22年房地产经纪人考试真题及答案6章 第1章
房地产经纪机构的主要岗位中，属于销售案场经理岗位主要岗位职责的是（ ）。
A.根据销售计划，参与制定和调整销售方案、宣传推广方案，负责具体销售方案实施
B.负责市场信息的反馈，定期对销售数据及成交客户资料进行分析评估
C.负责公司房源开发与积累，并与业主建立良好的业务协作关系
D.协助连锁店经理处理一般日常事务
答案：A
解析：
商品房销售案场经理岗位主要岗位职责有：①负责本项目销售楼盘的现场管理、运营管理、销售管理及团队管理工作。②负责年度销售目标制定、分解，根据销售计划，参与制定和调整销售方案、宣传推广方案，并负责具体销售方案实施。③负责项目案场销售工作的组织、实施和销售数据汇总与分析。④负责销售团队内部建设，及对销售代表的督导和培训。⑤负责销售渠道和客户服务管理，做好项目解释，及时处理案场各类突发问题，保证公司利益。⑥评估销售业绩。BCD三项均属于业务员岗位的岗位职责。
专门就一个具体的法律问题由经纪人做出一对一的个性化解答，阐述所涉及的法律的理解与适用，提出解决问题建议的方式是房地产法律咨询服务的( )。
A:个案解答
B:个性解答
C:一对一解答
D:模拟解答
品牌传播以品牌规划为基础，只有通过品牌规划确定了某个品牌的（ ），才有可能选择合适的专业公司、合作伙伴以及传播方式来进行品牌宣传，使消费者知道并了解这一品牌。
A.价值
B.个性
C.视觉
D.质量
E.结构
答案：A,B,C,E
解析：
品牌传播以品牌规划为基础。只有通过品牌规划确定了某个品牌的价值、个性、视觉、结构，才有可能选择合适的专业公司、合作伙伴以及传播方式来进行品牌宣传，使消费者知道并了解这一品牌。现代的品牌传播是以“双向沟通”的方式实现的。研究、分析及确定社会（市场）的需求，特别是未来的消费潮流、“时尚”的概念，则是品牌传播者的首要任务。
共用题干
某房地产经纪人小王需要了解某商品住宅在2002年9月1日的正常市场价格，以便提供给委托人李某。在该住宅附近地区调查选取了A、B、C 三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料为：案例A的成交价格是4500元人民币/㎡;成交日期2001年11月1日;交易情况一5%;房地产状况因素一l%。案例B的成交价格是600美元/㎡;成交日期2002年1月l日;交易情况0%;房地产状况因素+8%。案例C的成交价格是5000元人民币/㎡;成交日期2002年6月1日;交易情况+2%;房地产状况因索-4%。另知2002年1月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2002年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3;该类商品住宅以人民币为基准的价格在2001年6月1日至2002年3月1日平均每月上涨1%，在2002年3月1日至2002年9月1日平均每月下降1.5%。
从案例A、B、C推知，该商品住宅的单价为( )元人民币/㎡。
A:4235.67
B:4608.91
C:4438.47
D:4597.20
关于法律适用的说法，正确的有（ ）
A、法律解释优先于法律文本
B、部门规章的效力高于地方政府规章的效力
C、法律的效力自公布之日生效，至废止之日失效
D、《城市房地产管理法》中涉及物权的规定，优先于《物权法》中涉及物权的规定
E、某行政法规自2011年5月1日起施行，某部门规章自2012年4月1日起施行，若两者的规定相冲突，适用行政法规
答案：D,E
解析：
解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。根据以上原则，A项，特别法优先于一般法。B项，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。C项，法律开始生效的时间通常有两种情况：①自法律公布之日起生效；②法律公布后经过一段时间再生效。D项，物权法是规范物权的一般法，相对于物权法来说，其他规范物权的法律都是特别法，如城市房地产管理法、土地管理法等许多法律的规定都涉及物权，都是对特定领域的物权所作的特别规定，应当优先适用。E项，行政法规的效力高于地方性法规、规章，行政法规与部门规章两者冲突时，适用行政法规。
居住区内的市政公用公共服务设施主要有( )。
A:居民健身设施
B:垃圾转运站
C:邮电所
D:派出所
集体所有制企业的房地产抵押，必须经( )。
A、 工会通过
B、 全体职工同意
C、 上级主管机关批准
D、 企业职工代表大会通过
答案：D
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产抵押的一般规定”的掌握。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。因此，本题的正确答案为D。
房地产经纪人员应拥有完整的知识结构，该知识结构的最外层是（ ）。
A、房地产估价知识
B、经纪知识
C、法律知识
D、文化修养
在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑（ ）之间的关系。
