2021房地产经纪人考试真题及详解7辑

环境通常指的是环绕于人们周围的各种客观事物，它们既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在。而景观则指构成人们周围环境的实体部分，一方面环境影响景观的形成和发展变化，另一方面景观又往往能反映自然环境的某些方面。这是因为环境在景观中发挥着重要的作用，环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活。

中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。

城市规模是指城市的大小，包括：①人口规模；②用地规模；③经济规模。由于用地规模、经济规模与人口规模之间通常是正相关的，所以一般用城市人口规模来表示城市规模。

房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。房产分户图表示的内容主要有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

根据思维过程中的凭借物和不同的思维形态，思维可分为：①动作思维；②形象思维；③抽象思维。根据思维时是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则，思维可分为：①直觉思维；②逻辑思维。

门店的形象设计与装潢，要符合房地产经纪行业的基本特征，并充分考虑客户的消费心理等因素。它必须符合下列基本原则：①符合经纪机构的形象宣传，根据经纪业务的经营特征，制定相应的装修措施。设计风格要与经纪机构的形象宣传、主色调等保持一致，尽量给人简约、干练的视觉感受。②注重个性化，设计风格要独具匠心，个性化，便于识别，做到“出众”但不“出位”。门店设计既要显示出房地产经纪行业的特点，又要显示出自身与众不同的个性追求。③注重人性化，门店设计要符合房地产经纪机构本身的目标客户群的“口味”，突出针对性，提升门店给客户带来的亲切感。

如果按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、经济适用住房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房（俗称小产权房）、自建住房等。在这些住房中，可以交易的住房主要有商品房、房改房和私房，以及符合地方政府关于上市交易条件规定的经济适用住房。

直接式顶棚是在屋面板或楼板结构底面直接做饰面材料的顶棚，具有构造简单、构造层厚度小、可取得较高的室内净高以及造价较低等特点。直接式顶棚根据施工方法，分为直接抹灰式顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶棚、直接固定装饰板顶棚和结构顶棚。如直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于普通住宅的卧室、书房等。

购物中心是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。

在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式大体分为以下几种：①固定薪金制，即有保障底薪，对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低。最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。②佣金制，即没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。③混合制，将固定薪金制和佣金制混合运用，融合了固定薪金制和佣金制的优点，并避免了它们的缺点，是比较科学合理的薪酬制度。

房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用个案解答、商业文书审查、全程法律服务等方式向客户提供房地产法律咨询服务。

办理组合贷款，申请人须提供资料一般包括：①申请人及共同申请人身份证明；②已办理网签的商品房买卖合同或存量房买卖合同；③活期储蓄卡或存折2个，一张用于归还住房公积金贷款用，一张用于归还商业贷款用；④申请人所在工作单位开具的收入及职业证明；⑤其他材料，如要求申请人提供银行出具的近六个月收入账单。

该项目的静态投资回收期计算如下，计算各年净现金流量及其累计值，见表7-3。




=3－1+590/800=2.7375（年）。

房地产广告，是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。与一般产品广告相比，房地产广告具有下列特点：①较强的区域性和针对性；②独特性；③较大的信息量；④时效性。

房地产租赁业务是房地产经纪人的主要业务之一。租赁房屋的承租方，往往是中短期居住或商业经营、办公需求。对房地产经纪人而言，客户群具有很大的流动性。

讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。讲座可以是房地产知识介绍，也可以是房地产市场分析或房地产投资信息的提供，或房地产交易流程、产权办证问题的介绍。通过讲座可以发掘潜在客户，启发购房愿望，促成需求实现。在做讲座时房地产经纪企业或经纪人可以自我介绍、发放公司和服务的免费资料，创造客户接触机会，增加客户。通过讲座可以培养客户对公司服务的信赖和专业的信任，同时也传播房地产信息和知识，减少未来客户在交易过程中的难度。在做社区业务时，此种方法适用。但讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果。

B项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；C项，房地产经纪机构以及人员严禁为不符合交易条件的房屋提供经纪服务；D项，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得直接参与自己提供经纪服务房屋的交易，如不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。

根据污染物排放的时间，分为连续源、间断源和瞬时源。其中，连续源连续排放污染物，如火力发电厂的排烟；间断源间歇排放污染物，如某些间歇生产过程的排气；瞬时源在无规律的短时间内排放污染物，如事故排放。

一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。具体有以下两种类型：①纵向一体化。如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。

客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。

建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。根据已知数据得：120+20+8+10÷2+15=168m2。

自愿原则是指房地产经纪活动当事人在房地产交易和房地产经纪活动中遇到矛盾和问题都必须自愿协商，都有权按照自己的真实意愿独立自主地进行选择和决策。这一原则包括三方面内容：①房地产经纪活动当事人自主决定与房地产经纪服务有关的事项。对房地产经纪机构来说，可以自主决定经营范围，也可以自主选择服务对象及提供的服务内容。对委托人来说，一方面委托人可以自主决定是否要委托房地产经纪机构或者委托哪一家房地产经纪机构提供服务；另一方面，委托人还可以自主选择委托房地产经纪机构提供的服务内容，以及选择哪位经纪人员为自己服务。②房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责，自愿做出的承诺具有法律效力。③自愿不是绝对的，应以遵守法律，尊重社会公德，不损害社会公共利益为前提。

