房地产经纪人考试真题8辑 第1辑
划拨国有建设用地使用权可以出租，租赁时间超过()的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。
A:1个月
B:3个月
C:6个月
D:1年
共用题干
2008年8月，冯某通过甲房地产经纪机构(以下称甲机构)的居间服务购买了一套80m2的二手住宅，2008年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2008年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2011年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。
关于房屋租赁的说法，正确的为( )。
A:租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行
B:卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止
C:冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权
D:褚某虽无意购买该房屋，但2011年11月如主张优先租赁权时，卫某不得拒绝
属于裱糊类墙体饰面的是（ ）。
A.抹灰饰面
B.刷浆饰面
C.壁纸饰面
D.木质饰面
答案：C
解析：
裱糊类墙面包括壁纸和墙布等饰面装饰。壁纸也称为墙纸，是用胶粘剂将其裱糊于墙面或顶棚表面的材料。
万达房地产经纪公司（以下简称万达公司）经纪人万小姐与客户张先生洽谈一笔房地产买卖经纪业务，万小姐私下告诉张先生她有比本公司其他经纪人更丰富的房源，因为她同时还在其他经纪机构兼职。后来，万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同。合同约定：万小姐接受委托，代理张先生购买一间办公用房，但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕疵，万达公司和万小姐本人一概不负责。若代理不成功，只收取佣金5000元；代理成功后，佣金按成交价格的2.
3％收取。万小姐通过拟家房地产经纪公司（以下简称拟家公司）寻找到房源，并与拟家公司签订房屋买卖合同，合同约定拟家公司将甲公司的一间办公用房过户给张先生，转让价格为90万元，其中80万元支付给甲公司，余下10万元万小姐收取1.
8万元佣金，8.2万元归拟家公司。张先生按万小姐的要求分别支付90万元的房价款和2.
07万元的佣金后，在房屋交付前万小姐代办房屋过户的过程中，发现其购买的办公用房原来已由甲公司办理了抵押登记，担保了甲公司的一笔50万元的建行贷款，该贷款半年后到期。张先生因此与万达公司发生纠纷。
对于张先生的损失，他应首先找（ ）承担责任。
A.万达公司
B.经纪人万小姐
C.拟家公司
D.甲公司
答案：A
解析：
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人和房地产经纪企业签订的。因此，房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。本题中，经纪人万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同，所以，对于张先生的损失，应该由万达公司承担。
A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
关于经济适用住房的表述，正确的为（ ）。
A、 经济适用住房实质上就是廉租住房
B、 用于解决低收入家庭的住房困难
C、 经济适用住房土地可以划拨取得
D、 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易
答案：B,C,D
解析：
B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2％收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。
甲机构应该收取的佣金为（ ）。
A.1.8万元
B.2万元
C.1.85万元
D.2.05万元
答案：B
解析：
佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。根据题意，甲机构与杨某签订的合同约定，代理成功后，甲机构按成交价格的2％收取佣金，所以，甲机构应该收取的佣金=100×2％=2（万元）。
提高房地产经纪信息的( )，一方面要对信息库进行及时的更新和维护，另一方面要提高信息利用的效率，尽量使信息在最短的时间内发挥作用。
A:保密性
B:时效性
C:增值性
D:多维性
小商户受主力商户的进驻和装修开展情况影响，使得商户招商进度难以把控，因此（ ）对于商业项目的推进有着非常重要的意义。
A.合理的招商工作预期
B.良好的团队组建
C.合理的招商工作计划
D.合理的招商工作组织
答案：C
解析：
招商的开展，一方面与工程进度紧密相连，受商业项目建设期较长影响，另一方面小商户受主力商户的进驻和装修开展情况影响，使得商户招商进度难以把控，因此合理的招商工作计划对于商业项目的推进有着非常重要的意义。
没有经过有意识的逻辑推理，而很快对问题的答案做出合理的设想或突然领悟的思维过程，是（ ）。(2006年真题)
A.直觉思维
B.形象思维
C.逻辑思维
D.聚合思维
答案：A
解析：
