房地产经纪协理考试真题精选及答案7章

发布时间:2021-09-06
房地产经纪协理考试真题精选及答案7章

房地产经纪协理考试真题精选及答案7章 第1章


合同签订过程中的注意事项,常见错误不包括(  )。

A.证件信息与合同信息不一致
B.未明确界定合同有效期
C.无需关注合同的空白处
D.合同有效期限未标明

答案:C
解析:
在签订房地产经纪服务合同时,一些常见错误需要引起房地产经纪机构的注意这些常见错误主要包括:①合同信息与证件信息不一致;②合同服务内容未明确界定;③合同有效期限未标明;④格式合同空白处未作必要处理。


做好存量房买卖合同风险防范需要做到的事项有(  )。

A.房屋图纸与结构的确认
B.法律责任的提醒
C.定金条款和定金罚则提示
D.补充协议签字的提示
E.土地与开发情况说明

答案:B,C,D
解析:
存量房买卖合同风险防范要做到以下几点:①法律责任提醒;②定金条款和定金罚则提示;③补充协议签字的提示;④相关图纸与附件的确认;⑤产权过户与费用结算的提示;⑥交付的风险与责任提示;⑦装修处理及附属设施设备的处理;⑧权利瑕疵的说明;⑨税费的承担方式说明;⑩争议处理方式的选择。


建筑施工图包括(  )。

A.建筑平面图
B.建筑剖面图
C.建筑详图
D.建筑立面图
E.电气施工图

答案:A,B,C,D
解析:
一套完整的施工图根据其专业内容或作用不同,一般分为:①图纸目录;②设计总说明;③建筑施工图;④结构施工图;⑤设备施工图。其中,建筑施工图简称“建施”图,包括:①建筑平面图;②建筑立面图;③建筑剖面图;④建筑详图。


开发企业在交付房屋的时候,买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收,验收合格后拿钥匙,验收环节(  )。

A.应缴纳3%的房屋验收费
B.应缴纳5%的房屋验收费
C.应缴纳10%的房屋验收费
D.无需交付任何费用

答案:D
解析:
房屋交付时的费用包括以下两种情况:①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候,买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收,验收合格后拿钥匙,验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候,买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等,开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。


房地产经纪机构的各家门店或分支机构可使用其品牌、标识和系统,并在统一的业务模式下从事经营活动,并支付相应的费用,这种经营模式是(  )模式。

A.无店铺经营
B.单店经营
C.直营连锁经营
D.特许经营

答案:D
解析:
特许经营模式是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用,被特许者按合同规定,在特许者统一的业务模式下从事经营活动,并向特许者支付相应的费用。


下列关于住房公积金利率政策的表述中,不正确的是(  )。

A.职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息
B.每年的1月1日为住房公积金结息日,同时按相应档次利率确定下一年度利率水平
C.遇法定利率调整,贷款期限在一年以内的,实行合同利率
D.住房公积金管理中心在受托银行专户内的沉淀资金,按单位存款相应期限栏次利率计息

答案:B
解析:
个人住房公积金贷款利率实行一年一定,于每年1月1日,按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整,贷款期限在1年以内的,实行合同利率,不分段计息;贷款期限在1年以上的,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。每年6月30日为结息日。


存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道是(  )。

A.互联网
B.经纪门店
C.户外广告
D.宣传单

答案:A
解析:
存量房房源信息发布渠道有:①互联网;②经纪门店。新建商品房房源信息发布渠道有:①报纸;②户外广告;③互联网;④电视。互联网是存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道。


甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢,共10层。居民李某购买了其中一套住房,该住房套内房屋使用面积为120m2,套内墙体面积为20m2,北面为全封闭阳台,南面为不封闭阳台,其水平投影面积分别为8m2、10m2,应分摊共有建筑面积15m2。

李某所购买的住宅的建筑面积为(  )m2。

A.163
B.165
C.168
D.173

答案:C
解析:
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积,套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积,未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。根据已知数据得:120+20+8+10÷2+15=168m2。


