21年房地产经纪人预测试题6卷

发布时间:2021-07-21
21年房地产经纪人预测试题6卷

21年房地产经纪人预测试题6卷 第1卷


房地产经纪机构分部制组织结构形式的优点是( )。

A.便于各分部之间横向联系和沟通协调
B.高层管理者高度集权,能避免多头管理
C.方便聘请专家协助管理,弥补管理者的不足
D.各分部有较大的自主经营权,有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性

答案:D
解析:
分部制组织结构的优点;
房地产经纪机构分部制组织结构形式的优点是:各分部有较大的自主经营权,有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性,增强其适应环境变化的能力,由于房地产市场具有很强的地域性、细分市场纷繁复杂,这一点尤为重要。


住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资,包括(  )。

A:职工的工作奖金
B:职工的交通补贴
C:职工的加班工资
D:职工购买体彩中奖所得
E:职工的岗位津贴

答案:A,B,C,E
解析:


在个人住房贷款等额本金还款中,每期还款额(  )。

A.不变
B.递减
C.递增
D.酌情调整

答案:B
解析:
等额本金还款方式是每期偿还的本金都相同的还款方式,它是将贷款金额(本金)在整个贷款期限内均分(等额本金),再加上上期剩余本金的当期利息,形成一个当期还款额。因此,由于剩余本金越来越少,相应的利息也就越来越少,这种还款方式的每期还款额是递减的,即第一期的还款额最多,之后逐期减少,越还越少。这种方式适合目前收入较高或预期收入可能逐渐减少的借款人。


张某为甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下,张某与王某签订了房地产经纪合同,合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会,王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后,便开始了相关信息的收集和整理工作,通过信息搜集迅速发现了合适的潜在购房者田某,王某和田某沟通后,在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同,田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。
张某受理了委托业务后,主要应收集的信息为(  )。

A.王某家属的相关信息
B.附近其他经纪公司经营状况的信息
C.王某委托出售住房的信息
D.与王某委托出售住房相关的市场信息

答案:C,D
解析:


下列消费者群体中,属于按照消费者购买动机划分的是(  )。

A.低收入消费者群体
B.农村消费者群体
C.求廉消费者群体
D.对价格敏感的消费者群体

答案:C
解析:
消费者群体的类型划分主要有:①根据人口统计因素划分;②根据国家和地区因素划分;③根据消费心理因素划分;④根据消费者对商品的现实反映划分。其中,根据消费者对商品的现实反映划分有:①根据购买动机,可分为求实、求新、求廉、求美、求奢、求同等消费者群体;②根据对商品要素的敏感性,可分为对价格敏感、对质量敏感、对服务敏感等消费者群体。


房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和( )。

A.权属信息查询费
B.评估费
C.代办服务费
D.看房费

答案:C
解析:
服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬,由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下,房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志,房地产交易合同订立后就可以收取佣金,代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。


21年房地产经纪人预测试题6卷 第2卷


写字楼项目运作目标不包括( )。

A.综合利益最大化目标
B.市场目标
C.品牌目标
D.快速回收成本目标

答案:B
解析:
写字楼项目投资大、回收期长,在代理销售过程中,房地产经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。写字楼项目运作目标包括:①综合利益最大化目标;②快速回收成本目标;③品牌目标。


一般情况下,购买物业的客户对目标市场有明确意向,特别是对有自住需求的客户来说,他对于目标物业有明确的(  )要求。

A.房型和地理区域范围
B.价格范围和房型
C.购房的房型和楼层
D.地理区域范围和价格范围

答案:D
解析:
不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况下,购买物业的客户对目标需求有明确的意向,特别是对有自住需求的客户来说,他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。


共用题干
朱某以正常市场价格200万元购买了一套建筑面积为160㎡位于一层的商品住宅,首付款80万元,余款向银行抵押贷款。朱某家庭收入6000元,购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为每月1.0元/㎡。

假设朱某购买该套住宅后可改造为餐馆,从收益法的观点看,决定朱某该房地产价值的主要因素为( )。
A:未来餐馆净收入的多少
B:餐馆取得净收入的期限
C:餐馆获取净收入的可靠性
D:该套住宅的购买价格

答案:A
解析:


消费者在购买二手房时,有权知道房屋瑕疵情况,这体现了消费者享有( )。

A.得到尊重权
B.公平交易权
C.自主选择权
D.真情知悉权

答案:D
解析:
消费者的权利;
《消费者权益保护法》规定了消费者享有安全保障、真情知悉、自主选择、公平交易等九项权利。其中,真情知悉权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、标准、费用等有关情况。


