2021房地产经纪人经典例题7卷

发布时间:2021-07-12
2021房地产经纪人经典例题7卷

2021房地产经纪人经典例题7卷 第1卷


下列各项属于房地产市场卖方的有( )。

A.土地拥有者
B.房屋所有权人
C.房地产经纪机构
D.房地产估价机构
E.房地产开发商

答案:A,B,E
解析:
合法拥有房地产的单位和个人,都有可能成为房地产供给者,包括出卖人和出租人,主要有:①房屋所有权人,可能转让或出租自己的房地产,成为二手房的供给者;②房地产开发企业,简称开发商,是以营利为目的,从事房地产开发经营的企业,是新建商品房的供给者;③土地拥有者,指土地所有者和土地使用者。CD两项属于房地产中介服务机构。


张某将自己名下的一套房屋进行出租,同时出租给王某、李某和付某。张某先后和王某、李某和付某签订了房屋出租合同,但张某只和王某办理了登记备案手续,而付某现实际占有着该房屋。王某、李某和付某现均主张履行租赁台同,应先确定( )为承租人。

A.王某
B.李某
C.付某
D.给付租金最高的人

答案:C
解析:
出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,承租人均主张履行合同的,按照下列顺序确定履行合同的承租人:①已经合法占有租赁房屋的;②已经办理登记备案手续的;③合同成立在先的。付某现正在合法占有租赁房屋,因此首先确定其为承租人。


下列关于二手房买卖房地产居间合同的表述中,正确的是(  )。

A、 房地产居间合同是以促成房地产经纪机构与买卖当事人达成关于二手房交易为目的的委托合同
B、 房地产居间合同是以促成房地产经纪机构与买卖当事人达成关于二手房交易为目的的指定代理合同
C、 房地产经纪机构与买卖当事人各自签订居间合同的时间必须一致
D、 房地产居间合同可以协商自行拟定

答案:A
解析:
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。所以,房地产居间合同是委托合同。


新建商品房现场销售的误区主要有( )。

A:不在乎客户的感受、认同度和需求
B:不做分析,没有重点地推荐一些房号
C:忽略和客户一起来的家人和朋友
D:站在客户的角度去思考问题,帮助客户
E:当客户提出问题时马上反驳,甚至企图改变客户的真实需求

答案:A,B,C,E
解析:


在心理学中,具有“直率热情,精力旺盛;性情急躁,反应迅速;情绪明显外露,但持续时间不长”特征的气质类型属于(  )。

A:抑郁质类型
B:胆汁质类型
C:多血质类型
D:黏液质类型

答案:B
解析:


共用题干
李先生在国内购买了一套商铺,现在李先生要出国,他把该商铺委托给某房地产为民中介公司,要求为民中介公司代租代管,租金交给李先生的父亲。该商铺租给了图门烧烤店5年,一个月后,因图门烧烤店老板义另有发展,把该商铺转租给时尚服装店。

为民中介公司在接到李先生的正式委托后,应在第一时间( )。
A:现场勘察物业
B:核实商铺的产权的合法性、完整性、真实性和有效性
C:进行市场推广
D:寻找客户

答案:A,C,D
解析:


2021房地产经纪人经典例题7卷 第2卷


根据权利的作用,民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权,其中(  )是指权利主体依自己的行为,使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。

A、请求权
B、形成权
C、支配权
D、抗辩权

答案:B
解析:
形成权是指权利主体依自己的行为,使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利。请求权是指权利主体请求他人为或不为一定行为的权利。C项,支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利。抗辩权又称异议权,是指对抗请求权或否认对方权利的权利。


目前我国台湾地区房地产经纪行业管理的模式是( ),

A:行政主管模式
B:行业自治模式
C:行政与行业自律并行管理模式
D:市场调节模式

答案:B
解析:


以( )方式开展流程中的工作,将是多数企业进行流程改造的重要策略。

A.会议
B.团队
C.评估
D.登记

答案:B
解析:
业务流程改造的策略包括:①将几个工序合并,由一个人完成;②将完成几道工序的人员组成小组或团队共同工作,构造新流程。如将负责房地产登记信息查询、登记过户手续代办等活动的人员组成团队,以团队方式开展流程中的工作。即以团队的方式开展流程中的工作将是多数企业进行流程改造的重要策略。


放射性辐射污染中,主要的人工污染源是(  )。

A.医疗照射
B.天然放射性源
C.宇宙线
D.核燃料的“三废”排放

答案:A
解析:
现代医学的发展,使放射在医学上得到广泛的应用。医用照射已经成为主要的人工污染源.