房地产经纪协理考试真题精选及答案7章 第2章


李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房,欲与甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析,发现李某是一名老客户,有一定的经济实力,可以作为追踪及服务的对象。

相对于开发新客户,李某这类客户直接给甲公司带来的好处为(  )。

A.提高佣金水平
B.节约客源开发成本
C.增加公司业务来源
D.缩短业务成交时间

答案:B
解析:
经纪人要懂得以生命周期的观念来看待客户,必须认识到客户的价值是动态的,懂得维系客户,与客户建立长期的联系,争取更多的新客户并留住原有客户,这是至关重要的。据统计,争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍,在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。房地产经纪人应有意识地致力于与客户保持长期联系。


个人住房贷款主要参与者中服务机构主要包括(  )。

A.担保公司
B.房地产经纪机构
C.房地产估价机构
D.保险公司
E.律师事务所

答案:B,C,E
解析:
在个人住房贷款中,主要参与者包括:①贷款人;②借款人;③担保(保险)人;④服务机构;⑤有关政府部门等。其中,服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。AD两项,担保(保险)人包括担保自然人、担保机构和保险机构。其中,担保机构和保险机构包括各类担保公司、保险公司,它们通过提供房地产贷款担保和保险,为贷款人防范贷款风险提供保障,促进房地产贷款业务的发展。


房地产经纪人员在售楼处现场接待时应(  )。

A.对客户的购房问题对答如流
B.为了获得客户的认可,适当贬低周边竞争对手的产品
C.向客户做简单介绍,让其自己决定是否购买
D.为了促成成交,即使暂时不确定,也要先承诺可以买房入学

答案:A
解析:
现场接待时除了注重仪容仪表,态度亲和,服务周到外,房地产经纪人员还应仔细倾听,及时捕捉购房客户需求,有针对性的介绍产品,并对项目及周边竞品情况非常熟悉,以在问答购房客户问题时做到对答如流,展现专业形象。房地产经纪人员接待中常犯的错误有:①对客户有成见,不认真做介绍;②有优越感,不仔细聆听客户谈话;③过于功利,一味要求客户购买;④不够专业,未充分掌握项目信息;⑤为了促成成交,对周边竞品进行贬低;⑥超范围承诺或提供虚假信息。


房地产经纪机构公布房源信息的前提是(  )。

A.信息真实
B.委托人口头答应
C.信息得到执行该业务的房地产经纪人的确认
D.委托人书面同意

答案:D
解析:
委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息时,房地产经纪机构方可通过合法渠道进行发布。


新建商品房销售代理业务基本流程中,销售准备的销售现场准备包括(  )等。

A.搭建、装修布置售楼处
B.搭建、装修布置样板房
C.搭建、装修布置看房通道
D.销售资料的准备
E.销售人员的安排

答案:A,B,C
解析:
销售准备这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。其中,销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。


2017年1月,李某将其一套自有住房出租给王某,双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为3年。2018年1月,王某将该套住房转租给刘某,并签订了转租合同。则下列关于转租的说法中,不正确的是(  )。

A.王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续
B.王某转租该套住房,应当经李某同意
C.转租合同有效期间,即使李某与王某的租赁合同终止,转租合同仍然有效
D.刘某承租该住房的期限最长为3年

答案:D
解析:
A项,房屋转租也须签订转租协议,并办理登记备案手续。D项,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限,但出租人与转租人双方协商一致的除外。题中,原房屋租赁合同剩余期限为2年,所以刘某承租该住房的期限最长为2年。


2018年4月,张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同,月租金3000元,租期3年。张某每年应缴纳房产税(  )元。

A.1440
B.3600
C.4320
D.6000

答案:A
解析:
房产税是以房屋为征税对象,以房产的价值和租金收入为计税依据,向房产的所有人或经营管理人征收的一种财产税。自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。则本题中,张某每年应缴纳的房产税为:3000×12×4%=1440(元)。


