22年房地产经纪人考试题免费下载8章

《房屋登记办法》进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。@##

中国房地产估价师与房地产经纪人学会是目前中国唯一合法的全国性房地产经纪行业组织。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价和经纪行业全国性的自律组织，主要由从事房地产估价和经纪活动的专业人士和专业机构组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。

房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：①职业良心，涉及对执业活动中“自愿”“平等”“公平”和“诚实信用”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识；②职业责任感，涉及房地产经纪人员对自身责任及应尽义务的认识；③执业理念，主要是指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。

如果从城市中心来考察城市发展过程，城市化有两大阶段：①向城市中心集聚的向心型城市化（又称集中型城市化）；②从城市中心向外扩展或扩散的离心型城市化（又称分散型城市化）。

市场分析技能是指房地产经纪人员根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括：简单统计分析、比较分析和因果关系分析等。对市场的判断包括定性的判断和定量的判断。BC两项属于促成交易的技能；D项属于供需搭配的技能。

房地产经纪人出发前仔细阅读已经搜集到的房屋介绍资料，再次确认已准确掌握该房屋的各项信息，包括房屋周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况，并确定到达房屋的最佳路线。房地产经纪人按选择好的路线带客户到达所看房屋，并适时向客户介绍周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况。

本题考核的知识点为物业服务实行包干制时的费用的构成.实行包干制时，物业服务费用的构成包括：物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润.

买卖合同有以下特征：①是有偿合同，买卖是商品交换最普遍的形式，其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。②是双务合同，买卖双方都享有一定的权利，承担一定的义务，并且这种权利和义务存在对应关系，买方的权利就是卖方的义务，反之亦然。③是诺成合同，买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。④是非要式或者要式合同，买卖合同的成立和有效不需要具备一定的形式，但法律另有规定的除外。

电话接待流程包括：①问候，电话铃声响三声内必须接起，向顾客问好，报出公司名称，自己的姓名；②回答咨询，记录来电客户的需求，并填写《客户电话来访登记表》；③记录来电者基本资料；④感谢来电者，当电话通话结束后，房地产经纪人使用标准结束语：“感谢您的来电，竭诚为您提供服务，再见!”同时，经纪人应等对方先放下电话后，再轻声放下电话听筒；⑤信息录入。

对于业主而言，除了解释交易环节及风险外还要对出售的价格进行梳理，业主通常是想卖一个比较高的价格，但又担心卖不出去或短时间内不能成交。同时叉怕房价卖低了带来的损失。对于这种情况，经纪人可以和业主一起分析看过房的客户一共有多少，他们是否有意向，他们的付款条件是什么，以及出价是多少。根据这些已经梳理的信息，给出业主一个最可能成交的价格区间，而不是一个唯一的价格。

房源一般分为住宅和非住宅两大类。按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房（俗称小产权房）、自建住房等。

在与客户进行业务洽谈时，具体应该做到：①倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力；②要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项；③要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。而经纪合同内容之一就是违约责任和纠纷解决方式。

房地产市场营销方案和营销策略受消费者心理预期影响较大。针对房地产开发商而言，他们的非理性看涨预期和未来不确定性显著地推动了房地产项目延迟销售，以“捂盘惜售”行为造成商品房供应的人为短缺，进一步推高了房价。而事实上，开发商的“捂盘惜售”行为并不总指向高利润。

A项，信息管理要保存全方位的信息，既要保存房地产实际交易价格，又要保存行情咨询报告；B项，在筛选已鉴别的房地产经纪信息时，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要；C项，信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格是最常见的一种方式。

房地产经纪人员有义务告知委托人房屋交易涉及的税费、房屋的权属性质等。D项，在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。

市场分析技能是指房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括：①简单统计分析（根据已有的数据信息计算某些数据指标，如平均单价、收益倍数等）；②比较分析（不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等）；③因果关系分析等。

目前我国房地产经纪行业管理涉及的行政部门较多，主要包括建设（房地产）、价格、人力资源和社会保障、工商行政管理等部门。各部门按照职责分工开展房地产经纪活动的监督和管理。

在行政监管模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主。即政府行政主管部门是房地产经纪行业的直接管理主体。这种模式下的房地产经纪行业组织管理职能相对薄弱，一般只在教育培训、合作交流、优秀评选等方面发挥作用。目前我国内地和香港地区主要采取这种模式，但香港地区在法律手段的运用上比内地更成熟一些。

房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。就行政和法律责任而言，房地产经纪人员在履行自己职责的过程中，因违反相关行政规章、违反合同或不履行其他法律义务，侵害国家集体财产，侵害他人财产、人身权利的，应承担相应的民事责任。如果房地产经纪人员的行为触犯了刑法，则要承担相应的刑事责任。

房地产经纪人员的职业素养；
房地产经纪专业人员是指具有相关专业知识与技能并从事房地产经纪服务的人员，简称为“房地产经纪人员”。房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构，这一知识结构的核心是房地产经纪专业知识。

根据想象与现实的关系，想象分为幻想、空想、梦想等。根据有无目的，想象分为无意想象和有意想象。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产转让的条件”的掌握。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。因此，本题的正确答案为B。

直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。A项，分区、分压给水方式有利于充分利用室外配水管网的水压；C项，设置水箱的给水方式根据室外配水管网水压的变化设置屋顶水箱的情况；D项，设置水泵、水箱的给水方式，水泵与水箱连锁自动控制水泵停、开，能够节省能源。

下列各项个人所得，免纳个人所得税：①省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金；②国债和国家发行的金融债券利息；③按照国家统一规定发给的补贴、津贴；④福利费、抚恤金、救济金；⑤保险赔款；⑥军人的转业费、复员费；⑦按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资、离休生活补助费；⑧依照我国有关法律规定应予免税的各国驻华使馆、领事馆的外交代表、领事官员和其他人员的所得；⑨中国政府参加的国际公约、签订的协议中规定免税的所得；⑩经国务院财政部门批准免税的所得。

室内墙面的种类很多，主要分为下列几类：①抹灰类墙面，包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面。
②涂料类墙面，涂料是一种胶体溶液．将其涂抹在物体表面，经过一定时间的物理、化学变化，能与基体材料很好地粘结并形成完整而坚韧的保护膜。③裱糊类墙面，包括壁纸和墙布等饰面装饰。④贴面类墙面，包括陶瓷制品、天然石材、人造石材和预制板材等饰面装饰。⑤罩面板类墙面，包括木质、金属、玻璃及其他板材饰面装饰。

陪同购房者看房是一个十分重要的环节，关系到最终是否能完成交易。同时，看房过程中，房地产经纪人要有意识地提起客户的背景话题，如从事职业、家庭人口、教育程度等，从而可以判断对方是否是本房源的目标客户。

AC两项，当贷款人采用固定利率贷款方式发放贷款时，将面临未来利率上升的风险。因此，贷款人为了降低利率风险，通常会将贷款利率固定在一个较高的水平上。B项，对于借款人来说，采取固定利率贷款款方式可以明确未来的还款额，有利于做好还款计划，但要承担比目前的利率要高的贷款利率。D项，固定利率贷款是事先确定贷款利率且该利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。

城市总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。

房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；③贷款金额；④贷款期限；⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。

风险（risk）是指对项目或组织目标产生负面（威胁）或正面（机会）影响的不确定性。风险可以理解为客观存在的，在特定情况下、特定时期内，某一事件导致的最终损失的不确定性。风险与损失是相伴而生的，风险还会带来巨大的成本。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》共28条，已于2003年6月1日起施行。第28条规定，《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，该解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释。

出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入减去由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。