2022房地产经纪人考试真题及答案6章 第1章
形成房地产“泡沫”的基础是（ ）。
A.对房地产价格看跌的共同预期
B.虚假的高需求
C.过度的投机炒作
D.对房地产价格看涨的共同预期
答案：D
解析：
房地产泡沫的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。其中，人们对房地产价格看涨的一致预期是形成房地产泡沫的基础。
李某看中一楼盘，欲购买其中一套总价30万元、面积100m2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员，请回答李某的如下问题：
假定该套住宅可以以2100元的月租出租，出租税费约为200元，李某欲仅以全部租金收入来支付银行10年期贷款，贷款年利率同上，则可以选择的贷款成数是（ ）。
A.四成
B.五成
C.六成
D.七成
答案：C
解析：
贷款成数指的是所贷款的额度总额占整个抵押物价值的比例。将等额年金转换为现值的公式为：。所以，10年所有的租金现值为：（2100－200）×[（1＋5%÷12）10×12－1]÷[5%÷12×（1＋5%÷12）10×12]＝179135（元）。根据题意，可以选择的贷款成数为：
179135÷300000＝0.6，即六成。
房屋转移登记应在事实发生之日起（ ）日内提出申请。
A.30
B.60
C.90
D.100
答案：C
解析：
《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：①房地产转让当事人签订书面转让合同；②房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理；④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；⑥登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书。
地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指（ ）。
A.集资房
B.商品房
C.解困房
D.房改房
答案：C
解析：
A项，集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房；B项，商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售；C项，解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房，解困房不能上市交易；D项，房改房（即已购公房）就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。
根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为（ ）。
A.从合同
B.主合同
C.双务合同
D.单务合同
E.不要式合同
答案：C,D
解析：
根据合同双方当事人是否互相享有权利、承担义务，合同分为双务合同和单务合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。
2022房地产经纪人考试真题及答案6章 第2章
完全竞争市场的特征包括（ ）。
A.买者和卖者数量大
B.商品异质
C.市场信息不对称
D.买者可以自由进出
E.买者和卖者无串谋
答案：A,D,E
解析：
完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。这种市场必须具备以下条件：①有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额；②所买卖的商品具有同质性，不存在差别；③市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
下列国家或地区中，已建立了房地产经纪过失保险制度的是（ ）。
A.广东省
B.中国香港
C.美国
D.上海市
答案：C
解析：
在房地产经纪的运作实践中，美国形成了包括个人信用保障制度、产权保险制度、房屋质量保证、过失保险制度、合同示范文本在内的一套对行业从业者及机构的保护机制，为房地产经纪业的规范运作奠定了坚实的基础。
存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是（ ）。
A、分类市场的供求信息
B、分类市场的价格信息
C、委托方信息
D、委托标的物的信息
答案：D
解析：
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。因此，存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是委托标的物的信息。
房地产证的主要内容有（ ）。
A.房屋性质
B.土地使用年限
C.业主姓名
D.房屋平面图
E.法定用途
答案：A,B,C,E
解析：
在产权证书上需要列明的内容有：①房屋性质（如商品房、房改房、宅基地等）；②业主姓名；③土地使用年限；④法定用途；⑤房屋土地位置图；⑥他项权利等。
房地产经纪业务（ ）是指房地产经纪机构和人员为推广业务与获得委托，让公众知悉、了解房地产经纪机构和人员及其获得授权的房源客源，进行宣传广告或者发布信息的行为过程。
A、承包
B、招揽
C、推销
D、宣传
答案：B
解析：
房地产经纪业务招揽是指房地产经纪机构为获得委托或者推广代理销售的房屋，安排房地产经纪人员搜集和发布授权的房源客源信息，及进行广告宣传的行为。按照业务分类，业务招揽可以分为存量房交易经纪业务的招揽和新建商品房销售代理业务的招揽。
2022房地产经纪人考试真题及答案6章 第3章
王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
根据《物业管理条例》王某将房屋出租给李某后，李某是（ ）。
A、业主
B、物业使用人
C、物业服务的对象
D、物业所有权人
答案：B,C
解析：
BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。
以下无须缴纳个人所得税的是（ ）。
A、在中国境内有住所，从中国境外取得所得的个人
B、在中国境内无住所而在境内居住满一年，从中国境外取得所得的个人
C、在中国境内居住不满一年的个人，从中国境外取得所得的个人
D、在中国境内有住所，从中国境内取得所得的个人
