2021房地产经纪人每日一练8篇

把保存在客户资料数据库中的客户信息按客户群体分类整理后，利用客户分析子系统对其进行管理和分析，通过数据挖掘，揭示客户的基本特点、分析影响其购买行为的主要因素并对客户进行有针对性的分类，对重点客户进行有效的识别和重点关注。客户分析子系统可以提供和输出客户表单管理、营销表单管理、客户资料管理、营销服务质量分析以及客户行为分析等的分析结果。

根据SWOT分析制定出的行动对策有四种：①最小与最小对策（WT对策）；②最小与最大对策（WO对策）；③最大与最小对策（ST对策）；④最大与最大对策（SO对策）。其中，WT对策是指考虑劣势因素和威胁因素，目的是努力使这些因素影响都趋于最小。

当消费者感觉销售人员在急切推销某种商品时，会产生逆反心理，担心这种商品有什么缺陷或者里面有什么猫腻而放弃购买。因此，房地产经纪人在推荐房源时，不应强行推销某个房源，而应同时推荐多个房源，给购房人留下选择的余地。

抵押贷款的办理程序为：①借款人申请；②贷款银行审查；③借款人与开发企业签订购房合同；④借款人办理抵押房屋的保险；⑤借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同；⑥贷款银行划款。其中，贷款银行审查是指贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订房地产抵押合同。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。A项，印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。包括外商投资企业和外籍人员。C项，土地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。D项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

房地产经纪按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。其中，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。

业种通常是用在零售业中的专业术语，是指在卖场布局规划过程或销售过程中将功能与用途相同（或相似）的商品进行的分类，使卖场中的商品呈现有序陈列与销售，同时产生分类商品的规模化与规模效益。业种的区分依据是商品（物品＋服务）种类。

承租人的义务包括：①交付租金；②合理使用、善意保管房屋；③租赁关系终止时归还房屋。C项，对房屋进行维修是出租人的义务，本案例中，李某属于承租人。

《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。④商品住宅不得分割拆零销售。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发（[2005]26号）中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种：①房屋所有权主体的消灭；②房屋所有权客体的消灭；③房产转让、受赠等引起原房屋所有权人对该房屋所有权权利的消灭；④因国家行政命令或法院判决而丧失；⑤房屋所有权人放弃所有权。A项，房屋使用年限到期后可自动续期，不会引起房屋所有权的消灭。

租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《城市房地产管理法》第54条规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。

客户的确认要求有：①销售人员接听电话或接待客户后应认真填写客户各种登记表，接待客户前要询问。②客户的确认，均以第一次接听电话，接待客户时登记为准。③销售人员之间严禁争抢客户，在工作中对客户的确认有争议时，应立即通报经理，由经理调查、协调后裁定。

直觉判断能力是指房地产经纪人凭借自己丰富的阅历，敏感的观察，根据对方的言谈举止、背景资料或身材相貌等，直接而不假思索地把握对方的心态特征的能力。有时人们用直觉、第六感官等名词来描述这种能力。

本题考核法律关系的主体。选项BD是法律关系的客体。

涂料所用的溶剂是挥发性很强的物质，也是室内空气污染的重要来源。涂料中的颜料和助剂还可能含有多种重金属，如铅、铬、镉、汞、锰以及砷、五氯酚钠等有害物质，它们也会对室内人群的健康造成危害。

我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。

城镇土地使用税计税依据是纳税人实际占用的土地。

补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：①改变土地用途等规划条件；②延长土地使用期限（包括建设用地使用权期间届满后的续期）；③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

按区域的使用功能特点和环境质量要求，声环境功能区分为五类：①0类声环境功能区，是指康复疗养区等特别需要安静的区域；②l类声环境功能区，是指以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域；③2类声环境功能区，是指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域；④3类声环境功能区，是指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域；⑤4类声环境功能区，是指交通干线两侧一定距离之内，需要防止交通噪声对周围环境产生严重影响的区域，包括4a类和4b类两种类型。

《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

房地产经纪合同的缔约双方是房地产经纪机构和委托人。委托人是自然人的，标明自然人的姓名、身份证件号码、住址等；委托人是法人的，标明法人的名称、营业执照号和住所。合同中标明房地产经纪机构的法人代表、营业执照号码、经纪机构备案证号、地址、联系电话等。并写明具体执行该业务的房地产经纪人员（至少一名全国注册房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理）的信息（姓名、身份证件号、注册号）。

