2021土地登记代理人经典例题8篇

地役权的不可分性，是指地役权及于需役地的全部和供役地的全部，不得分割为若干部分或仅为一部分而存在。

土地使用权初始登记宗地权属状况调查时，调查人员在接收土地登记人员转来的申请文件后，应调查土地使用者名称、单位性质、通讯地址、联系电话、上级主管部门、法定代表人等，调查土地使用权类型，初步核实土地权属来源证明材料是否齐全、合法及与实际情况是否一致。现场核实宗地坐落的道路名称、门牌号码与申请书是否一致，现场核实宗地实际用途与批准用途是否一致。将调查核实结果、有关文件名称、文号及批准日期等填写到地籍调查表上。

城镇地籍调查是指对城市、建制镇以及城镇以外的工矿、企事业单位所进行的权属调查和地籍测量，由于城镇土地利用率高、建筑物密集、土地价值高等因素，对城镇地籍测量的精度要求也比较高，城镇地籍图的比例尺一般为1∶500或1∶1000。

本题考查抵押权的顺位问题。根据《物权法》第199条的规定，抵押物拍卖所得价款受偿顺序的规则为：1．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；2．抵押权已登记的先于未登记的受偿：抵押权未登记的，按照债权比例清偿。又，《物权法》第194条第1款规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更。未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。”因此，张三于4月1日因协议变更担保债权数额增加的100万元，不可对抗赵六：但由于该变更已进行登记，且张三为善意第三人，因此可以对抗李四、王五。故，若汽车拍卖后得价款300万元，先由张三获得100万元，再由赵六获得200万元。若汽车拍卖后得价款500万元，先由张三获得100万元，再由赵六获得200万元。再由张三获得100万元，最后由李四、王五平分100万元。故正确答案为C。

《婚姻法》第11条规定：“因胁迫结婚的，受胁迫的一方可以向婚姻登记机关或人民法院请求撤销该婚姻。受胁迫的一方撤销婚姻的请求，应当自结婚登记之日起一年内提出。被非法限制人身自由的当事人请求撤销婚姻的，应当自恢复人身自由之日起一年内提出。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第10条第2款规定：“因受胁迫而请求撤销婚姻的，只能是受胁迫一方的婚姻关系当事人本人。”

从交易实务的角度讲，租赁国有建设用地使用权发生在一级土地市场；国有建设用地使用权租赁发生在二级土地市场。

地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

托伦斯登记制度的主要特点有：①初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态；②登记有公信力；③土地登记机构负有赔偿责任；④采取实质审查主义；⑤登记簿上的编成采取人的编成主义；⑥地籍图可辅助说明登记簿的内容；⑦土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记；⑧土地经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。

抵押权的实现方式是指当债务人不履行债务时，抵押权人对抵押物行使抵押权，用以清偿债权的手段。《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。此条即为流押条款的禁止性规定。

宽限期届满，债务人仍不履行债务的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以依法拍卖或变卖留置财产，以所得的价款优先受偿。

D项只是行政程序所涉及的问题。

经批准可以采取保留划拨方式处置的情形主要有：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；②国有企业兼并国有企业或非国有企业与国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

地籍图测量方法分模拟法和数字法两种。这两种方法的主要区别在于测绘地籍图所采用的方法不同。数字法测绘地籍图是指从野外数据采集及数据组织到绘制地籍图都由计算机等电子设备辅助完成；模拟法测绘地籍图基本靠手工完成。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拨国有土地使用权转让、出租、抵押的，应当向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。因此，通过补交出让金而取得出让国有土地使用权的宜采双方协议的方式，但协议的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

根据《行政处罚法》第三十八条的规定，调查终结，行政机关负责人应当对调查结果进行审查，根据不同情况，分别作出如下决定：（一）确有应受行政处罚的违法行为的，根据情节轻重及具体情况，作出行政处罚决定；（二）违法行为轻微，依法可以不予行政处罚的，不予行政处罚；（三）违法事实不能成立的，不得给予行政处罚；（四）违法行为已构成犯罪的，移送司法机关。对情节复杂或者重大违法行为给予较重的行政处罚，行政机关的负责人应当集体讨论决定。

地方政府经中央政府授权，可以代表国家行使所有权。也就是说，我国采用的是“单一代表、分级行使”的制度，而地方政府的行使权不是以所有权代表的资格为基础，而是以所有权代表即中央政府的授权为基础。

土地权属争议解决的方式主要包括协商、政府处理和诉讼。行政复议主要针对行政机关及其工作人员的不法行为而设立的一种救济方式，土地权属争议双方都属于民事主体，不涉及行政机关。

地籍图根导线布设的特殊规定主要有：①当导线长度小于允许长度的1／3时，只要求导线全长的绝对闭合差小于13cm，而不作导线相对闭合差的检查；②当单导线中的边长有短于10m时，允许不作导线角度闭合差检查，但不得用该导线的边长及方位作为起算数据布设低一级导线或支点；③当用电磁波测距仪或电子全站仪测量导线的边长时，导线总长允许放宽，但这时导线全长绝对闭合差不得大于±22cm，而相对闭合差，一级地籍图根导线不得大于1／5000，二级地籍图根导线不得大于1／3000。

不能证明是集体也不能证明是国有的土地,按照“无主地属于国家所有”的推定原则，属于国家所有。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条的规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