根据思维时是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则，可分为直觉思维和逻辑思维。直觉思维是指未经有意识的逻辑推理过程，而迅速对问题的答案作出合理的设想或突然领悟的思维过程。逻辑思维是指有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维。B项，形象思维是以直形现象或表象为支柱进行的思维。D项，聚合思维是指把问题提供的各种信息聚合起来得出一个共同的正确答案的思维方式。
房地产经纪人考试真题8辑 第2辑
齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2018年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。
若齐某租赁的住房为公共租赁住房，则其合同期限一般为（ ）年。
A.1
B.3
C.5
D.10
答案：C
解析：
配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。
常见的噪声污染源主要有()。
A:机械噪声
B:交通噪声
C:工业噪声
D:社会生活
E:建筑施工噪声
根据工作周期，经加工整理形成的房地产经纪信息表格一般分为( )。
A.日报表
B.周报表
C.月报表
D.综合信息表
E.专项信息表
在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务采取的不当处理方式是（ ）。
A.可以终止合同并赔偿损失
B.经委托人同意，可以将业务转由他人代为完成
C.由委托人自行处理，收取部分佣金
D.在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式
答案：C
解析：
房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，也可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，也可以用其他方法进行处理。
房地产经纪信息的筛选就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。根据当前需要挑选信息时，主要考虑( )。
A:信息的深度
B:信息的广度
C:信息的密度
D:信息的限度
答案：A
解析：
在筛选房地产经纪信息时，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。
为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金是指（ ）。
A.抵押价值
B.保险价值
C.征收价值
D.计税价值
答案：D
解析：
计税价值，又称计税价格，是指为征税目的而评估的价值或价格，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或价格、租金。
客户关系管理，是一种以客户为中心的经营策略，它是以（ ）为手段。
A、信息技术
B、服务质量
C、营销方式
D、管理水平
答案：A
解析：
客户关系管理是一种以客户为中心的经营策略，它以信息技术为手段，通过对相关业务流程的重新设计以及相关工作流程的重新组合，以深入的客户分析和完善的客户服务来满足客户个性化的需要，提高客户满意度和忠诚度，从而保证客户终生价值和企业利润“双赢”策略的实现。
按客户（ ）等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。
A、购买时间的确定
B、购买意向的强弱
C、经济承受能力的大小
D、对物业品质要求程度的高低
E、购房区域范围
答案：B,C,D,E
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。
关于房地产经纪服务合同的权利义务不等的具体表现，下列表述中不正确的是（ ）。
A.因委托人愿意支付的佣金数额不能满足自己的期望目标，订立合同时要求减少自己的义务
B.房地产经纪人为了避免自己发生违约影响佣金的收取，有意加大委托人的义务，以减少自己的风险
C.房地产经纪人因自己的履约能力不够，利用委托人对交易过程和成交方式的不熟悉，故意减少自己的义务以逃避责任
D.逃避责任，唯恐发生违约行为被人追究
答案：D
解析：
“权利和义务对等”是指房地产经纪机构和人员享有权利，同时就应承担义务，对房地产经纪业务委托人来说也是如此，而且，房地产经纪业务委托人和受托人的权利、义务是相应的。这就要求，房地产经纪机构按照合同尽职尽责地为委托人提供经纪服务，同时享有收取服务费用的权利；委托人享受房地产经纪机构提供经纪服务的权利，同时承担支付服务费用的义务。
房地产经纪人考试真题8辑 第3辑
边缘城市商圈的研究指标主要包括（ ）。
A.附近商业的租金
B.主要商业分析
C.各类商业规模、业态及经营
D.人流、车流状况
E.常住人口及消费水平
答案：B,E
解析：
商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。根据顾客的比率或距离的范围，商圈分为：①核心商圈；②次级商圈；③边缘商圈。其中，边缘商圈研究指标包括：a．主要商业分析；b．常住人口及消费水平。ACD三项均属于核心商圈的研究指标。
甲开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表1。假设该开发商要求的基准收益率为10％，请分析回答下列问题。
表1
{图}
5.财务内部收益率与财务净现值的说法，正确的是（ ）。
A、 当财务内部收益率大于等于零时，则该项目可接受
B、 当财务内部收益率大于当净现值为接近于零的正值时的折现率时，则该项目可接受