A、 成本与销售量
B、 价格与成本
C、 价格与销售量
D、 价格与规模
E、 销售量与规模
答案：B,C
解析：
在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之间的关系。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。
22年房地产经纪人考试真题及答案6章 第2章
赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某，并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生，第一次购买住房。双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。
该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。
A、4166、67
B、4240、00
C、4255、32
D、4400、00
答案：D
解析：
双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格，应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则，所以该宗房地产的正常成交价格为：4000×（6%+4%）+4000=4400（元）。
下列制度中，属于《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有( )。
A:国有土地有偿有限期使用制度
B:房地产交易强制公证制度
C:房地产成交价格申报制度
D:房地产价格评估制度
E:土地使用权和房屋所有权登记发证制度
房地产经纪门店的目标客户管理包括房地产经纪人员个人管理和（ ）两种形式。
A、店内集中管理
B、行业集中管理
C、店内分散管理
D、行业分散管理
答案：A
解析：
房地产经纪门店的目标客户管理有经纪人员个人管理和门店店内集中管理两种形式，且两种管理方式各有所长。
目前，（ ）经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。
A、 商品房
B、 集资房
C、 房改房
D、 解困房
答案：C
解析：
清晰的房屋产权是营销的前提。存量房中除了商品房的产权关系较为简单外，其他产权性质的存量房房屋权属都相当复杂，根据不同的市场发展时期和住房保障政策的不同，不同形式的产权，其上市条件又存在差别。比如，目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。
甲公司因生产需要向刘某借款200万元，双方签订借款合同约定借款2年，年利率40%。借款到期，刘某催要无果。遂诉至法院要求甲公司还本付息。根据合同法律制度的规定，法律支持的数额是（ ）。
A.344
B.360
C.296
D.200
答案：C
解析：
借款双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借款双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。年24%-36%的部分，已支付的，法院认为自愿履行，不反对。本题按年利率24%计算。
房地产经纪的作用主要表现在（ ）。
A.提高交易效率
B.促使房地产价格下降
C.增加财政税收
D.促使房地产交易更复杂
答案：A
解析：
房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪的重要作用包括：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。
认识现金流量图应把握（ ）。
A.时间段的长度
B.时间段的指向
C.时间段的划分
D.现金流量在时间段上发生的具体时点
E.现金流量在该时点上发生的具体数额
答案：A,B,C,D,E
解析：
现金流量图是指为了直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来的图形。在把握现金流量图时应注意以下几点：①时间段的长度；②时间段的指向；③时间段的划分；④现金流量在时间段上发生的具体时点；⑤现金流量在该时点上发生的具体数额；⑥现金流量图上垂直箭头的指向。
《国有建设用地使用权出让合同》包括的条款有（ ）。
A.土地界址、面积
B.解决争议的方法
C.土地用途
D.不可抗力的处理
E.使用期限
答案：A,B,C,E
解析：
采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。
张某与李某在签订合同过程中，甲公司应核实的文件有（ ）。
A.房屋所有权证
B.张某和李某的身份证明
C.契税完税证明
D.房屋购买合同
答案：A,B
解析：
