22年物业管理师历年真题9卷 第1卷
物业管理招标的主体包括( )。
A．物业管理企业
B．物业建设单位
C．业主大会
D．业主委员会
E．物业所有权人
对蟑螂的防治方法，以下叙述错误的是( )。
A.严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，消除蟑螂食物
B．彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度
C．对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂入内
D.利用灭蟑的天敌、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治
物业管理工作的评价应着重考虑的内容包括()
A:与租户有良好的沟通
B:物业权益状况良好
C:及时收取租金
D:为业主的利益主动提出建议
E:达到了出租率目标
答案：A,C,D,E
解析：
物业管理工作的评价应着重从以下几个方面考虑：(1)与租户有良好的沟通；(2)及时收取租金；(3)及时处理租户的投诉；(4)达到了出租率目标；物业维修状况良好；(5)经营费用没突破事先的预算；及时提供有关物业报告；(6)为业主的利益主动提出建议；(7)对业主的批评或建议反应迅速。
关于前期物业服务合同的说法，错误的是()。
A:前期物业服务合同具有过渡性
B:前期物业服务合同属于要式合同
C:前期物业服务合同以书面方式签订
D:前期物业服务合同没有合同期限限制
答案：D
解析：
本题考核的知识点为前期物业合同的特征。前期物业服务合同具有以下特征：(l)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；(2)前期物业服务合同具有过渡性；(3)前期物业服务合同是要式合同，由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。前期物业服务合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。
旅游度假村的服务对象是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者和()
A:培训人员或会议客人
B:培训人员或商务人员
C:商务人员或观光客人
D:会议客人或观光客人
答案：A
解析：
酒店与休闲娱乐设施的服务对象不同，酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。
物业管理绩效评价的基本要素有（）。
A:评价指标
B:评价标准
C:评价时点
D:评价方法
E:评价内容
下列物业中，能采用市场比较法进行估价的有( )。
A．写字楼
B.纪念馆
C．标准厂房
D．商铺
E.学校
22年物业管理师历年真题9卷 第2卷
二级资质的物业服务企业可以承担()的住宅物业管理项目。
A:10万m2以下
B:20万m2以下
C:25万m2以下
D:30万m2以下
答案：D
解析：
二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
在管理的基本特征中，管理者的任务是()。
A:组织
B:处理好各种人际关系
C:有效地利用各种资源和各项管理职能，去努力实现既定的目标
D:建立完善的管理体制
答案：C
解析：
管理是为了实现组织未来目标的活动。作为管理者，首先要明确界定组织的目标，然后需要有效利用各种资源和各项管理职能，去努力实现既定的目标。
下列属于房地产间接投资具体形式的有( )。
A.购买房地产投资信托基金的股份
B．购买房地产投资企业的股票
C．购买房地产开发企业的债券
D．购买写字楼出租
E．购买房地产抵押支持证券
在其他因素不变的情况下，商品的供给量与价格()变动。
A:同向
B:反向
C:无关
D:同向或反向
答案：A
解析：
在其他因素不变的情况下，商品的供给量随其价格上涨而增加，随其价格降低而减少，二者呈同向变动，即为供给规律，也称供给定理（价格是自变量，供给量是因变量）。
投保决策的过程正确的是( )。
A:详细调查→选择信誉良好的保险公司→分析保险条款→确定所需的保险→保险费和保险金的确定
B:详细调查→选择信誉良好的保险公司→确定所需的保险→保险费和保险金的确定→分析保险条款
C:详细调查→确定所需的保险→保险费和保险金的确定→选择信誉良好的保险公司→分析保险条款
D:详细调查→保险费和保险金的确定→确定所需的保险→选择信誉良好的保险公司→分析保险条款
文化发展的主要动力是( )。
A:价值观
B:文化冲突
C:文化的传播与融合
D:生产力的发展
动机的主要要素包括( )。
A．决定人行为的方向
B.行为的特点
C.努力的水平
D．坚持的水平
E.坚持的目标
22年物业管理师历年真题9卷 第3卷
主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括( )。
A．商业用房经营收入
B．物业管理收入
C．物业经营收入
D．无形资产转让收入
E．物业大修收入
滚动预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程，下列关于滚动预算形式的说法，错误的是()
A:逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，且预算精度较高
B:混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法