答案：C
解析：
个人所得税的纳税人包括：在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得所得的个人。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的个人。
房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的（ ）。
A.有效期限
B.调动范围
C.市场趋势
D.波动幅度
答案：A
解析：
根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布规定》，房地产经纪机构发布房地产广告或者业务招揽广告时，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
（ ）可以有效避免房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售的进度，缩短销售周期。
A.独家委托
B.普通委托
C.书面委托
D.口头委托
答案：A
解析：
独家委托可以让房地产经纪人有稳固的优质房源，加强对营销时间、活动的计划及控制，利于聚焦营销开展。经纪人以房源为中心，建立起个人化营销模式和差异化服务，日常营销工作更有重点，工作效率更高。由于业主将房产独家委托给房地产经纪人，有效防止业主频繁改变出售条件，提高了房产租赁、买卖的成功率。同时还有效避免了房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售进度，缩短销售周期。
建筑施工图上标注的标高的尺寸单位通常是（ ）。(2007年真题)
A.毫米
B.厘米
C.分米
D.米
答案：D
解析：
标高符号用“▽”表示，为一直角等腰三角形，其中总平面图室外地坪标高符号是用涂黑的直角等腰三角形表示。标高符号的尖端指至被标注高度的位置。尖端一般向下，也可向上。标高数字标注在标高符号的左侧或右侧。标高数字以米（m）为单位，注写到小数点以后第三位（总平面图中通常注写到小数点以后第二位）。
2022房地产经纪人考试真题及答案6章 第4章
（二） 甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。
乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有（ ）。
A、提供代办权证服务
B、保证有升值或投资回报
C、提供贷款服务
D、为入住者办理户口、升学等事项
答案：B,D
解析：
房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容；不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
住房公积金管理委员会是()。
A:住房公积金管理的决策机构
B:住房公积金运作的执行机构
C:住房公积金运作管理部门
D:运作管理住房公积金的主体
在履行房地产经纪合同过程中，因房地产经纪人员或其所在房地产经纪机构的故意或过失，使房地产经纪人员和房地产经纪机构与委托人产生了纠纷，对争议的处理正确的有（ ）。
A.双方当事人可以协商解决纠纷
B.对委托人造成的经济损失，由房地产经纪人员和房地产经纪机构承担赔偿责任
C.房地产经纪主管部门可以对双方当事人之间的纠纷进行调解
D.房地产经纪合同中没有仲裁条款的，双方当事人可以另行达成仲裁决议
E.对仲裁决议不服的，双方当事人还可以向房地产所在地人民法院提起诉讼
答案：A,C,D,E
解析：
房地产经纪机构与房地产经纪人之间存在着法律责任关系，表现为：①如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。②如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。
某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照国家规定的收费标准，估价收费最高为() 万元。
A.1.60
B.3.00
C.4.25
D.5.525
答案：D
解析：
按正常规定收费应为：100X5‰+900X2.5‰+1000X1.5‰=4.25万元。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30%。该经济特区的房地产估价资质的机构估价收费最高=4.25万元×130%=5.525万元。
房地产销售过程中接待客户的技巧主要有( )。
A:掌握客户需求
B:对客户适时招呼
C:恰当使用推荐用语
D:推荐房屋从低档开始
E:紧追客户推荐房屋
2022房地产经纪人考试真题及答案6章 第5章
李某年收入为3.60万元，每月需要支付住房贷款820元，物业管理费用为每月80元，李某的月房产支出与收入比是（ ）。(2012年真题)
A.0.03
B.0.25
C.0.27
D.0.30
答案：D
解析：
月房产支出与收入比的计算公式为：
则李某的月房产支出与收入之比=（820＋80）÷（36000÷12）=0.30。
2009年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2013年，甲退休。2016年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月，甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“B小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并作了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。
开发公司对甲所购住房最低保修期在1年以上的保修项目是（ ）。
A.地基基础
B.屋面防水
C.电器开关
D.灯具
答案：A,B
解析：
商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
蒋先生拟购买一套建筑面积为106m2、单价为3600元/m2的住房，可用其银行存款50000元和所在单位以商业汇票方式划转的住房补贴90000元支付购房首付款，其余使用商业贷款。按政策要求，最低首付比例为30％，贷款期限20年，贷款利率为6％。贷款银行为审核借款人资格，要求蒋先生办理个人贷款抵押房屋综合保险。交房后蒋先生进行了简单装修，但入住后产生了不适，经检测发现空气中含有过量的氡。