某公司因合同纠纷的诉讼时效问题咨询律师。关于律师的答复,下列选项正确的有()。

A.当事人不得违反法律规定,约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益
B.当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算
C.当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩的,二审期间也绝对不能提出该抗辩
D.诉讼时效届满,当事人一方向对方当事人作出同意履行义务意思表示的,不得再以时效届满为由进行抗辩

答案:A,B,D
解析:
本题考核诉讼时效期间的起算。(1)当事人违反法律规定,约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的,人民法院不予认可,A正确。(2)当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算,B正确。(3)当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外,C错误。(4)诉讼时效期间届满,当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后,又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的,人民法院不予支持,D正确。


王某、于某、李某和赵某共同开办了一家房地产经纪公司B公司,王某和于某是房地产经纪人,而李某和赵某是房地产经纪人协理。某日,客户吴某委托B公司代理出租或销售其拥有的一间商业用房,吴某与B公司签订了房地产经纪合同。

B公司受理了吴某的委托业务后,必须采取的服务步骤是(  )。

A.物业信息的传播
B.收集相关信息
C.客户开拓
D.物业查验

答案:A,B
解析:
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息,是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息;②与标的物业相关的市场信息,是指标的物业所属的房地产分类市场的供求信息、价格信息等;③委托方信息,包括委托方的类型(如个人或法人,法人的经营类型)、信誉情况等。


21年房地产经纪人预测试题6卷 第3卷


下列关于“养客”的表述中,正确的是( )。(2006年真题)

A.与客户培养关系
B.运用经纪人的知识和服务使潜在客户变为真正的顾客
C.潜在的客户需要时间去培养
D.为客户免费提供市场信息

答案:B
解析:
养客是客源开拓中的重要策略,是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息,被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后,用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询,从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值,提供的解决方案和咨询越有帮助,客户就会越信任,越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求,房地产经纪人通过市场信息的提供和分析,引导客户调整期望,缩短供需差距。


房地产经纪服务完成的标志是(  )。

A、房地产交易合同的签订
B、房地产交易合同的生效
C、佣金的支付
D、经纪服务合同的签订

答案:A
解析:
房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准,房地产经纪机构才可以收取服务报酬,一般情况下,房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志,房地产交易合同订立后就可以收取佣金;代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。


共用题干
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立。2009年1月,甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区,项目总投资5000万元,并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中,以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2009年7月1日,甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2011年9月,乙公司完成该小区开发,并通过综合验收。.

关于甲房地产开发公司以在建工程抵押和项目转让的表述,正确的有()。
A:在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记
B:在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押
C:甲房地产公司投入资金达到1000万元即可转让该房地产开发项目
D:受让该房地产开发项目的乙房地产开发公司,可以不具备房地产开发企业资质

答案:B
解析:


国务院和各省(区)建设行政主管部门等对住房公积金管理实施(  )监督。

A、财政
B、行政
C、直接
D、实时

答案:B
解析:
在同级监督的基础上,国务院和各省(区)建设行政主管部门会同财政、人民银行对住房公积金管理实施行政监督,建立自上而下的行政监督体系。其目的是保证住房公积金的安全高效运作。


房地产信托贷款业务主要包括( )。

A:房地产按揭信托
B:国际房地产投资信托
C:房地产委托贷款
D:房地产开发经营企业流动资金委托贷款
E:房地产债权信托

答案:A,C,E
解析:


根据《城市房地产转让管理规定》的规定,房地产转让的程序为()→核发房地产权属证书.

A:转让当事人提出申请,申报成交价格→房地产管理部门受理→房地产管理部门进行现场查勘和评估→转让当事人签订书面转让合同→转让当事人缴纳税费
B:转让当事人签订书面转让合同→转让当事人提出申请,申报成交价格→转让当事人缴纳税费→房地产管理部门受理→房地产管理部门进行现场查勘和评估
C:转让当事人提出申请,申报成交价格→房地产管理部门受理→房地产管理部门进行现场查勘和评估→转让当事人缴纳税费→转让当事人签订书面转让合同
D:转让当事人签订书面转让合同→转让当事人提出申请,申报成交价格→房地产管理部门受理→房地产管理部门进行现场查勘和评估→转让当事人缴纳税费

答案:D
解析:


21年房地产经纪人预测试题6卷 第4卷


房地产开发企业变更商品房的规划、设计后通知买受人,买受人有权在通知到达之日起(  )日内作出是否退房的书面答复。

A、10
B、15
C、30
D、60

答案:B
解析:
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。


房地产开发企业申请商品房预售许可证,必须提交的要件包括( )。(2009年真题)

A.土地使用权证书
B.工程施工合同
C.建设工程规划许可证
D.房屋拆迁许可证
E.建设工程施工许可证

答案:A,B,C,E
解析:
《城市商品房预售管理办法》规定,房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》,应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料:①商品房预售许可申请表;②开发企业的《营业执照》和资质等级证书;③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明;⑤工程施工合同及关于施工进度的说明;⑥商品房预售方案,应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图;⑦其他有关资料。


侵权行为的构成要件包括(  )等。

A、行为违法
B、不可抗力
C、违法行为与损害事实任有其一
D、有损害事实
E、主观过错

答案:A,D,E
解析:
侵权行为的构成要件有:①行为违法。违法行为包括作为和不作为。②有损害事实。损害包括财产损害和人身损害。③违法行为与损害事实之间有因果关系。只有当损害事实是由于违法行为造成的时候,行为人才应当承担侵权责任。④主观过错。过错包括故意和过失。


规定用途对土地的影响主要表现在( )。

A:就某一块土地而言,它会降低地价
B:从科学理论上看,会降低单块土地的价格
C:从总体上看,有提高地价的作用
D:会降低整片土地的利用率
E:土地如果改变用途,则地价有可能上涨

答案:A,C
解析:


从境外房地产经纪行业的情况看,(  )的房地产经纪行业管理是一种惯例。

A.高效化
B.科技化
C.专业化
D.网络化

答案:C
解析:
房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。从境外房地产经纪行业的情况看,专业化的房地产经纪行业管理是一种惯例。


成功广告运用的心理方法主要有(  )。

A.真实可靠
B.适时实用
C.引起共鸣
D.创造信誉
E.方便可行

答案:A,B,C,D,E
解析:
成功的广告要针对消费者的心理,运用一定的心理方法打动消费者。这些心理方法主要有:①真实可靠;②适时实用;③引起共鸣;④创造信誉;⑤方便可行。


21年房地产经纪人预测试题6卷 第5卷


下列房地产中,适用市场法估价的有(  )。

A.高档公寓
B.标准厂房
C.行政办公楼
D.博物馆
E.商铺

答案:A,B,E
解析:
市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法,适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产,例如:①住宅,包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价:①数量很少的房地产,例如特殊厂房、机场、码头等;②很少发生交易的房地产,例如学校、医院、行政办公楼等;③可比性很差的房地产,如在建工程等。


赵某是房地产经纪机构的信息管理员,下列赵某整理房地产经纪信息的行为中,正确的有(  )。

A:赵某保存房地产交易实际成交价格信息,不保存价格行情咨询报告
B:赵某主要挑选对当前经纪业务需要的信息
C:赵某认为表格是整理信息的唯一方式
D:赵某认为客户登记表的整理也在其管理职责内
E:赵某认为对信息的编辑过程是对信息的具体文字整理过程

答案:D,E
解析:


甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托,代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定:对办公房出售者所提供的证件,甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后,甲机构按成交价格的2%收取佣金,若代理不成功,甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源,并与乙机构签订了房屋买卖合同,将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某,余下10万元中2万元作为甲机构的佣金,8万元归乙机构。在房屋过户过程中,甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记,担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。

由于产权瑕疵引起的纠纷,其民事责任应该由(  )承担。

A.甲机构
B.给张某贷款的银行
C.张某
D.王某

答案:A
解析:
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。房地产经纪机构和房地产经纪人员应当仔细查看出售方提供合法的证件(包括身份证、房地产权证等),到房地产登记机构(各区县房地产交易中心)查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。在房地产承购代理服务中,由于标的物业的产权纠纷因素,导致买卖合同签订后无法办理标的物业的产权过户,则并不只是代办房地产登记这一延伸服务的失败,而在很大程度上与房地产经纪机构在房地产经纪服务的产权调查环节不尽职有关,这时委托人有权拒付佣金,房地产经纪机构应承担相应的民事责任。


对个人购买90m2及以下唯一住房的,契税税率暂统一下调到(  )。

A、0、5%
B、1、0%
C、1、2%
D、1、5%

答案:B
解析:
自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳市外,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。


