房地产经纪人历年真题解析8篇

客户感知价值；
客户感知价值建立在客户在可能的选择中得到什么和付出什么的比较之上，指客户总价值与客户总成本的差额，即获得与付出之间差额。客户总价值包括产品价值、服务价值、人员价值和形象价值。高品质地准确分析市场情况、在最短时间内提供了房源信息，属于人员价值。

按房屋用途可以将房屋租赁市场分为：①住宅租赁市场。住宅是十分明确而单一的个人生活性消费资料，不管其千变万变都是具有卧室、客厅、厨房、卫生间等基本内容。②非住宅租赁市场。非住宅房产是房产范畴中住宅之外的所有房产。非住宅租赁市场主要是生产经营性房屋租赁所形成的市场。

影响写字楼建筑外部形态的要素包括：①建筑外立面；②建筑造型；③与周边建筑连接；④建筑外部空间。BC两项是影响写字楼管理服务与商业配套专业化的要素；D项是影响写字楼硬件配置的要素。

根据代理产生的根据，民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。房地产经纪机构代理客户与第三方进行房地产交易的行为，不同于一般的民事代理，而是一种商事代理行为。

A项，履行不能是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。B项，履行不当是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。C项，履行拒绝是指债务人在债务成立后履行期届满前，能履行而明确表示不履行的行为。D项，履行迟延是指履行期已满而能履行的债务因可归于债务人的事由未履行所发生的延迟，这是时间上的不完全履行。E项，预期违约是指当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况。

《城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”未经出租人同意，承租人不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，也不得改变房屋用途。

良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。直觉判断能力是良好的判断力的一种形式。直觉判断能力是指房地产经纪人凭借自己丰富的阅历，敏感的观察，根据对方的言谈举止、背景资料或身材相貌等，直接而不假思索地把握对方的心态特征的能力。

A项，在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。B项，以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。当事人之间订立的抵押合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理抵押登记的，不影响抵押合同效力。C项，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。D项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。E项，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之间的关系。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。

房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。从理论上讲，居间可分为：①指示居间，即居间人向委托人报告订约的机会；②媒介居间，是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。

房地产经纪人员一经取得房地产经纪人职业资格或房地产经纪人协理职业资格，即可申请成为行业组织会员，享有章程赋予的权利，履行章程规定的义务。即取得房地产经纪人员职业资格是申请成为房地产经纪行业组织个人执业会员的前提条件。

按房地产交易方式，房地产市场分为买卖市场和租赁市场。住宅、商铺、写字楼等类房地产，同时存在着买卖市场和租赁市场，有时租赁市场比买卖市场还要活跃，交易量还要大。

客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求，而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。

房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证获取的房源的真实性，也才能保证房源信息的真实性。房源信息内容应当符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实的要求。

住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。A项，住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能；C项，住宅经济性能是在住宅建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能；D项，住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。

A项，商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款，其贷款利率比公积金贷款利率高；B项，住房公积金贷款，是住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的贷款，其贷款利率较低，但贷款额度相对较小；C项，信用贷款，是指向借款人发放的无需提供担保的贷款；D项，保证贷款，指由第三人提供保证发放的贷款；E项，抵押贷款，是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。只有住房公积金贷款带有互助性质。

民事权利是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施或不实施一定行为的权利。根据权利的内容和性质，民事权利分为财产权和人身权。根据权利的作用，民事权利分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。

房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。

为夫妻一方所有的房地产包括：①一方的婚前房地产；②遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房地产；③婚后由一方父母出资的房地产，登记在出资人子女名下，认定为个人财产。D项，《婚姻法司法解释三》第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

在产权证书上需要列明的内容有：①产权性质（如商品房、房改房、宅基地等）；②业主姓名；③土地使用年限；④法定用途；⑤房屋土地位置图等。

地下水按其成因和埋藏条件，可分为上层滞水、潜水和承压水。上层滞水和潜水埋藏浅、水量有限，受降水的影响，水位变化较大，同时也易受到污染，不宜作为城市水源。承压水因有隔水层、埋藏深，其优点是水量丰富稳定、水质好、不易受污染，是比较理想的城市水源。

新建商品房销售代理业务的基本流程是：①项目信息开发与整合；②项目研究与拓展；③项目签约；④项目执行企划；⑤销售准备；⑥销售执行；⑦项目结算。

从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会定期向社会公布房地产经纪专业人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，并为用人单位提供取得房地产经纪专业人员资格证书的信息查询服务。

房地产经纪信息是房地产经纪活动中十分重要的资源，但经纪信息不是自然而然地被经纪人所掌握，而是要通过有意识、有目的的劳动才能将其收集起来。由于房地产经纪信息量大、覆盖面宽，所以其收集应从多个方面入手。通常可从以下途径进行收集：①收集报纸、广播、电视、杂志等公开传播的房地产经纪信息；②从开发商、银行、政府相关部门等单位调查、收集房地产经纪信息；③通过门店接待、上门拜访、信函或电话询问、人群聚集场所直接采集；④利用互联网、联机系统等计算机网络获取。