消费者的个性心理特征包括性格、气质和能力。其中，性格是人对现实的一贯态度和习惯了的行为方式所表现出来的个性心理特征。

乙公司采用广告法开拓客源信息。使用广告法的优势是：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广；③可以间接对公司的品牌进行宣传和推广。使用广告法的劣势是：①成本较高；②时效性较差。

在存量房租赁代理业务中，房地产经纪机构提供的服务内容主要包括：①市场行情和交易政策咨询；②房地产实地查看和权属调查；③信息发布和广告宣传；④装饰装修和家具家电配备；⑤代收代付租金；⑥代办租赁合同备案手续；⑦代缴税费；⑧房屋交验等。E项，协助办理交易资金监管主要是在存量房买卖居间业务中需要提供的服务。

小户型客户特征有：①首次置业为主，以满足刚性需求为购房目的，家庭结构相对简单，多为单身客、新婚小夫妻、异地养老客户；②投资型客户，以满足获取出租收益或转售增值收益为目的。

目标利润定价法以总成本和目标利润为定价原则。保本售价即为目标利润为零，目标利润单位价格公式：目标利润单位价格＝[（固定总成本＋目标利润额）÷预计销售面积＋单位变动成本]÷（1－销售税费率）
则单位保本价格＝（固定成本总额÷预计销售面积＋单位变动成本）÷（1－销售费率）＝（20000000÷10000＋3000）÷（1－20%）＝6250（元/m2）。

在所有的感觉中，视觉最为重要，以视觉方式获得的信息量最多，大约占80％以上。

房地产经纪执业规范主要依靠以下方式来执行：①经纪人员的自律。社会各项活动需要法律和道德同时进行调节。法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为；道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节。②经纪机构的强制。目前我国房地产经纪活动的主要法律责任主体是房地产经纪机构，因此房地产经纪机构通过内部管理强化执业规范的贯彻落实是非常有效的一种途径。③行业自律。当经纪机构或经纪人员违背执业规范的时候，行业自律组织可以采用以下方式进行处理：告诫、约谈、业内通报、记入信用档案等。④社会监督。各种媒体发现经纪人员或机构违背了执业规范，可以通过各种方式进行报导、披露。此外，由于我国相关法律不完善，在民事纠纷诉讼过程中，在相关法律条文缺失的情况下，《房地产经纪执业规范》可以成为法院进行判决或仲裁机构进行裁决的依据。

房地产租赁经营业是房地产所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业。

房地产经纪人最重要的工作是客户积累，如果没有客户，就没有了家。客户积累通常会借助某种渠道或工具。目前市场上积累客户的方式有两种：①客户主动上门；②通过渠道拓展的客户。

商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系。

房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。即房地产经纪活动的目的是促成和实现房地产交易。

市场研究岗位的主要工作是针对房地产市场情况，包括供求情况、交易情况、政策法规等进行总体研究，并撰写研究报告。

房地产经纪人在推荐房源时要考虑以下四个技术要点：①对房源信息进行列表。②房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。③对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下，向客户提出经纪人的专业观点。④向遴选出的房源业主致电，进一步了解房源信息的同时，也可通过电话判断该房源现在是否已经成交以及业主方比较方便的看房时间。

售楼处管理制度包括：①工作流程，是最为核心的部分，主要包括客户接待的流程、签约流程、收款流程、交房流程等；②关键内容说辞，是对销售人员向客户解说重要事项（如房源、合同条款、价格、交房时间、贷款办理、交易登记与产权等）的具体内容、表述方式的规定，应根据项目的具体情况和项目营销方案进行制定；③接待时间；④保洁要求等。

店长是门店日常管理的责任主体，其岗位职责通常包括：①门店日常管理工作，规范房地产经纪人员行为，确保完成和超额完成本门店的考核指标；②接受公司领导及所在区域的总监、区域经理的指导和帮助；③参与并了解本门店经纪人员的每单业务的洽谈，并促成合同的签订；④关心本门店经纪人员的业务进程，协调解决门店内、外经纪人员之间的业务纠纷；⑤经营门店业务，提高业绩，降低门店成本，对日常操作业务的风险严格把关；⑥落实公司及各部门的各项工作要求；⑦定时召开门店会议；⑧参加公司的各类会议和培训；⑨及时上交各类表单；⑩及时了解并关心经纪人员的思想动态，与公司经常性地沟通；协助解决门店内的投诉、抱怨及其他各类问题；做好每套业务的售前、售中、售后服务工作，特别是客户回访工作；建立业务档案，做好网络无效信息的清理；保管好相关客户的财务和资料，相关费用及时上交；严格执行公司的培训带教制度，严格培训带教所在门店的经纪人员。

房地产经纪人员有拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利。现实中，房地产经纪机构、委托人为了机构或者个人利益最大化，会要求房地产经纪人隐瞒与房屋有关的真实信息、订立阴阳合同、改变房屋内部结构分割出租等，这些都是违法指令，房地产经纪人应当也有权拒绝执行。

偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。

房源的初始价格是由业主（委托方）决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。本案例，李某要求房屋完成交易的最终期限反映了其是否急于出售的心理状态，这在一定程度上会影响最终的交易价格。比如，如果李某急于出售房屋，则可能以低于期望的价格成交。