下列国家或地区,房地产经纪行业管理采用行政监管模式的有(  )。

A、日本
B、香港
C、中国内地
D、中国台湾
E、美国

答案:B,C
解析:
在行政监管模式下,政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能,管理手段以行政手段为主。目前我国内地和香港地区主要采取这种模式,但香港地区在法律手段的运用上比内地更成熟一些。


甲房地产经纪公司(以下简称公司)在新城市中心区开了第一间门店,并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内,甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源,虽然新门店的经营业绩(成交量)并不高,但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。为了提高业务量,甲公司新门店还为客户提供房地产抵押贷款代办、产权登记代办、其他理财及居家综合服务。

若甲门店提供商业抵押贷款的代办服务,下列关于商业抵押贷款的描述,正确的有( )。

A.首次购房人贷款首付款为30%
B.首次购房人的贷款利率为基准利率
C.还款方式有等额本息和等额本金两种
D.等额本金还款方式适合教师、公务员等有稳定收入的工薪阶层

答案:A,B
解析:
一般来说,首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人,其贷款首付款为30%,利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时,被称之为再次置业者,其首付为60%,利率在基准利率的基础上上浮10%~15%。C项,还款方式有等额本息、等额本金、双周供及固定利率;D项,等额本息还款方式适合教师、公务员等有稳定收入的工薪阶层。


2021房地产经纪人经典例题7卷 第3卷


下列房地产权利中,不属于物权的是( )。

A.房屋抵押权
B.房屋所有权
C.房屋承租权
D.建设用地使用权

答案:C
解析:
物权的分类;
物权是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权力,包含所有权、用益物权和担保物权。物权是与债权相对应的一种民事权利。债权是指权利主体按照合同约定或依照法律规定,请求相对人为或不为一定行为的权利。物权分为五大类,包括:①不动产物权和动产物权;②主物物权和从物物权;③自物权和他物权;④所有权和限制物权;⑤无期限物权和有期限物权。A项,抵押权属于他物权;B项,房屋所有权属于不动产物权;C项,房屋承租权属于债权;D项,建设用地使用权既属于不动产物权也属于他物权。


房屋登记的一般程序为().

A:申请一审核一受理一缮证一记载于登记簿一发证
B:由请一记载于登记簿一受理一审核一发证一缮证
C:申请一受理一记载于登记簿一审核一发证一缮证
D:申请一受理一审核一记载于登记簿一缮证一发证

答案:D
解析:


以下情形可以免征契税的是( )。

A、 公安局的办公用房
B、 学校的教学大楼
C、 医院的住院部
D、 娱乐中心的办公用房
E、 城镇职工按规定第一次购买公有住房

答案:A,B,C,E
解析:
[知识点] 契税


下列关于房地产经纪合同的表述中,错误的是(  )

A、房地产经纪合同是劳务合同
B、房地产经纪合同是有偿合同
C、房地产经纪合同可以是不要式合同
D、房地产经纪合同是单务合同

答案:D
解析:
房地产经纪服务合同的特征包括:①房地产经纪服务合同是双务合同,即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的法律表现形式。②房地产经纪服务合同是有偿合同,即当事人取得权利必须支付相应代价的合同。③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。


经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过(  )等服务方式,促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的中介服务活动。

A、 居间
B、 委托
C、 代理
D、 承包
E、 行纪

答案:A,C,E
解析:
经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式,促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的中介服务活动。经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。


房屋租赁托管是指由专业机构统一运营管理的(  )。

A.商铺租赁
B.房屋租赁
C.小区租赁
D.委托租赁

答案:B
解析:
房屋租赁托管是指由专业机构统一运营管理的房屋租赁,租赁运营机构可以通过长期租赁房源,拥有租赁经营权,统一进行租赁运营。


2021房地产经纪人经典例题7卷 第4卷


根据有关法律的规定,下列选项中,属于无效民事行为的有()