C、 当财务净现值大于当净现值为接近于零的正值时的折现率时，则该项目可接受
D、 当财务净现值大于等于零时，则该项目可接受
答案：B,D
解析：
财务净现值的评价标准是：如果FNPV≥0，则说明项目的盈利能力达到或者超过了按设定的折现率计算的盈利水平，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。财务内部收益率的评价标准是：如果FIRR＞ic，则说明项目的盈利能力达到或者超过了所要求的收益率，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。
建立房地产经纪机构的（ ）包括信息的输入与存储、整理分析、数据输出等工作。
A、客户分析子系统
B、客户资料数据库
C、客户联络中心
D、决策支持子系统
答案：B
解析：
客户资料数据库是由房地产经纪信息及销售管理信息所组成。建立客户资料数据库的工作包括：①信息的输入与存储；②整理分析；③数据输出。
根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权属于房屋建设工程的，按照土 地使用权出让合同约定进行投资开发，其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的 （ ）以上的，不得转让。
A:15%
B:20%
C:25%
D:30%
在房地产上设定的担保物权，具体称为（ ）。
A:质权
B:留置权
C:抵押权
D:用益物权
房地产经纪人所提的问题根据所要获得的信息的不同可分为( )。
A:镜像型问题
B:试探型问题
C:封闭式问题
D:指引型问题
E:开放式问题
规定“商品房预售实行预售许可制度”的法律是（ ）
A.《城市房地产管理法》
B.《城市房地产开发经营管理条例》
C.《城市商品房预售管理办法》
D.《城市房地产转让管理规定》
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交相关证件及资料。
房地产经纪人员有权依法（ ）房地产经纪机构。
A、设立
B、监察
C、监督
D、管理
答案：A
解析：
房地产经纪人员有权依照《公司法》、《合伙企业法》及《城市房地产管理法》等法律设立房地产经纪机构。
通过（ ）来保证购房者与开发企业的合法权利。
A、《房地产买卖合同》
B、《房地产证》
C、《房地产认购协议书》
D、《临时管理规约》
答案：C
解析：
购房者选定自已购买的房屋单元，需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。通过《房地产认购协议书》来保证购房者与开发企业的合法权利。
房地产经纪人考试真题8辑 第4辑
在房屋交易中，根据（ ）的不同，所缴税费有所不同。
A.使用年限
B.物业用途
C.购买年限
D.权属性质
E.交费主体
答案：B,C,D
解析：
在房屋交易中，根据权属性质、物业用途、购买年限的不同，所缴税费亦有所不同，交易税费计算比较复杂。房地产经纪人员应当根据委托交易房屋的性质、种类和政府出台的关于房地产交易税费的现行规定，将房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准告知委托人。
选择销售人员时，应注重基本的（ ）的考察，为不同的房地产销售打下良好的人员基础。
A.口才能力和分析能力
B.专业素质和沟通能力
C.分析能力和专业素质
D.沟通能力和理解能力
答案：B
解析：
选择销售人员时，应注重基本的专业素质和沟通能力的考察。根据不同的房地产项目选择熟悉该地区、目标客户、该房地产物业类型的销售人员。为房地产销售打下良好的人员基础。
2009年小宋在某市开设了三家名称各异的房地产经纪门店，到2012年门店数量已经达到15家。2014年小宋决定：（1）把门店的名称和标志统一，管理统一，名称定为甲经纪机构；（2）大量招聘新员工；（3）在未来10年里，大量兼并其他经纪机构，实现企业规模的快速扩张；（4）建立房地产经纪信息计算机管理系统，把企业已经规范的一些流程以软件的方式固定下来，使流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效。2016年上半年房地产市场形势发生了变化，该机构的业务量急剧下滑。基于这种态势，小宋准备建立企业品牌为突破口，提升企业的核心竞争力。
下列关于甲经纪机构建立品牌首先应做的工作的表述中，正确的为（ ）。
A.应该首先建立企业的识别系统
B.应该首先进行广告活动
C.应该首先制定企业的品牌战略
D.应该首先注册新商标
答案：C
解析：
房地产经纪机构品牌的建立包括两个步骤：①制定企业的品牌战略。建立品牌的首要工作是制定企业的品牌战略。品牌战略是指企业对自己品牌的期望目标以及为达到这一目标的主要途径所作的筹划。它是关系到一个企业兴衰成败的根本性决策，是企业品牌经营的提纲和总领，是实现持续发展的前提与保证。如果缺乏一个对品牌整体运作的长远思路，将导致企业经营的混乱无序，这无疑是对品牌资源的极大浪费。②建立品牌的识别系统，并进行品牌传播。
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）在某城市开设了多家连锁门店，采用计算机网络系统管理房源信息，建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息，看中了其中一套住房，但对该套住房出售价格有些不满意，于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。
