22年房地产经纪人经典例题7章

发布时间:2022-01-05
22年房地产经纪人经典例题7章

22年房地产经纪人经典例题7章 第1章


某房地产经纪机构为调查某市中学教师的购房意向,从该市中学教师中随机选取了50名教师进行调查,这种调查方式是(  )。

A:抽样调查
B:重点调查
C:典型调查
D:访问调查

答案:A
解析:


有全国性收费标准的房地产交易环节收费有( )。

A.交易手续费
B.房地产评估费
C.房地产经纪服务费
D.环境影响评价费
E.房产登记费

答案:A,E
解析:
目前,有全国性收费标准的房地产交易环节收费主要是交易手续费和不动产登记费。BC两项属于房地产交易环节的经营服务性收费;D项属于开发环节的税收。


(三)  某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区,需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后,W公司决定调整最初的开发方案,欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅,并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中,由于建设资金不足,W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行,取得了2000万元的建设贷款。两年后,该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用,W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。
W公司取得土地使用权的批准部门为(  )。

A、省人民政府
B、省人民政府土地管理部门
C、市人民政府
D、国务院

答案:C
解析:
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。


如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息,利用信息不对称来谋取私利,则会导致严重的(  )风险。

A.经济
B.政治
C.社会
D.市场
E.金融

答案:A,C
解析:
由于房地产价值高昂和房地产交易复杂,房地产交易中潜伏着巨大的经济风险,并有可能引发相应的社会风险,因此,房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。一方面,规范、专业的房地产经纪活动,有助于保障房地产交易的安全,避免产生巨大的经济风险;另一方面,由于房地产市场上的信息不对称现象特别普遍,如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息,利用信息不对称来谋取私利,则会导致严重的经济和社会风险。


土地( )是土地所有权的派生权利之一。

A:使用权
B:收益权
C:处分权
D:占用权

答案:A
解析:


在计算下列金额时,需要考虑资金时间价值的有(  )

A、贷款金额
B、月还款额
C、首付款金额
D、借款余额
E、总价款

答案:A,B,E
解析:
资金的时间价值又称货币的时间价值,是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。资金时间价值的观念及资金等值计算的原理和方法,是房地产投资分析、估价、计算贷款偿还额等所必需的基础知识和基本技能。资金存在时间价值的原因主要有资金增值、机会成本、承担风险、通货膨胀


22年房地产经纪人经典例题7章 第2章


一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势,使企业向深度和广度发展的一种战略,其类型包括(  )。

A、后向一体化
B、前向一体化
C、横向一体化
D、纵向一体化
E、水平一体化

答案:D,E
解析:
一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势,使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型:①纵向一体化。如具有较强优势的房地产经纪机构,通过提供房地产经纪服务的配套服务,如代办贷款、协办房地产产权转让手续等,使其服务内容向纵深发展,或是向下游联合或兼并相关服务机构组成联合体,统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件,充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力,进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并,组建经济联合体,向上游拓展企业的业务。②水平一体化,是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次机构,通过规模经济加速发展的一种战略。


建筑物因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损,称为(  )。

A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.技术折旧

答案:A
解析:
估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损,等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差,包括:①物质折旧,是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损;②功能折旧,是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损;③外部折旧,是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。


根据《商品房屋租赁管理办法》的规定,不得出租供人员居住的房间包括()。

A:阳台
B:地下储藏室
C:厨房
D:卫生间
E:客厅

答案:A,B,C,D
解析:


下列关于房地产代理业务洽谈的表述中,正确的有(  )。

A、房地产经纪人员应当充分了解客户的意图
B、要查清委托人是否对拟委托的房地产享有处分权
C、提供给客户一个代理合同的格式文本,客户先签订代理合同,然后再开始开展代理工作
D、了解、核实客户的有关证件
E、向客户告知房地产经纪机构的名称、资格等内容

答案:A,E
解析:
在与客户进行业务洽谈时,首要环节是倾听客户的陈述,以充分了解委托方的意图与要求,把握客户的心理状况,同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次,要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后,要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商,达成委托意向。BD两项属于房地产代理中物业查验阶段的内容;C项,在签订代理合同之前应先进行客户开拓、客户接待与业务洽谈和物业查验等代理工作。


房地产经纪信息管理系统设计的原则不包括( )。

A:网络化原则
B:共享原则
C:集中化原则
D:协同原则

答案:C
解析:


(一)  2007年3月,张某在H市以单价6000元/m2购买了一套普通商品住房,建筑面积为70 m2。2011年5月,张某决定将住房以单价10000元/m2出售给首次购房的高某。
高某购买该住房时,应缴纳契税(  )元。

A、7000
B、10500
C、21000
D、35000

答案:A
解析:
契税的税率为3%~5%。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,高某为首次购房,且购房建筑面积为70平方米,依据题意计算,应缴契税为:10000×70×1%=7000(元)。


22年房地产经纪人经典例题7章 第3章


通常房屋保修的事项由(  )亲自负责维修和处理。

A.开发建设单位
B.物业服务企业
C.装修公司
D.房地产经纪机构

答案:A
解析:
通常房屋保修的事项由开发建设单位亲自负责维修和处理。如果开发建设单位委托物业服务企业或其他单位负责保修事宜的,必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示,保证购房者权益获得切实保护。


张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内,此住房作为公司对员工的住房福利,不收取租金;水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2016年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作,于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月,张小姐将李小姐的房间租给了赵某,并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后,住进了李小姐的房间。

房屋出租应当到(  )机关申请办理房屋租赁合同登记备案。

A.工商行政管理
B.房地产登记
C.公安
D.建设行政管理

答案:B
解析:
在我国,商业房地产的租赁合同,是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据,但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此,作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案,作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办理租赁合同备案。


在城市规划中,有污染的工厂合理的规划位置是位于(  )

A、该城市全年最大风频风向的上风侧
B、该城市全年最大风频风向的下风侧
C、该城市全年最小风频风向的上风侧
D、该城市全年最小风频风向的下风侧

答案:C
解析:
在城市规划中,为了合理布置工业和居住用地,最大限度地减轻有害工业对居住区的污染,通常根据某地多年的风象资料,将全年的风向频率和平均风速绘制成风玫瑰图。利用风玫瑰图,一般情况下可根据最小风频原则进行布局,即对大气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧,居住区应布置在其下风侧,因为这个方位全年受污染的几率最小。


下列危险构成不能构成保险的是()。

A:人身危险
B:房屋损失危险
C:财产危险
D:法律责任危险

答案:A
解析:


某居住小区原有住宅建筑面积为50000m2,其中按规划需拆除原有住宅建筑面积10000m2,新建住宅建筑面积80000m2,则该小区的拆建比是(  )。

A、7、7%
B、12、5%
C、20、0%
D、62、5%

答案:B
解析:
拆建比是指拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值。本题中,拆除的原有住宅建筑面积为10000m2,新建住宅建筑面积80000m2,其拆建比为:10000÷80000=12.5%。


客源的构成要素包括客户及其(  )。

A.出租要求
B.卖房要求
C.意向需求
D.委托书

答案:C
解析:
客源是指对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户,其构成要素包括两个方面:①需求者;②需求者的需求意向。二者缺一不可。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求,也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。


22年房地产经纪人经典例题7章 第4章


在写字楼项目推广渠道中,( )为企业高管、行业客户获知信息的渠道,且具有一定的品牌价值。

A.直邮短信
B.产业杂志
C.活动营销
D.网络推广

答案:B
解析:
产业杂志是高管、产业客户获知信息的渠道,有一定品牌价值。直邮短信对增加上门量,是最直接有效的推广手法。活动营销在销售中前期采用产品发布会、封顶或开盘仪式、品牌客户签约活动等提升项目社会知名度与客户认知;进入持续销售期,通过不同规模形式的相关主题活动持续吸引社会关注并挖掘新客户。网络推广通过房地产门户网站广告,向商务客户传递信息,同时利用网站的浏览量树立项目的市场认知;聘请剑客在论坛中炒作、造势,吸引关注,持续整个销售期。


关于公司制房地产经纪机构的说法,错误的是( )。

A:有限责任公司和股份有限公司都是机构法人
B:有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任
C:出资设立公司的出资者必须是法人
D:股份有限公司以其全部资产对公司的债务承担责任

答案:C
解析:
本题考核的是对于公司制房地产经纪机构的概述。房地产经纪公司是指依照我国《公司法》和有关房地产经纪管理的规定,在我国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司和股份有限公司都是机构法人。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。出资设立公司的出资者可以是自然人也可以是法人,出资可以是国内资产也可以是国外投资,出资形式可以是货币资本也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资,但对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价,依照法律、行政法规的规定办理。资金来源于国外的房地产经纪机构,按其资金组成形式不同,还可把房地产经纪公司分为中外合资房地产经纪公司、中外合作房地产经纪公司和外商独资房地产经纪公司。