C:混合滚动可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量
D:滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型
答案：A
解析：
滚动预算（连续预算）是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。混合滚动是指在预算编制过程中，同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法。它可以做到长计划短安排、远略近详，减少预算工作量。滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型。
在物业建成投人运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护以及为租户提供日常的管理和服务的是（ ）。
A．现场管理
B．营销管理
C．物业维护
D．经营管理
有一投资者以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息，假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则第6年初写字楼物业的价值为( )万元。
A．240.22
B．360.33
C．441.63
D．512.54
零售商业物业中主要租户的租约期限为( )年。
A．3～10
B．10～20
C．20～30
D．30～40
以下属于反映和描述房地产市场状况的供给指标的是( )。
A．房屋施工面积
B．房屋空间使用数量
C．吸纳周期
D．房地产价格
没有考虑资金时间价值因素的影响，而是直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是()。
A:清偿能力指标
B:贷款利率指标
C:静态指标
D:动态指标
答案：C
解析：
静态指标是指在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算得出的指标，这些指标计算方便，通常在投资项目进行概略评价时采用。
22年物业管理师历年真题9卷 第4卷
赔偿损失责任的构成要件不包括( )。
A．一方有违约行为
B．另一方受有损害，包括所受损害和所失利益
C．双方都有所损害
D．违约行为与损害后果之间有因果关系
公用事业单位与代收纳公用事业费用的物业服务企业属于()。
A:物业服务合同关系
B:销售合同关系
C:委托合同关系
D:合作单位关系
答案：C
解析：
物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业单位的委托，代收有关费用，两者之间是一种委托合同关系。
物业管理档案的验收材料不包括( )。
A．工程竣工验收证书
B．隐蔽工程验收记录
C．新材料及构配件鉴定合格证书
D．竣工验收证明书
E．消防工程验收合格证
我国电网的标准频率为( )Hz。
A．40
B.50
C.60
D．70
物业管理招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的()。
A:物业服务企业
B:房地产行政主管部门的职能部门
C:社会中介组织
D:物业管理协会的内部机构
答案：C
解析：
招标人没有能力组织和实施招标活动的，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。
收益性房地产包括( )。
A．旅店
B．加油站
C．农地
D．未出租的餐馆
E．未开发的土地
物业服务的沟通应根据（ ）的不同采取相应的沟通方法。
A．沟通的对象
B．沟通的目的
C．沟通的内容
D．沟通的地点
E．沟通的事件
22年物业管理师历年真题9卷 第5卷
建筑内部给水管道系统的常用管材的类型中，一般用在星级宾馆和高档公寓中的是( )。
A:钢管
B:不锈钢管
C:塑料管
D:铸铁管
《合同法》所规定的是()
A:物权合同
B:身份合同
C:债权合同
D:一般合同
答案：C
解析：
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同法，是调整平等主体之间的交易关系的法律规范的总称。《合同法》规范的是债权合同。
下列各项属于物业管理清洁服务的延伸服务的是()。
A:建筑物外公共区域的清洁
B:建筑物内公共区域的清洁
C:管道疏通服务
D:上门有偿清洁服务
答案：D
解析：
上门有偿清洁服务是为了满足业主（客户）的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，属于常规物业管理清洁服务的延伸服务。
()属于事后控制。
A:前馈性控制
B:反馈性控制
C:防护性控制
D:准备总结性控制
物业管理服务的()决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。
A:公共性
B:综合性
C:即时性
D:无形性
答案：A
解析：
物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。首先，物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意；其次，各个业主对物业服务企业履行物业服务合同的认识也是不一致的，有的业主对服务表示满意，有的业主则不满意，这就给客观评价物业服务质量带来一定困难。
如果你是某物业管理公司的管理人员。请说明物业管理包干制和酬金制的概念?