某市甲房地产公司(以下简称甲公司)在报纸上刊登上则售楼广告,广告中宣称:“本公司首次独家举办销售让利活动,为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”。王某看到广告后,与甲公司签订了购房合同,并交付购房定金5万元,合同约定房价为每平方米建筑面积3000元,2003年2月交房。随后,王某一次性支付余款19万元。至2003年4月,该房仍未竣工。王某到现场发现,该房已更改为坡屋顶,甲公司已无法提供屋顶花园,并将房价上调。王某遂要求退房,让甲公司返还定金,赔偿损失。

下列关于王某与甲公司解除合同的表述中,正确的有( )。

A、 定金责任不能替代赔偿责任
B、 赔偿损失时,赔偿额应减去定金罚则处罚金额
C、 赔偿损失,不应计算房价上涨因素
D、 赔偿损失,应该计算房价上涨因素

答案:A,C
解析:
[知识点] 商品房销售中途变更规划、设计及保修责任


房地产经纪机构承接业务时,(  )。

A.可以接受交易一方委托的居间业务
B.可以同时接受交易双方委托的居间业务
C.以委托人的名义与第三人进行交易
D.禁止向委托人提供房地产交易信息
E.委托人可选择符合自己交易目的的房地产

答案:A,B,C,E
解析:
房地产经纪而言,按服务方式分类,主要分为房地产居间与房地产代理两大类。AB两项,房地产居间与房地产代理在法律性质上有明显的差异。在房地产居间业务中,房地产经纪机构可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托,向一方或双方委托人提供居间服务。C项,房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。DE两项,房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息,包括交易的数量、交易行情、交易方式等,使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产,而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。


21年房地产经纪人预测试题6卷 第6卷


MLS的含义是多重房源上市服务,是房地产经纪行业(  )的服务系统。

A、共享资源
B、共享信息
C、协同管理
D、协同销售
E、共享佣金

答案:B,D,E
解析:
美国建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度,其核心是多重房源上市服务系统(MLS)。1897年,一些房地产经纪人开始与同行分享自己的客户名单,此后,各个地区的房地产经纪行业协会建立起各个地区的MLS,NAR成立后又建立了全国性的MLS。二战后随着大量新的购房人进入住房市场,MLS逐渐成为美国房地产市场的支柱和房地产经纪行业的基本制度。NAR要求会员将自己已获得代理销售权的房源在规定时间内提交给MLS,全体会员都可以使用MLS系统内的房源信息向自己的买方客户推荐,一旦成交,如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的,按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式,则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。


王某要将其名下的一处房产赠与其外孙女丁某。下列关于房地产赠与的表述中,正确的是( )。(2008年真题)

A.王某与丁某之间的房产赠与行为是双务行为
B.丁某因受让王某房产,所以需要承担一定义务
C.王某订立的赠与书经公证处公证后有效
D.王某订立的遗嘱,无需经公证,其死后即生效

答案:C
解析:
单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同,如赠与合同、借用合同。王某与丁某之间的房产赠与行为是单务行为,丁某受让王某房产不需要承担义务。王某订立的赠与书经公证处公证后才发生效力。


商业地产项目收益和获利方式大致分为两类,其中之一是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖,这类商业地产多为(  )。

A.小型商铺、街铺
B.大型商业广场
C.商业街
D.专业市场

答案:A
解析:
商业地产属于经营性房地产,其主要特点是能够获得收益。商业地产收益和获利方式大致分为两类:①房地产开发企业开发后直接销售后获得的收益,这类商业地产多为小型商铺、街铺。这种商业地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴,主要获取开发利润;②长期投资经营、业主自营、出租给他人经营等方式,主要获取经营利润。


中位数是在按大小顺序排列的变量数列中,处于( )的变量值。

A:中间位置
B:最大位置
C:第二位置
D:最小位置

答案:A
解析:


房地产开发企业若以获取最大限度的利润为目标,最恰当的做法是(  )。

A:确定较高的房价
B:扩大开发的规模
C:寻求合适的房价和开发规模
D:制定合适的促销策略

答案:C
解析:


关于投资回报,正确的说法有( )。

A.投资回报率是正常年度总收益占投资总额的百分比
B.投资回收期=投资总额/年收益
C.商铺合理的年投资回报率一般为8%~10%
D.计算一次性购买的年投资回报率,投资总额=购买房屋总价+契税+印花税
E.商铺投资合理的回收期限一般为8~10年

答案:A,B,D
解析:
商铺投资的年投资回报率一般为8%~12%。商铺投资的回收期限一般为8~12年。