张某对住房的出售价格不满意选择到门店咨询，门店接待的优点有（ ）。
A.对房地产经纪人专业度要求低
B.容易获得客户信任
C.获得房源信息较全面
D.节约公司成本
答案：B,C
解析：
门店接待是指房地产经纪人利用房地产经纪企业在社区内或社区附近设立的门店，接待和服务上门咨询的业主从而获得房源信息。门店接待的优点是面对面沟通方式容易给委托业主留下深刻印象，容易获得客户信任、获得房源信息较全面，为进一步服务做好铺垫。缺点是面对面沟通对房地产经纪人专业度要求较高，容易产生好则好、不好则坏的第一印象。
如果市场上某种房地产的价格上升，会导致对另一种房地产的需求增加，表明这两种房地产是（ ）。
A.替代品
B.互补品
C.吉芬物品
D.配套品
答案：A
解析：
某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降。则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。
2006年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。2010年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；2）业务向附近的另外两个城市拓展；3）客户分级，实行客户集中管理；4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。
甲公司的经营模式为（ ）。
A、直营连锁模式
B、特许加盟连锁模式
C、独立经纪人模式
D、有店铺模式
答案：A,D
解析：
根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式，其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织单元之间的关系有两种：①隶属关系，即直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是由其出资设立的分支机构，这种连锁经营称为直营连锁经营。②契约合作关系，即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。本案例中，甲公司有五家全资门店，属于有店铺经营模式和直营连锁模式。
某临街住宅楼于2009年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
已知该楼从道路红线外侧后退5m建造，地面铺设水泥砖，这5m的宽度称为（ ）。
A.用地红线控制距离
B.道路红线外延距离
C.建筑红线后退距离
D.道路红线后退距离
答案：C
解析：
道路红线是指城市道路用地的规划控制线，也称城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线。建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。
形象楼书的主要构成要素包括（ ）等的介绍。
A.主力户型图
B.项目整体效果图
C.项目核心卖点的梳理
D.项目整体规划平面图
E.周边配套
答案：A,B,C,D
解析：
项目楼书将项目的综合信息，以图片、文字及数据形式来描述。项目楼书包括形象楼书和功能楼书。形象楼书多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。
下列关于房地产开发企业销(预)售商品房的表述中，正确的是( )。
A、 房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
B、 房地产开发企业不得采取返本销售方式销售商品房，但可采取变相返本销售的方式
C、 没有取得商品房预售许可证的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收到任何预定款性质的费用
D、 房地产开发企业可以根据购房者的需要将商品住宅分割销售
房地产经纪人考试真题8辑 第5辑
随着现代科学技术的进步与生产力的发展，社会生产的专业化分工越来越细，经济活动日益( )。
A:网络化
B:复杂化
C:交织化
D:频繁化
在存量房卖方代理业务流程中，紧接“洽商议价”之后的程序是().
A:收集物业信息
B:寻找与筛选购房客户
C:签署独家委托书
D:展示房地产
答案：C
解析：
本题考核的知识点为存量房卖方代理业务流程。存量房卖方代理业务流程包括九个环节。第一步，接待客户。第二步，收集物业信息。第三步，洽商议价。第四步，签署独家委托书。第五步，寻找与筛选购房人。第六步，展示房地产。第七步，磋商成交。第八步，交易达成。第九步，物业交验。
关于卖方独家代理作用的说法，正确的是( )。
A:增加了成交时间
B:提高了服务费用
C:降低了交易纠纷
D:降低了服务效率
关于等额本金还款方式的说法，正确的有（ ）。
A.各期支付的本金是均等的
B.各期支付的本息是均等的
C.偿还利息逐期减少
D.偿还利息逐期增加
E.还款额逐期减少
答案：A,C,E
解析：
一次性还本付息的贷款和分期还款的贷款；
等额本金还款方式是每期偿还的本金都相同的还款方式，它是将贷款金额（本金）在整个贷款期限内均分（等额本金），再加上上期剩余本金的当期利息，形成一个当期还款额。因此，由于剩余本金越来越少，相应的利息也就越来越少，这种还款方式的每期还款额是递减的，即第一期的还款额最多，之后逐期减少，越还越少。
房地产预售广告中，不得涉及的内容是（ ）。
A.中介服务
B.房屋结构
C.房屋风水
D.物业管理
答案：C
解析：
房地产广告不得包含的内容；