为及时更新房源信息,房地产经纪人需要不断与委托人联系,这表明房源具有(  )的特征。

A.相似性
B.动态性
C.可代替性
D.可操作性

答案:B
解析:
房源的动态性主要包括两个方面:①物业交易价格的变动,价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主(委托方)心态的变化而不断波动;②物业使用状态的变动,指在委托期间,物业的使用状态(如闲置、居住或办公等)发生变化,如原本闲置待出售的物业,业主(委托方)决定先租给其他人居住,但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源存在变动性这一特征,所以经纪人要不间断地与业主(委托方)联系,以便在房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。


房地产经纪协理考试真题精选及答案7章 第3章


对于根本无法成交的客户,房地产经纪人员可采取的策略有(  )。

A.告知客户无法成交的原因
B.等待客户再主动联系
C.客户信息推荐给其他同行
D.继续保持与客户联系
E.时机成熟后再促成交易

答案:A,D,E
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素,可以将客户分为不同等级的客户群。对于根本无法成交的客户,房地产经人员要告知其原因,并保持联系,待时机成熟后促成交易。


“物业勘查表”的填写细则中,交通条件主要是填写物业附近的(  )。

A.公交数量
B.公交便捷程度
C.附近交通状况
D.生活方便程度
E.道路通达程度

答案:B,E
解析:
《物业勘查表》的填写细则中交通条件主要是填写物业附近的公交便捷程度和道路通达程度。交通条件划分为好、较好、一般、差(在填写时最好能注明途经的各条公交线路名称)。


业主转让房屋时,已交存的住宅专项维修资金应(  )。

A.退还给业主
B.随房屋所有权同时转移
C.上交给业主大会
D.上交给业主委员会

答案:B
解析:
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中维修和更新、改造。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,转让房屋时,结余维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户。


《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,(  )应当定期确定并公布。

A.基准地价、标定地价、各类房屋的重置价格
B.基准地价、宗地价格、各类房屋的重置价格
C.宗地价格、标定地价、各类房屋的基准价格
D.基准地价、标定地价、各类房屋的市场价格

答案:A
解析:
《城市房地产管理法》规定,国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。


不动产登记时,应发放登记证明的是(  )。

A.不动产首次登记
B.预告登记
C.更正登记
D.转移登记

答案:B
解析:
不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记,向申请人核发不动产登记证明外,不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。查封登记不颁发证书或证明。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。


屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件,其构成不包括(  )。

A.屋面
B.承重结构层
C.保温隔热层
D.吊棚

答案:D
解析:
屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件,一般由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶的形式有坡屋顶、平屋顶和其他形式的屋顶。屋顶的主要作用是抵御风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素,使屋顶覆盖下的空间冬暖夏凉。


在证书防伪水印纸内埋入全息开窗安全线的是(  )年版房屋所有权证书。

A.2012
B.2008
C.2006
D.2004

答案:A
解析:
2012年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋入全息开窗安全线,安全线均匀分布在证书内业,宽2mm,其上文字内容为循环排列的“住房和城乡建设部”字样,在光线下呈现不同颜色的镭射光。


不动产登记制度的类型中,契据登记制度为(  )首创。

A.美国
B.德国
C.法国
D.英国

答案:C
解析:
契据登记制度的理论基础是对抗要件主义,这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定,在当事人订立合约之时就已生效,即双方一经产生债的关系,不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。该项制度为法国首创,所以又称“法国登记制”。


房地产经纪协理考试真题精选及答案7章 第4章


按客户(  )等因素,可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。

A.购买时间的确定
B.购买意向的强弱
C.经济承受能力的大小
D.对物业品质要求程度的高低
E.购房区域范围

答案:B,C,D,E
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素,可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。


