2021房地产经纪人考试真题精选及答案7节

房地产他项权利；
房地产他项权利包括：①建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。②宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。③土地承包经营权，是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。④地役权，是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。⑤抵押权，是指债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。⑥租赁权，是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。

区域写字楼市场供应状况分析，具体内容如表7-7所示。
表7-7　区域写字楼市场供应状况分析项目

房地产经纪行业管理主要应起到避免市场机制失灵，保证市场机制正常运作的作用。房地产经纪行业管理应有助于形成按照市场经济原则有序运作，不断发展的行业发展机制。

目前，房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面：①信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展；②行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；③以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速；④企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。

《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：①公司制房地产经纪机构，包括有限责任公司和股份有限公司；②合伙制房地产经纪机构；③个人独资房地产经纪机构；④房地产经纪机构设立的分支机构。其中，分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。

某种房地产的供给由许多因素决定，基本因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发建设技术水平；④房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。BE两项决定房地产需求的基本因素。

C项，台湾地区采取行业自治模式，目前台湾房地产经纪业的《不动产经纪业管理条例》规定，“经纪业在办妥公司登记或商业登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”，这种“业必归会”的原则为实施行业管理奠定了重要基础。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“国有建设用地使用权出让合同”的掌握。土地使用权出让合同的正本、副本主要内容有：签约双方当事人；出让地块的位置、面积、界限等自然情况；地价款数额、定金、支付方式和期限；土地使用期限；动工及开发期限；取得土地使用权的方式及违约责任等。因此，本题的正确答案为A、B、C、E。

门店的营业绩效通常以每月业绩的表现为衡量标准，而业绩目标的设定或分配，原则上必须依据经营计划订立目标，内容不仅涵盖佣金收入金额，也需包括委托数量、带看数量、成交单数、其他营业收入等其他项目，因为只有控制好过程才能控制结果。

设计使用年限是指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限是由建筑物的性质决定的。《民用建筑设计通则》GB 50352将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、l00年4级，并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑。

屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，一般由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶的形式有坡屋顶、平屋顶和其他形式的屋顶。

参见第5题解析。

地面点的空间位置由平面位置（坐标）和高程来确定。测量的基准面是大地水准面。地面点的平面位置用该点在大地水准面上的位置来表示。水准面是指水处于静止时的表面；水平面是指与水准面相切的平面；大地水准面是指海洋处于静止时的表面并延伸穿过整个大陆、岛屿所形成的闭合曲面。

土地基本制度通常包括土地所有制度（即土地所有制）、土地使用制度和土地管理制度三大方面。其中，土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式，其法律体现形式是土地所有权。AC两项属于土地管理基本制度。

消费者对商品要素的敏感性的不同也会产生不同的消费心理和消费行为，按照对商品的敏感性划分，消费者群体可以分为：①对价格敏感；②对质量敏感；③对服务敏感等。

随着互联网的迅速发展，中国网民数量已跃升至世界第一位，互联网已成为各类信息传播的重要渠道。房地产经纪机构的房源发布也趋于信息化，通过专业网站、门户网站、Email、发布房源信息已非常普遍。目前房源发布的主要网络渠道包括：①搜房；②新浪乐居；③搜狐焦点；④安居客。

依据《房地产经纪管理办法》的有关规定，签订房地产经纪服务合同的要求主要包括：①房地产经纪服务合同应以书面形式签订；②房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章；③房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名；④房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章。委托人是自然人的，应签名；委托人是法人的，应盖章。

预防“跳单”的方法如下：①看房前，事先告知跳单的危害，应请看房人在《看房确认书》上签字确认；②看房时，如果出现跳单征兆房地产经纪人一定要果断制止；③在看房全过程中，房地产经纪人应寻求业主配合。

房地产成交价格不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理，对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序的发展，有着极其重要的作用。

在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。根据委托人在房地产交易中的角色——买方（包括承租方）或卖方（包括出租方），房地产代理实质上可分为买方代理和卖方代理。

业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必需的支持及保障的一些部门，包括交易管理部、评估部、网络信息部、研究拓展部、权证部等。其中，交易管理部门主要负责对房地产经纪人与客户签订的合同进行管理，保障交易安全，维护房地产经纪机构的利益。

新建商品房销售代理业务的基本流程是：①项目信息开发与整合；②项目研究与拓展；③项目签约；④项目执行企划；⑤销售准备；⑥销售执行；⑦项目结算。

房屋租赁托管业务承租委托流程包括以下七个环节：①承租客户接待；②房屋带看；③达成房屋租赁意向；④签订《房屋租赁合同（托管机构代理成交版）》；⑤支付租金、押金及其他费用；⑥物业交验及房屋交付使用；⑦提供其他增值服务。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

房地产经纪信息是房地产经纪机构最重要的经营资源，房地产经纪机构必须对房地产经纪信息进行有效的管理。由于计算机系统具有超大容量的信息存储功能、自动化信息处理和快速传输功能，因此，计算机系统成为房地产经纪机构进行信息管理的重要工具。

转移登记是指不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；⑧法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

项目经济评价指标；
财务净现值是按设定的折现率计算的投资项目计算期内各期净现金流量的现值之和。财务净现值的评价标准是：如果财务净现值≥0，则说明项目的盈利能力达到或超过了按设定的折现率计算的盈利水平，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。A项不能用来评价项目经济可行性。CD两项，财务内部收益率大于贷款利率时，说明经济上可以接受。

管理模式是由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统，不同管理模式之间在系统组成要素（如管理主体、管理手段）、系统结构、运作流程上存在着差异。

在技术开发合同签订后，因作为技术开发合同标的的技术已经由他人公开，致使技术开发合同的履行没有意义的，当事人可以解除合同。

目前我国房地产经纪行业监管的方式主要有：现场巡查、合同抽查、投诉受理等。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。

房地产经纪机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其所持有的股份为限对公司承担责任。

不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度。《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

城市垃圾的种类多而杂，如处理不善，严重影响城市的卫生环境和城市的容貌。城市垃圾中的许多东西属于有机物，能够腐烂产生臭味，影响居民生活。城市垃圾堆放或填埋地如果未经合理选址和安全处理，经雨水浸淋，会污染河流、湖泊和地下水。许多城市垃圾本身或者在焚化时，会散发毒气和臭气，危害人体健康。

4.条形基础和独立基础由于存在不均匀沉降问题，都不能用作中高层以上建筑。
5.毛石混凝土即以毛石作为骨料的混凝土，其中不含有钢筋，因此受到角限制，所以为刚性基础。

房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。