甲、乙双方的义务均没有确定的履行期，仅要求在5月5日前履行，并没有对双方的履行顺序做出约定，双方的义务没有先后履行顺序。在这种情况下，甲未履行交付义务，即要求乙向其支付价款，乙有权行使同时履行抗辩权。

根据《物权法》第一百二十四条的规定，农村集体经济组织实行双层经营体制，即以家庭承包经营为基础、统分结合。

根据《行政诉讼法》第八十九条第一款规定，人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

本题是综合考查行政诉讼被告和管辖的试题，而管辖又涉及特别地域管辖。根据《行政诉讼法》规定，经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。而《行诉解释》第22条规定，《行政诉讼法》第26条第2款规定的“复议机关改变原行政行为”，是指复议机关改变原行政行为的处理结果。本案中，复议机关虽改变了原行政行为所适用的法律条款依据，且对定性产生了影响，但最终维持了区公安局对李某的拘留决定，不属于改变原行政行为的处理结果。因此，仍属于复议维持。故，被告为区公安分局和市公安局，故BD错误。同时，依据《行政诉讼法》第18条第1款规定，经复议的案件，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。本案作出原行政行为的行政机关所在地人民法院和复议机关所在地人民法院都有管辖权，原告可以选择。综合分析，AC是正确的。另外，值得的注意的是，由于处罚是行政拘留，是对人身自由的限制，因此，也可以由原告所在地人民法院管辖，选项BD后半段的说法是正确的。但前半段的说法是错误的。

本题考核所有权原始取得的方式。选项B、C属于所有权继受取得的方式。

B项，重建价格属于房屋的价格范畴，不属于土地价格，不在申报和登记的内容中。

界址未发生变化宗地不需到实地进行变更调查时，不重新绘制宗地草图，在室内依据变更土地登记申请书修改原宗地草图，并在修改处加盖“变更”字样的印章。

征购是指1982年《国家建设征用土地条例》施行前，国家依照法律规定的条件有偿地征用集体或个人的土地的措施。征购适用于1982年《国家建设征用土地条例》施行前，其对象是集体或个人的土地。

土地权利人的地址是土地权利人生活或进行经济活动的主要场所。申请人地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。

本题涉及代位继承的问题。万某的养子和亲生女儿均先于万某死亡，养子和亲生女儿的子女均为万某的晚辈直系血亲，故他们均享有代位继承权。本题正确选项为ABCD。

国有土地租赁合同应由市县土地行政主管部门和承租人签订，短期租赁年期一般不超过5年。

小苏虽是未成年人但具备限制民事行为能力，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为，其接受压岁钱的行为是有效的民事法律行为，依法享有对压岁钱的所有权。苏某虽为小苏的监护人，可为小苏的利益处分财产，但并不享有对该财产的所有权。苏某作为小苏的法定代理人，其以小苏之名建立银行账户并存款的行为为代理行为，该行为合法有效，法律后果归属于小苏。本题正确选项为AC。

土地注册登记的内容主要包括：填写《土地登记卡》和《共用宗土地登记卡目录》、填写《土地归户卡》、组装《土地登记簿》、填编《土地归户册》。

考查行政诉讼级别管辖和法院对起诉的处理。本案中的被告为县政府，应由甲市中级人民法院管辖，乙县法院无管辖权。但郭某提起行政诉讼后，甲市中级人民法院没有答复。根据《行政诉讼法》第52条规定，人民法院既不立案，又不作出不予立案裁定的，当事人可以向上一级人民法院起诉。上一级人民法院认为符合起诉条件的，应当立案、审理，也可以指定其他下级人民法院立案、审理。《行政诉讼法》第51条第4款规定，对于不接收起诉状、接收起诉状后不出具书面凭证，以及不一次性告知当事人需要补正的起诉状内容的，当事入可以向上级人民法院投诉，上级人民法院应当责令改正，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。乙县人民政府的强制拆迁行为已经侵犯了郭某的合法财产权，属于行政诉讼受案范围，因此D项错误。

根据《农村土地承包法》第二十六条的规定，承包期内，发包方不得收回承包地，承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。第二十九条规定，承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。

初始土地登记是指土地登记机关在同一时期内对一定范围的全部宗地的土地所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。初始土地登记的工作程序依次为：申报—地籍调查—权属审核—注册登记—颁发土地证书。

AB两项合同均为王某能够独立订立的合同，与其年龄、智力等相适应，D项属于纯获利的行为，根据《民通意见》第六条规定，限制民事行为能力人纯获利益的行为有效。C项行为与王某的年龄、智力不相适应，需要经过法定代理人的同意。

我国土地的登记应反映登记对象质和量方面的要素，包括土地权利主体、土地权属性质和来源、土地权利客体及与这三方面直接相关的其他内容。其中，土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。

一般侵权责任的构成要件包括违法行为、损害事实、因果关系和主观过错。其中行为人的过错，是指行为人在实施违法行为时对自己的行为及后果所具备的心理状态，是构成民事责任的主观要件。过错的形态有故意和过失两种。D项只是主观过错中的一种而已，不属于侵权责任的构成要件。

《行政复议法》第十四条规定，对国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府的具体行政行为不服的，向作出该具体行政行为的国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议。对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼，也可以向国务院申请裁决，国务院依照该法的规定作出最终裁决。