《广告法》规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，不得含有的内容包括：①以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；②使用“国家级”“最高级”“最佳”等用语；③含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容；④含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；⑤妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护；⑥法律、行政法规规定禁止的其他情形等等。
共用题干
王先生需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到汇通房地产经济公司。汇通房地产经济公司在听取了王先生的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过6天时间，汇通房地产经济公司经纪人李小姐从宏达房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王先生的房源，宏达房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6%。
目前商品房销售代理的形式主要有( )。
A:独家代理
B:共同代理
C:参与代理
D:综合代理
下列不属于房地产法律的调整对象的是（ ）。
A.房地产交易关系
B.物业管理关系
C.房地产行政管理关系
D.一般民事关系
答案：D
解析：
房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和物业管理有关的各种社会关系。具体地说，房地产法律的调整对象包括：①房地产开发关系；②房地产交易关系；③物业管理关系；④房地产行政管理关系；⑤住房保障法律关系等。
商品房现房销售应具备的条件有（ ）。
A、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
B、持有建设工程规划许可证
C、已通过竣工验收
D、物业管理方案已落实
E、取得商品房销售许可证
答案：A,B,C,D
解析：
商品房现售必须符合的条件有：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。
新建商品房预售合同网上签约时，房地产经纪人应（ ）。
A:手工填写合同内容
B:自行为合同编号
C:从管理系统下载打印合同签约证明
D:在房地产开发企业备案预售合同
房地产经纪人考试真题8辑 第6辑
共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。
甲公司采用的房源共享形式是( )。
A:私盘制
B:公盘制
C:分区分盘制
D:分享制
以店铺作为经营场所的基本都会设置（ ），即专门的房源信息展示区。
A、 橱窗广告
B、 网络广告
C、 平面媒体广告
D、 报纸广告
答案：A
解析：
房地产经纪企业无论规模大小大都以店铺作为经营场所，当然也有以写字楼作为经营场所的。以店铺作为经营场所的基本都会设置橱窗广告，即专门的房源信息展示区。橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。
共用题干
2012年12月，赵某在某市购买了甲公司开发建设的1套120m2的商品住宅，并与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)签订了代理出租协议.双方约定房屋月租金不得低于1500元.2013年1月，乙公司代理赵某与王某订立了房屋租赁合同，约定租金为1000元，租期为2年，该租赁合同未办理登记备案.2月，赵某领取了出租房屋的所有权证书.3月，出租房屋所在的小区成立了业主大会和业主委员会，并决定选聘新的物业服务企业取代原物业服务企业.
乙公司与赵某之间为()关系.
A:委托代理
B:复代理
C:法定代理
D:指定代理
客户按需求的物业类型进行分类，可分为（ ）等
A、住宅客户
B、写字楼客户
C、租房客户
D、商铺客户
E、个人客户
答案：A,B,D
解析：
客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。
土地增值税实行超额累进税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有（ ）。
A:20%
B:30%
C:50%
D:60%
E:70%
房地产经纪服务合同的主要条款包括( )。
A.合同的履行期限、地点和方式
B.劳务报酬或酬金
C.违约责任
D.服务事项与服务标准
E.合同担保方式
房地产经纪机构的业务领域包括（ ）。
A.区域选择
B.业务类型选择
C.市场范围选择
D.目标客户选择
E.业务规模选择
答案：A,B,C,D
解析：
业务领域选择，是指企业现在可以提供的产品与服务的领域以及在未来一定时间内拟进入或退出、支持或限制的某些业务领域，它为企业活动确定了界限，也因此为企业规定了某种环境界限。房地产经纪机构的业务领域选择包括：①区域选择；②业务类型选择；③市场范围选择；④目标客户选择等。
以下关于对房地产价格影响的说法中，正确的有（ ）。
A.修建铁路会使得房地产价格增值
B.通常情况下楼层比朝向对价格的影响大
C.有些因素对房地产价格的影响与时间无关
D.提高绿地率对房地产价格的影响一般都比较大