由于房地产商品具有特殊性，每一宗房地产都是与众不同的，这就要求房地产经纪人员准确把握买方的具体要求，并据此选择匹配度高的房源供其参考。房地产经纪人员不仅要充分知晓这种搭配的具体方法，更要能熟练掌握，从而使之内化为自身的一种能力，这就是供求搭配的技能。在实际工作中，供求搭配技能较高的房地产经纪人员，工作效率高，成交量大，每笔业务的完成速度也快，而供求搭配技能较差的房地产经纪人员则常常劳而无功，工作效率低下。

采取同行的独家委托房源也分为一般推荐和合作推荐。同行合作应注意事项为：①选择合作对象，外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神；②合作双方事先确定合作的各项事宜（包括投入费用承担、成交分佣比例；成交合同签约、售后服务方面双方责任分工等），签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务；③秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系，确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成。@##

楼宇智能化系统主要由通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇自动化（BA）组成。楼宇智能化系统也可分解为以下子系统：中央计算机及网络系统，办公自动化系统，建筑设备自控系统，智能卡系统，火灾报警系统，内部通信系统，卫星及公用天线系统，停车场管理系统，综合布线系统等。

信息共享是房地产经纪机构信息管理所要实现的主要功能之一。计算机网络技术的发展，为房地产经纪信息的共享提供了手段。计算机网络可以传递的多媒体信息包括文字、图片以及三维动态模拟信息等，其传递的信息量也不是传统媒体所能企及的，而且计算机网络可以突破时间、空间的限制，能够在不同地方、任何时段为客户提供服务，房地产经纪信息的价值不因为使用者的增加而减少。

地面点的空间位置由平面位置（坐标）和高程来确定。测量的基准面是大地水准面。地面点的平面位置用该点在大地水准面上的位置来表示。水准面是指水处于静止时的表面；水平面是指与水准面相切的平面；大地水准面是指海洋处于静止时的表面并延伸穿过整个大陆、岛屿所形成的闭合曲面。

钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都适用；A项，砖混结构建筑物的层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制；B项，钢结构建筑多为体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房；C项，砖木结构建筑多为古代建筑，民用房屋和简易房屋。

C项，无论租赁期限长短，房屋租赁经纪服务收费一般都按半个月至一个月租金额收取。本案例甲公司收取李某的佣金最高不能超过其一个月的租金额，即不得超过1500（9000÷6）元。

由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构。这一知识结构的核心是房地产经纪专业知识，即房地产经纪的基本理论与实务知识。

《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理。

房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。

口结构调查除了要了解目前的人口结构外，还要调查了解有关过去人口聚集、膨胀速度等方面的情况，并要对将来人口结构的变迁进行预测，同时将人口结构依行业、职业、年龄、教育程度等进行分类整理，以便做进一步的深入分析。

客户介绍法是房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。经纪人依托信赖建立了稳固的客户关系网，客户常常会免费为经纪人介绍新客户，老客户介绍新客户的优点是：①成本很低；②客户都是真实有效的。

我国城市用地分为以下八大类：①居住用地；②公共管理与公共服务设施用地；③商业服务业设施用地；④工业用地；⑤物流仓储用地，指城市中物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地；⑥道路与交通设施用地；⑦公用设施用地；⑧绿地与广场用地。

房屋主体结构质量涉及房地产开发企业、工程勘察、设计单位、施工单位、监理单位、材料供应部门等，房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属房屋主体结构质量不合格的，购买人有权退房。给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。

劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额。特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为10％。本题中，江某获得的年租金为12000元，江某每月租金收入为12000÷12=1000（元），则江某应缴纳的个人所得税是：（1000－800）×10％×12=1200（元）。@##

市场推广阶段的工作有卖点挖掘、市场推广费用分析和市场推广组织。其中，卖点挖掘又分为四个阶段：①片区市场研究；②竞争者动态跟踪；③消费者构成及购买行为研究；④挖掘卖点。

在项目可行性研究中，财务净现值的评价标准是：如果FNPV≥0，则说明项目的盈利能力达到或者超过了按设定的折现率计算的盈利水平，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。财务内部收益率的评价标准是：如果FIRR≥ic（基准收益率）,则说明项目的盈利能力达到或者超过了所要求的收益率，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。投资回收期的评价标准是：如果Pb≤Pc（基准投资回收期），则说明项目能在要求的时间内收回投资，项目在经济上是可以接受的，否则不可行。