A.不满8周岁的丫丫自己决定将压岁钱500元捐赠给希望工程
B.李某因认识上的错误为其儿子买回一双不能穿的鞋
C.甲企业的业务员黄某自己得到乙企业给予的回扣款1000元而代理甲企业向乙企业购买了10吨劣质煤
D.丙公司向丁公司转让一辆无牌照的走私车

答案:A,C,D
解析:
本题考核点是民事法律行为的效力。选项 B 是基于重大误解发生的行为,是可撤销的行为。 A 项中,丫丫自己决定将压岁钱 500 元捐赠给希望工程,属于无民事行为能力人独立实施的民事行为,故无效。


人以( )等形式反映客观事物的性质、联系及其对人的意义时,就是认识过程。

A.感觉
B.知觉
C.回忆
D.思维
E.想象

答案:A,B,D,E
解析:
认识过程是基本的心理过程。当人以感觉、知觉、记忆、思维和想象等形式反映客观事物的性质、联系及其对人的意义时,就是认识过程。


房地产经纪人违反房地产经纪执业规则的行为有(  )。

A.利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用
B.与委托人签订委托协议并经委托人书面同意后,对外发布委托人的房源信息
C.房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务
D.将自己的房地产经纪专业人员资格证书证书供给朋友使用
E.以低价租赁、高价转租等方式赚取差价

答案:A,C,D,E
解析:
A项,房地产经纪机构不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。C项,房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接,服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。D项,房地产经纪专业人员资格证书在全国范围内有效,不得涂改、转让、出租、出借和损毁。E项,房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。


(一)  刘某2005年购得一商铺,以每月2000元租金租给吴某,租期5年。半年后由于经营资金周转困难,刘某将商铺抵押给银行贷款20万元,贷款期限1年,并办理了抵押登记。抵押到期后,刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。
下列关于刘某房屋租赁的表述中,正确的为(  )。

A、刘某出租商铺的租金,由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定
B、经刘某同意,吴某可以将该商铺转租,并可以从转租中获得收益
C、在租赁期限内,无须刘某同意,吴某可以根据其经营需要改变房屋用途
D、在租赁期限内,无须刘某同意,吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构

答案:A,B
解析:
《城市房地产管理法》第五十五条规定:“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”未经出租人同意,承租人不得擅自对房屋进行改善或增设他物,否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失,也不得改变房屋用途。


故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实,导致已签订的商品房购买合同无效的,房地产开发企业应承担不超过已付购房款( )的赔偿金。

A.1/3
B.1/2
C.1倍
D.2倍

答案:C
解析:
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。


销售人员对消费者的心理影响主要表现在(  )。

A、 销售人员的仪表影响消费者对企业的认识过程
B、 销售人员分析判断能力影响消费者的认知过程
C、 销售人员的适应能力影响消费者的情感过程
D、 销售人员较强的注意力和语言表达能力影响消费者对企业的认识过程

答案:A
解析:
销售人员对消费者的心理影响主要有:①销售人员的仪表影响消费者对企业的认识过程;②销售人员的服务影响消费者的情感过程。


2021房地产经纪人经典例题7卷 第5卷


关于客源信息开拓的说法正确的有(  )。

A、门店接待开发客源的成本较高
B、互联网开发客户就是在不同的网站进行房源广告的发布
C、驻守和横幅揽客法的成本较低
D、做社区业务时,讲座揽客法比较适用
E、实际工作中常常采用集中方法组合以提高开发效率

答案:C,D,E
解析:

A项,门店接待的优势包括:①方法简单易行;②开发客户的成本低;③客户信息准确度高;④较易展示企业能力和企业形象,增加客户的信任感,为今后进一步交往打好基础。B项,除了付费的网站信息发布平台之外,互联网还会提供免费的信息发布途径,包括:①免费的信息发布站点;②个人主页;③论坛。


廖某委托甲房地产经纪机构(以下称甲机构)寻找房源,并签订了房地产经纪服务合同,后经甲机构介绍,廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中,甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下,实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同,并将定金2万元交给杨某,同时委托甲机构为其代办房地产登记。(2011年真题)

