22年房地产经纪人考试真题及详解5辑 第1辑
刘先生购买一套旧有住房，建筑面积100m2，每平方米售价1500元。按规定，在交付首付款后，某商业银行与购房人签订合同，该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求刘先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保，并签订书面房屋抵押合同。
3.如果刘先生到期不能偿还贷款本息，按照合同约定，则可以有（ ）。
A、 置业担保公司按商业银行要求先行代为清偿债务
B、 保证合同终止后，置业担保公司无权就代为清偿的债务部分向借款人追偿
C、 保证合同终止后，置业担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人追偿
D、 刘先生无能力还款，保证合同自然终止
答案：A,C
解析：
借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。
根据马斯洛的需要层次论，不属于最原始、最基本需要的有（ ）。(2010年真题)
A.生理需要
B.安全需要
C.爱与归属需要
D.尊重需要
E.自我实现需要
答案：B,C,D,E
解析：
马斯洛的需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为下列五种：①生理需要；②安全需要；③爱与归属需要；④尊重需要；⑤自我实现需要。其中，生理需要是维持生存的需要，是最原始、最基本的需要，只有生理需要得到满足以后，高一层次的需要才能相继产生。
共用题干
2010年5月，李某在W省A市(非经济特区)天利花园购买商品房一套。2009年8月，李某委托A市C房地产中介服务公司，出租该住房，经C房地产中介服务公司联系，李某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2010年9月1日开始，为期两年，实际成交月租金800元。2011年3月，李某欲出售该房屋，又委托C房地产中介服务公司实行独家代理销售，经C房地产中介服务公司联系，李某与王某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为16万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产交易管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，通知交易双方进行房地产评估，或按房地产管理部门确认的评估价格18万元缴纳税费，于是李某与王某委托A市永胜房地产评估有限责任公司进行了评估，评估价值为19万元。
如果A市永胜房地产评估有限责任公司目前资质为二级，其注册资本应在()万元以上。
A:10
B:50
C:100
D:200
数据管理系统是把现有（ ）以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来。
A.交易记录
B.房源信息
C.销售合同
D.费用凭证
E.需求客户
答案：B,C,D,E
解析：
数据管理系统是指把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询和维护，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域网与互联网的对接实现与企业外部的信息交流。
房地产经营投资的目的不仅是为了( )原垫付的投资，而且要盈利。
A.增加
B.回收
C.支付
D.减少
22年房地产经纪人考试真题及详解5辑 第2辑
下列关于物权的表述中，正确的有（ ）。
A.物权具有优先效力
B.任何情况下的物权均优先于债权
C.物权的设定必须公示
D.不动产物权的公示方式是登记
E.动产物权的公示方式是占有
答案：A,C,D,E
解析：
B项，物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之后，物权都优先于债权。但物权优先于债权也有例外，如《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
工程建设中常见的工程地质病害有（ ）。(2012年真题)
A.地震与冲沟
B.地下溶洞
C.滑坡与塌方
D.地下回填土
E.洪水淹没地
答案：A,B,C
解析：
对工程建设产生严重影响的地质、地貌现象称为工程地质病害。工程地质病害主要包括：①地震；②冲沟；③滑坡与塌方；④地下溶洞。
下列客源的特征中，能否成为真正的买方或租家，不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身，这体现的特征是（ ）。
A、 指向性
B、 潜在性
C、 时效性
D、 多变性
答案：B
解析：
客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求，而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身。
房地产交易环节的税收主要有（ ）。
A、房产登记费
B、环境影响评价费
C、房地产评估费
D、房地产经纪服务费
E、公共消防设施建设费
答案：A,C,D
解析：
房地产交易环节的收费，主要有交易手续费、房产登记费、房地产评估费、房地产经纪服务费、利用房地产档案费等类别，房产登记费、利用房地产档案费属于政府规费，交易手续费、房地产评估费、房地产经纪服务费则属于经营服务性收费。
用来描述自然、人文以及它们共同构成的整体景象的总称为（ ）。
A.环境
B.景观
C.形象
D.生态
答案：B
解析：
景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。
22年房地产经纪人考试真题及详解5辑 第3辑
对于房地产开发投资咨询，最常见的投资咨询服务是房地产开发项目的( )。
A:可行性研究报告
B:市场分析
C:市场预测
D:市场供求
答案：A
解析：
房地产开发投资咨询最常见的服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报告。
下列不属于房屋租赁托管业务出租委托流程的是（ ）。
A、出租客户接待
B、实地查看房屋
C、租金价格谈判
D、发布客源广告