共用题干
某市A房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅,与该新型住宅结构相同,地段相同的住宅价格为3800元/m2,而新型住宅的价格定为3500元/m2,属于同类结构和同等地段的最低价。

当该新型住宅推向市场时,营销人员应通过( )等方法,找出目标客户的理性价格区间,作为价格敏感度分析的依据。
A:难点户型价格分析
B:一般市场调查
C:成交客户分析
D:售楼现场调查

答案:B,C,D
解析:


甲公司能够完成该二手房交易的条件是()。

A、丁某将售房款分一半给谢某

B、谢某与网络公司签订二手房买卖合同

C、谢某与甲公司签订委托出售合同

D、谢某与丁某离婚

正确答案:BC


按税法规定,订立商品房销售合同应缴纳(  )。

A:印花税
B:契税
C:营业税
D:土地增值税

答案:A
解析:


房地产经纪机构品牌战略的目标包括品牌愿景、品牌结构和(  )。

A、品牌承诺
B、品牌个性
C、品牌定位
D、品牌价值

答案:C
解析:
品牌战略是指企业对自己品牌的期望目标以及为达到这一目标的主要途径所作的筹划。它是关系到一个企业兴衰成败的根本性决策,是企业品牌经营的提纲和总领,是实现持续发展的前提与保证。品牌战略的目标包括:①品牌愿景;②品牌定位;③品牌结构。


22年房地产经纪人经典例题7章 第5章


基础按照埋置深度,可分为(  )。

A.浅基础
B.柔性基础
C.深基础
D.不埋基础
E.刚性基础

答案:A,C,D
解析:
基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件。根据基础的埋置深度,可分为:①深基础,埋置深度大于5m;②浅基础,埋置深度小于5m;③不埋基础,基础直接做在地表面上。


建筑材料的室内污染中,塑料壁纸在使用过程中由于其中含有未被聚合以及塑料的老化分解,可向室内释放各种挥发性有机污染物,包括(  )。

A.甲醛
B.氯乙烯
C.一甲苯
D.甲酸
E.二甲苯

答案:A,B,E
解析:
塑料壁纸因含有未被聚合以及塑料的老化分解,可向室内释放各种挥发性有机污染物,包括:①甲醛;②氯乙烯;③苯;④甲苯;⑤二甲苯;⑥乙苯。


共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一住宅和商业混合项目,委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。经与甲公司协商,乙公司为项目住宅部分的目标客户制订了置业计划;对项目商业部分采取先租后售的方式促销。客户李某在项目交房前1年购买了一个建筑面积为400m2、总价为1152万元的商铺。经调查,类似商铺当时月租金为200元/m2。乙公司房地产经纪人张某制订的置业计划得到了很多客户的认同。

乙公司制订的置业计划应包括的内容为(  )。
A:户型
B:价格
C:付款方式
D:物业服务

答案:A,B,C
解析:


住房公积金汇缴年度为()。

A:上年10月1日至当年9月30日
B:上年9月1日至当年8月31日
C:上年8月1日至当年7月31日
D:上年7月1日至当年6月30日

答案:D
解析:


王先生委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人程小姐经过比较,推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅,王先生同意购买。于是程小姐与×房地产开发公司于2012年3月15日签订《×市内销商品房预售合同》。王先生将佣金交给程小姐,并将全部购房款交给×房地产开发公司,该开发公司于2012年11月23日将王先生所购商品住房交付其使用。

《商品房预售合同》应由(  )向政府管理部门登记备案。

A.王先生
B.程小姐
C.×房地产经纪公司
D.×房地产开发公司

答案:D
解析:
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后,就可以向社会预售其商品房,开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。本案例中,商品房预售人为×房地产开发公司。


关于办公房地产产品类型界定的说法,错误的是(  )。

A.写字楼以办公为唯一用途
B.商务公寓适合大型企业的办公需求
C.LOFT适合创意产业类型企业的空间需求
D.商务综合体以规模化、高端化、多元化为核心竞争力

答案:B
解析:
办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎,形成了细分产品:①商务公寓,以办公为主要用途的小面积办公空间,适合于小型企业办公需求;②写字楼,以办公为唯一用途的典型办公物业;③LOFT,在现代写字楼产品链中,指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的办公空间,适合于文化创意产业类企业空间需求;④商务综合体,各种产品类型有机结合为一体的综合物业类型,以规模化、高端化、多元化为核心竞争力。


22年房地产经纪人经典例题7章 第6章


财产租赁所得和财产转让所得的个人所得税,适用比例税率,税率为().