廖某和甲机构签订的房地产经纪服务合同属于( )。

A.房地产买卖经纪服务合同
B.房地产租赁经纪服务合同
C.新建商品房经纪服务合同
D.房地产代理合同

答案:A
解析:
房屋买卖经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买或出售房屋提供有偿经纪服务,与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。廖某委托甲机构寻找房源而签订的经纪服务合同,属于房地产买卖经纪服务合同。


项目建筑用地面积40000m2,代征地3700m2,规划容积率为3.3,建筑覆盖率50%,则总建筑面积是(  )m2。

A、66000
B、72105
C、132000
D、144210

答案:C
解析:
总建筑面积是地上所有建筑面积之和,建筑用地面积是以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准,不含代征用地。容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。容积率=总建筑面积÷建筑用地面积,则总建筑面积=建筑用地面积×容积率=40000×3.3=132000m2。


  某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托,由经纪人秦某到现场进行勘察得知:该住宅楼为九层,层高3m,房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板,外窗为钢窗,建成于20世纪90年代,六成新,一部电梯,电梯从一层到顶层所用时间为13.5s。该住宅楼地基土均匀稳定,承载力好。

1.该房屋建筑的结构类型为(  )。

A、 钢结构
B、 砖混结构
C、 砖木结构
D、 钢筋混凝土结构

答案:B
解析:
砖混结构建筑,其竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋面板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架。


目前唯一全国性的房地产经纪执业规范,是中国房地产估价师与房地产经纪人学会于2006年10月31日发布的( )。

A:房地产经纪行业规则
B:房地产中介服务行为规范
C:房地产经纪执业规则
D:房地产中介行业自律规则

答案:C
解析:


房屋租赁托管业务承租委托流程有(  )。

A.承租客户接待
B.房屋带看
C.租金价格谈判
D.支付租金、押金及其他费用
E.物业交验及房屋交付使用

答案:A,B,D,E
解析:
房屋租赁托管业务承租委托流程包括以下七个环节:①承租客户接待;②房屋带看;③达成房屋租赁意向;④签订《房屋租赁合同(托管机构代理成交版)》;⑤支付租金、押金及其他费用;⑥物业交验及房屋交付使用;⑦提供其他增值服务。


2021房地产经纪人经典例题7卷 第6卷


下列关于房地产抵押贷款的说法中,正确的有(  )。

A、 借款人一定是债务人
B、 贷款人一定是债权人
C、 债权人一定是抵押权人
D、 债务人一定是抵押人
E、 债务人不一定是抵押人

答案:A,B,C,E
解析:
房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。在房地产抵押贷款中,借款人为债务人,贷款人为债权人。债权人同时也是抵押权人,但债务人不一定是抵押人。


一般情况下,购买物业的客户对目标市场有明确意向,特别是对有自住需求的客户来说,他对于目标物业有明确的(  )要求。

A、 房型和地理区域范围
B、 价格范围和房型
C、 购房的房型和楼层
D、 地理区域范围和价格范围

答案:D
解析:
不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况下,购买物业的客户对目标需求有明确的意向,特别是对有自住需求的客户来说,他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。


房地产经纪机构在风险管理过程中,因买卖双方客户“跳单”而产生的风险,属于(  )。

A、未尽严格审查义务引起的风险
B、经纪业务对外合作的风险
C、经纪人道德风险
D、客户道德风险

答案:D
解析:
房地产经纪机构在与道德较差的客户打交道时,稍有不慎,就会发生风险事故,有些事故还可能带来比较严重的后果。如“跳单”风险,利用伪造证件诈骗,甚至对经纪人的人身安全造成威胁等都属此类风险。


房地产促销策略中,人员促销的优点有(  )。

A.花费的时间成本低
B.对促销人员的素质要求低
C.可直接传递房地产信息
D.可更好地了解消费者的需求
E.可与消费者建立良好关系

答案:C,D,E
解析:
【解析】
人员促销又称人员推广,是最古老的促销方式,也是唯一直接依靠人员的促销方式。人员推广是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈,向消费者宣传介绍本企业的房地产,达到促进房地产销售的活动。其优点是:①通过房地产销售人员与消费者直接接触,可以向消费者传递企业和房地产的有关信息;②通过与消费者的沟通,可以了解消费者的需求,便于企业能够进一步满足消费者的需求;③通过与消费者的接触,可以与消费者建立良好的关系,使消费者也能发挥介绍和推荐房地产的作用。