房地产经纪人在得知承租人满意该房源后，房地产经纪人要积极撮合租赁双方进行租赁相关事项的谈判。当租赁双方对租金价格表示满意，也对房屋状况表示认可后，租赁双方应签订房屋租赁合同：房地产经纪人为租赁双方详细讲解合同条款，重点讲解双方责任义务、违约条款、违约金、付款方式等条款；租赁双方商议合同的相关条款内容。在正式签约前，房地产经纪人提醒租赁双方签约注意事项，并查验身份证件、房屋产权证明文件。
22年房地产经纪人考试真题及答案6章 第3章
天棚一般应具有（ ）功能。
A.防潮
B.吸热
C.隔声
D.吸声
E.保温
答案：C,D,E
解析：
顶棚又称天棚、天花板，是指建筑房间内的顶板，是室内饰面之一，表面应光洁、美观，并能起反射作用，以改善室内的亮度，还应具有隔声、吸声、保温、隔热等功能。
在中国现行法律体系中，（ ）的内容涉及国家和社会生活的根本问题，规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务，是一切组织和个人的根本活动准则。
A.宪法
B.法律
C.行政法规
D.地方性法规
答案：A
解析：
宪法是国家的根本法，具有最高的法律效力。中国现行宪法是1982年制定，后经多次修改的《宪法》，简称1982年宪法。
佣金可分为( )。
A:法定佣金
B:协商佣金
C:自由佣金
D:代理佣金
E:特定佣金
答案：A,C
解析：
本题考核的是房地产经纪收入中，佣金的概念及分类。佣金是经纪收入的基本来源。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪人依法从事经纪活动并收取佣金的权利。佣金可分为法定佣金和自由佣金两种。法定佣金是指经纪人从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金，有强制力，当事人各方都应遵守。自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金，一经确定并写入经纪合同后，便具有法律效力，违约者必须承担违约责任。
（三） W房地产公司于2015年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2016年5月1日才开始动工建设。同时W房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
W房地产公司要想改变该项目部分土地用途，必须取得（ ）的同意。
A、出让方
B、B市人民政府城市规划行政管理部门
C、B市人民政府城市土地管理部门
D、C县人民政府城市规划行政管理部门
答案：A,D
解析：
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
下列关于目标客户管理门店店内集中管理方式的表述，正确的是（ ）。
A.易漏失客户
B.能准确把握目标客户的分类，易于整理
C.店长较易查核
D.对目标客户的补充、客户访问计划，需及时与店长进行沟通
答案：B
解析：
房地产经纪门店的目标客户管理有经纪人员个人管理和门店店内集中管理两种形式。这两种管理方式各有所长，其对比分析如表5-2所示。
表5-2 目标客户管理的方式及差异分析
甲房地产经纪机构（以下称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。
甲机构在发展壮大后拟向房地产开发领域拓展的经营战略为（ ）。
A.聚焦战略
B.低成本战略
C.一体化成长战略
D.多样化战略
答案：C
解析：
一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：①纵向一体化，如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。
共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)建设一住宅小区。2008年6月，甲公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家代理出售。2008年7月，张某签订了商品房预售合同，并在合同中约定："房屋建筑面积为150m2。房屋交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理。"2008年8月，甲公司经有关部门批准调整了原规划设计，张某所购买的该套房屋的建筑面积调整为155m2，并书面通知张某。该小区综合验收合格后房产测绘单位实测，张某所购买的该套房屋的套内建筑面积为123m2，套内阳台建筑面积3m2，分摊的共有建筑面积为31m2。
乙公司代理预售商品房须向购房人出示( )。
A:商品房预售许可证
B:商品房销售广告
C:房屋综合验收合格证明
D:甲公司出具的商品房销售委托书
综合布线系统的（ ）是指在不改变布线敷设物理结构情况下，可以重新组织网络系统。
A.可靠性
B.灵活性
C.重构性
D.先进性
答案：C
解析：
综合布线系统的重构性是指在不改变布线敷设物理结构情况下，可以重新组织网络系统。A项，可靠性是指在综合布线系统下，各系统采用相同的传输介质，可互为备用；B项，灵活性是指在综合布线系统下，所有设备的开通及更改均不需改变系统布线，只需增减相应的网络设备以及进行必要的跳线管理即可；D项，先进性是指语音、数据、图像等信息共同在综合布线中传输，对传输宽带和传输速度要求很高，采用先进的综合布线技术可以满足这些要求。
