住房的表述中,正确的为(  )。

A.因老杨在购买该住房时杨某已结婚,所以杨某有权出售该住房
B.杨某无权出售该住房,但有权对老杨的出售行为提出异议
C.杨某名字在户口簿内,有权出售该住房
D.老杨可以委托杨某出售该住房

答案:D
解析:
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。本题中,房屋所有权证上的所有权人为老杨,故只有老杨才有权利出售该住房。杨某在老杨购买该住房时已结婚,所以无权对老杨的出售行为提出异议。但是老杨可以选择委托杨某来出售该房屋。


在不动产登记程序的登簿发证环节,不动产登记簿记载的内容有(  )。

A.不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况
B.权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况
C.可能涉及他人利害关系的登记
D.涉及不动产权利限制、提示的事项
E.不动产的登记费用

答案:A,B,D
解析:
不动产登记簿是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。不动产登记簿记载的内容包括:①不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况;②权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况;③涉及不动产权利限制、提示的事项等。


房地产经纪协理每日一练7辑 第2辑


在房屋继承、遗赠需提交的材料中,房屋已设定抵押且(  )的,应与抵押权人共同申请,提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。

A.已申请注销
B.未申请注销
C.已公证
D.未提交授权委托书

答案:B
解析:
在房屋继承、遗赠需提交的材料中,房屋已设定抵押且未申请注销的,应与抵押权人共同申请,提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。


潜在客户到现场看房后,发现房屋现状与广告内容,图片拍摄有差距,不买不说,也会失去对经纪人甚至是房地产经纪行业的信任,结果造成成交几率小,接待负担重,浪费了客户的大量找房时间,说明房源营销需要遵循的原则是(  )。

A.房源信息完整
B.及时性
C.房源内容要真实,图片清晰
D.卖点突出

答案:C
解析:
在有效开展房源营销时,通常要遵循以下七个原则:①房源内容要真实,图片清晰;②房源信息完整;③及时性;④区别对待;⑤卖点突出;⑥广泛推广;⑦广告形式多样。事实上,房源的内容是否真实至关重要,否则虽然吸引了众多客户查询,都未必是你的目标客户;潜在客户即使到现场看了房,一旦发现房屋现状与广告内容、图片拍摄有差距,不买不说,也失去对经纪人甚至房地产经纪行业的信任,结果造成成交几率小,接待负担重,浪费了客户的大量找房时间。只有为客户提供真实、可靠的信息,才能与客户之间建立良好的信赖关系。


房屋登记中,不收取房屋登记费的有(  )。

A.查封登记
B.经济适用住房登记
C.注销登记
D.农民利用宅基地建设的住房登记
E.因登记机关错误造成的更正登记

答案:A,C,D,E
解析:
不收取房屋登记费的情形有:房屋查封登记、注销登记、预告登记和因登记机关错误造成的更正登记。只收取不动产权属证书工本费的情形有:单独申请宅基地使用权登记的;申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的;夫妻间不动产权利人变更,申请登记的;因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。


收受定金的一方不履行约定的义务的,应当(  )返还定金。

A.原数
B.双倍
C.三倍
D.无须

答案:B
解析:
根据我国法律规定,给付定金的一方不履行约定的义务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的义务的,应当双倍返还定金。


房地产市场上交易从______开始,以______结束。(  )

A.买方;买方
B.买方;卖方
C.卖方;买方
D.客户;客户

答案:D
解析:
交易从客户开始,以客户结束。客户因为不同的需求和偏好使之有所区分。房地产经纪人通过市场细分已经认识了具有不同需求和偏好的客户群,根据客户的需求与偏好,以最少的成本与最快的时间,帮助他们实现满意的成交,这是经纪人的吸引力和价值所在。


目前,中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的合同推荐文本有(  )等,可作为独家委托代理协议书使用。

A.房屋出售委托协议
B.房屋承租委托协议
C.房屋出租委托协议
D.房屋转租委托协议
E.房屋承购委托协议

答案:A,B,C,E
解析:
目前,中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪服务合同推荐文本》,包括:①房屋出售委托协议:②房屋出租委托协议;③房屋承购委托协议;④房屋承租委托协议。


依据房屋的(  ),可将房源分为A类房源和B类房源。

A.成交难易
B.坐落位置
C.业主报价
D.物业服务

答案:A
解析:
依据房屋的市场需求以及销售的难易程度,房地产经纪人可以将房源分为两类,分别为:①A类房源,是指销售难度较小,销售周期较短的房源。例如具备合法的交易资格、委托人出售意向坚定、产权清晰、区位良好、卖方心理价位接近市场价格的房源,可归为A类房源,这类房源可作为房地产经纪机构推广的重点房源。②B类房源,是指销售难度较大,成交周期较长的房源,如存在某些瑕疵、委托人出售意愿不强烈或者存在其他交易障碍的房屋。


房地产经纪协理每日一练7辑 第3辑


王某承租李某的住房,房屋租赁合同约定的租期为3年。租期届满前1年,经李某同意,王某将该住房转租给张某。王某可将住房转租给张某(  )年。

A.1
B.2
C.3
D.4

答案:A
解析:
商品房屋转租,是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求:①转租的房屋必须合法,禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。②须经出租人书面同意。③转租期限不得超过原合同规定的期限。除上述规定外,房屋转租也须签订转租协议,并办理登记备案手续。本题中,租期届满前1年,王某将该住房转租给张某,因此,王某可将住房转租给张某1年。


展示新建商品房项目优势最直观的方式是(  )。

A.现场接待
B.电视广告
C.网络推广
D.电话拜访

答案:A
解析:
现场销售是商品房销售代理业务中的主要工作,包括现场接待、了解客户的购买意向和需求、协商谈判、签订商品房认购协议书、协助签订商品房买卖合同等关键环节。其中,现场接待是展示项目优势最直观的方式,也是获取购房客户最有效的途径。因此,房地产经纪人员应重视现场接待工作。


关于房地产价格信息的运用,下列说法错误的是(  )。

A.为制定房地产挂牌价格提供依据
B.为房地产交易谈判提供价格参考
C.为房地产市场投资宣传提供依据
D.利用价格趋势促进房源和客源的开发

答案:C
解析:
房地产价格信息的运用具体如下:①分析预测房地产价格的变化趋势;②为卖方提供房地产挂牌价格参考;③为房地产交易谈判提供价格参考;④利用价格趋势促进房源和客源的开发。


经纪人对客户信息进行(  )数据处理,才能确保客户信息内容的准确和有效。

A.完整性
B.系统性
C.持续性
D.快捷性

答案:C
解析:
客户需求信息数量很大、内容庞杂,而且通常是模糊数据。经纪人对客户信息进行持续性数据处理,才能确保客户信息内容的准确和有效。


关于房地产抵押权的设立,下列说法正确的有(  )。

A.抵押权是担保物权
B.抵押权是为担保债的履行而存在
C.抵押权是不转移标的物占有的物权
D.抵押权是就抵押物优先变价受偿的物权
E.房地产抵押未经登记的,仍发生物权效力,对抵押物仍具有优先受偿权

答案:A,B,C,D
解析:
AD两项,抵押权是担保物权是就提供担保的特定财产优先变价受偿的权利,它以支配标的物的交换价值,确保债权清偿为目的,具有优先受偿的担保作用。B项,抵押权是为担保债的履行而存在的,自然须以债权人以外的他人财产为标的物。C项,抵押权是不转移标的物占有的物权。E项,房地产抵押未经登记的,不发生物权效力,对抵押物不具有优先受偿权。


关于不动产登记资料查询人的要求,下列说法正确的有(  )。

A.按规定提交查询资料
B.保守国家机密
C.在指定场所查询
D.不得毁坏登记资料
E.不得复制不动产登记资料

答案:A,B,C,D
解析:
不动产登记资料的查询对查询人的要求包括:①按规定提交查询资料。查询人查询不动产登记资料的,应按照《不动产登记暂行条例实施细则》提交相应的材料,不提交材料或提交材料不符合规定的,不动产登记机构可以不予查询。②在指定场所查询。查询人查询不动产登记资料,应当在不动产登记机构设定的场所进行。不动产登记原始资料不得带离设定的场所。③不得毁坏登记资料。查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好,严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料,也不得损坏查询设备。④保守国家机密。查询人对查询中涉及的国家秘密负有保密义务,不得泄露给他人,也不得不正当使用。


计算土地增值税时,税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括(  )。

A.成交价格
B.取得土地使用权所支付的金额
C.房产销售收入
D.房地产开发费用
E.房地产开发成本

答案:B,D,E
解析:
计算土地增值税应纳税额,并不是直接对转让房地产所取得的收入征税,而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括:①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本;③房地产开发费用;④与转让房地产有关的税金;⑤其他扣除项目;⑥旧房及建筑物的评估价格。


房地产经纪协理每日一练7辑 第4辑


某7层写字楼建造于20世纪80年代,为钢筋混凝土框架结构,设楼梯间2个,内外墙体由普通砖砌成,外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水,经输热管道送到房间散热器中,放出热量后,经回水管道流回重新加热,循环使用。为适应现代化办公要求方便出租,2004年业主对该写字楼以综合布线系统为基础,利用现代技术办公进行了楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为,该写字楼主体结构装修完好,少数部件、设备虽然有破损,但不严重,并且经维修后就能恢复。

该写安楼实现了(  )管理。

A.人工智能化
B.通信自动化
C.办公自动化
D.楼宇自动化

答案:B,C,D
解析:
楼宇智能化是以综合布线系统为基础,综合利用现代4C技术(现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术),在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统,全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备(空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全)系统等的联动控制、自动控制。楼宇智能化系统主要由通信自动化(CA),办公自动化(OA),楼宇自动化(BA)组成。


居住和人们长时间停留的房间,要求地面(  )。

A.耐潮湿
B.有较好的蓄热性能
C.不漏水
D.有弹性
E.耐火

答案:B,D
解析:
地面是指建筑物底层的地坪,其主要作用是承受人、家具等荷载,并把这些荷载均匀地传给地基。地面通常由面层、垫层和基层构成。面层是人们直接接触的表面,应坚固耐磨、平整、光洁、防滑、易清洁、不起尘、电绝缘性好。居住和人们长时间停留的房间的地面应有较好的蓄热性能和弹性;厨房地面还应防水、耐火;卫生间地面还应耐潮湿、不漏水。


按客户的需求类型,可以将客户分为(  )。

A.新客户、老客户和未来客户
B.买房客户和租房客户
C.住宅客户、写字楼客户和商铺客户
D.高价位房地产需求客户、中低价位房地产需求客户和低价位房地产需求客户

答案:B
解析:
客源信息可以按不同的方法进行分类,具体如表2-1所示。
表2-1 客户分类表


客户到店接待流程中的最后一步是(  )。

A.了解客户需求
B.客户信息录入
C.引领客户入店
D.站立迎接

答案:B
解析:
房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤:①站立迎接,微笑待人,使用标准问候语;②引领客户入店;③确定接待主体;④了解客户需求;⑤接受服务委托或帮助客户解决问题;⑥客户离开时,经纪人应为客户打开门,并将客户送至公司门外,致意道别;⑦客户信息录入。


新建商品房销售代理业务流程中,房地产经纪机构完成任务所需时间通常比较长的是(  )阶段。

A.销售准备
B.销售执行
C.项目结算
D.项目执行企化

答案:B
解析:
在销售执行阶段,作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者,引领购房者看房,签订商品房买卖合同,办理合同预告登记等,并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。销售执行阶段通常持续时间较长。


2016年2月,W房地产开发公司(以下简称W公司)将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司(以下简称甲公司)。甲公司利用在建工程(价值约为3000万元)作抵押,从B建行获得了一部分资金,在取得商品房预售许可证后,仅委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后,为购房者办理了房屋登记手续。

乙公司代理商品房销售代理业务流程中,由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案,属于(  )阶段的工作内容。

A.项目签约
B.项目执行企划
C.销售准备
D.销售执行

答案:D
解析:
项目执行企划阶段的第一项工作是:项目执行部门根据已签署的代理合同,对营销策划报告进行修改,并初步制定项目的执行指标(销售期、费用预算等)和佣金分配方案,召集各分管业务的高层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、财务部等)合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。


下列有关交易结算资金的存储和划转的说法中,正确的有(  )。

A.交易资金的存储和划转不可以通过交易结算资金专用账户来完成
B.买方按照资金监管协议约定,可以将交易资金一次性或分期存入监管专用账户
C.当交易未达成时,根据监管协议约定划转给双方当事人
D.卖方按照资金监管协议约定,持办结单到保证机构办理资金划转手续
E.保证机构将监管专用账户中相应的交易资金划转给卖方

答案:B,C,D
解析:
A项,交易当事人可以通过合同约定,由双方自行决定交易资金支付方式,也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户,根据合同约定条件划转交易资金。E项,保证机构向卖方及银行出具交易结算资金支取凭证,并通知银行将监管专用账户中相应的交易资金划转给卖方,交易完成。


房地产经纪协理每日一练7辑 第5辑


《城市房地产管理法》确立的重要制度有(  )。

A.国有土地有偿、有限期使用制度
B.土地用途管制制度
C.房地产成交价格申报制度
D.房地产价格评估制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度

答案:A,C,D,E
解析:
根据《城市房地产管理法》相关规定,国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度;国家实行房地产成交价格申报制度;国家实行房地产价格评估制度;国家实行房地产价格评估人员资格认证制度;国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。


张某在2009年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层(顶层)的一套二手房。该房屋建筑面积86m2,二室一厅,1998年竣工,阳台全封闭。该套房屋主体结构完好,设施、设备完整,上下水道通畅,但屋顶有轻微渗漏,门窗油漆局部脱落,需要进行小修。

该套住宅的建筑面积中,阳台面积应(  )。

A.全部计入
B.计入一半
C.计入四分之一
D.全部不计入

答案:A
解析:
全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影的一半计算建筑面积。


在存量房租赁经纪业务中,房源信息是指(  )的信息。

A.出租方和委托求租房屋
B.承租方和委托出租房屋
C.出租方和委托出租房屋
D.承租方和委托求租房屋

答案:C
解析:
在存量房租赁经纪业务中,房源信息是指出租客户委托房地产经纪机构出租的房屋的信息,包括出租方的信息和出租房屋的信息两部分。


房东与房地产经纪机构在经纪合同中约定房地产每年支付的维修费用,实际维修费用超出合同约定的,超出部分由(  )承担。

A.承租人与出租人共同
B.出租人
C.房地产经纪机构
D.承租人

答案:C
解析:
房屋在租赁期间出现设备损坏等情况需要进行维修的,租客可以找房地产经纪机构进行申报,由房地产经纪机构进行维修处理,然后房地产经纪机构再找房东支付相关费用,或者房东可以和房地产经纪机构在出租经纪合同中约定房东每年支付的维修费用,维修事宜交给房地产经纪机构处理,实际维修费用超过合同约定的,超出部分由房地产经纪机构承担,实际维修费用少于合同约定的,房地产经纪机构作为利润或管理费用的一部分。


某住宅楼建于2000年,目前各类设施设备完好,能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区,下区由室外配水管网直接供水,上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层,层高2m,面积为200m2。

该住宅楼的整体供水方式为(  )。

A.直接供水方式
B.设置水箱的供水方式
C.设置水泵、水池供水方式
D.分区、分压供水方式

答案:D
解析:
分区、分压给水,适用于在多层和高层建筑中,室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水,不能供上面楼层用水的情况。为充分利用室外配水管网的水压,通常把给水系统分为高压(上)和低压(下)上下两个供水区,下区由室外配水管网水压直接给水,上区由水泵加压后与水箱联合给水。


普通地图具有通用性,其中最主要的图种是(  )。

A.地形图
B.交通图
C.地貌图
D.水文图

答案:A
解析:
地图按照表示的内容分为:①普通地图。以相对均衡的详细程度,着重表示自然地理要素和社会经济要素,具有通用性,其中最主要的图种是地形图。②专题地图,又称“专门图”或“主题地图”。根据专业方面的需要,以较简略的普通地图为底图,着重表示某一专题内容,如地籍图、地质图、地貌图、交通图、水文图等。


下列属于合同法的基本原则的有(  )。

A.平等原则
B.自愿原则
C.追求利益原则
D.公平原则
E.诚实守信原则

答案:A,B,D,E
解析:
合同法的基本原则包括:①平等原则;②自愿原则;③公平原则;④诚实守信原则;⑤守法和公序良俗原则。


房地产经纪协理每日一练7辑 第6辑


在存量商品房中,出卖人出卖房屋,应至少提前(  )通知承租人。

A.7日
B.15日
C.30日
D.60日

答案:B
解析:
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十四条规定:出卖人出卖房屋,应至少提前15日通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以向人民法院请求出租人承担赔偿责任。


A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。

在上述所列房地产法律、法规和规定中,效力排第三的是(  )。

A.《城市房地产管理法》
B.《A省城镇房地产开发经营管理条例》
C.《A省商品房销售管理办法》
D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

答案:C
解析:
从立法层次上看,房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律,《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规,《A省商品房销售管理办法》属于地方(省级)政府规章,《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方(县级)政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章,低于地方性法规、低于法律,效力排第三。


2016年2月,新调整的个人住房信贷政策规定,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为(  ),各地可向下浮动5个百分点。

A.20%
B.15%
C.30%
D.25%

答案:D
解析:
2016年2月,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》(银发[2016]26号)规定,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。


关于个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的关系,表述正确的有(  )。

A.贷款主体不同
B.贷款用途不同
C.贷款政策不同
D.银行放款方式相同
E.银行考核在内容相同

答案:A,B,C
解析:
个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的区别有:①贷款主体与贷款用途不同;②贷款政策不同;③银行放款方式不同;④银行考核侧重点不同。


在房地产抵押的主要类型中,(  )是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给债权人的行为。

A.在建工程抵押
B.最高额抵押
C.一般房地产抵押
D.预购商品房贷款抵押

答案:C
解析:
房地产抵押的主要类型包括:①一般房地产抵押;②在建工程抵押;③预购商品房贷款抵押;④最高额抵押。其中,一般房地产抵押是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。


经纪人对客户信息进行(  )数据处理,才能确保客户信息内容的准确和有效。

A.完整性
B.系统性
C.持续性
D.快捷性

答案:C
解析:
客户需求信息数量很大、内容庞杂,而且通常是模糊数据。经纪人对客户信息进行持续性数据处理,才能确保客户信息内容的准确和有效。


下列属于房地产区位因素的有(  )。

A.位置
B.地形
C.地势
D.周围环境和景观
E.外部配套设施

答案:A,D,E
解析:
房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系,包括:①位置;②交通;③周围环境和景观;④外部配套设施等方面。BC两项属于房地产实物因素。


房地产经纪协理每日一练7辑 第7辑


关于租赁合同的说法,正确的有(  )。

A.租赁合同约定的租赁期限不得超过10年,超过10年的,该租赁合同无效
B.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持相关证明文件到有关部门办理登记备案手续
C.租赁合同应明确规定租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋维修责任等内容
D.在签订房屋租赁合同后,承租人应按照该房屋权属证书上记载的用途使用房屋,不得擅自变更用途
E.租赁物在租赁期间发生所有权变动的,租赁合同无效

答案:B,C,D
解析:
A项,房屋租赁期限,是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过二十年。租赁期限超过二十年的,超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限,并在租赁期满后,收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。B项,《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定:“房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。C项,房屋租赁合同的主要内容包括:①房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所。②标的物。具体有房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。③租金和押金数额、支付方式。④租赁用途和房屋使用要求。⑤房屋和室内设施的安全性能。⑥租赁期限。⑦房屋维修责任。⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。⑨争议解决办法和违约责任。E项,我国《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件是(  )。

A.房源信息
B.客源信息
C.房地产经纪人员能力
D.房地产价格信息

答案:D
解析:
任何房地产交易都不能脱离市场,房地产价格信息是交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件。房地产经纪人员在组织双方价格谈判时,应将类似房地产的价格信息、近期房地产价格走势等传递给交易当事人双方。


根据规定,首次购房人的贷款首付款为______,再次置业者的贷款首付款为______。(  )

A.30%;70%
B.35%;60%
C.35%;70%
D.30%;60%

答案:D
解析:
一般来说,首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人,其贷款首付款为30%,利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时,被称之为再次置业者,其首付为60%,利率在基准利率的基础上上浮10%~15%。


房屋租赁当事人应将房屋租赁合同向(  )主管部门办理登记备案。

A.税务
B.工商
C.房地产
D.规划

答案:C
解析:
《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。


房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息,房屋原始登记凭证包括(  )。

A.房屋自然状况登记
B.房屋所有权情况登记
C.房屋权利变更依据
D.房屋用途登记

答案:C
解析:
房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。其中,房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表,房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据,以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。


《民法总则》规定一般诉讼时效期为(  )年。

A.2
B.3
C.2.5
D.4

答案:B
解析:
《民法总则》规定将现行民法通则规定的2年一般诉讼时效期间延长为3年,以适应交易方式与类型不断创新、权利义务关系更趋复杂的现实情况,有利于更好地保护债权人合法权益。


个人住房抵押贷款的信用风险主要包括(  )。

A.被迫违约
B.理性违约
C.提前还款
D.恶意骗贷
E.通货膨胀

答案:A,B,C,D
解析:
借款人如果不按合同履行按期偿还贷款的义务即构成违约。个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面:①被迫违约;②理性违约;③提前还款;④恶意骗贷。