办理组合贷款,申请人须提供的活期储蓄卡或存折(  )个。

A.1
B.2
C.3
D.4

答案:B
解析:
办理组合贷款,申请人须提供资料一般包括:①申请人及共同申请人身份证明;②已办理网签的商品房买卖合同或存量房买卖合同;③活期储蓄卡或存折2个,一张用于归还住房公积金贷款用,一张用于归还商业贷款用;④申请人所在工作单位开具的收入及职业证明;⑤其他材料,如要求申请人提供银行出具的近六个月收入账单。


房地产广告的内容(  )。

A.不得涉及文化教育设施
B.不得涉及物业服务内容
C.不得使用建筑设计效果图
D.不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果图

答案:D
解析:
A项,房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明。B项,房地产广告中涉及物业管理内容的,应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容,应当在广告中注明。C项,房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明。


下列关于个人住房贷款的说法,正确的有(  )。

A.个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款
B.住房公积金个人住房贷款不是由商业银行发放的
C.住房公积金个人住房贷款也称为委托贷款
D.国内个人住房贷款业务到1998年住房制度改革全面铺开后,才得到快速发展
E.个人住房公积金贷款利率遇法定利率调整,贷款期限在1年以内的,实行合同利率,分段计息

答案:A,C,D
解析:
个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别,其中后者也是通过商业银行发放,又称之为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代,但发展缓慢,直到1998年住房制度改革全面铺开后,才得到快速发展。个人住房公积金贷款利率实行一年一定,于每年1月1日,按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整,贷款期限在1年以内的,实行合同利率,不分段计息;贷款期限在1年以上的,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。


进入尾盘销售期后,应以(  )为主。

A.价格策略的制定
B.整个项目的形象推广
C.广告的策划
D.配套工程的竣工

答案:D
解析:
按照项目销售任务的铺排,可将房地产销售分为预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期,不同时期要求完成的销售量有所不同。如预热期的推广主要是整个项目的形象推广,不需要涉及具体的情况,这个阶段广告的作用较为重要。而尾盘期则以配套工程竣工为主,并辅助以适量的价格策略。


按客户(  )等因素,可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。

A.购买时间的确定
B.购买意向的强弱
C.经济承受能力的大小
D.对物业品质要求程度的高低
E.购房区域范围

答案:B,C,D,E
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素,可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。


住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款在业务运作上的明显差异主要表现在(  )。

A.资金来源不同
B.贷款对象不同
C.贷款流程不同
D.贷款额度不同
E.贷款利率不同

答案:B,C,D,E
解析:
住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款资金来源不同,在业务运作上也存在较明显差异,主要表现在:①贷款对象不同。住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人,缴存期限为6个月以上或12个月以上,且处于正常缴存状态。②贷款流程不同。商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部,住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行(部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成),贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定,由当地住房公积金管理中心负责。③贷款额度、利率不同。住房公积金个人贷款在确定贷款额度时,除与商业性住房贷款相同要求考核贷款成数、借款人还款能力外,还规定不得超过当地规定的单笔最高贷款额度,住房公积金的单笔最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定。相对于商业住房贷款,住房公积金贷款具有利率较低,还款方式灵活,首付比例低的优点。


下列经纪行为中,不属于房地产经纪禁止行为的是(  )。

A.带客看房
B.赚取差价
C.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务
D.承购或者承租自己提供经纪服务的房屋

答案:A
解析:
B项,房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益;C项,房地产经纪机构以及人员严禁为不符合交易条件的房屋提供经纪服务;D项,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得直接参与自己提供经纪服务房屋的交易,如不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。


房地产经纪协理考试真题精选及答案7章 第5章


甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务,2004年10月,该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2005年6月,王某购买了其中的一套住宅,该住宅合同建筑面积为150m2,单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》(建住房[2000]200号文)签订合同时,由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误,致使王某多支付房款7万元。王某事后发现了这一错误,拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。2006年5月,该楼盘交房,王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。