包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。
零售商业物业的现场管理中，在日常管理中开销最大的一项费用是()
A:保险费
B:设施维护费
C:办公费
D:公共能耗费
答案：D
解析：
公共能耗费包括电费、水费、热力费、排污费等，是指商厦内非某一具体承租户使用的能源消耗。它是开销中最大的一项，因此应当请工程技术人员反复测算，力求准确。
22年物业管理师历年真题9卷 第6卷
在实际工程中大量采用的“早期发现”探测器是( )火灾探测器。
A．感烟
B．感温
C．感光
D．复合式
组合投资管理工作正确的工作顺序是( )。
①投资分析②投资组合的调整
③构建投资组合④投资组合绩效评估
⑤制定投资方针和政策
A:⑤①②③④
B:①⑤②③④
C:①⑤③④②
D:⑤①③②④
下列指标中，属于房地产市场供给指标的有( )。
A:城镇化率
B:存量
C:空置量
D:房屋施工面积
E:人均住房支出
下列选项中，对社会化的条件表述正确的有( )。
A:人有较长的生活依赖期
B:人有较强的学习能力
C:人有思维能力
D:人有语言能力
E:人有认知能力
物业租金形式中，百分比租金常用于()
A:居住项目物业
B:零售商业物业
C:收益性物业
D:写字楼物业
答案：B
解析：
百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。
企业物业资产管理活动涉及的领域有( )。
A．财务
B．管理风险
C．购置或剥离物业资产
D．服务质量
E．管理人员职能
关于定位物业目标市场，下列说法正确的有()。
A:物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置
B:区域级的零售物业内主要是些便利店和小规模商场
C:社区级的零售物业需要引入一些知名的超级市场或百货商场
D:该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成
E:业主的要求会影响到对目标租户群体的定位
答案：A,D,E
解析：
物业租赁市场定位，主要由该物业所处区域市场的供求关系决定。影响物业租赁市场供求关系的因素较多，如物业的类型、档次、位置、业主的要求、承租人及潜在承租人的需求、周边环境与交通状况等因素。具体包括：①物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置。②在不同的物业租赁区域市场中，需求群体有明显的差异。如社区级零售物业内主要是些便利店和小规模商场，而区域型或城市型零售物业就需要引入一些知名的超级市场或者百货商场，以吸引除零售物业所在社区之外的顾客光顾。③物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成。④业主的要求也会影响到对目标承租人群体的定位。
22年物业管理师历年真题9卷 第7卷
在高大烟囱上加装的照明，以利于航行安全的属于()照明。
A:正常
B:事故
C:警卫
D:障碍
答案：D
解析：
正常照明主要是满足生产、生活的需要。事故照明指当正常照明因故障熄灭后，供暂时继续工作和人员疏散而设置的照明。警卫照明指在值班室、警卫室、门卫等地方设置的照明。障碍照明是作为障碍标志的照明，其灯应能透露红光，并应具有双电源。
组织运行与组织管理是( )。
A:两个性质不同、但容易混淆的概念
B:两个性质相同、但本质不同的概念
C:两个性质不同、但不易混淆的概念
D:两个性质相同、但不易混淆的概念
零售商业物业现场管理计划的费用测算中，( )主要是指开业前2～3个月的筹备期间的物业服务企业派到项目上的人员以及招聘到岗人员的工资、奖金等人工费用。
A.筹备期工资和奖金
B．办公设备购置费
C.安保费用
D．小型工具购置费
我国专业化（）的成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。
A:物业管理制度
B:物业管理公司
C:物业管理组织
D:物业管理社区
答案：B
解析：
我国第一家专业化物业管理公司的成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。
社会学研究对象中，属于“社会动态研究”的是()。
A:研究社会结构
B:研究社会过程
C:研究社会关系
D:研究社会行为
答案：B
解析：
研究社会过程属于“动态社会研究”；研究社会结构、社会关系、社会行为属于“静态社会研究”。
收益性物业的经营费用不包括( )。
A．人员工资
B．抵押贷款还本利息
C．办公费
D．保险费
员工薪酬管理的主要内容有( )。
A．确定薪酬管理目标
B．选择薪酬政策
C．制定薪酬计划
D．调整薪酬结构
E．修改薪酬体系
22年物业管理师历年真题9卷 第8卷
关于房地产组合投资管理的描述，错误的是()
A:组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合
