2022房地产经纪人考试真题及答案9卷

房地产经纪服务合同应当包含下列基本内容：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤委托期限；⑥违约责任和纠纷解决方式

房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：①获得建设用地使用权；②在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。

“四十五规则”是指45%的潜在客户将转和别人做生意。在一年中，经纪人所获得的客户线索中将有45%成为竞争对手的买家，而其中的22%～25%将在前六个月中完成转变。对应的有45%的客户线索就有做成业务的可能。

新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3％以下。

【解析】
人员促销又称人员推广，是最古老的促销方式，也是唯一直接依靠人员的促销方式。人员推广是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。其优点是：①通过房地产销售人员与消费者直接接触，可以向消费者传递企业和房地产的有关信息；②通过与消费者的沟通，可以了解消费者的需求，便于企业能够进一步满足消费者的需求；③通过与消费者的接触，可以与消费者建立良好的关系，使消费者也能发挥介绍和推荐房地产的作用。

租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

制定和实施城市规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。

墙体主要有四个作用：①承重作用，承受梁、屋顶、楼板等传下来的荷载；②围护作用，抵御外部风、雨、雪等的侵袭，防止太阳辐射和噪声的干扰等；③分隔作用，把建筑物的内部分隔成若干个小空间；④装饰作用，内外墙面的装饰装修对整个建筑物的装修效果作用很大，是建筑装饰装修的重要部分。

铺钉类外墙面装饰是指将各种装饰面板通过镶、钉、拼贴等构造手法固定于骨架上构成的墙面装饰，其特点是无湿作业，饰面耐久性好，采用不同的饰面板，能取得不同的装饰效果。

良好的判断力是房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。销售人员的认知对象比较复杂，为了正确处理各种关系，应具备准确的社会认知和敏锐的观察能力，具有良好的判断力和丰富的常识。准确地判断出客户的需求和真实的心态，才能设计出相应的策略以完成双方的交易活动或达到预定的目的。

建设（房地产）主管部门、价格主管部门可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督管理。

根据代理产生的不同原因和方式，代理可分为三种：①委托代理，是指基于被代理人的委托而产生的代理；②法定代理，指依照法律的规定而产生的代理；③指定代理，指基于人民法院或其他部门的指定而产生的代理。

客源是指对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，其构成要素包括两个方面：①需求者；②需求者的需求意向。二者缺一不可。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。

在看房过程中，售房业主最好能安静地等在一旁，给购房者以充足的时间查验房产；如果是空房，业主则不必亲自陪同看房，签署钥匙委托协议后，由房地产经纪人负责即可。售房业主应该充分相信和尊重房地产经纪人的职业道德和业务水平，同时，房地产经纪人也应该竭尽全力为售房业主提供最优质的服务。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“征收集体土地补偿的范围和标准”的掌握。土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：①征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。②征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。因此，本题的正确选项为D。

实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

《城市房地产管理法》明确规定，对划拨土地使用权的转让管理有两种不同的处理方式，①需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；②不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或做其他处理，并在合同中注明。

商圈有以下三个层次构成：①核心商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的70%～80%，顾客的集中度高，消费额也高；②次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%～20%，顾客比较分散；③边缘商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的5%～10%，顾客非常分散。

我国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期，即1991～1996年，行业发展有以下几个特点：①拓展项目，全面服务。加盟式的中介业者不断壮大，市场上逐渐形成直营与加盟两大模式，并重视提高服务质量。②调整薪奖，注重品牌。随着民众收入水平提高，人们逐渐重视房屋，这促使房屋中介业趋向追求服务质量和信誉形象。③同业联盟、交易安全。1995年起，台湾房屋中介业进入同业联盟时期，即由同业发起联卖制度。1996年6月，信义房屋推出“成屋履约保证”，住商不动产宣告办理“不动产交易签证”，为保障交易安全建立了良好制度，并为同业相继推广，在行业中逐渐形成交易安全的保障机制。

建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

银行在贷款审查时，对贷款期限长短的确定要综合考虑借款人的经济实力、家庭支出计划及购房的目的。期限长的贷款，偿还时所支付的利息往往较高，且购房者一旦无力偿付贷款，则贷款银行有可能依法申请法院查封房产；如果贷款期限太短，借款人承受压力会较大。

《物权法》第十二条规定，登记机构应当履行的职责有：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。第十三条规定，登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。此外，《不动产登记暂行条例》中还规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。@##

月房产支出与收入比的计算公式为：



则李某的月房产支出与收入之比=（820＋80）÷（36000÷12）=0.30。

还款余额的计算公式：Pm=A×[（1+i）~n-m-1]÷[i×（1+i）~n-m]，其中，A=2313（元），i=4.5%÷12=0.375%，n=15×12=180（月），m=8×12=96（月），代入公式得：Pm=166401（元）。

客源是指对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。

道路红线是指城市道路用地的规划控制线，也称城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线。建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

在有效开展房源营销时候，通常要遵循以下七个原则：①房源内容要真实，图片清晰；②房源信息完整；③及时性；④区别对待；⑤卖点突出；⑥广泛推广；⑦广告形式多样。

房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。

个人所得税的税率适用于不同税目，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20％。

影响写字楼建筑外部形态的要素包括：①建筑外立面；②建筑造型；③与周边建筑连接；④建筑外部空间。BC两项是影响写字楼管理服务与商业配套专业化的要素；D项是影响写字楼硬件配置的要素。

陶瓷地砖具有质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗等特点，但瓷砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于卧室，常用于卫生间、厨房、门厅、客厅、阳台。