22年房地产经纪人考试试题及答案7卷

《物业管理条例》确立的基本法律关系包括：①业主相互之间的关系；②业主与物业服务企业之间的关系；③开发企业与业主、物业服务企业之间的关系；④供水、供电等单位与业主、物业服务企业之间的关系；⑤社区居委会与业主大会、业主委员会的关系。

[知识点] 拆迁工作程序

良好的判断力是房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。销售人员的认知对象比较复杂，为了正确处理各种关系，应具备准确的社会认知和敏锐的观察能力，具有良好的判断力和丰富的常识。准确地判断出客户的需求和真实的心态，才能设计出相应的策略以完成双方的交易活动或达到预定的目的。

城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在城市紫线范围内禁止进行活动包括：①违反保护规划的大面积拆除、开发；②对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；③损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；④修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；⑤占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；⑥其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。

依法保障房地产经纪人员的权利是房地产经纪人员顺利执业的前提。房地产经纪人员的权利包括：①依法发起设立房地产经纪机构的权利；②受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利；③执行房地产经纪业务的权利；④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利；⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；⑦获得合理报酬的权利；⑧依法享有的其他权利。

房地产经纪机构中，在连锁店（办事处）必须有一名以上的取得房地产经纪人执业资格并登记的房地产经纪人。没有经登记的房地产经纪人的房地产经纪分支机构从事房地产经纪活动是不符合相关要求的。

房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源信息状态的及时更新。D项，已完成交易的房源属于“无效房源”，不能剔除，因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，从而再次实现交易。

A项，房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这五个环节。C项，筛选就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要兼顾到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

房源和客源的关系包括以下几个方面：①互为条件；②相得益彰；③互为目标。

预期原理说明，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价格或价值，通常不是基于其过去的价格、开发建设成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。本案例中，因小区附近即将兴建地铁，而引起房地产价格上涨，是基于对未来收益的预期，体现了预期原理的作用。

采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，这种制度有许多弊病，完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，土地资源配置不合理，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地资源配置不合理，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。

城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在城市紫线范围内禁止进行活动包括：①违反保护规划的大面积拆除、开发；②对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；③损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；④修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；⑤占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；⑥其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。

私盘制，是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他经纪人要联系该物业业主（委托人），只能通过该经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50％）。

用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

本题考核的知识点为物业服务费的构成。物业服务费的构成一般包括以下部分：(1)管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用。

客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。

房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；③贷款金额；④贷款期限；⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。

个人所得税的税率适用于不同税目：①工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为3％～45％。②个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用超额累进税率，税率为5％～35％。③稿酬所得，适用比例税率，税率为20％，并按应纳税额减征30％。④劳务报酬所得，适用比例税率，税率为20％。对劳务报酬所得一次收入畸高的，可以实行加成征收，具体办法由国务院规定。⑤特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20％。本题中，受赠人转让赠与人无偿赠与的不动产，属于财产转让所得应缴纳个人所得税。财产转让所得，适用比例税率，税率为20％。

客户登记表是客户资料中最重要的报表。通过客户登记表既可以反映客户人数的变化、所属区域变化、产生客户区域变化的原因；还可以反映客户需求的变化，变化的原因；并且可以反映政策的变化所导致的销售情况的变化以及退房的人数、原因等。

购房人发出希望签署购房确认书或房屋买卖定金合同的信号时，经纪人应该及时把握，试探性地引导购房人签署确认书。房地产经纪人此时应该告知定金的数额，并与购房人讨论关于购房的一些细节问题。

对于一些大型或特大型的房地产经纪机构而言，由于企业规模很大，业务繁多，不适于采用高层管理者高度集权的直线—参谋制形式，就需要采用分部制或事业部制形式。这一形式的特点是在高层管理者之下按商品类型、地区或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力，每个分部近似于一个小组织，可按直线—参谋制形式建立其结构。高层管理者仍然要负责制定整个组织的方针、目标、计划或战略，并将任务分解到各分部，在他下面仍可按管理业务性质分设非常精干的职能机构或人员，对各分部的业务活动实行重点监督。

个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征，主要表现在性格、气质和能力三个方面，以性格为核心

房源信息的共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的特点和发展需要进行设定。主要包括私盘制、公盘制和混合制，各有优劣之处，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。

对于一些大型或特大型的房地产经纪机构而言，由于企业规模很大，业务繁多，不适于采用高层管理者高度集权的直线—职能制形式，就需要采用分部制或事业部制形式。分部制组织结构的缺点包括：①职能部门重叠，管理人员增多，费用开支较大；②如果机构内部权利分配不恰当，容易导致各分部各行其是，无法保障组织机构整体目标和利益的实现；③各分部之间的横向联系和协调比较困难。比较而言，这种形式更适用于特大型组织，在采用时也应注意扬长避短。

民法总则根据自然人年龄和辨识能力的不同，将自然人的民事行为能力分为完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。完全民事行为能力人包括：①18周岁以上的自然人；②16周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源。限制民事行为能力人包括：①8周岁以上的未成年人；②不能完全辨认自己行为的成年人。无民事行为能力人包括：①不满8周岁的未成年人；②8周岁以上不能辨认自己行为的未成年人；③不能辨认自己行为的成年人。

目前房地产经纪机构大多开设实体门店，门店接待成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。在门店接待方面，需注意以下几点：①当客户在店外停留站立或观看橱窗房源时，经纪人应及时到店外迎接，向客户介绍公司概况、所属商圈的特性，并邀请客户到店内进一步沟通；②当客户进入门店内，店内人员应起立问好，并就近给客户安排洽谈处所，并将茶水放至客户面前，让客户在比较舒适的状态下与经纪人进行进一步交谈；③在整个沟通过程中，房地产经纪人随时记录客户的需求，并向其推荐不同解决方案，倾听客户对解决方案的反馈并记录在案。

房地产经纪业务主要涉及房地产交易。房地产交易管理是指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。

不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。

房屋转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。

城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。

主物物权和从物物权；
根据物之间的从属关系，分为主物和从物。《物权法》规定，主物转让的，从物随主物转让，当事人另有约定的除外。主物和从物在聚合之前分别为独立的物，在聚合之后成为主物与从物的关系，如自行车与车锁。再如房屋与其房门的钥匙，房屋与其配套而分离开的停车位、储藏室等，可以说是主物与从物的关系，其中房屋为主物。但是摆放在房屋内的家具、家电、装饰品等，一般仍然是独立的物，与房屋不是主物与从物的关系，不随二手房买卖一起转让。

房地产经纪执业规范是全体房地产经纪机构和房地产经纪人员对自身执业责任和行为规范达成的共识，一般是成文的书面规范。对于每一个房地产经纪人员而言，表面上看，执业规范是来自于外在的行为约束，而实质上来源于房地产经纪人员实现职业价值的内在需要。

国管公积金贷款流程有：①签署买卖合同；②网签；③面签；④评估；⑤批贷；⑥缴税过户；⑦签借款合同；⑧申请放款。

消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过以下途径解决：①与经营者协商和解；②请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；③向有关行政部门投诉；④根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；⑤向人民法院提起诉讼。

房地产经纪机构品牌的建立包括两个步骤：①制定企业的品牌战略。建立品牌的首要工作是制定企业的品牌战略。品牌战略是指企业对自己品牌的期望目标以及为达到这一目标的主要途径所作的筹划。它是关系到一个企业兴衰成败的根本性决策，是企业品牌经营的提纲和总领，是实现持续发展的前提与保证。如果缺乏一个对品牌整体运作的长远思路，将导致企业经营的混乱无序，这无疑是对品牌资源的极大浪费。②建立品牌的识别系统，并进行品牌传播。

A项，分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。B项，分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。CD两项，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。

高位定价策略针对价高质优或便宜没好货的心理，以同类商品中较高甚至最高的价格来定价。购买这种商品的人，往往不在乎价格，而更关心商品的质量及其能否显示其身份、地位或优越感，通常价格越高，其心理越满足。

房地产广告，是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。与一般产品广告相比，房地产广告具有下列特点：①较强的区域性和针对性；②独特性；③较大的信息量；④时效性。

房地产经纪人员在买卖双方办理交易手续、正式签订《商品房买卖合同》之前，需要告知买受人的事项包括：①交易程序；②合同条款；③需要提交的资料；④应纳税费明细；⑤银行抵押贷款流程；⑥房款支付方式及时间安排。

房屋的权属证明通常主要包括：①房屋所有权证或房地产权证（2015年之后的房产为不动产权证书）；②房屋共有权证或房地产共有权证；③房屋他项权利证或房地产他项权利证。

根据《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格［2008］924号），房屋登记费的计费方式和收费标准如下：①房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。②住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。③房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。④房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。⑤房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，接第二条规定的收费标准减半收取。

房地产经纪行业组织根据章程，或经政府房地产管理部门授权，应履行的职责包括：①保障房地产经纪会员依法执业，维护会员合法权益。②组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察。③拟订并推行房地产经纪执业规范。④协助行政主管部门组织实施房地产经纪人员资格考试。⑤接受政府部门委托办理房地产经纪人员职业资格登记。⑥开展房地产经纪业务培训，对房地产经纪人进行继续教育，推动知识更新。⑦建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案，开展房地产经纪资信评价。⑧进行房地产经纪人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查。⑨调解房地产经纪人员之间在执业活动中发生的纠纷。⑩按照章程规定对房地产经纪人员给予奖励或处分。提供房地产经纪咨询和技术服务。编辑出版房地产经纪刊物、著作，建立有关网站，开展行业宣传。代表本行业开展对外交往、交流活动，参加相关国际组织。向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的合法权益，支持会员依法执业。办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。

成为法人需要具备的条件包括：①依法成立；②有必要的财产或者经费；③有自己的名称、组织机构和场所；④能够独立承担民事责任。

C项，台湾地区采取行业自治模式，目前台湾房地产经纪业的《不动产经纪业管理条例》规定，“经纪业在办妥公司登记或商业登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”，这种“业必归会”的原则为实施行业管理奠定了重要基础。

违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。承担违约责任的方式主要有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。

导热性是指材料两侧存在温差时，热量由材料温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧的性质；热容量是指材料受热时吸收热量和冷却时释放热量的性质。材料的导热性和热容量是建筑物围护结构（墙体、屋盖）设计时要考虑的重要因素。为了保持室内温度的稳定性，应选用导热性差、热容量较大的建筑材料。