E.随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而提高或降低房地产价格
答案：C,E
解析：
A项，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；而该地带如果是仓储或工业区，则铁路可能是其增值因素。B项，不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。D项，各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的，当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大，当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响较小。
共用题干
小苏有一处住过两年的房屋要转让，委托甲房地产经纪公司的李先生办理房屋的买卖事宜。假如你是李先生，请回答以下问题。
李先生接受小苏委托时，应签订委托合同。对于小苏的这处物业，最有可能的合同形式是( )。
A:居间合同
B:代理合同
C:行纪合同
D:ABC均可
房地产经纪人考试真题8辑 第7辑
下列关于继承和遗产的表述中，错误的是（ ）。
A、 继承开始的时间是公民死亡或被宣告死亡时
B、 公民死亡时留下的所有财物都是遗产
C、 继承一开始，被继承人便丧失其财产的所有权
D、 被继承人的房屋可以作为遗产
答案：B
解析：
A项，继承从被继承人死亡时开始。BD两项，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋等财产。C项，对被继承人来说，其生前对财产的处分都具有法律效力，但其死亡后不可能再对财产进行处分。继承一开始，遗产的所有权便转归继承人。
王某、于某、李某和赵某共同开办了一家房地产经纪公司B公司，王某和于某是房地产经纪人，而李某和赵某是房地产经纪人协理。某日，客户吴某委托B公司代理出租或销售其拥有的一间商业用房，吴某与B公司签订了房地产经纪合同。
吴某与B公司在进行业务洽谈时，B公司的经纪人应向吴某告知的事项有（ ）。
A.经纪人姓名及资格
B.执行委托时可能遇到的风险
C.提供服务的时限
D.纠纷的解决方式
答案：A,B,C,D
解析：
在与客户进行业务洽谈时，具体应该做到：①倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力；②要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项；③要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。而经纪合同内容之一就是违约责任和纠纷解决方式。
我国首部房地产经纪行业的专门法规是（ ）。
A.《经纪人管理办法》
B.《城市房地产管理法》
C.《房地产经纪管理办法》
D.《城市房地产中介服务管理规定》
答案：C
解析：
《房地产经纪管理办法》是整个房地产经纪行业发展多年以后第一部专门的房地产经纪行业管理法规，经纪公司在操作业务时有明确的统一标准，对交易资金监管、经纪从业人员要求、资金监管等再次作了要求，同时也有对构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台等提出了新的举措。
由于出卖人的原因，预售商品房自房屋交付之日起（ ）d期限届满，买受人仍未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任。
A:15
B:30
C:60
D:90
在房地产经纪的谈判技巧中，房地产经纪人处于被动地位时，应采取的策略有().
A:团队力量策略
B:不开先例策略
C:先斩后奏策略
D:软化个别策略
E:私人接触策略
共用题干
某开发公司获得一块30k㎡的土地用于经济适用房的建设，土地费用为10000万元，住宅总建筑面积25万㎡，其中50～60㎡户型的150套，60～80㎡户型的150套，80～100㎡户型的200套，建成后开始销售。
如果住宅选用涂料为内墙面装饰材料，按照成膜物质的性质，可选用( )。
A:水溶性涂料
B:油性涂料
C:乳液性涂料
D:水性涂料
某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如下表。假设开发商要求的基准收益率为10％，请分析回答下列问题：
4.该项目的投资回收期为（ ）。
A、 2.745年
B、 2.843年
C、 2.7375年
D、 2.935年
答案：C
解析：
该项目的静态投资回收期计算如下，计算各年净现金流量及其累计值，见表1。
=3－1+590/800=2.7375（年）。
销售准备中应对销售人员应进行的工作内容主要有（ ）。
A、确定销售团队
B、销售人员培训
C、销售人员上岗考核
D、销售人员奖励方案
E、确定营销组织模式
答案：A,B,C
解析：
销售准备中应对销售人员应进行的工作内容主要有：①组建销售团队。房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。②销售人员的培训，包括市场调查培训、竞争项目分析、购房客户分析、项目本体分析、销售资料学习、其他培训内容；③销售人员的上岗考核。
下列关于信息费与佣金关系的表述中，正确的是( )。
A:两者都是经纪收入的基本来源
B:两者收费标准相同
C:两者都是客户为获取某种服务或信息而支付的费用
D:两者都在交易达成后收取
房地产经纪人考试真题8辑 第8辑
采用派发宣传单的方式开拓房源渠道的要点有（ ）。
