房地产经纪人预测试题8辑 第1辑
下列哪种基础适合于地基承载力较低的松软地基()。
A:独立基础
B:条形基础
C:筏板基础
D:箱形基础
房地产经纪人对买房客户信息采集的要点包括( )。
A:询问购买房屋基本信息
B:了解客户房屋售价的价格区间
C:了解客户购房的特殊要求
D:解释售房款的交付程序
E:安全保障
抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的()，应当作为抵押财产。
A:税金
B:赔偿金
C:违约金
D:保险金
在所有的感觉器官中，以视觉方式获得的信息量最多，大约占( )以上。
A:40%
B:50%
C:80%
D:90%
某房地产开发公司拟到某城市开发一大型居住区项目，以中高层和高层为主。该项目所在城市位于两条铁路汇合处，有四条高速公路经过，市区和近郊区非农业人口70万，其中城市市区人口45万。该城市为历史文化名城，为加强历史街区保护，相关部门发布了街区保护界线。拟建项目所在地区市政设施齐全，环境较好，为搞好该项目的开发建设，需要编制详细规划。
该项目按照市政设施齐全程度和环境质量，属于（ ）。
A.一类居住用地
B.二类居住用地
C.三类居住用地
D.四类居住用地
答案：B
解析：
根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地进一步分为：①一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。②二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。③三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。
关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是（ ）。
A.房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪人资格
B.房地产经纪服务是受当事人委托进行的
C.房地产经纪服务属于公益性活动
D.房地产经纪服务的特点是价格垄断
答案：B
解析：
房地产经纪属于房地产中介服务活动，又称为“房地产经纪服务”。A项，在我国，根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在建设（房地产）管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。B项，房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪服务的委托人，即提出房地产经纪服务需要的单位或个人，是房地产经纪服务的需求者，主要包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。C项，房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同，向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费（即佣金）和其他服务的服务费。D项，房地产经纪服务实行明码标价制度。
市场营销作为企业管理的重要组成部分，必然需要一定的人力、物力和财力以保证其有效实施.其中，属于营销调研成本的是().
A:渠道设计费
B:调研问卷印制费
C:自建分销网费用
D:客户关系管理组织构建费用
法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（ ）。
A、已抵押担保的债权数额
B、拍卖费用
C、估价费用
D、变卖的费用和税金
E、发包人拖欠承包人的建设工程价款
答案：A,E
解析：
法定优先受偿款是假定实现房地产抵押权时，已存在依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠建设工程价款；②已抵押担保的债权数额；③其他法定优先受偿款。
张某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房而不肯降价。看房之后，李某对该房十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元定金并预付了1％的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1％的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1％，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。
关于甲机构、张某、王某、李某关系的说法，正确的为（ ）
A、张某是王某的代理人
B、张某是李某的代理人
C、张某是居间方，不是任何一方的代理人
D、甲机构是李某的代理人
答案：D
解析：
房地产经纪人员与房地产经纪机构之间存在着执业关系。房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订，也就是说房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行。房地产经纪机构是由房地产经纪人组成的，房地产经纪业务必须由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人员去承办和完成。本案例中，李某与甲机构签了房屋承购委托代理协议，因此甲机构是李某的代理人
房地产经纪人预测试题8辑 第2辑
城市水源中，采用地面水作为水源的缺点是（ ）。
A.受降水影响较大
B.不利于稳定供水
C.易遭受污染
D.水位变化较大
E.水质较差
答案：A,B,C,E
解析：
城市水源有地面水、地下水和外地引入水。采用江河、湖泊等地面水作为水源的优点是水量丰富，但缺点是受降水影响较大，不利于稳定供水，易遭受污染，水质较差。
合同的争议条款都是( )。
A:普通条款
B:必要条款
C:，程序条款
D:明示条款
在市场环境基本稳定的态势下，除正常考虑项目投资回报与回款速度外，在写字楼项目前期的产品类型选择与市场定位时，往往趋向于、领先于或差异化于市场现有水平的档次定位与产品设计，体现出写字楼项目运作的（ ）。
A.综合利益最大化目标
B.品牌目标
C.快速回收成本目标
D.其他目标
答案：B
解析：
写字楼项目运作目标包括：①综合利益最大化目标；②快速回收成本目标；③品牌目标。其中，在品牌目标下，房地产开发企业根据自身企业发展需求，可能会赋予项目更多的品牌使命。在该情况下，进行写字楼项目前期的产品类型选择与市场定位时，除了考虑项目投资回报与回款速度外，往往趋向于建立产品领先或差异化策略，设计高于市场现有水平和档次的产品，便于后期利用标杆性产品或差异化产品与企业品牌正向性关联，产生品牌识别性，进而产生社会知名度。
周×委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李×经过比较，推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅，周×同意购买。于是李×与×房地产开发公司于2015年4月12日签订《×市内销商品房预售合同》。周×将佣金交给李×，并将全部购房款交给×房地产开发公司，该开发公司于2015年10月18将周×所购商品住房交付其使用。
《商品房预售合同》应由（ ）向政府管理部门登记备案。
A.周×
B.李×
C.×房地产经纪公司
D.×房地产开发公司
答案：D
解析：
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。本案例中，商品房预售人为×房地产开发公司。
客户关系管理是指一个管理有关个体客户详细信息以及小心管理所有客户的"接触点"以最大化( )的过程。
A:客户忠诚
B:客户满意
C:客户让渡价值
D:客户利益
按房地产交易方式，房地产市场分为（ ）。
A.居住房地产市场
B.买卖市场
C.租赁市场
D.非居住房地产市场
E.区域房地产市场
答案：B,C
解析：
按房地产交易方式，房地产市场分为买卖市场和租赁市场。住宅、商铺、写字楼等类房地产，同时存在着买卖市场和租赁市场，有时租赁市场比买卖市场还要活跃，交易量还要大。
共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)建设一住宅小区。2008年6月，甲公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家代理出售。2008年7月，张某签订了商品房预售合同，并在合同中约定："房屋建筑面积为150m2。房屋交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理。"2008年8月，甲公司经有关部门批准调整了原规划设计，张某所购买的该套房屋的建筑面积调整为155m2，并书面通知张某。该小区综合验收合格后房产测绘单位实测，张某所购买的该套房屋的套内建筑面积为123m2，套内阳台建筑面积3m2，分摊的共有建筑面积为31m2。
乙公司代理预售商品房须向购房人出示( )。
A:商品房预售许可证
B:商品房销售广告
C:房屋综合验收合格证明
D:甲公司出具的商品房销售委托书
适宜城市建设用地包括（ ）。
A.地形坡度大的用地
B.不受洪水淹没的用地
C.土地完整的用地
D.工程地质条件良好的用地
E.地势平坦的用地
答案：B,C,D,E
解析：
适宜城市建设用地是指自然条件优越，能适应各项城市设施建设的需要，一般不需要采取工程措施或只需稍加工程措施就能建设的用地。例如，地势平坦，土地完整，工程地质条件良好，不受洪水淹没的用地。
不同种类的物有不同的法律特征。下列关于这些特征的说法中，正确的是（ ）。
A.集合物上存在多个所有权
B.合成物上存在多个所有权
C.共有物之上集两个或者两个以上所有权为一体
D.单一物独立成一体
答案：D
解析：
本题考核物的分类。单一物、合成物、集合物，在作为权利标的时，在法律观念上都是一个完整的物，且一物之上只有一个所有权；所以选项A、B错误，选项D正确。
共有物之上只有一个所有权；所以选项C错误。
房地产经纪人预测试题8辑 第3辑
缔约过失责任属于（ ）。
A.违约责任
B.侵权责任
C.合同责任
D.行政责任
答案：C
解析：
在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。
下列关于继承和遗产的表述中，错误的是（ ）。
A、 继承开始的时间是公民死亡或被宣告死亡时
B、 公民死亡时留下的所有财物都是遗产
C、 继承一开始，被继承人便丧失其财产的所有权
D、 被继承人的房屋可以作为遗产
答案：B
解析：
A项，继承从被继承人死亡时开始。BD两项，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋等财产。C项，对被继承人来说，其生前对财产的处分都具有法律效力，但其死亡后不可能再对财产进行处分。继承一开始，遗产的所有权便转归继承人。
委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，房地产经纪人员（ ）。
A.应继续为其提供服务
B.经委托人同意，可拒绝为其提供服务
C.是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定
D.有权拒绝为其提供服务
答案：D
解析：
房地产经纪人员有拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利。现实中，房地产经纪机构、委托人为了机构或者个人利益最大化，会要求房地产经纪人隐瞒与房屋有关的真实信息、订立阴阳合同、改变房屋内部结构分割出租等，这些都是违法指令，房地产经纪人应当也有权拒绝执行。
2005年6月27日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖取得了A市（非经济特区）城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。
2005年7月27日，在甲公司缴纳了出让金和相关费用后，国土管理部门将该土地交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）。2006年2月15日，李某以5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。(2008年真题)
甲公司申请改变土地利用条件必须经过（ ）的同意。
A.出让方
B.房地产管理部门
C.建设行政主管部门
D.规划行政主管部门
答案：A,D
解析：
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。@##
甲房地产开发公司拟在市郊开发建设一住宅项目，该项目占地100000m2，其中代征市政道路用地10000m2，住宅总建筑面积360000m2，所有住宅楼均为高层，其他用途房屋建筑面积18000m2，该住宅项目可容纳12000人。项目所在地周边除修筑市级交通道路、高架桥等市政基础设施外，还建有一大型水库，后期附近将有其他房地产项目陆续开发建设。(2009年真题)
该住宅项目应依据城市规划中确定的规划控制线建设，其中城市基础设施用地和城市地表水体的控制界线分别为（ ）。
A.道路红线与城市黄线
B.道路红线与城市蓝线
C.城市黄线与城市紫线
D.城市黄线与城市蓝线
答案：D
解析：
城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线；城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线；道路红线是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线；城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。
建筑材料的室内污染中，塑料壁纸在使用过程中由于其中含有未被聚合以及塑料的老化分解，可向室内释放各种挥发性有机污染物，包括( )。
A:甲醛
B:氯乙烯
C:一甲苯
D:甲酸
E:二甲苯
下列条款中，属于《购房须知》风险提示条款的是（ ）。
A.楼盘紧邻集贸市场
B.楼盘南侧100m为城市主干道
C.楼盘东侧100m有一座加油站
D.楼盘北侧500m有一所小学
答案：C
解析：
为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。购楼须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。有的项目通常采取一些更加规范的做法，在购楼须知里增加了风险提示。例如说明项目周边的设施配置可能存在的危险或不安因素，如加油站、油库、垃圾站等。
房东与房地产经纪机构在经纪合同中约定房地产每年支付的维修费用，实际维修费用超出合同约定的，超出部分由（ ）承担。
A.承租人与出租人共同
B.出租人
C.房地产经纪机构
D.承租人
答案：C
解析：
房屋在租赁期间出现设备损坏等情况需要进行维修的，租客可以找房地产经纪机构进行申报，由房地产经纪机构进行维修处理，然后房地产经纪机构再找房东支付相关费用，或者房东可以和房地产经纪机构在出租经纪合同中约定房东每年支付的维修费用，维修事宜交给房地产经纪机构处理，实际维修费用超过合同约定的，超出部分由房地产经纪机构承担，实际维修费用少于合同约定的，房地产经纪机构作为利润或管理费用的一部分。
由（ ）负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。
A.国务院
B.国土资源部
C.住房城乡建设部
D.县级以上人民政府房地产登记部门
答案：B
解析：
根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。
房地产经纪人预测试题8辑 第4辑
王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同；出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。
关于甲公司与赵某协商价格与告知王某的成交价格不一致的事件，下列表述中正确的为（ ）。
A.甲经纪公司赚取房屋价格差价，属于房地产经纪活动中禁止的行为
B.李某建议王某降价，是其获取收益的一种合法手段
C.对李某的降价建议，王某应视为甲公司的行为
D.对成交价格高于最低价格的收入，应在甲公司和王某之间平均分配
答案：A,C
解析：
A项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益，不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。C项，房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行。
甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元／m2，月平均租金为21元／m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款
如果该市住宅投资正常报酬率为8％，则该市住宅价格总体水平（ ）。
A、明显偏高
B、基本正常
C、明显偏低
D、难以判断
答案：D
解析：
市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。
下列房屋交易条件中，与业主售房动机无关的是（ ）。
A.出售报价
B.出售期限
C.支付方式
D.交付房屋时间
答案：D
解析：
业主的出售动机；
房地产经纪人接待业主的过程中，要特别了解业主的售房动机。因为不同的出售目的对房屋售价、出售时间、回款要求等都不一样。进一步了解了客户出售房屋动机后，房地产经纪人可以展示物业营销计划，并与业主签署房地产经纪服务合同或钥匙托管协议。
潜在客户做出购房（承租）房屋的决策过程中的第二步是（ ）。
A.明确客户的住房问题
B.挑选为客户介绍的房屋
C.确定客户的交易资格
D.客户评价挑选出的房屋
答案：C
解析：
潜在客户做出购房（承租）房屋的决策过程具体步骤如下：①明确客户的住房问题；②确定客户的交易资格；③挑选为客户介绍的房屋；④客户评价挑选出的房屋；⑤做出购买（承租）最合适房屋的决定。
下列资料中，（ ）是将项目楼书上的核心卖点进一步提炼抽取。
A.户型手册
B.置业计划
C.宣传展板
D.宣传单张
E.销售导示牌
答案：C,E
解析：
宣传展板和销售导示牌是将项目楼书的核心卖点进一步提炼抽取，或将销售信息以展板的形式在销售现场展示，达到项目价值点渗透宣传、销售信息（如促销措施等）及时公布的作用。
卖主给经纪人一个底价，卖出超过部分归经纪人作佣金指的是美国房地产代理业务运作方式中的（ ）。
A.独售权合同
B.独售权共享合同
C.开放出售权合同
D.净卖权合同
答案：D
解析：
美国有以下五种主要的合同类型：①独售权合同。此合同规定，如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了，原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。②独售权共享合同。合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利，如果卖主先卖出，经纪人无权要求佣金。③开放出售权合同。卖主与多个经纪人签约，谁卖出谁享有佣金。④净卖权合同。卖主给经纪人一个底价，卖出超过部分作为佣金归经纪人。⑤联营制合同。由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约，卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。
在非全面调查中，根据样本调查对象的调查结果推断总体数量特征的调查，称为（ ）。
A:抽样调查
B:典型调查
C:重点调查
D:判断抽样调查
抵押合同的一般终止情况包括（ ）。
A.抵押所担保的债务已经履行
B.抵押合同被解除
C.债权人免除债务
D.债务人不能履行债务
E.法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形
答案：A,B,C,E
解析：
抵押合同可以约定终止事由，一般终止情况如下：①抵押所担保的债务已经履行；抵押合同被解除；③债权人免除债务；④法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。
按照数据和资料来源的（ ），可将数据和资料分为一手数据（资料）和二手数据。
A.指向性
B.真实性
C.原始性
D.主体性
答案：C
解析：
按照数据和资料来源的原始性，可将数据和资料分为一手数据（资料）和二手数据（资料）。一手数据是研究者首次亲自收集并经过加工处理的数据和资料，包括访谈、直接观察、间接观察、问卷调查获得的。二手数据是指来源于他人（商业机构、政府机构、咨询公司、计算机数据库、智库机构）调查和科学实验的数据，包括文件、档案记录和实物证据。
房地产经纪人预测试题8辑 第5辑
黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。
相对于等额本金还款法，等额本息还款法具有（ ）的特点。
A、借款人的前期压力大
B、借款人的前期压力小
C、操作复杂
D、操作简单
答案：A,D
解析：
等额本息还款法（等额法），是将消费者所贷款的总额（本金），加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额。其特点为：每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。@##
房地产经纪机构如能提供（ ）服务，则可有效降低当事人一方毁约现象发生的概率。
A.质量保证
B.履约保证
C.高氯离子瑕疵保障
D.漏水保固
答案：B
解析：
由于房地产交易的复杂性以及房地产市场的动荡，合同签署后一方毁约的现象经常发生，这是房地产交易中一项巨大的风险。这一风险对房地产市场交易有着不利的阻滞效应。目前在我国，房地产交易履约保证尚不普遍。房地产经纪机构如能提供履约保证服务，则可有效降低这一风险发生的几率，而这项服务也可成为房地产经纪机构一项新的收入来源。履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金，来担保合同的履行。
在新建商品房买卖中，影响得房率大小的主要因素有（ ）。
A.房间数量
B.小区绿化
C.建筑结构
D.墙体材料
E.建筑形式
答案：A,C,D,E
解析：
得房率的影响因素；
得房率又称使用率、使用面积系数，通常认为越大，面积利用率越高，也就越实惠。影响得房率大小的因素主要有：①建筑形式。②建筑结构。建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，得房率会不同。③地区气温。不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，外墙厚度不同，因此得房率不同。④墙体材料。在保证保温、隔声等效果的前提下，墙体所用材料不同，厚度有所不同，从而得房率不同。⑤房间数量。套内建筑面积相同而房间数量较少时，得房率较大。房间数量相同而套内建筑面积增加时，得房率提高。
在客户接待的电话接待流程中，经纪人不能（ ）。
A.电话铃响三声内接起
B.主动报出公司名称
C.尽量用生活语言
D.等待客户挂电话后再挂电话
答案：C
解析：
到店接待或者电话接待时，房地产经纪人为客户解答问题，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。
共用题干
李小姐看中了一处住宅，面积为50㎡，带租约，两年到期，月租金为600元，附近类似住宅的正常月租金为700元，如该住宅从获得土地使用权到目前为止，已使用10年。
如果双方约定由李小姐支付100000元，一切税费由卖方承担，一般卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则正常成交价为( )元/㎡。
A:2151
B:2105
C:1905
D:1869
王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
王某应缴纳房产税（ ）元
A、150
B、200
C、500
D、600
答案：D
解析：
房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12％。本案例中，王某应缴纳的房产税=5000×12%=600（元）。
全封闭式阳台（ ）计算建筑面积。
A、按其水平投影面积的一半
B、按其外围水平投影面积
C、一般不
D、按净面积
答案：B
解析：
封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封闭，如果购房人购买后将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积。
商品住房在交付使用时，房地产开发企业应向购房人提供（ ）。
A.《房屋所有权证》
B.《国有土地使用证》
C.《住宅质量保证书》
D.《住宅使用说明书》
E.《工程竣工验收报告》
答案：C,D
解析：
商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。其中，《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容；《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
房地产经纪机构的经营战略选择包括（ ）。
A.低成本战略
B.一体化成长战略
C.聚焦战略
D.统一性战略
E.多样化战略
答案：A,B,C,E
解析：
房地产经纪机构的经营战略包括：①低成本战略，是指在有效规模基础上，采取一系列措施最大限度地减少成本和费用；②聚焦战略，是指房地产经纪机构把经营战略的重点集中在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务，即指企业集中使用资源，以快速增加某种产品的销售额和市场占有率；③一体化成长战略，是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略；④多样化战略，又包括横向多样化战略、多向多样化战略和复合多样化战略。
房地产经纪人预测试题8辑 第6辑
共用题干
某市李先生(现年65岁)的女儿小林(现年25岁，月收入8000元人民币)准备结婚。李先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但李先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02%的8成15年的按揭。
向银行申请个人住房贷款，应该以( )的名义申请。
A:李先生
B:小林
C:李先生和小林两人
D:经济公司
房地产商品的（ ）导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。
A.构成要素的复杂性
B.特殊性
C.超强异质性
D.不可移动性
答案：C
解析：
房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成了房地产市场信息搜寻比较困难、成本高昂。房地产商品的超强异质性（即没有两宗房地产是完全相同的）又导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。
针对出租客户对安全性的要求，房地产经纪人应仔细核实（ ）。
A.租金标准
B.租赁期限
C.租金支付方式
D.承租客户身份
答案：D
解析：
对于购房人的信息调查主要包括：①客户身份信息；②客户需求范围；③客户支付能力；④客户特殊需求；⑤客户购房资格。其中，针对出租客户对安全性的要求，房地产经纪人应对承租客户身份和信誉有所要求，以保证日后租赁期间的安全。
房东与房地产经纪机构在经纪合同中约定房地产每年支付的维修费用，实际维修费用超出合同约定的，超出部分由（ ）承担。
A.承租人与出租人共同
B.出租人
C.房地产经纪机构
D.承租人
答案：C
解析：
房屋在租赁期间出现设备损坏等情况需要进行维修的，租客可以找房地产经纪机构进行申报，由房地产经纪机构进行维修处理，然后房地产经纪机构再找房东支付相关费用，或者房东可以和房地产经纪机构在出租经纪合同中约定房东每年支付的维修费用，维修事宜交给房地产经纪机构处理，实际维修费用超过合同约定的，超出部分由房地产经纪机构承担，实际维修费用少于合同约定的，房地产经纪机构作为利润或管理费用的一部分。
2010年，住房和城乡建设部印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号），对加强商品房预售监管作出了明确规定：（ ）。
A、 严格商品住房预售许可管理
B、 强化商品住房预售方案管理
C、 严格商品住房定金管理
D、 完善预售资金监管机制
E、 严格预售商品住房退房管理
答案：A,B,D,E
解析：
2010年，住房和城乡建设部印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号），对加强商品房预售监管作出了明确规定：①严格商品住房预售许可管理；②强化商品住房预售方案管理；③完善预售资金监管机制；④严格预售商品住房退房管理。
下列指标中，属于控制性详细规划的指标有（ ）。
A:各类工程管线走向与用地界线
B:交通出入口方位与停车泊位
C:建筑后退红线距离
D:各级道路的红线位置
E:建筑总平面布署
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。
张某与李某在签订合同过程中，甲公司应核实的文件有（ ）。
A、房屋所有权证
B、张某和李某的身份证明
C、契税完税证明
D、房屋购买合同
答案：A,B
解析：
房地产经纪人需要认真审查的证件包括：①不动产权证（房屋所有权证、国有土地使用权证）；②身份证；③户口簿；④结婚证（或离婚证）；⑤工商营业执照；⑥委托书等必要证件；房地产经纪机构也应出示相关资质证书，经纪人出示经纪人资格执业证书。
无民事行为能力的人的年龄是（ ）。
A.未满10周岁
B.未满12周岁
C.未满16周岁
D.未满18周岁
答案：A
解析：
无民事行为能力人，是指不具有实施民事法律行为资格的自然人。在中国，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理民事活动。
房屋所有权中，原则上( )只能由产权人行使，由非产权人合法行使的情况只限于法律有明确规定时。
A:使用权
B:收益权
C:处分权
D:占用权
房地产经纪人预测试题8辑 第7辑
补充协议的效力（ ）合同效力。
A.大于
B.等同于
C.小于
D.不同于
答案：B
解析：
合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议是商品房销售代理合同的组成部分，与合同具有同等效力。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标的方式取得一宗国有建设用地的使用权，土地用途为商业，因故闲置1年后申请办理了建设工程施工许可证，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。
甲企业转让给乙企业的标的为（ ）。
A.建设土地使用权
B.房屋承租权
C.房屋所有权
D.土地所有权
答案：A,C
解析：
《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。本题中，甲企业将开发的项目转让给乙企业，该项目所占用范围内的土地使用权同时转让，即转移的标的为建设土地使用权和房屋所有权。
中国香港于1997年颁布了（ ），标志着中国香港房地产经纪纳入了法治化管理的轨道。
A、《地产经纪条例》
B、《地产代理条例》
C、《地产代理与居间条例》
D、《不动产经纪条例》
答案：B
解析：
1997年5月21日，香港颁布《地产代理条例》（1997年第411号法律公告），标志着房地产经纪纳入了法制化管理的轨道，其运作更加规范、有效、专业。
按照税法及中央和地方政府的有关规定，（ ）应由买卖双方都缴纳或各负担一部分。
A.土地使用权出让金
B.城市维护建设费
C.印花税
D.土地增值税
答案：C
解析：
按照税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如增值税、所得税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。
经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过（ ）等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。
A、 居间
B、 委托
C、 代理
D、 承包
E、 行纪
答案：A,C,E
解析：
经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。
短期贷款是指贷款期限在（ ）年以内的贷款。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：A
解析：
短期贷款是指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。中期贷款是指贷款期限在1年以上（不含1年）、5年以下（含5年）的贷款。长期贷款是指贷款期限在5年以上（不含5年）的贷款。
住房公积金管理的基本原则是：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、( )。
A、 客户监督
B、 政府监督
C、 财政监督
D、 审计监督
答案：C
解析：
[大纲要求] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“住房公积金管理的基本原则”的熟悉。住房公积金管理的基本原则是：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。因此，本题的正确答案为C。
企业风险类型中，个别风险包括( )等。
A.经营风险
B.财务风险
C.政策风险
D.决策风险
E.市场风险
甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。
3.在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（ ）。
A、 将部分住宅项目转让
B、 对商业营业用房实行返本销售
C、 对商业营业用房向买受人按合同标的额的25%收取定金
D、 以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款
答案：B,C,D
解析：
B项，商品房销售中禁止的行为中，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；C项，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；D项，以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款是不正确的。
房地产经纪人预测试题8辑 第8辑
“在销售现场接待购房者看房，签订商品房买卖合同”属于新建商品房销售代理业务流程中（ ）阶段的工作。
A.项目执行企划
B.销售准备
C.销售执行
D.项目的研究与拓展
答案：C
解析：
在销售执行这一阶段，作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者，引领购房者看房，签订商品房买卖合同，办理合同预告登记等，并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。销售执行阶段通常持续时间较长。
房地产经纪机构的组织结构形式包括( )。
A:直线一参谋制
B:分部制
C:矩阵制
D:直线制
E:网络制
共用题干
某股份制经纪经纪公司的分支机构，我们称之为A公司。A公司共有两名房地产经纪人及两名房地产经纪人协理。客户李某上门委托寻找合适的房源。
若李某要求A公司签订合同的主要条款包括( )。
A:服务标准
B:A公司的名称及地址
C:合同履行期限
D:酬金
《物业现场勘察表》的填写细则中，绿化环境兼指自然环境，分为（ ）。
A、方便、比较方便、一般、不方便四个等级
B、齐全、一般、不齐全三个等级
C、标准、不标准两个等级
D、好、较好、一般、差四个等级
答案：D
解析：
绿化环境兼指自然环境，分为好、较好、一般、差四个等级，具体标准如表2-2所示。
表2-2 绿化等级划分表
某幢坡屋顶住宅共6层，其室外地坪比室内首层地面低0.5m，自±0.00至屋檐高度17m，屋脊比屋檐高1.6m，该住宅的建筑总高度为（ ）m。
A.17.00
B.17.50
C.18.30
D.19.10
答案：B
解析：
建筑高度又称建筑总高度，是指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。本题中，室外地坪比室内首层地面低0.5m，则该住宅的建筑总高度为17+0.5=17.5m。
下列关于目标客户管理门店店内集中管理方式的表述，正确的是（ ）。
A.易漏失客户
B.能准确把握目标客户的分类，易于整理
C.店长较易查核
D.对目标客户的补充、客户访问计划，需及时与店长进行沟通
答案：B
解析：
房地产经纪门店的目标客户管理有经纪人员个人管理和门店店内集中管理两种形式。这两种管理方式各有所长，其对比分析如表5-2所示。
表5-2 目标客户管理的方式及差异分析
国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的（ ）。
A、标准税额
B、平均税额
C、最高税额
D、最低税额
答案：B
解析：
国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。各地适用税额，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的税额范围内，根据本地实际情况具体核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于规定的平均税额。
房地产拍卖遵循的基本原则是( )。
A:公开公平公正
B:诚信守则
C:以诚为本
D:价高者得
房地产代理属于（ ）。
A.法定代理
B.指定代理
C.商事代理
D.委托代理
E.经营代理
答案：C,D
解析：
根据代理产生的根据，民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。房地产经纪机构代理客户与第三方进行房地产交易的行为，不同于一般的民事代理，而是一种商事代理行为。