下列对建设工程招投标的开标、评标和中标管理的表述中，正确的是()。
A.开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的任一时间公开进行
B.评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较;设有标底的，应当参考标底
C.中标人不得向他人转让中标项目，但可以将中标项目的部分主体、部分关键性工作分包给他人完成
D.招标人应当向中标人发出中标通知书，中标结果不必通知所有未中标的投标人
答案：B
解析：
开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行。招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。
22年房地产经纪人考试真题及答案6章 第4章
李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：
小张对此房屋进行查验，查验的内容包括（ ）。
A.物业的位置、朝向等
B.物业权属是否清晰
C.相邻物业的权属
D.物业是否设立了抵押权、租赁权
答案：A,B,D
解析：
物业查验包括：①现场查验。房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。②产权调查。房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。
采用人际关系法开拓客源的优点有（ ）。(2011年真题)
A.成本小
B.简单易行
C.受众面广
D.成交可能性大
E.不受时间场地限制
答案：A,B,D,E
解析：
人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。其优点包括：①成本小；②简便易行；③介绍来的客户效率高，成交的可能性大。
房地产经纪执业规范的“回避原则”意味着（ ）。(2010年真题)
A.房地产经纪机构不能既提供经纪服务又直接参与房地产交易
B.房地产经纪人员不能既提供经纪服务又直接参与房地产交易
C.与房地产交易有利害关系的房地产经纪人员不得承办经纪业务
D.在任何情况下，房地产经纪机构和人员均不能充当房地产的卖方和买方
E.房地产经纪人员在参与房地产交易时，应当向交易相对人明示自己的身份
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人告知是否与委托房屋有利害关系，体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。为保持经纪活动的公正性，严禁房地产经纪机构或者房地产经纪人员作为交易方出现在房地产经纪活动中。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人是买方的直系亲属等。另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。
在存量房出售代理业务中，房地产经纪人要充分了解待售房地产的实物状况、权属状况和( )。
A.政策规定
B.区位状况
C.价格状况
D.市场状况
关于取得房地产经纪人协理职业资格证书的人员应当具备的职业能力，下列说法不正确的是（ ）。
A、基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力
B、了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定
C、独立完成房地产经纪业务的一般性工作
D、协助房地产经纪人和高级房地产经纪人工作
答案：D
解析：
取得房地产经纪人协理职业资格证书的人员应当具备的职业能力包括：①了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定；②基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力；③独立完成房地产经纪业务的一般性工作；④在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务。D项，协助高级房地产经纪人工作是取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力。
外部营销工作可以在内部推广的同时展开，它是房地产经纪人在最短时间内，扩大推广面的必需工作。房源外部营销包括（ ）。
A.橱窗广告
B.业务会议
C.平面媒体广告
D.驻守派单
E.网络广告
答案：A,C,D,E
解析：
外部营销指各类直接面向市场大众的房源推广工作。房源外部营销的方式有：①橱窗广告；②平面媒体广告；③网络广告；④同行合作；⑤驻守派单；⑥其他推广方式。
在客户关系管理中，客户的当前价值是指客户( )。
