2022房地产经纪人历年真题解析8卷 第1卷
《住宅使用说明书》的内容不包括().
A:住宅的结构、性能
B:有关设备、设施安装注意事项
C:保修单位
D:消防设施配置的说明
答案：C
解析：
本题考核的知识点为住宅使用说明书的内容。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；(3)装修、装饰注意事项；(4)上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；(6)门、窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；(9)其他需说明的问题。
写字楼项目售楼处现场展示的要点是（ ）。
A.通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解等环节的合理分区，实现客户引导动线最优化
B.通过具有明确商务感的形象围墙、广场等清晰界定项目城界，提升卖场氛围
C.不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点等
D.通过对未全面完工的公共空间、电梯厅等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感
答案：A
解析：
写字楼项目在售楼处展示的要点为：通过对初始接待、3D宣传片放映、模型讲解、洽谈、休憩、签约等环节的合理分区，实现售楼处内部客户引导动线最优化。B项是外围包装的要点；C项是样板层展示要点；D项是看楼动线包装的要点。
由于我国房地产经纪业发展的区域不平衡性以及房地产经纪服务对象消费偏好的( )，单店经营模式在中小城市以及大城市的低价位房地产市场上占据着主要的市场份额。
A:差异性
B:普遍性
C:灵活性
D:平衡性
建筑材料强度是指建筑材料抵抗外力破坏的能力，其具体包括抗拉、抗弯和（ ）强度。
A.抗磨
B.抗脆性破坏
C.抗腐蚀
D.抗剪
答案：D
解析：
材料的强度是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力，材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯曲及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度。
下列选项中，属于分析写字楼项目的产品基本建筑指标的有( )、绿化率等。
A:占地面积
B:建筑规模
C:办公与商业面积配比
D:建筑限高
E:高尔夫球场
潜在客户做出购房（承租）房屋的决策过程中的第二步是（ ）。
A.明确客户的住房问题
B.挑选为客户介绍的房屋
C.确定客户的交易资格
D.客户评价挑选出的房屋
答案：C
解析：
潜在客户做出购房（承租）房屋的决策过程具体步骤如下：①明确客户的住房问题；②确定客户的交易资格；③挑选为客户介绍的房屋；④客户评价挑选出的房屋；⑤做出购买（承租）最合适房屋的决定。
印花税税目包括（ ）。
A.权利、许可证照
B.财产租赁合同
C.借款合同
D.营业账簿
E.抵押合同
答案：A,B,C,D
解析：
印花税共有13个税目，分别为：①购销合同；②加工承揽合同；③建设工程勘察设计合同；④建筑安装工程承包合同；⑤财产租赁合同；⑥货物运输合同；⑦仓储保管合同；⑧借款合同；⑨财产保险合同；⑩技术合同；产权转移书据；营业账簿；权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。
2022房地产经纪人历年真题解析8卷 第2卷
以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（ ）。
A.40年
B.50年
C.70年
D.没有使用期限的限制
答案：D
解析：
以划拨方式取得的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
存量房经纪业务基本流程中，( )是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。
A.物业查验
B.佣金结算
C.物业交接
D.客户开拓
房地产开发企业承担的商品住宅保修期从商品住宅（ ）起计算。(2011年真题)
A.交付使用之日
B.竣工验收合格之日
C.商品房买卖合同签订之日
D.买卖双方协商的日期
答案：A
解析：
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。
共用题干
田某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。田某接待了欲出售房产的胡某。经过详细的洽谈，田某代表甲机构同胡某签订了房地产销售代理合同，并通过多个渠道将信息发布出去。几天后，田某通知胡某，赵某欲购买该房。正在外地出差的胡某询问田某可否代理自己同赵某谈判，田某拒绝了，回答说交易谈判应由本人出面。
胡某与赵某经过谈判，房屋最终以89万元成交。但在办理过户手续时，交易中心以该房屋还有租客为由，告知田某和胡某不能进行交易。田某认为交易中心工作人员故意刁难，因此与工作人员发生争执。胡某与承租人协商，承租人表示愿意以89万元的价格购买该房，事后赵桌不得不将房地产出价提高到90万元才使承租人放弃购买权，从而购买了该房产。3个月后，该房屋完成了交易过户。田某按成交价的2%向胡某收取了佣金。又按成交价的1%向赵某收取了佣金。
下列关于承租人的表述中，正确的为( )。
A:若该房出售，租赁合同即告终止
B:若该房出售，应提前2个月通知承租人
C:若该房出租时胡某已告知承租人此房将要出售，则承租人无优先购买权
D:若该房还有共有人，则共有人的购买权优先于承租人
