2022房地产经纪人考试真题及详解7卷

房产分户图表示的主要内容包括：①房屋权界线；②四面墙体的归属和楼梯；③走道等部位以及门牌号；④所在层次、户号、室号；⑤房屋建筑面积和房屋边长等。

双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格，应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则，所以该宗房地产的正常成交价格为：4000×（6%+4%）+4000=4400（元）。

紫线监督中，规划监督员行使下述职能：①参与保护规划的专家论证，就保护规划方案的科学合理性向派出机关报告；②参与城市紫线范围内建设项目立项的专家论证，了解公示情况，可以对建设项目的可行性提出意见，并向派出机关报告；③对城市紫线范围内各项建设审批的可行性提出意见，并向派出机关报告；④接受公众的投诉，进行调查，向有关行政主管部门提出处理意见，并向派出机关报告。

将将来值转换为现值的计算公式为：



式中，P表示现值，i表示利率，n表示计息周期数，F表示终值（将来值）。则3年后的500万元资金相当于现在的现金数量为：

与任何企业一样，每一个房地产经纪机构都在不断谋求由小变大的发展。当房地产经纪机构发展到一定规模时，就必须认真考虑其规模化经营的具体方式，以实现规模效益的最大化。无店铺的房地产经纪机构进行规模化运作时，主要需要考虑企业内部机构的扩张、结构更新或设立分支机构。而有店铺的机构通常会选择连锁经营的规模化运作方式。

房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。本案例，大行公司未经委托人同意，不应该将业务转委托给欣欣公司，大行公司应当亲自处理委托事务。

个人住房贷款可根据前述的贷款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短来分类，根据借款人类型，个人住房贷款分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。

销售人员的培训是一项系统工程，既包括房地产领域的专业知识，同时也是一项与人沟通的策略与技巧，专业领域的培训主要包括：①市场调研培训；②竞争项目分析；③购房客户分析；④项目本体分析；⑤销售资料学习；⑥其他培训内容。模拟讲解培训是项目本题分析的重要内容，模拟讲解培训是让销售人员更真实地学习和体验面向客户全面介绍项目特点的过程。主要是针对项目地理位置、区域整体规划、项目本身等方面，采用指导或模拟的方式进行培训。

房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

市场是某种商品需求的总和。由于商品需求是通过买者体现出来的，所以市场也可以说是某种商品所有现实买者和潜在买者所组成的群体。该定义的市场，可用下列简明的公式来概括：市场=人口+购买能力+购买动机。这个公式说明，人口、购买能力和购买动机三个因素，缺少任何一个都不能构成市场。即市场可以看成是人口、购买能力和购买动机的结合体。

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时的，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

预告登记，是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：①商品房等不动产预售的；②不动产买卖、抵押的；③以预购商品房设定抵押权的；④法律、行政法规规定的其他情形。

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

房地产经纪业是以信息为主要资源的服务业，信息自身的种种特点以及信息不对称所带来的种种后果都要求行业管理主体对房地产经纪行业实施公平性管理，以保证行业内部各机构及从业人员之间的公平竞争和行业与服务对象之间的公平交易。具体来说，主要有三个方面：①行业竞争与协作的管理；②房地产经纪业的诚信管理；③房地产经纪纠纷管理。

房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

在经纪、经销、行纪和包销中：经销占有交易标的，经纪、行纪和包销都是不占有交易标的;经纪以佣金为报酬的形式，经销和行纪以差价为报酬的形式，包销以佣金十差价为报酬的形式;经纪以交易标的所有者的名义进行活动，经销以自己的名义进行活动，行纪以自己的名义进行活动但行为受到一定限制，包销以交易标的所有者的名义进行活动但行为受到一定限制。

存量住房买卖、租赁经纪业务流程包括：①客户开拓；②客户接待与业务洽谈；③物业查验；④签订房地产经纪服务合同；⑤信息收集与传播；⑥引领买方（承租方）看房；⑦协助交易达成；⑧产权过户与登记；⑨物业交接；⑩佣金结算；售后服务。

《房产测量规范》GB/T 17986等标准、法规对计算全部建筑面积、计算一半建筑面积、不计算建筑面积的范围作了详细规定。其中，计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且层高应在2.20m以上（含2.20m）

A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。本案例中，王某是产权出售人，不是产权承受人。B项，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税的纳税人。C项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种税。本案例，王某转让了房地产的产权，不需要再缴纳房地产税。D项，印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。所以，对于王某拍卖、变卖商铺的行为，王某应缴纳增值税和印花税。

房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。一般而言，面向零散客户的经纪机构通常需要开设店铺，而面向机构类大型客户的经纪机构不一定要开设店铺。但是，随着计算机信息技术的推广，即使是面向零散客户的经纪企业也有可能以网上虚拟店铺来代替有形店铺。

部门经理岗位的直接上级是分管副总经理。其主要工作是具体负责房地产经纪机构内各部门的工作计划制定、工作安排，监控各部门的工作进度，考核本部门的工作人员。