房地产经纪执业规范主要依靠以下方式来执行：①经纪人员的自律。社会各项活动需要法律和道德同时进行调节。法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为；道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节。②经纪机构的强制。目前我国房地产经纪活动的主要法律责任主体是房地产经纪机构，因此房地产经纪机构通过内部管理强化执业规范的贯彻落实是非常有效的一种途径。③行业自律。当经纪机构或经纪人员违背执业规范的时候，行业自律组织可以采用以下方式进行处理：告诫、约谈、业内通报、记入信用档案等。④社会监督。各种媒体发现经纪人员或机构违背了执业规范，可以通过各种方式进行报导、披露。此外，由于我国相关法律不完善，在民事纠纷诉讼过程中，在相关法律条文缺失的情况下，《房地产经纪执业规范》可以成为法院进行判决或仲裁机构进行裁决的依据。

作为房地产经纪机构，在制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与房地产开发企业充分沟通，将房地产开发企业的回款目标、企业运营战略作为定价基础。通过与开发商沟通价格目标及价格策略，确定其对项目的价格预期，解决房地产开发企业的现金流压力，是合理定价的一个关键前提。

C项，地区经济衰退，会影响居民的收入降低，从而房地产需求下降，而致使房地产价格下降。D项，交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对某些类型的房地产来说，实行某种交通管制也许会降低该类房地产价值，但对另一些类型的房地产来说则可能会提高该类房地的价值。E项，增加房地产保有环节的税收，是增加了持有房地产的成本，减少收益性房地产的净收益，会使自用性需求者倾向于购买较小面积的房地产，会抑制房地产投资和投机，进而会减少房地产需求，减少存量房地产囤积而增加房地产供给，最终会导致房地产价格下降。

以是否扣除价格因素来区分实际利率是名义利率扣除了价格因素后的真实利率。名义利率和实际利率之间的数关系为：（1+i）=（1+r）（1+π）。式中，i表示名义利率；r表示实际利率；π表示通货膨胀率。根据已知数据得：（1+8%）=（1+r）（+3%），r=4.85%，即该贷款的实际利率为4.85%。

房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。

C项，收集信息的技能包括：①一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力；②特定信息搜集的技能，包括：根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息。D项，供需搭配的技能实质是要使供求双方在某一宗（或数宗）房地产交易上达成一致。

D项，编辑就是对整序后的信息进行具体的文字整理过程，是整个加工整理过程中最关键的工作。在编辑的过程中要注意简单明了、重点突出，同时要注意语义表达的准确性。

建筑空间是人们居住或活动的场所，其装饰装修可以美化环境、愉悦身心、提高生活质量。因此，应从人体健康角度出发，尽量选用对人体无害的天然材料，选用保温、隔热、吸声、隔声的材料。

解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。根据以上原则，A项，特别法优先于一般法。B项，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。C项，法律开始生效的时间通常有两种情况：①自法律公布之日起生效；②法律公布后经过一段时间再生效。D项，物权法是规范物权的一般法，相对于物权法来说，其他规范物权的法律都是特别法，如城市房地产管理法、土地管理法等许多法律的规定都涉及物权，都是对特定领域的物权所作的特别规定，应当优先适用。E项，行政法规的效力高于地方性法规、规章，行政法规与部门规章两者冲突时，适用行政法规。

城市水源有地面水、地下水和外地引入水。采用江河、湖泊等地面水作为水源的优点是水量丰富，但缺点是受降水影响较大，不利于稳定供水，易遭受污染，水质较差。

信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的物业相关的市场信息；③委托方信息。

《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房地产买卖代理服务收费为成交总价的0.5％～2.5％，房地产租赁代理收费为半个月到1个月的房租。所以，田某按成交价的2%向胡某收取佣金是合理的。

投资客户关注的是房屋的保值增值空间、关注物业性价比，对房子的细节没有自用客户那么细，主要关注房屋价格。ADE三项均属于自用客户关注的项目。

目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：①公司制房地产经纪机构，包括有限责任公司和股份有限公司；②合伙制房地产经纪机构；③个人独资房地产经纪机构；④房地产经纪机构设立的分支机构。其中，分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。

本题考核的知识点为商品房销售计价的面积误差。按套内’建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3，它大部分来自汽车尾气。@##

国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。国有土地建设用地使用权出让最高年限为50年的有工业用地；教育、科技、文化卫生、体育用地；综合或其他用地。

表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。

城市居住区通常称居住区，其规模有用地规模、建筑规模、人口规模。B项，居住区的组成要素主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。C项，居住区规划总用地包括居住区用地和其他用地两类。D项，城市居住区根据居住户数或人数，分为居住区、小区、组团三级。