关于甲公司为乙公司所承担的代理业务,下列表述中正确的为(  )。

A.甲公司同乙公司进行项目结算是该业务流程的最后一个步骤
B.乙公司和甲公司的佣金结算必须在销售结束后才能进行
C.商品房交验工作属于该业务流程的“销售执行”阶段
D.乙公司将佣金按照合同约定交给甲公司是佣金结算的全部内容

答案:A,C
解析:
新建商品房销售代理业务的基本流程是:①项目信息开发与整合;②项目研究与拓展;③项目签约;④项目执行企划;⑤销售准备;⑥销售执行;⑦项目结算。


2016年2月,W房地产开发公司(以下简称W公司)将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司(以下简称甲公司)。甲公司利用在建工程(价值约为3000万元)作抵押,从B建行获得了一部分资金,在取得商品房预售许可证后,仅委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后,为购房者办理了房屋登记手续。

乙公司代理商品房销售代理业务流程中,由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案,属于(  )阶段的工作内容。

A.项目签约
B.项目执行企划
C.销售准备
D.销售执行

答案:D
解析:
项目执行企划阶段的第一项工作是:项目执行部门根据已签署的代理合同,对营销策划报告进行修改,并初步制定项目的执行指标(销售期、费用预算等)和佣金分配方案,召集各分管业务的高层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、财务部等)合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。


(  )还款方式适合公务员等收入稳定的工薪阶层。

A.双周供
B.等额本息
C.等额本金
D.固定利率

答案:B
解析:
存量房商业贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供等,不同的还款方式适合不同类型的客户。例如:①等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;②等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群;③双周供适合周结工资或者夫妻双方月中和月底发工资的借款人。


不动产登记委托人为自然人时,查看委托人提供的身份证件,境内年满(  )周岁的自然人应提交居民身份证。

A.十四
B.十六
C.十八
D.二十

答案:B
解析:
查看委托人提供的身份证件。境内年满十六周岁的自然人应提交居民身份证,未满十六岁的自然人可以提交居民身份证,也可以提交户口簿作为身份证明。


《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的(  )。

A.10%
B.20%
C.30%
D.40%

答案:B
解析:
《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的(购房款、合同租金)的20%,如果超过这个比例,则超过的部分无效,定金罚则仍按20%的比例执行。


存量房买方将交易资金足额存入监管账户是在(  )。

A.房地产经纪服务合同签订后
B.房地产抵押贷款合同签订后
C.签订资金监管(划转)协议后
D.房屋转移登记完成后

答案:C
解析:
无论是买方需要或不需要贷款的情况,交易双方持存量房买卖合同、房地产权属证书、本人身份证明,与交易保证机构签订资金监管(划转)协议后,买方按照资金监管协议约定,将交易资金一次性或分期存入监管专用账户。


不动产的一般抵押权登记不包括(  )。

A.不动产抵押权设立登记
B.不动产抵押权变更登记
C.不动产抵押权转移登记
D.最高额抵押权设立登记

答案:D
解析:
不动产抵押权登记可分为两类:①一般抵押权登记,包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记。②最高额抵押权登记,包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。


张某为甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下,张某与王某签订了房地产经纪合同,合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会,王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后,便开始了相关信息的收集和整理工作,通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某,王某和田某沟通后,在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同,田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。

根据经纪合同内容推断,张某和王某之间所订立的合同应为(  )。

A.房地产代理合同
B.房地产居间合同
C.商品房销售合同
D.房地产代销合同

答案:B
解析:
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托,向一方或双方委托人提供居间服务。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。


房地产经纪协理考试真题精选及答案7章 第6章


房地产说明书应当由(  )编制、填写。

A.房地产所有权人
B.房地产行政管理部门
C.房地产经纪行业组织
D.房地产经纪人

答案:A
解析:
2011年1月20日发布的《房地产经纪管理办法》明确规定,房地产经纪机构应当为房屋出售委托人编制房屋状况说明书。即房地产说明书应当由房地产所有权人编制、填写。