B:组合投资管理的管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构
C:组合投资管理的管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法
D:组合投资管理偏重于控制、调节的管理
答案：D
解析：
一般说来，管理有两种含义：一种偏重于控制、调节，指政府对企业或上级对下级采取的行为；另一种偏重于经营、运筹，是机构内部人员对自身的经济活动的内容（结构、数量、时间和空间的安排）所采取的行为。组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合；管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构；管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列的方法。故选项D错误，符合题意。
物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照()核定。
A:专业公司的服务成本
B:物业服务合同所确定的金额
C:外包合同所确定的金额
D:业主和物业服务企业约定的金额
答案：C
解析：
物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。
在租约中，对出租物业必须予以明确描述的内容有( )。
A:物业坐落位置
B:物业面积
C:物业建筑高度
D:物业装修状况
E:物业设施状况
对物业管理风险防范的措施叙述，不正确的是（ ）。
A．物业服务企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实，建立健全并严格执行物业服务企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制
B．物业服务企业要学法、懂法和守法，物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能详尽，避免歧义
C．风险管理是一门新兴的管理学科，它是以科学分析为基础，观察实验、经验积累为手段。
D．适当引入市场化的风险分担机制
现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内()的简化图式。
A:资金流入
B:资金流出
C:资金形态
D:资金运动状态
答案：D
解析：
一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图。
对于考核的程序来说，在确定考核周期时，一般以( )为周期比较合适。
A:三个月
B:六个月
C:九个月
D:一年
房地产开发的施工管理制度包括( )。
A．项目报建与施工许可证制度
B．建筑工程质量管理制度
C．工程竣工验收备案制度
D．工程竣工验收制度
E．项目报建与施工制度
22年物业管理师历年真题9卷 第9卷
已知某笔贷款的年利率为18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率为( )。
A.19.25%
B．18.81%
C．4.5%
D．19.56%
法律责任是( )不可少的重要组成部分。
A．法律、法规
B．法律、规章
C．法规、规章
D．法律、法规、规章
日常物业管理的风险包括业主在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险和（ ）。
A．物业管理员工服务过程中的风险
B．市政公用事业单位服务过程中的风险
C．物业管理项目外包服务过程中的风险
D．物业管理日常运作过程中存在的风险
写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括()
A:供电、供水中断应急预案
B:“三电”信号中断应急预案
C:防火、防水应急预案
D:防盗、防毒应急预案
E:垂直、水平运输事故应急预案
答案：A,B,C,D
解析：
写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括如下方面：供电中断应急预案；供水中断应急预案；燃气泄漏应急预案；“三电”信号中断应急预案；垂直运输事故应急预案；防火应急预案；防水应急预案；防盗应急预案；防毒应急预案；防爆座急预案；防疫应急预案；防震应急预案。
按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为( )。
A．挂牌成交价格
B．预计成交价格
C．招标成交价格
D．拍卖成交价格
E．协议成交价格
在合同签订应遵守的基本原则中，( )是合同法的最高要求。
A:合同自由
B:权利义务公平对等
C:诚实信用
D:守法和维护社会公益
下列属于物业管理档案内容的是( )。
A．物业运行记录资料
B．物业维修记录
C．物业服务记录
D．物业消费资料
E．物业管理公司行政管理档案
