2021房地产经纪协理考试真题6卷

房屋租赁市场的特点主要包括：①租赁价格相对稳定。与房屋买卖价格相比，房屋租金能够保持一个比较稳定的水平。②季节性变化明显。住房租赁市场常随城市用工量等因素呈现季节性变化。③交易更为频繁。④属地区性市场。房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房屋所处不同地区而存在较大差异，是地区性市场。

合同的关键性条款集中在价格、面积、房屋质量、房屋交付条件及交付时间、付款条件、付款时间、土地性质、房屋性质、过户等方面。经纪人员帮助买卖双方协商拟定合同关键性条款时，应特别注意以下几点：①买卖双方需要填写真实的身份信息；②写清房地产坐落与四至；③用规范的语言标明房屋的结构和户型；④有关房地产价格的约定必须明确；⑤详细说明房屋装修状况，特别是合同中须写明是否包含固定设施和家具；⑥约定买卖双方履行义务的时限，如具体的交付房款、房屋的时间。

房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

AB两项，《物权法》规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。D项，《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定客户能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。

房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。

根据《物权法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在买卖时有所不同：①按份共有房屋的份额处分更为灵活。通常情况下，按份共有人可随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额，而且即便在共有条件下，按份共有人也可转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权；而共同共有人只有在共有基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割。②共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意；而按份共有人处分共有房屋，需经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。

业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售或出租出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否获得业主的信任，是获取委托的关键。房地产经纪人在接待卖房（出租）客户时，工作核心目标是了解客户对房屋售价（租金）的期望值。

房地产置业投资是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产，通过出租经营，持续地获取周期性投资收益，当然，一般而言这类投资者也期望所购置的房地产在未来能够增值。对于这种投资，房地产经纪人员关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对影响供给和需求变动的因素进行分析和预测。无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析。D项，可行性研究是房地产开发投资咨询报告的主要内容。

全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

参见第5题解析。

门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。

现代客户关系管理（Customer Relationship Management，CRM）系统是一种先进的管理思想和管理方法，其核心思想是将企业的客户（包括最终客户、分销商和合作伙伴）作为最重要的企业资源，利用智能解决方案，高效地收集、整理并分析相关数据，为企业的正确决策提供前瞻性支持，通过完善的客户服务和深入的客户分析来满足客户的需求，保证实现客户的终生价值。构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下四个方面：①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；③要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。

房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

对物业进行勘查和评估是对房源信息进行完善的重要环节，房地产经纪机构需要详细勘查和评估物业情况，并依据物业勘查和评估结果编制《房屋状况说明书》。详细的物业勘查和评估可以帮助经纪人了解物业的真实情况和完善房源信息，方便更精准地匹配客户，对减少纠纷、促进成交有非常大的帮助。

房款可以按套计价，也可以按面积计价。存量房买卖一般按套标价，即直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款；新建商品房销售则一般按面积计价，即约定每平方米的售价即单价，然后用单价乘以相应的面积来计算总价款。按面积计价的，要注意面积的内涵，是按套内建筑面积计价还是按建筑面积计价。按套内建筑面积计价的，应注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务（如各类房地产经纪延伸服务）的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。

常用的给水方式有：①直接给水方式，适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况；②设置水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；③设置水泵和水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况；④分区、分压给水方式，适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。

在交接时买受人需要提供的资料与房地产开发企业的要求有关，但一般要求提供以下文件：①商品房购买合同；②前期物业管理合同；③业主临时管理规约；④书面交房通知。其中，业主临时管理规约是由开发建设单位制定，买受人签字确认，规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。

房地产经纪人员办理房屋抵押应重点关注的信息有：①所有权归属情况；②房屋性质；③房屋预告登记情况；④房屋异议登记情况；⑤查封情况。C项属于房地产经纪人员办理房屋所有权转让应重点关注的信息。

房地产经纪业务服务费用收款不规范的表现包括：①房地产经纪服务未实行明码标价，未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息的；②房地产经纪机构收取未予标明的费用的；③房地产经纪机构利用虚假标价，或者通过混合标价、捆绑标价等使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈的；④对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价构成价格违法行为的；⑤房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，收取佣金的；⑥两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或者向委托人增加收费的。

房屋登记的一般程序为申请、受理、审核、登簿和发证等。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。

《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤以房屋出资入股。A项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权，因此无须办理所有权转移登记。

个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同，个人住房贷款代办服务是房地产经纪延伸服务的内容之一，房地产经纪机构门店普遍承接该项业务。房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同，明确约定经纪机构的服务内容和责任范围，不对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺。

根据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交，而在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故分为买方代理和卖方代理。本案例中，王某委托甲房地产经纪公司出售房屋，甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同，故而该合同属于卖方代理合同。

住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。A项，住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能；C项，住宅经济性能是在住宅建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能；D项，住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。

存量房买卖业务中卖方客户接待包括：①主体身份识别；②了解卖房的原因和资金要求；③了解房屋本身的权利状况，以及是否符合出售条件；④告知委托人必要事项；⑤告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价格。需要查看或收集下列文件：①房地产权属证书原件及复印件；②房屋所有权人的身份证明原件及复印件；③共有人同意出售证明；④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书等。

表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。

一个有效的客源信息包括以下三个方面的基本要素：①客源基础资料，主要是指客户的基本信息，又因客户是个人还是单位有所不同；②客源的需求信息，是指客户对房源在实物、权益和区位方面的有关需求；③客源的交易信息，是指客户提出的交易类型、交易价格、交易时间及税费承担方式。

须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及抵押贷款须知等。购房须知是为让购房者明晰购买程序而事先制定的书面文件。购房相关税费须知是向购房人说明购房相关税费及收费标准的有关文件。抵押贷款须知应由贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的手续和程序、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料、抵押贷款的方式、抵押贷款的注意事项等。

房屋租赁市场的特点有：①租赁价格相对稳定。与房屋买卖价格相比，房屋租金能够保持一个比较稳定的水平。②季节性变化明显。承租房屋的行为通常具有短期性的特点。③交易更为频繁。房屋出租在城市、城市郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。④属地区性市场。房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房屋所处不同地区而存在较大差异，是地区性市场。

房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款。应当包含以下内容：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤委托期限；⑥违约责任和纠纷解决方式。

处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，它们在经纪业务中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。

房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪的重要作用包括：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。

房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。

A项，更正登记，是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：①权利人姓名或者名称变更的；②不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；③不动产权利期限发生变化的；④同一权利人分割或者合并不动产的；⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额、最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的；⑥地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律；⑦行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。

BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。

变更登记，是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。如王某自建的房屋已办理了房屋所有权登记，因生活需要，王某依法在原房屋上又加建一层，房屋面积增加了100m2。该房屋所有权属王某没有变化，但房屋的面积发生了变化，王某应当向不动产登记机构申请变更登记。

A项，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产经纪机构代理销售。E项，房地产经纪机构不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。

买卖双方选择自行交割房地产交易资金，操作流程一般如下：①买卖双方签订存量房买卖合同；②买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户；③如买方需要贷款，办理抵押贷款手续，银行批贷；④买方或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方；⑤买卖双方办理缴税及不动产转移登记手续，买方取得不动产权证书；⑥买方或贷款银行支付剩余购房款给卖方。

如果经纪机构和开发企业订有委托销售的合同（如合同约定可由经纪机构代表开发企业签订合同），则经纪人员可以代表开发企业，以开发企业的名义和买方签订买卖合同。合同签订前的准备工作包括：①向买方披露与开发企业的关系；②介绍商品房项目的主要情况及物业管理情况；③提供项目查询服务；④说明认购协议书或意向书的作用；⑤推荐买卖合同文本；⑥解释商品房销售的法律规定。AE两项属于在房屋租赁合同签订前房地产经纪人员需要做的准备工作。

新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。这类业务的特点是：①客户相对强势；②房源批量化；③业务运作成本较高。

熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为以下三种类型的土地：①“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；②“五通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；③“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。

住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即：住房公积金月缴存额＝（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）＋（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）。所以本题中，张某的住房公积金月总缴存额为：48000÷12×12%＋48000÷12×12%＝960（元）。

B项，不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明，一般是在作为不动产登记的所有权登记、他物权登记完成后由登记机构颁发给权利人的，如集体土地所有权登记、集体土地使用权登记和房屋所有权登记等，都应当颁发不动产权属证书。因此，不动产权属证书记载的事项应当是不动产登记簿记载的依据。DE两项，一般来说，实体性权利的登记，应当发放权属证书，包括抵押权、地役权。登记证明发放的情形主要是预告登记和异议登记。需注意的是，查封登记和注销登记，既不需要发放权利证书，也不需要发放登记证明。

由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，但房地产经纪服务合同是房地产经纪服务缔约双方签署的有关房地产经纪服务相关事项的劳务合同，不涉及土地和房屋的不动产权益转让，因此房地产经纪人的签名既可以手写签名，也可以采用电子签名。房地产经纪人如果使用电子签名，委托方也应具备使用电子签名签署合同的条件。除了签名之外，还应当在房地产经纪服务合同注明房地产经纪人员的注册号和身份证号。

我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。

在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%，即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。

优质房源一般地理位置较好或处于热销地段、产权清晰、具备合法的交易资格、业主出售意向坚定、心理价位较接近市场价格。其特征有：①市场需求旺；②销售难度小；③销售周期较短；④有房源钥匙。

平媒广告投放应该注意以下五点：①选择发行量大、知名度高的平媒广告载体，如地方权威的生活报、党政报等。②广告投入应持续不断，每周1～2次，持续才能效果才更明显。③最好与房地产机构里其他经纪人集体投放，结合企业形象或品牌宣传一起推广效果更佳，一些大中型的房地产经纪企业通常也会指定合作的平媒广告，定期定版面投放广告，经纪人最好与所在企业统一投放活动同步。④房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出，此外应放上房地产经纪人全名（避免小王、小李之类笼统的称呼方式），准确的联系方式（最好是选择一个容易记忆的号码作为长期的业务号码）。⑤每次投放广告应注意统计和登记客户来电，收集相关数据，为后期分析渠道效果、选择投放平面媒体渠道和撰写房源广告等提供依据。B项，广告投入应持续不断，每周1～2次，持续才能效果才更明显。

按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为：①基本服务；②其他服务。其中，房地产基本服务的内容主要包括：a．提供房地产信息；b．实地看房；c．代拟房地产交易合同。其他服务的内容主要包括：a．房地产抵押贷款代办；b．房地产登记手续代办。

在房屋出租经纪服务合同中，应标明委托人的委托出租条件，具体包括委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。