某人每月向保险公司交付100元,在年利率为8%时,20年后这笔钱的累计总额相当于(  )元。

A、 15820
B、 24000
C、 45890
D、 58902

答案:D
解析:
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。复利本利和的计算公式为:



。式中,P表示本金,i表示利率,n表示计息周期数,F表示计息期末的本利和。则20年后这笔钱的累计总额为:F=


《中华人民共和国合同法》规定的买卖、赠与、借款等合同为(  )。

A、 典型合同
B、 特殊合同
C、 非典型合同
D、 普通合同

答案:A
解析:
典型合同也称为有名合同,是指在法律上已规定了一定名称,作出了特别规定的合同,即在法律上有明文规定的合同。《合同法》规定的买卖合同、租赁合同、委托合同、居间合同、借款合同等都是典型合同。


2021房地产经纪人经典例题7卷 第7卷


王某拟购买一套建筑面积126m2、单价为3500元/m2的住房,可用其银行存款50000元和所在单位以商业汇票方式划转的住房补贴90000元支付购房首付款,其余使用组合贷款。按政策要求,最低首付比例为30%,贷款期限20年,公积金贷款利率为4.8%,公积金最高借款金额为100000元,商业性贷款利率为6%。贷款银行为审核借款人资格,要求王某办理个人贷款抵押房屋综合保险。交房后王某进行了简单装修,但入住后产生了不适,经检测发现空气中含有过量的氡。
假设王某购买该住房注重的是房屋的使用价值及内在质量,则王某的购买动机为(  )。

A、求实动机
B、求美动机
C、求新动机
D、求名动机

答案:A
解析:
常见的消费者购买动机有:①求实动机。表现为追求商品的使用价值,注重商品的内在品质,不太强调外观等。②求廉动机。表现为追求廉价的商品,喜欢选购折扣价、优惠价的商品,不太计较商品的外观和内在质量。③求同动机。表现为追求大众化商品,随波逐流。④求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值,注重商品的外形、色彩等。⑤求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖,不太计较商品的价格。⑥求名动机。表现为追求名牌商品,注重商品的品牌、知名度、生产商等。⑦求奇动机。表现为追求商品的奇特式样,注重商品的与众不同。⑧求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品,不太计较商品的价格、质量等。


商品房买卖合同示范文本的主要条款包括( )。

A.计价方式及价款
B.面积差异处理办法
C.规划.设计变更的约定
D.商品房价格鉴定
E.争议处理办法

答案:A,B,C,E
解析:


商品房现售必须符合的条件有( )。

A、 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
B、 持有建设工程规划许可证和施工许可证
C、 取得房地产的整体房屋所有权证书
D、 拆迁安置已经落实
E、 物业管理方案已经落实

答案:A,B,D,E
解析:
[知识点] 商品房现售


房地产开发商准备的销售资料中,可以理解为简单的“产品说明书”的销售资料是( )。

A.形象楼书
B.功能楼书
C.置业锦囊
D.宣传单张

答案:B
解析:
功能楼书专业性较强,可以理解为一本简单的“产品说明书”,主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等方面,增加客户对项目自身的全盘了解。


纳税人不在城市市区、县城、建制镇的,城市维护建设税的税率为()。

A:1%
B:3%
C:5%
D:7%

答案:A
解析:


共用题干
高女士是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)新聘用的房地产经纪人,高女士获得的报酬是每月800元底薪,另加业务收入提成。客户安先生委托甲公司为其出售一间办公用房,甲公司指定高女士办理该业务。高女士在核实该房屋产权时,发现该房屋属于安先生和赵先生共有,询问安先生此情况时,安先生称赵先生完全同意出售该房屋,并出示了赵先生的私章和身份证,称赵先生因公差去了另外一个城市,长时间不能回来。高女士为表现自己的工作能力并提升业绩,迅速完成了交易配对,将该房屋出售给了乙公司。赵先生知道后表示不同意出售该房屋,并为此与甲公司发生争执。

高女士在房地产经纪企业的薪酬支付方式属于( )。
A:固定薪金制
B:佣金制
C:固定薪金和佣金混合制
D:奖酬制

答案:C
解析: