房地产经纪人经典例题8章

发布时间:2022-01-25
房地产经纪人经典例题8章

房地产经纪人经典例题8章 第1章


邀请专业建筑设计人员进行项目规划设计、园林规划、户型设计等的培训,目的在于了解项目(  )及设计过程等,以加深对产品的熟悉和理解。

A、规划趋势
B、规划优势
C、规划设计的内容
D、产品特点
E、建筑特色

答案:B,C,D,E
解析:
在销售筹备培训的项目培训中,邀请专业建筑设计人员进行项目规划设计、园林规划、户型设计等的培训。目的在于让销售人员了解项目规划设计的内容、建筑特色、规划优势、产品特点,及设计过程等,以加深对产品的熟悉和理解,以便于准确清晰地向客户传递产品的独特价值,并区别于周边的竞争项目。


某一房地产开发公司甲拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了丙厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工乙的房屋产权单位为丙厂,职工乙为公有住房承租户,其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中,职工乙因为补偿标准问题与开发公司甲产生矛盾。
若丙厂与职工乙继续保持租赁关系,请回答下列问题:

开发公司甲获得该地块可以通过下列( )途径。

A.公开招标
B.公开拍卖
C.挂牌出让
D.行政划拨

答案:A,B,C
解析:
国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。《物权法》第一百三十七条规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。其中,挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。


共用题干
2008年,甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发某商品住宅小区项目。2009年,甲企业欲通过乙信托公司(以下简称乙公司)筹集开发项目所需资金。乙公司分析了该项目所在城市的房屋建设状况、销售情况等房地产市场状况及甲企业的经营状况,制定了投资额度安排。2010年,该项目达到预售条件后,甲企业委托丙房地产经纪机构(以下简称丙机构)预售。丙机构为促进销售,在加强员工对消费者心理影响方面进行了专题培训。张某拟购买其中一套住房。丙机构的房地产经纪人王某分析了张某的收入状况,认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此,王某为其制定了还款方案。根据以上内容,回答96~100题。

乙公司筹集资金的方式可能为(  )。
A:房地产信托基金
B:资金信托
C:房地产信托存款
D:储蓄存款

答案:A,B,C
解析:


下列不属于商圈调查方法的是(  )。


A、现场勘查
B、访谈法
C、网络搜集信息
D、个案调查

答案:D
解析:
商圈调查方法包括:①现场勘查,要求在进行商圈调查时,须认真察看并及时做好记录,并对记录进行整理分析,同时也必须查阅相关资料、询问相关专业人员,确保内容的真实性。②访谈法,访谈的对象,可以是业主,也可以是物业服务企业、开发企业、同行、资深房地产经纪人等。③其他方式,同行业的相关数据报告,通过了解同行业发布的数据,加深对商圈的认识;通过网络搜集信息等都可以进行相关内容的商圈调查等。


被称作瑕疵履行的违约行为是( )。

A.履行不当
B.履行拒绝
C.履行不能
D.履行迟延

答案:A
解析:
违约行为包括:①履行不能;②履行迟延;③履行不当;④履行拒绝。其中,履行不当,是指债务人没有完全按合同内容所实施的履行,又称瑕疵履行,如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。


关于多重上市服务系统(MLS)的运行基础是( )。

A:信息共享制度
B:会员联盟制度
C:独家代理制度
D:佣金共享制度

答案:C
解析:


企业按房改标准价出售住房,其收入( )增值税。

A.免征
B.在正常税率上减半征收
C.按正常税率征收
D.按优惠税率征收

答案:A
解析:
企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入,暂免征收增值税。


按照开启方式,窗一般分为(  )。

A、侧窗
B、天窗
C、推拉窗
D、旋转窗
E、平开窗

答案:C,D,E
解析:
窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。窗的分类方式有多种,具体为:①根据所用的材料,分为木窗、钢窗、铝合金窗和塑钢窗等;②根据开启方式,分为平开窗(又可分为内开窗和外开窗)、平开内倒窗、推拉窗、旋转窗(又可分为横式旋转窗和立式旋转窗)、固定窗(仅供采光及眺望,不能通风);③根据在建筑物中的位置,分为侧窗和天窗。


房地产经纪人经典例题8章 第2章


共用题干
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店,想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出,如果按3000元/月的价格租出房子后,赵某需支付700元作为个人奖励,赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后,田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某,赵某与钱某签订了房屋租赁合同,为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而,租赁合同签订后的第三天,黄某来到甲机构,告诉田某他才是这个房子的所有者,要求撤销该租赁合同。

关于田某收取奖励费行为的说法,正确的有( )。
A:田某向赵某收取。700元作为奖励费是合理的
B:应由甲机构向赵某收取700元奖励费
C:田某应将700元交给甲机构,由甲机构决定田某可以获得多少奖励
D:田某不应收取700元奖励费

答案:D
解析:


中国古代塔身由于每层檐部与墙身向上逐层收缩,使人感到既和谐统一又富于变化,其遵循的形式美规律是(  )。

A、连续的韵律
B、渐变的韵律
C、非均衡对称
D、对称均衡

答案:B
解析:
渐变的韵律是指在建筑立面构图中出现的一种或一组元素按照一定的秩序逐渐变化,如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化,从而形成统一和谐的建筑外立面韵律感。例如中国古代塔身的变化,由于每层檐部与墙身都向上逐层收缩而形成渐变的韵律,使人感到既和谐统一又富于变化。


经预测,某宗房地产未来4年的年净收益均为80万元,假定4年后的价格比现在上涨10%,该类房地产的报酬率为8.6%,则该房地产现在的价格是( )万元。(2008年真题)

A.773.58
B.930.17
C.961.99
D.1249.86

答案:D
解析:
预测房地产未来t年的净收益分别为A1,A2,…,At,第t年末的价格为Vt,如果净收益每年不变为A,其现在的价格为:






=1249.86(万元)


对于每一个房地产经纪人员而言,执业规范实质上是来源于(  )。

A、法律法规的约束
B、实现职业价值的的内在需要
C、自身职业价值实现的主观需要
D、外界的行为约束

答案:B
解析:
房地产经纪执业规范是全体房地产经纪机构和房地产经纪人员对自身执业责任和行为规范达成的共识,一般是成文的书面规范。对于每一个房地产经纪人员而言,表面上看,执业规范是来自于外在的行为约束,而实质上来源于房地产经纪人员实现职业价值的内在需要。


购买经济适用住房不满5年,购房人对房屋拥有( )。

A.完全产权
B.有限产权
C.所有权
D.使用权

答案:B
解析:
《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。


A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。

A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于( )。

A.法律
B.地方性政府规章
C.地方性法规
D.规范性文件

答案:C
解析:
地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定,制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件,在本行政区域内有效。


房地产广告中涉及的( ),如在规划或者建设中,应当在广告中注明。

A.文化教育设施
B.绿化设施
C.商业设施
D.市政条件
E.交通设施

答案:A,C,D,E
解析:
房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间;房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明。


房地产经纪人根据客户的( ),为客户提供相应的房源和解决方案,可以提高促成交易的成功几率。

A.资信条件
B.购房需求
C.偏好
D.购房能力
E.职业

答案:B,C,D
解析:
房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确,就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力,为客户提供相应的房源和解决方案,可以提高促成交易的成功几率。


房地产经纪人经典例题8章 第3章


下列行为中,属于房地产经纪机构正当竞争的是( )

A.按明显低于同行业的收费标准收费
B.传播对同行信誉产生不良影响的虚假信息
C.向行业主管部门举报其他房地产经纪机构的违法行为
D.故意在委托人与其他房地产经纪机构之间设置障碍

答案:C
解析:
房地产经纪机构的竞争行为;
房地产经纪机构的不正当竞争的行为有:①故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员的信誉、声誉、散布、传播关于同行的错误信息;②无正当理由,以低于成本价或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户,或采用商业贿赂的方式争揽业务;③房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动关系后,诱劝原受聘房地产经纪机构的客户,以取得业务;④故意在委托人与其他房地产经纪和人员之间设置障碍,故意破坏同行促成的交易,制造纠纷和麻烦。C选项属于正当竞争行为。


下列不属于房屋买卖合同类型的是( )。

A.诺成合同
B.双务合同
C.有偿合同
D.实践合同

答案:D
解析:
房屋买卖合同的特征;
房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为:①出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;②房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;③房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移必须办理登记手续;④房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。


关于与住房增值税征收管理的有关问题,下列说法正确的有( )。

A.个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税
B.个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税
C.个人将购买超过1年(含1年)的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税
D.个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税
E.个人将购买不足2年的普通住房对外销售的,全额征收增值税

答案:A,B,D,E
解析:
销售及出租不动产时增值税的减税、免税规定有:①个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。②个人将购买不足2年的住房对外销售的,按销售收入全额征收增值税。③个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税等。④个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。


建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成,这些室内空间的形成,往往又要借助于一片片实体的围合,这一片片实体被称为( )。

A.建筑组合
B.建筑空间
C.建筑构件
D.建筑构造

答案:C
解析:
建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成的,室内空间的形成又要借助于一片片实体的围合,一片片实体被称为建筑构件。不同的建筑物虽然在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有特点,但一幢建筑物一般是由竖向建筑构件、水平建筑构件(及解决上下层交通联系的楼梯等组成。


城市规划管理是一项政府行政职能,它包括城市规划()。

A:建筑管理
B:编制审批管理
C:道路管理
D:实施监察管理
E:管线管理

答案:B,D
解析:


共用题干
李小姐要调往外地工作,将自己拥有的完全产权的住宅委托W房地产经纪公司的房地产经纪人张某代理出售,并且同意在低于市价的情形下尽快售出。

为了使交易顺利完成,房地产经纪公司必须实行对外承诺标准化,主要包括( )。
A:建立监察稽核体系
B:将各类义务分配给相关的工作人员
C:规范档案与印章管理
D:将房款收受、代办房屋交易等业务转交给律师事务所处理

答案:C
解析:


烟囱作为环境污染源的类型有(  )。

A、固定污染源
B、点源
C、线源
D、高架源
E、地面源

答案:A,B,D
解析:
A项,根据污染源存在的形式,分为固定污染源和移动污染源。其中,固定污染源是指公共厕所、垃圾站、高压输电线路、无线电发射塔、烟囱、工厂等位置固定的污染源。BC两项,根据污染物排放的形式,分为点源、线源和面源。其中,点源是集中在某一点的小范围内排放污染物,如烟囱。DE两项,根据污染物排放的空间,分为高架源和地面源。其中,高架源是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源,如烟囱。


房地产经纪服务合同可以使用(  )。

A.口头约定
B.电子签名
C.数据电文
D.印章
E.手写签名

答案:B,C,E
解析:
房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。房地产经纪服务合同可以使用电子签名和数据电文,尽管2005年发布的《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同,但房地产经纪服务合同是房地产经纪服务缔约双方签署的有关房地产经纪服务相关事项的劳务合同,不涉及土地和房屋的不动产权益转让,因此房地产经纪人的签名既可以手写签名,也可以采用电子签名。


房地产经纪人经典例题8章 第4章


写字楼的产品特性主要包括(  )等。

A.与宏观经济正相关性
B.销售商务性
C.客户个体属性
D.项目运作专业性
E.产品技术性

答案:A,B,D,E
解析:
写字楼的产品特性包括:①与宏观经济的正相关性;②购房(承租)客户多为企业;③产品技术性;④销售商务性;⑤项目运作专业性。


房地产经纪机构连锁经营模式中,特许加盟连锁具有的特点是( )。

A:法人对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权
B:权利所有者授权其他人使用商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等权利
C:在授权合同中包含一些调整和控制条款,以指导受许人的经营活动
D:具有规模小、经营成本高的缺点
E:受许人需要支付权利使用费和其他费用

答案:A,B,C,E
解析:
本题考核的是房地产经纪机构连锁经营模式中,特许加盟连锁具有的特点。包括:(1)(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权;(2)权利所有者授权其他人使用上述权利;(3)在授权合同中包含一些调整和控制条款,以指导受许人的经营活动;(4)受许人需要支付权利使用费和其他费用。


依法不能免征房产税的房屋是(  )。

A、政府机关的办公楼
B、武警部队的营房
C、个人自住的住房
D、百货公司的商场

答案:D
解析:
下列房产免征房产税:①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产,不属免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产,不属免税范围。④个人所有非营业用的房产。⑤鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。⑥对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入,免征房产税。⑦股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地。⑧经财政部批准免税的其他房产。⑨自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。


房地产经纪人在撮合房地产交易时,针对交易双方的分歧点,做法错误的是( )。

A.依照公平公正原则解决分歧
B.依照市场惯例解决分歧
C.区分主要问题和次要问题
D.让交易双方自行协调主要分歧

答案:D
解析:
针对房地产交易双方分歧点的措施;
房地产经纪人在撮合房地产交易时,针对交易双方的分歧点,做法如下:①分析双方的分歧点,区分是主要问题还是次要问题,经纪人要主导解决双方的分歧,不能让双方自行协调。②依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧。③当分歧较大时尝试将双方分开进行协调。


(  )是房地产经纪行业自律管理中最重要的手段。

A.制定行业规范
B.实施专业化管理
C.顺应市场机制
D.遵循行业规律

答案:A
解析:
房地产经纪行业自律管理中最重要的手段是制定行业规范。行业规范通过同行业内的民事行为主体协商制定,比法律、法规具有更强的灵活性,可以在法律法规所规定的标准之上,为行业提供更高的行业标准,便于根据市场需要和行业发展水平不断进行调整、更新。其与市场竞争、优胜劣汰的市场机制相配合,可以起到推进行业进步,提升行业整体水平的作用。


下列法律法规中,属于部门规章的是(  )。

A、物权法
B、城市房地产管理法
C、物业管理条例
D、房地产经纪管理办法

答案:D
解析:
国务院部门规章,通常简称部门规章,是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构制定的规范性文件,如住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定的《房地产经纪管理办法》,住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》,原建设部制定的《城市房地产转让管理规定》、《房屋登记办法》,国土资源部制定的《土地登记办法》。


房地产经纪机构的风险管理,是指房地产经纪机构对其在房地产经纪活动中可能产生的风险进行(  )。

A.预测、识别、分析
B.识别、衡量、分析
C.预测、衡量、分析
D.识别、预测、衡量

答案:B
解析:
加强房地产经纪机构的风险管理具有非常重要的作用。房地产经纪机构的风险管理,是指房地产经纪机构对其在房地产经纪活动中可能产生的风险进行识别、衡量、分析,并在此基础上有效地处置风险,以最低成本实现最大安全保障的过程和方法。


个人住房贷款具有的特点包括(  )。

A:固定性
B:长期性
C:零售性
D:分期偿还
E:安全性

答案:B,C,D
解析:


房地产经纪人经典例题8章 第5章


李某有一处住过两年的房屋要转让,委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王,请回答以下问题:

如果贾女士与赵某签订了买卖合同后,由于某种法定事由合同被确定无效,则对小王及所在经纪公司的佣金处理方式应为( )。

A.小王付出了服务,并促成交易达成,理应获得佣金
B.由于买卖合同无效,买卖物业的当事人无须支付佣金
C.在买卖合同签订后且被确定无效前,佣金已经结算,所以理应获得佣金
D.即便在买卖合同签订后且被确定无效前佣金已经结算,佣金必须返还当事人

答案:B,D
解析:
委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外,经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬,这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。只有当这一目的实现了,一项经纪业务才算最终完成,此时经纪机构才能向委托方收取佣金。本案例中,贾女士与赵某签订的买卖合同被确定无效,所以从最终结果上来看,该经纪业务是没有完成的,所以经纪人不能收取佣金,即使已经收取也应该返还。


房地产经纪行业发展的制约因素不包括( )。

A:信息共享机制
B:房地产经纪机构规模
C:行业诚信问题
D:专业化服务水平

答案:B
解析:


城市规划术语和控制指标中,(  )指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

A.道路红线
B.用地红线
C.建筑红线
D.建筑后退红线距离

答案:D
解析:
建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。AC两项,道路红线是指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线,即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下,道路红线即为建筑红线。B项,用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。


刘某自营食品店,应税房产原值为50万元,每年需交纳的房产税额最少是(  )元。

A、4200
B、4800
C、5400
D、6000

答案:A
解析:
房产税依照房产原值一次性减除10%~30%后的余值计算缴纳。依照房产余值计算缴纳的,房产税的税率为1.2%。本题中,应税房产原值为50万元,每年需交纳的房产税额最少应按房产原值一次性减除30%后的余值计算,则刘某每年需交纳的房产税额最少是:(500000-500000×30%)×1.2%=4200(元)。


  2014年1月,A房地产开发公司获得一块25hm2的土地使用权,拟建经济适用房。2014年6月A公司将项目整体转让给C公司,C公司通过市场分析后,决定调整开发方案,即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅,其余仍用于经济适用住房的开发。C公司采取先建商品住宅的方式开发,当商品住宅建设一段时间后,C公司用在建工程作抵押从甲建行获得了一部分资金,2014年9月,C公司开始预售该商品住宅。2015年6月,月收入5000元的吴某从C公司手中购得一套经济适用住房,并办理了住房公积金贷款,期限15年。2016年3月,贷款法定利率从5%调整为6%。

2.C公司与甲建行的抵押关系需要办理(  ),方为有效。

A、 签订抵押合同
B、 办理公证
C、 办理抵押登记
D、 经房地产估价机构评估

答案:A,C
解析:
《物权法》规定设立担保物权,应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力。房地产抵押未经登记的,不发生物权效力,对抵押物不具有优先受偿权。


下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中,正确的有(  )。

A、在房地产居间业务中,房地产经纪机构是中间人
B、在房地产居间业务中,房地产经纪人是订立交易合同的当事人之一
C、在房地产居间业务中,房地产经纪机构可以向交易双方收取佣金
D、房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务
E、房地产经纪人目前最主要的代理业务是房屋置换的代理

答案:A,C,D
解析:
AB两项,房地产经纪机构和房地产经纪人员无论是接受一方还是双方的委托,在房地产居间活动中,始终都是中间人,因此既不能以一方的名义,也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。C项,居间业务中,房地产经纪机构向房地产交易的双方同时提供居间服务,并向双方收取佣金。D项,在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务,同时也只能向一方收取佣金。E项,目前我国最主要的代理业务是卖方代理。


使用韵律进行立面设计的方法归纳起来,其中不包括( )。

A.连续的韵律
B.交错的韵律
C.渐变的韵律
D.综合的韵律
E.变化的韵律

答案:B,D,E
解析:
运用韵律的方法对建筑外立面进行美观效果评价的方法可归纳为:①连续的韵律,是指在建筑外立面中出现的一种或一组元素使之重复和连续出现所形成的韵律感,如线条、色彩、形状、材质、图案的重复,可增强建筑外立面的美观效果;②渐变的韵律,是指在建筑外立面中出现的一种或一组元素按照一定的秩序逐渐变化,如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化,从而形成统一和谐的建筑外立面韵律感。


合同具有的特征包括(  )。

A.合同是平等主体之间的民事法律关系
B.合同是两方以上当事人的法律行为
C.合同是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件
D.合同是具有相应法律效力的协议
E.合同当事人的法律地位平等,但政府可以将自己的意志强加给其中一方

答案:A,B,C,D
解析:
合同有以下特征:①是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人的法律地位平等,一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。②是两方以上当事人自愿进行的民事法律行为。合同的主体至少有两方,并且合同是各方当事人在自愿基础上平等协商的结果。③是关于民事权利义务关系的协议。合同是在当事人之间设立、变更或终止特定民事权利义务关系,以实现当事人的特定经济目的。④是具有相应法律效力的文件。合同依法成立后,各方当事人都必须按照合同约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除。当事人不履行合同约定的义务,要依法承担违约责任。


房地产经纪人经典例题8章 第6章


张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内,此住房作为公司对员工的住房福利,不收取租金;水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2016年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作,于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月,张小姐将李小姐的房间租给了赵某,并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后,住进了李小姐的房间。
房屋出租应当到(  )机关申请办理房屋租赁合同登记备案。

A、工商行政管理
B、房地产登记
C、公安
D、建设行政管理

答案:B
解析:
在我国,商业房地产的租赁合同,是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据,但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此,作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案,作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办理租赁合同备案。


下列原则中,属于我国民法基本原则的有(  )。

A:平等原则
B:自愿原则
C:公平原则
D:诚实信用原则
E:优先原则

答案:A,B,C,D
解析:


在市场营销4Rs理论的要素中,( )是营销的源泉。

A:回报
B:关系
C:反应
D:关联

答案:A
解析:


有店铺的房地产经纪机构,其规模化运作的主要方式是(  )。

A.开设网上店铺
B.发展连锁经营
C.扩大主营业务
D.提高管理水平

答案:B
解析:
与任何企业一样,每一个房地产经纪机构都在不断谋求由小变大的发展。当房地产经纪机构发展到一定规模时,就必须认真考虑其规模化经营的具体方式,以实现规模效益的最大化。无店铺的房地产经纪机构进行规模化运作时,主要需要考虑企业内部机构的扩张、结构更新或设立更多的分支机构。而有店铺的机构通常会选择连锁经营的规模化运作方式。


门店选址时,要对竞争对手进行详尽的调查,其主要方法包括( )。

A:观察法
B:假买法
C:网上查询法
D:比较法
E:电话咨询法

答案:A,B,E
解析:


贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查,审查合格后出具( ),并与借款人签订房地产抵押合同。

A.贷款期限说明
B.购房合同证明
C.贷款办理程序说明
D.贷款承诺书

答案:D
解析:
在借款人贷款资格预审过程中,借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》,并提交下列材料:①借款人的身份证、户口本;②购买住房的商品房认购书或其他证明文件;③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证;④贷款银行要求的其他证明材料。贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查,审查合格后出具贷款承诺书。借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与房地产开发企业签订商品房买卖合同,确定付款方式和房款总额。


因房屋改建致使部分房屋拆除的,房屋所有权人应当申请( )登记。

A.更正
B.注销
C.变更
D.撤销

答案:C
解析:
A项,更正登记,是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。一般来说,适用变更登记的主要情形包括:①权利人姓名或者名称变更的;②不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的;③不动产权利期限发生变化的;④同一权利人分割或者合并不动产的;⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额、最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的;⑥地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的,以及法律;⑦行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。


房地产租赁权是指以支付租金的方式,从房屋所有权人或土地权利人那里取得的( )权利。

A.占有
B.收益
C.处分
D.完全
E.使用

答案:A,E
解析:
房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。租赁权又称使用收益权,即承租人依据租赁合同,在租赁房地产交付后对租赁房地产享有的以使用收益为目的所必要的占有的权利。


房地产经纪人经典例题8章 第7章


景观要素包括自然景观要素和人工景观要素,下列属于自然景观的有( )。

A.公园
B.石头
C.河流
D.园林绿化
E.广场

答案:A,B,C
解析:
自然景观要素主要是指自然风景,包括大小山丘、古树名木、石头、河流、湖泊、海洋、公园、树林、富有魅力的风景等。


向已经成交的房地产经纪客户了解是否有新的需求意向,并提供针对性的服务,属于售后服务中的( )。

A.延伸服务
B.跟踪服务
C.增值服务
D.改进服务

答案:B
解析:
售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括:①延伸服务,如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务;②改进服务,即了解客户对本次交易的满意程度,对客户感到不满意的环节进行必要的补救;③跟踪服务,即了解客户是否有新的需求意向,并提供针对性的服务。


下列关于单店模式和多店模式中“店”的描述,正确的是( )。

A.单店模式和多店模式中的“店”指的是“门店”
B.单店模式和多店模式中的“店”不是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元
C.单店模式和多店模式中的“店”不可以是经纪机构下属的分支机构
D.单店模式和多店模式中的“店”可以是独立的房地产经纪公司

答案:D
解析:
根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式,可将房地产经纪机构的经营模式分为:①单店模式;②多店模式;③连锁经营模式。值得注意的是,单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”,而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元,它可以是经纪机构下属的分支机构(以门店或非门店的形式),也可以是独立的房地产经纪公司。


在房地产卖方代理业务中,委托人可以是(  )。

A、房地产开发公司
B、需要购买房屋的个人
C、需要承租房屋的机构
D、存量房所有者
E、出租房屋的业主

答案:A,D,E
解析:
房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。因此,ADE三项是房地产卖方代理业务的委托人;BC两项是房地产买房代理业务的委托人。


在签署合同前,房地产经纪人应做好的准备工作有(  )。

A、房地产经纪人应认真审查双方证件
B、房地产经纪人应对合同文本进行讲解
C、为交易双方准备好合同文本、收据和签字笔,并要求双方带齐各种证件
D、要设计谈判过程,把握谈判进度和强度,避免双方因重大分歧而发生严重的争执
E、明确双方异议所在,争取事先沟通好,房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法

答案:C,D,E
解析:
在签署合同前,房地产经纪人应做好的准备工作包括:①明确双方异议所在,争取事先沟通好,房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法;②房地产经纪人要设计谈判过程,把握谈判进度和强度,避免双方因重大分歧而发生严重的争执,当交易双方对最终交易价格进行谈判时,房地产经纪人应该敏锐地观察双方的出价,并做适度的价格折中类协调,促成他们达成最终的价格;③为交易双方准备好合同文本、收据和签字笔,并要求双方带齐各种证件。


下列关于在建工程抵押登记的表述中,错误的是(  )。

A:在建工程抵押权可以转让
B:已经登记在建工程抵押权转让的,应当申请变更登记
C:已经登记在建工程抵押权消灭的,应当申请注销登记
D:在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

答案:B
解析:


按照房源的交易形式划分,房源不包括(  )。

A.出租房源
B.出售房源
C.住宅类房源
D.租售房源

答案:C
解析:
按照房源的交易形式可划分为出租房源、出售房源、租售房源。C项是按照产品性质划分房源的形式。


我国()的颁布实施,对完善和建立城乡统筹管理体制,实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。

A:《物权法》
B:《土地管理法》
C:《城乡规划法》
D:《建筑法》’
E:《城市房地产管理法》

答案:A,C,E
解析:


房地产经纪人经典例题8章 第8章


不适合房地产产品引入期的策略是(  )。

A、适当低价、薄利为其宗旨
B、加强市场调查与预测
C、加强售前、售中、售后服务
D、可用广告、新闻发布等方式大力推销、宣传

答案:C
解析:
引入期是指一种新型的房地产,初次进入房地产市场。这时期应采取的策略有:①在价格上要适当低一些,以薄利为宗旨;②在推销手段上,可采取广告、新闻发布会等来扩大影响;③加强对市场的调查和预测;④对在调查中得到的关于产品设计方面的缺陷,及时进行反馈和修改,以迎合顾客的需求。C项是成长期应采取的策略。


房地产开发项目采取的“成本+竞争”定价策略的主要步骤有(  )。

A:计算项目总成本
B:调查竞争对手价格
C:得出本项目价格
D:计算项目预期利润
E:调查消费者愿意接受的价格

答案:A,B,C,D
解析:


中国内地房地产经纪业在(  )阶段,一些城市的市级、区(县)级房产交易所和房产交易市场陆续转制,由直接参与房地产中介服务转为主要履行相关房地产市场管理职能。

A.复苏
B.初步发展
C.快速发展
D.萌芽

答案:B
解析:
1978年到现在,中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段:①复苏阶段,1978~1992年。我国房地产经纪业复苏是以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景,以房地产权属登记为条件,以落实私房政策为契机而展开的。②初步发展阶段,1992~2001年。1996年前后,全国各市、区(县)的房产交易所和房产交易市场开始转制。由于房地产经纪活动合法化和房地产经纪机构的建立,房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务,履行房地产市场相关的管理职能,不再直接参与房地产中介服务。③快速发展阶段,2001年至今。2001年之后,房地产需求两旺,存量房市场兴起,商品房价格快速上涨,房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。


国有土地有偿使用的方式主要有( )。

A.国有土地租赁
B.国有土地划拨
C.国有土地使用权作价入股
D.国有土地使用权作价出资
E.土地使用权出让

答案:A,C,D,E
解析:
我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。除国家核准的划拨土地可以无偿使用外,其他国有土地的使用均应以有偿使用方式取得。国有土地有偿使用方式包括:①国有建设用地使用权出让;②国有土地租赁;③国有建设用地使用权作价出资(人股)和授权经营。


房地产经纪人采用网络方式接待客户,务必在推荐房源信息时注意其(  )。

A.集中性
B.多样性
C.全面性
D.真实性

答案:D
解析:
房地产经纪人采用网络方式接待客户,需要注意以下两点:①针对求购和求租客户,房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨性,因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源,客户可能会以此向相关部门投诉。②利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通,二者在沟通效果方面有一些差距。因此,房地产经纪人利用网络接待客户后,还是要通过电话、面谈等方式,进一步了解客户的真实需求。


职业道德的主要内容常常是可以世代相传的,所以在内容上职业道德具有一定的( )。

A:服务性
B:连续性
C:必然性
D:稳定性
E:专业性

答案:B,D
解析:


某房地产经纪人同甲某共同参观了一套房源,从甲某口中得知他的购买决策只有两种,要么买,要么不买,各有50%的概率,这属于不确定水平等级中的( )。

A:第1级
B:第2级
C:第3级
D:第4级

答案:A
解析:


从事新建商品房销售代理业务的房地产经纪人常用的房地产经纪服务合同是(  )。

A.房屋出售经纪服务合同
B.房屋承购经纪服务合同
C.新建商品房销售代理合同
D.房屋承租经纪服务合同

答案:C
解析:
房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务,现阶段,我国存量房经纪服务主要是居间服务,新建商品房经纪服务主要是代理服务。针对这两种服务方式,可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。