答案：D
解析：
房屋租赁托管业务出租委托业务流程一般包括：①出租客户接待；②实地查看房屋；③租金价格谈判；④签订《出租房屋委托代理合同》；⑤物业交验（交房）；⑥支付租金；⑦标准化装修装饰；⑧发布房源广告
下列各项中，属于直接信用工具的是（ ）。(2007年真题)
A.银行券
B.存款单
C.银行票据
D.商业票据
答案：D
解析：
信用工具有多种，一般将其分为：①直接信用工具，是指由非金融机构，如企业直接发行的股票和债券，企业之间的商业票据等；②间接信用工具，是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据等。
《合同法》规定，合同无效的情形不包括（ ）。
A.一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的
B.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的
C.以合法形式掩盖非法目的的
D.损害社会公民利益的
答案：D
解析：
无效合同是指合同虽然已经成立，但因其不具备法律规定的生效条件而被确认为无效的合同。合同无效的情形包括：①一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。
房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映是（ ），关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。
A、市场战略
B、平均收益率
C、市场占有率
D、安全收益率
答案：C
解析：
市场占有率是指在一定时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰
22年房地产经纪人考试真题及详解5辑 第4辑
采集买房客户信息的要点包括( )。
A:基本联系资料
B:周边环境、公共设施配套
C:房屋求购位置
D:预算费用
E:出租价位
新建商品房买卖合同签订程序方面的培训内容不包括（ ）。
A.合同说明及其他法律文件的讲解
B.入住程序及相关费用
C.售楼处签约程序
D.接待制度
答案：D
解析：
商品房买卖合同签订程序的培训内容主要包括：①售楼处签约程序；②如何办理银行抵押贷款及计算；③合同说明及其他法律文件的讲解；④物业入住程序及相关费用；⑤须填写的各类表格等。
一个城市的经济规模与人口规模之间的关系，通常为（ ）。
A.正相关
B.负相关
C.不确定
D.不相关
答案：A
解析：
城市规模是指城市的大小，包括人口规模、用地规模和经济规模。由于用地规模、经济规模与人口规模之间通常是正相关的，所以一般用城市人口规模来表示城市规模。
结合物价因素分析，从较长时期来看，房地产价格上涨率通常（ ）。
A.高于一般物价上涨率
B.低于一般物价上涨率
C.与一般物价上涨率没有关系
D.等于一般物价上涨率
答案：A
解析：
不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，特别是诸如建筑材料价格（尤其是建筑钢材、水泥、木材的价格）、建筑构配件价格、建筑设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
在制订新建商品房的营销方案时，需要注意的内容有（ ）。
A.做好市场定位
B.制订推广策略
C.制订销售计划
D.销售现场展示
E.行业公示
答案：A,B,C
解析：
在制订新建商品房的营销方案时，需要注意以下三方面的内容：①做好市场定位，判断项目市场定位，是进行市场营销工作的第一步。②制订推广策略，项目的市场定位明确后，根据其定位可以制订后续的宣传推广策略，包括项目形象展示、推广渠道、宣传资料以及活动组织等一系列销售执行活动。③制订销售计划，首先，销售计划可分解为项目入市前的预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期等关键时间节点。其次，针对每个关键时间节点确定销售团队应达成的销售金额、市场占有率等总体目标。
22年房地产经纪人考试真题及详解5辑 第5辑
房地产经纪行业组织的职责有( )。
A.维护房地产经纪人员合法权益
B.拟订并推行房地产经纪执业标准
C.组织房地产经纪人员业务培训
D.组织开展房地产经纪理论研究
E.开展房地产经纪业务活动
下列客源的特征中，能否成为真正的买方或租家，不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身，这体现的特征是（ ）。
A.指向性
B.潜在性
C.时效性
D.多变性
答案：B
解析：
客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求，而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。
在墙面装饰材料中，可导致人体过敏的是( )壁纸。
A:天然纺织
B:塑料
C:化纤纺织
D:纸质
刘某要求房地产开发企业提供《住宅使用说明书》，他是在行使消费者的（ ）。
A.保障安全权
B.自主选择权
C.知悉真情权
D.公平交易权
答案：C
解析：
知悉真情权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。
甲房地产经纪机构在自制的房地产经纪合同文本中，把“客户与业主见面”的业务服务标准作为收取佣金的依据。该机构的这种行为会产生（ ）引起的风险。
A、 不当承诺
B、 不当代理
C、 协助交易当事人提供虚假信息或材料
D、 不当收取佣金
答案：C
解析：
佣金是指经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。佣金按国家相关规定的标准收取。经纪人在开展经纪业务时，由于许多具体的操作由经办人直接办理，许多操作无法集中处理，因而存在不少由于不规范的业务操作引起的风险事故，如虚报成交价、乱收费、伪造客户签名等，这些不规范的操作容易与客户发生纠纷，从而给经纪机构带来经济或名誉上的损失。本题中，甲房地产经纪公司把“客户与业主见面”的业务服务标准作为收取佣金的依据的行为是乱收费，属于协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险。