A、应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍，并留有联系方式方便联络
B、派发前事先做好充分准备
C、宣传单设计要新颖、吸引眼球
D、派发过程注意保持良好的专业形象
E、目标客户的有效率必须保持在一定水平线上
答案：A,B,C,D
解析：
派发宣传单的要点：①注意遵守所在城市管理行政执法部门和工商管理部相关的法律法规，不在被明确禁止的场所和地点派发宣传单，不在宣传单里使用有违《广告法》的宣传用语；②宣传单设计要新颖、吸引眼球，体现房地产经纪企业或房地产经纪人的优势，针对获取房源委托的宣传单内容应该与针对获得客源的内容有所区别，比如可以体现专案楼盘的成交案例和市场咨询、针对业主方常见异议问题解答、政策解读分析等实用性内容；③应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍，并留有联系方式方便联络；④派发前事先做好充分准备，熟悉宣传单上内容及信息资源、可能被咨询到的专业问题的解答准备、派发地点和时段的事先调查确认、天气情况的预先查询了解、专业作业工具的准备等；⑤派发过程注意保持良好的专业形象，保持微笑服务，热情解答咨询，选择适合的对象派发，如果能够结合驻守、营销活动、企业活动等效果可能更好。
企业品牌管理的内容中，品牌定位的原则包括（ ）。
A、可信
B、稳定
C、独立
D、量力而行
E、独特
答案：A,B,D,E
解析：
品牌定位，即对品牌所涉及的产业（或行业）以及细分市场类型、品牌承诺和品牌个性的确定。“有价值”、“独特”是品牌定位的两个重要原则。此外，品牌定位还有三个原则：①“可信”；②“稳定”；③“量力而行”。这些也是在品牌定位时必须遵守的，否则将影响品牌战略的可行性，也不可能获得品牌效益。
某房地产开发企业在繁华地段向行人派发商品住宅价目表的行为，属于（ ）。
A.要约
B.要约邀请
C.承诺
D.诺成
答案：B
解析：
要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为。要约邀请内容往往不明确、不具体，其相对人不特定。寄送的价目表、商业广告、拍卖公告、招标公告等为要约邀请。A项，要约是指当事人一方向另一方提出合同条件，希望另一方接受的意思表示，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约；C项，承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示；D项，诺成是指买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。
在城乡规划中，城市规划是()。
A:城市发展的蓝图
B:建设城市和管理城市的基本依据
C:政府综合协调辖区内城镇发展和空间资源配置的依据
D:实现城市经济和社会发展目标的重要手段
E:保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础
传统的房地产经纪业主要集中于（ ）市场。
A、写字楼
B、住宅
C、商铺
D、购物中心
答案：B
解析：
传统的房地产经纪业主要集中于住宅市场。住宅市场以买卖为主的流通方式使得房地产经纪业并不太关注房地产使用过程中的问题，因此，从业人员主要需要掌握房地产交易、产权登记的法律和实务操作知识与技能，以及相关的建筑、金融、市场营销知识等。而作为现代服务业的房地产经纪业更多地拓展到了种类繁多的商业房地产领域，大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储和工业房地产市场，为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置的咨询、代理服务。
房地产经纪协会章程对（）具有强制约束能力
A.取得房地产经纪人职业资格证书的人员
B.参加房地产经纪人协会的人员
C.参加房地产经纪人职业资格考试的人员
D.通过房地产经纪人职业资格证书并注册的人员
D
房地产经纪人员一经取得房地产经纪人协理从业资格或房地产经纪人执业资格并经申请执业，即可申请成为行业协会会员，享有章程赋予的权利，履行章程规定的义务。虽然房地产经纪行业协会章程对房地产经纪人并不具有强制约束力，但房地产经纪人一经加入房地产经纪协会即表示其自愿接受房地产经纪协会的约束，因此房地产经纪协会章程对参加协会的经纪人员具有强制约束力。
发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起()d内颁发施工许可证.
A:3
B:7
C:15
D:30
商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在（ ）日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
A.3
B.5
C.15
D.30
答案：D
解析：
商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
根据房地产市场需求的调查，列出四组家庭对于一套为100万元的住房的不同情况，下列哪组家庭对该住房有需求（ ）
A.甲家庭虽然需要，但是买不起
B.乙家庭虽然买得起，但是不需要
C.丙家庭既不需要，也买不起
D.丁家庭既需要，也买得起
答案：D
解析：
房地产需求是指消费者在某一特定时间内和每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。需求与通常所讲的需要既相关又不相同，其形成条件有两个：①愿意购买，即有购买欲望；②能够购买，即有支付能力。