销售人员对消费者的心理影响主要表现在（ ）。
A、 销售人员的仪表影响消费者对企业的认识过程
B、 销售人员分析判断能力影响消费者的认知过程
C、 销售人员的适应能力影响消费者的情感过程
D、 销售人员较强的注意力和语言表达能力影响消费者对企业的认识过程
答案：A
解析：
销售人员对消费者的心理影响主要有：①销售人员的仪表影响消费者对企业的认识过程；②销售人员的服务影响消费者的情感过程。
在住房保障法律关系中，政府是通过（ ）方式解决低收入家庭的住房困难。
A.配租保障性住房
B.发放合适房源
C.配售保障性住房
D.全额贷款购房
E.发放租赁补贴
答案：A,C,E
解析：
住房保障法律关系，是指政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，以解决城镇中低收入家庭和个人的住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。
王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，并约定佣金为房价款的4%。甲公司委派房地产经纪人张某承办该业务。张某给王某介绍了一套业主李某的房屋，王某在张某带领下查验房屋后同意购买。随后，王某、张某、李某共同商谈成交手续事宜。
下述做法错误的为（ ）。
A、甲公司与王某、李某共同协商签订居间合同
B、甲公司先收“看房费200元”，再带王某去看李某的房屋
C、张某应为王某、李某的个人隐私保守秘密
D、甲公司应为王某、李某的个人隐私保守秘密
答案：B
解析：
B项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。对于单边代理的房地产经纪业务，房地产经纪人员有义务向交易相对人或者交易相对人的代理人披露佣金的安排
2022房地产经纪人历年真题解析8卷 第3卷
房地产经纪人员薪酬制度有（ ）。
A.固定薪金制
B.佣金制
C.固定薪金和佣金混合制
D.计时薪金制
E.分红薪金制
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪机构的薪酬制度是以房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的经济关系为基础而建立的。在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式大体分为以下几种：①固定薪金制，即有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。②佣金制，即没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。③混合制，即将固定薪金制和佣金制混合运用，比如，工资加代理佣金、销售佣金加提成比例等。它融合了上述两种支付方式的优点，并避免了它们的缺点。
在城乡规划中，城市规划是()。
A:城市发展的蓝图
B:建设城市和管理城市的基本依据
C:政府综合协调辖区内城镇发展和空间资源配置的依据
D:实现城市经济和社会发展目标的重要手段
E:保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础
房屋租赁合同期限不得超过（ ）年。
A.3
B.5
C.10
D.20
答案：D
解析：
《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
国家免征房产税的情形包括().
A:国家机关营业用房及出租的房产
B:人民团体、军队自用的房产
C:由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
D:个人所有非营业用的房产
E:宗教寺庙，公园自用的房产
《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按（ ）计价。
A、建筑面积
B、使用面积
C、单元
D、套
E、套内建筑面积
答案：A,C,D,E
解析：
商品房销售价格由当事人协商议定。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
中大户型客户对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活（ ），要求有较好的小区环境和物业服务。
A、稳定性
B、便利性
C、时尚性
D、舒适性
E、敏感性
答案：B,D
解析：
中大户型客户特征是以二次或多次置业客户为主，目的多为改善居住条件，家庭结构较为复杂，多为三代人同住，对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务。
利用互联网开发法开发客源的缺点的是（ ）。
A.成本较高、时效性差
B.受店面地理位置影响大
C.信息难于突出，客户筛选难度大
D.比较浪费经纪人时间，容易被人为因素损坏
答案：C
解析：
互联网开发法；
使用互联网方式开发客户在很多城市逐渐超过了主流媒体的使用率。互联网开发客户的优势是更新速度快，时效性强；劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户识别难度大，需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。
2022房地产经纪人历年真题解析8卷 第4卷
下面关于房地产经纪人协理的表述中，正确的是( )。
A.独立从事房地产经纪工作的自然人
B.可以在全国范围内从业
C.从事非独立性经纪工作，需要房地产经纪人的组织和指导
D.具有初中以上学历的人士，可以申请参加房地产经纪人协理从业资格考试
为使潜在客户变成现实客户，房地产经纪人应该根据客户的购买动机和需求，为客户提供（ ）。
A.资金筹措渠道
B.精致小礼品
C.房源信息和专业服务
D.房屋价格评估服务
答案：C
解析：
房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。
某人每月向保险公司交付100元，在年利率为8％时，20年后这笔钱的累计总额相当于（ ）元。
A、 15820
B、 24000
C、 45890
D、 58902
答案：D
解析：
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。复利本利和的计算公式为：
。式中，P表示本金，i表示利率，n表示计息周期数，F表示计息期末的本利和。则20年后这笔钱的累计总额为：F=
2004年以来，某市的商品房价格迅速上涨，一度形成恐慌性抢购的市场局面。市民张某连续购买了多套商品住房。但他既不自住，也不出租。只想价格更高后卖出。随着房价上涨，该市的房价租金比也大幅上涨，有人认为该市房地产泡沫严重，但也有人认为房价收入比并不高，房价合理。2010年，该市的房地产市场因调控等原因进入低谷期，很多房地产开发企业为了尽快销售房屋，同时请2～3家房地产经纪机构代理销售其商品房，并在广告中承诺买房送轿车、送户口、送装修和家具等。［
张某的购房需求属于（ ）。
A、消费需求
B、投资需求
C、投机需求
D、刚性需求
答案：C
解析：
根据购买者购买房地产的目的或动机，可将房地产需求分为以下类型：①自用性需求，也称为自住需求、消费需求，又可分为刚性需求和改善性需求，是购买房地产后自己使用的需求，即“为用而买”的需求。②投资性需求。它是购买房地产后主要以出租来获得回报的需求，即“为租而买”的需求。③投机性需求。它是“为卖而买”的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。
抵押贷款时采取等额本息（月等额）还款方式的优点为（ ）。
A.可节省整体利息支出
B.每月还款额递减
C.准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支
D.每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清
答案：C
解析：
等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支。
国家对于（ ）租赁的管理，侧重双方当事人的意思自治。
A、 住宅用房
B、 保障性住房
C、 商业用房
D、 非住宅用房
答案：D
解析：
国家在住宅租赁与非住宅租赁管理上采取了不同方式，对于住宅用房租赁，出于居住安全及生活稳定考虑，国家制定了一系列政策以加强管理。而对于非住宅用房租赁的管理，则更侧重双方当事人的意思自治。
A房地产开发企业委托B房地产经纪公司独家销售刚刚开发的住宅小区项目，双方就佣金达成了协议。B公司关于该住宅小区的销售业务属于（ ）。
A.新建商品房销售代理业务
B.二手房经纪业务
C.独家代理经纪业务
D.存量房买卖居间业务
答案：A
解析：
现阶段我国房地产经纪实践中的主要业务类型有存量房买卖居间业务、存量房租赁经纪业务和新建商品房销售代理业务。其中，新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托，按照房地产经纪服务合同的约定，以房地产开发企业的名义销售商品房，并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。
2022房地产经纪人历年真题解析8卷 第5卷
坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观，适用于教学楼、办公楼等室内地面的是（ ）。
A.天然花岗石地面
B.陶瓷锦砖地面
C.天然大理石地面
D.水磨石地面
答案：D
解析：
水磨石地面的优点是坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观，适用于办公楼等室内地面。A项，天然花岗石具有结构细密、性质坚硬、耐酸、耐腐、耐磨、吸水率低、抗压强度高、耐冻性强、耐久性好等特点。B项，陶瓷地砖的质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗，但给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适用于卧室，常用于厨房、卫生间、餐厅、门厅、客厅、阳台。C项，天然大理石具有花纹品种多、色泽鲜艳、质地细腻、抗压强度高、吸水率低、耐磨、不变形等特点。
抵押人是指将其依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的( )。
A:公民
B:法人
C:自然人
D:其他组织
E:合伙人
下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是（ ）。
A、 房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的
B、 房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的
C、 房地产市场营销系统不具有环境相关性
D、 房地产市场营销系统具有特定目标
答案：C
解析：
房地产市场营销系统是一个开放的系统，系统环境要素对房地产市场营销系统具有重大影响，它可能为房地产市场营销活动提供机会、条件和激励，也可能对房地产市场营销活动产生制约，形成障碍。所以，房地产市场营销系统具有环境相关性。
印花税的税率采用( )。
A、 比例税率
B、 比例税率与定额税率
C、 累进税率与比例税率
D、 累进税率与定额税率
李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王，请回答以下问题：
小王接受李某委托时，应签订委托合同。对于李某的这处物业，最有可能的合同形式是（ ）。
A.居间合同
B.代理合同
C.行纪合同
D.ABC均可
答案：A
解析：
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。小王与赵某签订的委托合同最有可能是小王按照赵某的要求从事居间活动。
个性心理特征的核心是（ ）
A、需要
B、性格
C、气质
D、能力
答案：B
解析：
个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征，主要表现在性格、气质和能力三个方面，以性格为核心
甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。
高某发布房源信息，应当（ ）。
A.订立房屋出售经纪服务合同
B.经王某书面同意
C.公布王某的联系方式
D.事先实地查看房屋
答案：A,B
解析：
承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息或广告。房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时，应当提供委托证明。房源信息或者房地产信息必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，特别对于能否实地查看待售的房屋，房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露，不得作不实宣传。
2022房地产经纪人历年真题解析8卷 第6卷
房地产经纪门店的布局设计包含了（ ）等。
A、门脸与橱窗的设计
B、内部场地的分配
C、设备与用具的摆放
D、交通方式
E、招牌的设计
答案：B,C,D
解析：
门店的内部设计不仅包括建筑表面的装饰，还包括内部布局的设计。门店的布局设计包含了内部场地的分配、人流通行方式、设备与用具的摆放等。良好的内部布局会给客户和业主带来一种宾至如归的享受。
房地产经纪服务合同纠纷解决方式可以采取（ ）。
A.相关部门调解
B.仲裁
C.行政处罚
D.司法诉讼
E.房地产经纪调解
答案：A,B,D
解析：
房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的形式约定，纠纷解决方式主要包括：①相关部门调解；②仲裁；③司法诉讼。
地下水按其成因和埋藏条件，可分为上层滞水、潜水和承压水，其中，承压水因有隔水层、埋藏深，其优点是（ ），是比较理想的城市水源。
A、水位变化较大
B、水量丰富稳定
C、不易受污染
D、水质好
E、受大气降水的影响
答案：B,C,D
解析：
地下水按其成因和埋藏条件，可分为上层滞水、潜水和承压水。上层滞水和潜水埋藏浅、水量有限，受降水的影响，水位变化较大，同时也易受到污染，不宜作为城市水源。承压水因有隔水层、埋藏深，其优点是水量丰富稳定、水质好、不易受污染，是比较理想的城市水源。
房屋登记机构自受理房屋抵押登记申请之日起，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定的时限，应为（ ）个工作日。
A:1
B:7
C:10
D:30
门店的目标客户通常有（ ）。
A、委托出售/出租目标客户
B、金融机构目标客户
C、房地产开发商
D、律师事务所
E、委托求购/求租目标客户
答案：A,E
解析：
目标客户基本上由其对应的经纪人员自行管理，但目标客户也是门店的珍贵资源，只有在经纪人员自行管理的基础上结合店长的集中管理，确定其成交可能性，进而运用店长丰富的房地产经纪经验，加速其成交，才是最可行最有效的管理方式。门店的目标客户通常分为两大类：①委托出售/出租目标客户；②委托求购/求租目标客户
完全竞争市场的特征包括（ ）。
A.买者和卖者数量大
B.商品异质
C.市场信息不对称
D.买者可以自由进出
E.买者和卖者无串谋
答案：A,D,E
解析：
完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。这种市场必须具备以下条件：①有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额；②所买卖的商品具有同质性，不存在差别；③市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
（ ）是兼具住宅使用功能和办公经营功能的商业不动产。
A.公寓
B.商铺
C.铺面房
D.LOFT
答案：A
解析：
商业用房中有一类特殊的不动产，就是公寓。公寓虽然有居住的功能，但从本质上看，都不算是住宅。住宅的使用者是家庭，公寓的使用者是既可以是家庭也可以是家庭以外的企业经营单位，公寓用地的性质可能是商业用地或者综合用地，可以说公寓是兼具住宅使用功能和办公经营功能的商业不动产。
2022房地产经纪人历年真题解析8卷 第7卷
房地产经纪机构的沟通对象包括（ ），经纪机构要与他们进行积极的、及时的沟通。
A.开发商
B.业主
C.代理商
D.购买者
E.承租人
答案：A,B,D,E
解析：
房地产经纪机构的沟通对象包括：①开发商；②业主；③购买者；④承租人等。房地产经纪机构要与他们进行积极的、及时的沟通。
未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续()以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告.
A:3个月
B:6个月
C:1年
D:2年
根据《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数（ ）以上的业主同意。
A:1/2
B:3/5
C:2/3
D:4/5
单方预告登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起( )日内完成审核。
A:5
B:7
C:12
D:15
甲、乙签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权转移登记，则（ ）。
A.房屋买卖合同无效
B.房屋买卖合同有效
C.房屋所有权已转移
D.房屋所有权未转移
E.房屋买卖合同自登记之日生效
答案：B,D
解析：
甲、乙双方已签订房屋买卖合同，该合同有效。不动产物权登记生效的情形主要有：①买卖、交换、赠与、分割房地产登记；②基于合同约定抵押房地产登记；③除依据法律文书、人民政府的征收决定和拆除房屋事实行为，已登记房地产权利的变更、更正、注销登记等。题中，甲、乙双方属于买卖关系，未办理房屋所有权转移登记，不动产物权的变更不发生效力。
对于房地产经纪人的撮合，无论其寻找何种理由，都应该是（ ）的，最好是租赁双方都很在意的方面，切忌为了促成交易而编造不实情况。
A.系统全面
B.客观真实
C.关键系统
D.明确可靠
答案：B
解析：
房地产经纪人要从多个角度撮合双方，包括房源紧俏、位置与交通情况、配套设施情况、周边环境、居住人口素质等。需要注意的是，无论房地产经纪人寻找何种理由，都应该是客观真实的，最好是租赁双方都很在意的方面，切忌为了促成交易而编造不实情况。
关于房地产抵押权效力的内容，下列表述正确的有（ ）。
A、抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位
B、抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为
C、抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保
D、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存
E、抵押期间，转让的价款超过债权数额的部分归债权人所有
答案：A,B,C,D
解析：
《物权法》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2022房地产经纪人历年真题解析8卷 第8卷
某房地产开发项目总建筑面积为10000m2，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元/m2，销售税费率为20%，该项目保本售价应为（ ）元/m2。
A.4167
B.6250
C.10000
D.25000
答案：B
解析：
目标利润定价法以总成本和目标利润为定价原则。保本售价即为目标利润为零，目标利润单位价格公式：目标利润单位价格＝[（固定总成本＋目标利润额）÷预计销售面积＋单位变动成本]÷（1－销售税费率）
则单位保本价格＝（固定成本总额÷预计销售面积＋单位变动成本）÷（1－销售费率）＝（20000000÷10000＋3000）÷（1－20%）＝6250（元/m2）。
关于商品房销售中禁止的行为，下列表述不正确的是（ ）。
A.商品住宅不得分割拆零销售
B.房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房
C.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
D.房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用
答案：D
解析：
《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；④商品住宅不得分割拆零销售。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
提高房地产经纪业生产效率的途径有( )。
A:完善市场结构
B:加强人员培训
C:广泛采用信息技术
D:适度扩大企业规模
E:提高佣金制定的自由度
台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和（ ）。
A、经纪营业员
B、房地产销售员
C、房地产经纪人
D、营业员
答案：A
解析：
设立房地产经纪人员职业资格的分级认证制度是国际通行做法。例如，美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，我国香港地区的房地产经纪人员分为地产代理（个人）和营业员，我国台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和经纪营业员。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，签订房屋买卖合同的意义有（ ）。
A、明确出售人与买受人的权利和义务
B、建立出售人与买受人之间纠纷和争议的机制
C、标志房地产经济活动已结束
D、标志房地产经纪活动取得重要进展
E、确立出售人与买受人之间的买卖关系
答案：A,B,D,E
解析：
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。签订房屋买卖合同的重要意义表现在以下四个方面：
①确立出售人与买受人之间的买卖关系；②明确出售人与买受人的权利和义务；③建立出售人与买受人之间纠纷和争议的机制；④标志房地产经纪活动取得重要进展。房地产经纪机构和经纪人的主要工作就是促成房地产交易。当买卖双方签订了房屋买卖合同后，这就标志着房地产经纪活动取得重要进展，房地产经纪机构也就可以收取经纪服务的佣金。
将未来的收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为( )。
A:资本化
B:现金折现
C:收益转换
D:收益法
公共租赁住房租金标准，实行（ ）。
A.市场价格
B.政府指导价
C.政府定价
D.按成本定价
答案：C
解析：
市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。