房屋室内整体类地面包括(  )地面。

A.陶瓷锦砖
B.水泥砂浆
C.水磨石
D.缸砖
E.混凝土

答案:B,C,E
解析:
根据构造方法,地面可分为四类:①整体类地面,包括水泥砂浆地面(简称水泥地面)、混凝土地面、水磨石地面等;②铺贴类地面,根据面层材料可分为陶瓷类地面和石材类地面;③卷材类地面,主要有地毯地面、塑料地板地面;④涂料类地面,是将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面;⑤木竹类地面,常见的有实木地板地面、竹地板地面、复合地板地面。


房地产市场上交易从______开始,以______结束。(  )

A.买方;买方
B.买方;卖方
C.卖方;买方
D.客户;客户

答案:D
解析:
交易从客户开始,以客户结束。客户因为不同的需求和偏好使之有所区分。房地产经纪人通过市场细分已经认识了具有不同需求和偏好的客户群,根据客户的需求与偏好,以最少的成本与最快的时间,帮助他们实现满意的成交,这是经纪人的吸引力和价值所在。


最高额抵押权登记包括(  )。

A.最高额抵押权设立登记
B.最高额抵押权变更登记
C.不动产抵押权转移登记
D.最高额抵押权确定登记
E.不动产抵押权注销登记

答案:A,B,D
解析:
抵押权登记是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请,依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为:①一般抵押权登记,包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记;②最高额抵押权登记,包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。


房地产经纪业务风险通常来自两个层面,一是宏观社会经济环境层面中各种变量引发的风险,二是房地产经纪业务(  )中各种变量导致的风险。

A.实际操作层面
B.具体环境层面
C.外部控制层面
D.内部控制层面

答案:B
解析:
房地产经纪业务风险通常包括的两个层面是指:①宏观社会经济环境层面中各种变量引发的风险;②房地产经纪业务具体环境层面中各种变量导致的风险,包括房地产客体、参与房地产交易主体、房地产经纪行业和其他相关参与者。房地产经纪业务风险存在是客观的,重要的是要识别风险、规避风险、管理风险。


2016年2月,W房地产开发公司(以下简称W公司)将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司(以下简称甲公司)。甲公司利用在建工程(价值约为3000万元)作抵押,从B建行获得了一部分资金,在取得商品房预售许可证后,仅委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后,为购房者办理了房屋登记手续。

从背景中可以看出,该项目涉及的房地产登记类型主要包括(  )等。

A.房屋所有权初始登记
B.房屋所有权转移登记
C.土地总登记
D.在建工程抵押权登记

答案:A,B,D
解析:
房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。由于房地产是不动产,房地产物权的设立、变更、转让和消灭,都要依法登记。本题中,该项目涉及的房地产登记类型主要包括:①房屋所有权初始登记;②房屋所有权转移登记;③在建工程抵押权登记。


对建筑物适用的基本要求包括(  )。

A.通风
B.隔热
C.空间布局合理
D.防水
E.防菌

答案:A,B,C,D
解析:
对建筑物适用的基本要求包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好,功能齐全,空间布局合理。


房地产经纪机构对客源信息的整理、分类和共享,通常需要建立一个以客户为中心的数据库。该数据库中的信息主要包括(  )。

A.曾经作为委托人完成房地产交易的客户
B.正在进入经纪门店的客户
C.提出需求或打过电话的潜在客户
D.与交易活动有关的关系人或供应商
E.经纪人员定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人

答案:A,C,D,E
解析:
房地产经纪机构对客源信息的整理、分类和共享通常是通过建立一个以客户为中心的记录或数据库来实现的。该数据库中包括:①房地产经纪机构服务过并完成交易的客户;②提出需求或来电咨询的潜在客户;③与交易活动有关的关系人或供应商;④房地产经纪人员旨在为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。


房地产经纪协理考试真题精选及答案7章 第7章


对于二手房经纪业务,房地产经纪人要对接受居间委托的房地产进行查验,查验的主要内容有(  )。

A.该房地产相邻的房地产类型和周围环境
B.该房地产的上一次交易情况
C.该房地产的出租情况
D.该房地产的抵押、查封情况
E.该房地产的成新、朝向、楼层、结构等情况

答案:A,D,E
解析:
房地产经纪人员在接受业主委托后,应在业主或其代理人的带领下,亲临现场,实地查勘房屋状况,通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况,房屋成新、出入口及通道情况,以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。在产权调查时,首先,要求出售方提供合法的证件(包括身份证、房地产权证等);其次,到房地产登记机构(各区县房地产交易中心)查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。


无须办理房屋所有权转移登记的是(  )。

A.房屋租赁
B.受遗赠房屋
C.以房屋出资入股
D.房屋分割导致所有权发生转移

答案:A
解析:
《房屋登记办法》明确规定,有以下情形之一的,当事人应当申请房屋所有权转移登记:①买卖;②互换;③赠与;④继承、受遗赠;⑤以房屋出资入股。A项,房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权,因此无须办理所有权转移登记。


存量房过户买方需提供的材料不包括(  )。

A.买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明
B.户口簿/暂住证
C.与卖方签订的《房屋买卖合同》
D.不动产权证

答案:D
解析:
买卖双方在存量房过户的过程中都要提供相应的资料。其中,存量房过户买方需提供的材料包括:①买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明;②户口簿/暂住证;③与卖方签订的《房屋买卖合同》。存量房过户卖方需提供的材料包括:①产权人夫妻双方身份证、户口簿;②不动产权证;③与买方签订的《房屋买卖合同》;④共有人意见书;⑤结婚证复印件,如离婚需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议,如丧偶需提供死亡证明处理证明;⑥若为公房,还应提供与原产权单位签订的公有住房买卖合同;⑦如是中央机关直属产权的房子,业主还需提供物业费、供暖费结清证明等。


关于存量房买卖税收的说法,正确的有(  )。

A.存量房的买受人不需要缴纳契税
B.个人转让住房,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税
C.对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入
D.买受人应缴纳每证6元的权证印花税
E.对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税

答案:B,C,E
解析:
A项,存量房的买受人需要缴纳契税。BE两项,出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%税率缴纳个人所得税。个人转让住房,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。C项,对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。D项,买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起,对个人销售和购买住房免征印花税。


客源是具有成交可能的意向购房或者租房的人,体现了客源具有(  )的特征。

A.指向性
B.实效性
C.潜在性
D.可能性

答案:C
解析:
客源的特征包括:①指向性;②时效性;③潜在性。其中,潜在性是指客源严格意义上是潜在客户,是具有成交意向的买房或租房群体,他们的需求只是一种意向,不像订单客户那样肯定,可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方,这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息,还取决于客户本身最终的购买(承租)决策。


养客是客源开拓中的重要策略,因此房地产经纪人应对潜在客户(  )。

A.进行分级
B.探询购买动机
C.提供专业咨询
D.集中开展市场营销

答案:C
解析:
养客是客源开拓中的重要策略,是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息,被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后,用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询,从而建立与消费者之间的信任关系。


针对小业主房源的开拓渠道中的报纸广告途径,其优点有(  )。

A.投入成本低
B.受众面广
C.目标客户群体强
D.效果立竿见影
E.时效性长

答案:B,C,D
解析:
报纸信息传递迅速,传播面广,报纸广告也是房地产经纪机构的宣传方式之一。其优点是针对目标客户群体强、受众面广、效果立竿见影、客户需求较明确;缺点是投入成本较高、包含信息量有限、时效性短、受互联网冲击阅读群体日益缩小。


在建筑材料性质中,属于建筑材料力学性质的有(  )。

A.硬度和耐磨性
B.密度
C.弹性和塑性
D.脆性和韧性
E.吸水性和吸湿性

答案:A,C,D
解析:
建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质,包括强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。