A:过去为公司创造的利润现值
B:过去为公司创造的利润总和
C:未来为公司创造的利润现值
D:未来为公司创造的利润总和
数据统计中，总体的形成必须具备( )的条件。
A:普遍性
B:客观性
C:差异性
D:同质性
E:有限性
从事房地产估价活动需要具有（ ）。
A.独立的估价环境
B.扎实的估价专业知识
C.特殊的估价方法
D.丰富的估价实践经验
E.良好的职业道德
答案：B,D,E
解析：
房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。房地产估价业是知识密集型行业。
22年房地产经纪人考试真题及答案6章 第5章
缔约过失责任的条件不包括（ ）。
A.另一方无损失
B.当事人一方先违反合同义务
C.当事人一方有过失
D.另一方有损失
答案：A
解析：
在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。缔约过失责任的条件是：①当事人一方违反合同义务，如告知、注意、保密等义务；②当事人一方有过失；③另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。
下列关于夫妻约定财产制的表述中，正确的是（ ）。
A.甲在一次事故中大脑受损，智力仅能达到三岁孩子水平，只要甲同意，其与丈夫仍可以适用约定财产制
B.乙与其妻口头约定婚后财产全部归妻子所有，该约定不具有法律约束力
C.丙以自己有孕为由，逼迫丈夫将其婚前财产约定为双方所有，丈夫求子心切勉强同意与之签订协议，该协议无效
D.丁可以为了逃避个人债务，与妻子约定二人婚后财产归妻子一人所有
答案：B
解析：
A项，财产约定的主体必须是完全民事行为能力人。如果夫妻一方丧失或部分丧失了民事行为能力，则该对夫妻只能适用法定夫妻财产制，不能另行约定夫妻财产制。B项，约定应采用书面形式。C项，以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思做出的约定可以依法撤销。在撤销之前，协议有效。D项，约定的内容必须合法，不得规避法律或损害国家、集体和他人的利益。例如，夫妻不得利用财产约定逃避应向第三人履行的债务。
为了提高砖混结构建筑物整体稳定性，环绕整个建筑物墙体所设置的梁是（ ）。
A.连续梁
B.简支梁
C.圈梁
D.主梁
答案：C
解析：
梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的横向承重构件。圈梁主要是为了提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)经纪人吕某与客户王某洽谈一笔房地产买卖经纪业务，吕某私下告诉王某他有比本公司其他经纪人更丰富的房源，因为他同时还在其他经纪机构兼职。后来，吕某代表甲公司与王某订立房屋买卖经纪合同。合同约定：吕某接受委托，代理王某购买一间办公用房，但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕庇，甲公司和吕某本人一概不负责。若代理不成功，只收取佣金5000元;代理成功后，佣金按成交价格的2.3%收取。吕某通过乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)寻找到房源，并与乙公司签订房屋买卖合同，合同约定乙公司将丙公司的一间办公用房过户给王某，转让价格为90万元，其中80万元支付给丙公司，余下10万元吕某收取1.8万元佣金，8.2万元归乙公司。王某按吕某的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后，在房屋交付前吕某代办房屋过户的过程中，发现其购买的办公用房原来已同丙公司办理了抵押登记，担保了丙公司的一笔50万元的建行贷款，该贷款半年后到期。王某因此与甲公司发生纠纷。
对于王某的损失，他应首先找( )承担责任。
A.甲公司
B.经纪人吕某
C.乙公司
D.丙公司
新建住宅项目采取自然销售方式的开盘销售率（ ）。
A.由客户储备量决定
B.由客户满意度决定
C.由现场销售氛围决定
D.对楼盘性质要求较高
答案：D
解析：
自然销售方式指项目在确定销售时间后，按客户自然上门的时间和顺序进行认购。自然销售方式下的开盘销售率的表述为：新老客户同等待遇，前期积累客户容易流失，对楼盘性质要求较高。
租赁双方签订房屋租赁合同时，应该注意的事项有（ ）。
A.房屋租赁合同的主体合格
B.房屋租赁合同应为书面合同
C.租赁的房屋应为合法建筑
D.合同标的物依法能够出租
E.合同对转租不需要进行特别约定
答案：A,B,C,D
解析：
签订房屋租赁合同的注意事项包括：①房屋租赁合同的主体合格；②房屋租赁合同应为书面合同；③合同标的物依法能够出租；④合同对转租应进行特别约定。
将房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场的划分依据是（ ）。
A.房地产流转次数
B.房地产交易方式
C.房地产市场区域范围
D.房地产档次
答案：A
解析：
根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。按房地产流转次数，房地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。
下列不属于房地产经纪人员心理素质要求的是（ ）。
A、自知、自信
B、乐观、开朗
C、敢想、敢干
D、坚韧、奋进
答案：C
解析：
房地产经纪人要培养自己良好的心理素质，就必须学习一些心理学方面的知识。房地产经纪人员的心理素质包括：①自知、自信；②乐观、开朗；③积极、主动；④坚韧、奋进。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当（ ）。
A.足额到位
B.统一发放
C.专款专用
D.专户存储
E.标准一致
答案：A,C,D
解析：
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
22年房地产经纪人考试真题及答案6章 第6章
根据《物权法》的规定，可以质押的权利包括（ ）。
A.汇票、支票、本票、债券
B.依法可以转让的股份、股票
C.依法可以转让的著作权中的人身权
D.物权、抗辩权
E.存款单、仓单、提单
答案：A,B,E
解析：
本题考核权利质押。（1）选项C错误：著作权中的“财产权”可以抵押，人身权不得抵押；（2）选项D错误：不动产物权不适用质押，适用抵押。
在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案，发售方案应根据()，以及与开发商沟通后的内容来制定.
A:客户积累情况
B:完善的销售策略
C:客户的需求程度
D:合理的市场趋势
()是反映事物或现象变化程度的一种相对数。
A:频数
B:频率
C:众数
D:指数
（二） 2010年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套80m2住房，单价为8000元/m2，可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住普房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。
王某购买该套住房应缴纳的契税税率为（ ）。
A、1％
B、1、1％
C、3％～5％
D、6％
答案：A
解析：
自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳市外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。
风险管理的基本对策有( )。
A:风险处理计划
B:风险处理组织
C:风险处理指导
D:风险处理管制
E:风险处理规划
房地产交易合同属于（ ），一些合同条款需要由房地产经纪人向双方进行必要的解释。
A、实践合同
B、专业合同
C、特殊合同
D、单务合同
答案：B
解析：
房地产交易合同属于专业合同，一些合同条款需要由房地产经纪人向双方进行必要的解释。房地产经纪人要向买卖双方讲解签订合同的意义；简述买卖手续办理的整个流程及合同中与之相关的条款，并向买卖双方讲解重点条款
谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。
该套住宅的套内建筑面积为（ ）m2。
A、115
B、120
C、125
D、130
答案：B
解析：
套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内未封闭阳台建筑面积算水平投影面积的一半。因此，该套住宅的套内建筑面积为：95+20+10／2=120m2。
共用题干
2009年3月，王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)，拟以总价100万元在中心城区购买一套三室一厅的住房。因王某的委托价格明显低于市场行情，甲公司委派的房地产经纪人张某一直未能为王某买到他所想要的住房，但张某也并未放弃与王某的联系。2010年5月，张某通过与王某多次沟通，最终使王某同意以总价120万元的价格购买客户陈某的住房。随后，王某、陈某和甲公司签署了三方买卖合同，并约定王某和陈某各负担一半佣金，甲公司承诺在15天内完成所有交易过户手续，否则将取消此项交易。根据以上内容，回答89~92题。
在与王某沟通的过程中，张某应采取的倾听技巧有（ ）。
A:投入式倾听
B:开放式倾听
C:鼓励式倾听
D:自由式倾听
用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，（ ）。
A、均价的制定要考虑房地产本身的成本
B、均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
C、均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正
D、均价的确定不必对交易情况进行修正
答案：B
解析：
均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。