4.蒋先生新购买住宅室内空气中含有过量的氡可能来自（ ）。
A、 含有镭的石材和砖
B、 吸声及隔声材料
C、 合成隔热板材
D、 人造板材及人造板家具
答案：A
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌
居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积比率，称为（ ）。
A.居住建筑净密度
B.总建筑密度
C.住宅建筑面积密度
D.居住区建筑面积毛密度
答案：B
解析：
总建筑密度又称居住区建筑密度、建筑毛密度，是指居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（％）。A项，住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率(％)。C项，住宅建筑面积密度可分为住宅建筑面积毛密度和住宅建筑面积净密度。住宅建筑面积毛密度是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万m2／hm2）；住宅建筑面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（万m2／hm2）。D项，居住区建筑面积毛密度（容积率）是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m2／hm2）或以居住区总建筑面积（万m2）与居住区用地面积（万m2）的比值表示。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）在市区开发建设一居住区，紧邻一所中学和一座公路高架桥。该居住区用地面积为25万m2，绿地面积为10万m2，其中公共绿地面积为8万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压后直接与水箱联合供水。甲企业在该项目论证时，分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。(2011年真题)
关于财务内部收益率法和财务净现值法主要区别的说法，正确的为（ ）。
A.财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率
B.财务净现值比财务内部收益率有更直观的吸引力
C.财务净现值法需要预先设定一个折现率，而财务内部收益法不需要
D.财务净现值法和财务内部收益率法得出的结果总是一致的
答案：A,C
解析：
财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别包括：①财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率。②财务净现值法需要预先设定一个折现率，而这个折现率在事先通常是很难确定的；财务内部收益率法则不需要预先设定一个折现率。但是，当财务内部收益率求出之后，需要将它与一个收益率（折现率）进行比较。
2022房地产经纪人考试真题及答案6章 第6章
作为房地产经纪公司，在开展制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与开发商充分沟通，将（ ）作为定价基础。
A.开发商的回款目标
B.企业的规模
C.开发商的经济实力
D.竞争项目的实力
E.企业运营战略
答案：A,E
解析：
作为房地产经纪机构，在制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与房地产开发企业充分沟通，将房地产开发企业的回款目标、企业运营战略作为定价基础。通过与开发商沟通价格目标及价格策略，确定其对项目的价格预期，解决房地产开发企业的现金流压力，是合理定价的一个关键前提。
从长远来看，市场是公平的，只有（ ）的房地产经纪人员，才能长期获得客户的认可和回报，正所谓“老实人，人欺，天不欺”。
A.遵纪守法
B.诚实守信
C.尽职尽责
D.规范执业
答案：D
解析：
房地产经纪人员应充分认识行业或企业的各种规范，保证行业或企业的服务品质，从而保持、提升房地产经纪行业或企业的社会形象，自觉、自愿地遵守、维护这些规范是每一个行业从业人员安身立命的根本。当然，在现实工作中，每一个房地产经纪人员可能都会遇到其他同事或同行违反规范而未受到惩罚的情况，容易产生“老实人吃亏”的错觉。但是，从长远来看，市场是公平的，只有规范执业的房地产经纪人员，才能长期获得客户的认可和回报。
房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型包括（ ）。
A.辅助决策系统
B.技术支持系统
C.流程控制系统
D.数据管理系统
E.通信信息系统
答案：A,C,D
解析：
房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统：①数据管理系统。把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询和维护，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域网与互联网的对接实现与企业外部的信息交流。②流程控制系统。把企业已经规范的一些流程以软件程序的方式固化下来，使得流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效，减少人为控制，同时提升客户满意度。③辅助决策系统。通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策提供基础数据支持。
计算土地增值额的扣除项目不包括（ ）。
A.取得土地使用权时所支付的金额
B.契税
C.开发土地的成本
D.开发土地的费用
答案：B
解析：
计算土地增值额的扣除项目包括：①取得土地使用权时所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。
售楼处日常物业管理工作主要有（ ）。
A.保安服务
B.工程技术服务
C.保洁服务
D.估价服务
E.接待服务
答案：A,B,C,E
解析：
售楼处（包括样板间）日常物业管理工作主要包括以下内容：①接待服务；②工程技术服务；③保安服务；④保洁服务。