A:10%
B:15%
C:20%
D:25%

答案:C
解析:


配对的注意事项可以简单概括为三个核心问题,即房源信息、客户信息和(  )。

A.工作效率
B.工作效益
C.契合度
D.配合度

答案:A
解析:
房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题:①房源信息。房源信息的掌握对经纪人来说是十分重要的,应尽量多地挖掘房源信息,使房地产经纪人能够更好地控制业务进程。②客户信息。房地产经纪人要全面了解和挖掘客户信息,以客户的需求为中心,寻找及变通适宜的房源,尽量为客户提供合适对口的房源,符合其基本需求和预算,以减少客户看房次数,提高看房效率。③工作效率。房地产经纪人为客户寻找房源和售房要及时。


下列商圈中,能够辐射全市且人流量最大的是(  )。

A.生活商圈
B.地域商圈
C.中央商务区
D.副城市中心型商圈

答案:C
解析:
针对商圈内的人口密度、消费能力,以及人潮、交通流量等,可将新建商品房的商圈划分为以下类型:①邻里中心型,大约半径在一公里,一般称为“生活商圈”;②大地区中心型,通常指公交路线可能延伸到达的地区,其覆盖面则比生活商圈更广,一般称为“地域商圈”;③副城市中心型,通常指公交路线集结的地区,可以转换而形成交通辐射地区;④城市中心型,又可以称为中央商务区(CBD),其覆盖范围包括整个都市四周,车潮或人潮流量的层面来自四面八方。


婚姻关系存续期间,一方有( )行为的,另一方请求分割共同财产的,人民法院应支持。

A.隐藏夫妻共同财产
B.转移夫妻共同财产
C.毁损夫妻共同财产
D.赠与夫妻共同财产
E.伪造夫妻共同债务

答案:A,B,C,E
解析:
婚姻关系存续期间,夫妻一方请求分割共同财产的,人民法院不予支持,但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外:①一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;②一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治,另一方不同意支付相关医疗费用的。


房地产经纪信息计算机管理系统的类型不包括( )。

A:数据管理系统
B:客户服务系统
C:流程控制系统
D:辅助决策系统

答案:B
解析:
本题考核的是房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型。房地产经纪信息计算机管理系统主要的类型包括:数据管理系统、流程控制系统、辅助决策系统。


某期房还需9个月才能交付使用,市场上类似的现房价格为8000元/m2,该类房屋出租一年净收益为500元/m2,假设折现率为12%,风险补偿估计为现房价格的1.5%,则该期房目前的价格是(  )元/m2。

A、7450
B、7553
C、7700
D、8339

答案:A
解析:
根据期房价格与现房价格之间的关系计算,该期房目前的价格为



7450(元)@##


22年房地产经纪人经典例题7章 第7章


委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时,经纪人( )。

A.应继续为其提供服务
B.经委托人同意,可拒绝为其提供服务
C.是否有权拒绝为其提供服务,依照委托合同的约定而定
D.有权拒绝为其提供服务

答案:D
解析:
委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同,应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的,还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者所提供的资料与实际不符的,房地产经纪机构有权拒绝接受委托。


物业管理通过()所实现的商业行为就是市场化.

A:风险管理机制
B:宏观调控机制
C:市场竞争机制
D:转换经营机制
E:商品经营的方式

答案:C,E
解析:


美国房地产代理业务存在不同的合同类型,根据这些不同的合同,形成的房地产代理业务运作方式有( )。

A:独售权合同
B:独售权共享合同
C:开放出售权合同
D:净卖权合同
E:合并制合同

答案:A,B,C,D
解析:


影响人际关系建立和发展的因素有( )。

A.距离的远近
B.年龄的大小
C.交往的频率
D.兴趣等方面的一致性
E.需要的互补

答案:A,C,D,E
解析:


房源的特征包括( )。

A:独家性
B:长期性
C:动态性
D:经济性
E:可替代性

答案:A,C,E
解析:


  2016年2月,W房地产开发公司(以下简称W公司)将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司(以下简称甲公司)。甲公司利用在建工程(价值约为3000万元)作抵押,从B建行获得了一部分资金,在取得商品房预售许可证后,仅委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后,为购房者办理了房屋登记手续。

5.乙公司代理商品房销售代理业务流程中,销售准备阶段主要工作有(  )等。

A、 准备开盘广告
B、 对销售人员进行业务培训
C、 配合实施广告、公关活动等市场推广
D、 签订商品房买卖合同

答案:A,B
解析:
销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如商品房预售许可证)、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员,进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。