按照《国民经济行业分类》（GB／T 4754—2011），中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，即第K类。在这一大类中，又包括5个小类：①房地产开发经营；②物业管理；③房地产中介服务；④自有房地产经营活动；⑤其他房地产活动。

《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。

在通常情况下，若项目现场满足活动场地布置的需要，开盘活动往往在项目现场举办，这样有利于销售引导与客户决策；如果项目现场不具备条件，写字楼开盘活动可租用临近项目现场的高级酒店会议厅举行，这种形式在卖方市场状态下较为适用。

增值税的征收对象；
增值税是指以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。有增值才征税，没有增值不征税。增值税征税对象包括：①销售服务，是指交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务；②销售无形资产，是指转让无形资产或使用权的业务活动；③销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

评价建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护费用和经济寿命，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可适当增加一次性投入，延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修和更新，从而达到总体上经济的目的。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产项目转让的程序”的掌握。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。因此，本题的正确答案为A。

房地产经纪行业组织分为全国性行业组织和地方性行业组织。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是目前中国唯一合法的全国性房地产经纪行业组织，地方性行业组织可分为省、自治区、直辖市及设区市设立的房地产经纪行业组织。

建筑高度又称建筑总高度，是指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。本题中，室外地坪比室内首层地面低0.5m，则该住宅的建筑总高度为17+0.5=17.5m。

根据层数，住宅分为低层住宅（1～3层）、多层住宅（4～6层）、中高层住宅（7层～9层）和高层住宅（10层及以上）。其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。

税收的强制性是指根据法律规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。主要体现在两个方面：一方面税收分配关系的建立具有强制性，即税收征收完全是凭借国家拥有的公共权力；另一方面是税收的征收过程具有强制性，即如果出现了税务违法行为，国家可以依法进行处罚。

《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；⑦其他有关资料。

某种房地产的供给由许多因素决定，基本因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发建设技术水平；④房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。BE两项决定房地产需求的基本因素。

商业贷款年限是指借款人偿还购房贷款的具体期限，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：①房龄＋贷款年限≤50；②年龄＋贷款年限≤70。

住宅套型，包括套内卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织，居住空间的自然通风、采光和视野，厨房位置及其自然通风和采光，功能空间尺度。

商圈研究指标具体情况如表2所示。
表2　商圈研究指标

房地产开发商或不动产权利采用直销是一种简单快捷的销售方式，销售方可以根据收益情况控制销售价格、销售进度。但由于缺乏销售的专业知识和技能，信息发布渠道不畅，容易降低销售速度。

箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。

房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统：①数据管理系统。把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询和维护，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域网与互联网的对接实现与企业外部的信息交流。②流程控制系统。把企业已经规范的一些流程以软件程序的方式固化下来，使得流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效，减少人为控制，同时提升客户满意度。③辅助决策系统。通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策提供基础数据支持。

老年人住宅宜靠近相关服务设施和公共绿地。住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫生等要求确定。

人造板材在生产中通常加入以甲醛为主要原料的胶粘剂进行粘结，这些胶粘剂中一般含有大量甲醛等挥发性有害物质，造成室内环境污染。例如，许多调查发现，从铺装人造地板的新装修房屋中可检测出较高浓度的甲醛、苯等多种有毒化学物质，房屋里的人长期吸入这些物质，对身体危害很大。

目标利润定价法以总成本和目标利润为定价原则。保本售价即为目标利润为零，目标利润单位价格公式：目标利润单位价格＝[（固定总成本＋目标利润额）÷预计销售面积＋单位变动成本]÷（1－销售税费率）
则单位保本价格＝（固定成本总额÷预计销售面积＋单位变动成本）÷（1－销售费率）＝（20000000÷10000＋3000）÷（1－20%）＝6250（元/m2）。

本题中，已还款两年，贷款余额为：



则张某每月的还款额应为：

物业的权属状态一般由特定的法律文件反映，《不动产权证》（如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》）等。在产权证书上需要列明的内容有产权性质（如商品房、房改房、宅基地等）、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图等。

参见第1题解析。

实行不动产登记资料查询，对查询机构的要求包括：①应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度。②建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。③加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。④应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。

根据外观效果，壁纸分为印花壁纸、压花壁纸和浮雕壁纸。A项，根据所用材料，分为纸基壁纸、织物壁纸、天然材料面壁纸和塑料壁纸；B项，根据功能，分为装饰性壁纸、耐水壁纸和防火壁纸；D项，根据施工方法，分为现场刷胶裱贴壁纸和背面预涂压敏胶直接铺贴壁纸。